Stanovanjski zakon (SZ-1)

3312. Stanovanjski zakon (SZ-1)

Na podlagi druge alinee prvega odstavka 107. člena in prvega odstavka 91. člena ustave Republike Slovenije izdajam

U K A Z
o razglasitvi stanovanjskega zakona (SZ-1)

Razglašam stanovanjski zakon (SZ-1), ki ga je sprejel Državni zbor Republike Slovenije na seji 19. junija 2003.

Št. 001-22-58/03

Ljubljana, dne 30. junija 2003.

Predsednik Republike Slovenije dr. Janez Drnovšek l. r.

STANOVANJSKI ZAKON (SZ-1)

I. SPLOŠNE DOLOČBE

1. člen

(predmet zakona)

(1)

Ta zakon ureja vrste stanovanjskih stavb, pogoje za vzdrževanje stanovanjskih stavb, pogoje za načrtovanje stanovanj, lastninskopravna razmerja in upravljanje v večstanovanjskih stavbah, stanovanjska najemna razmerja, gradnjo in prodajo novih stanovanj, pomoč pri pridobitvi in pri uporabi stanovanja, pristojnosti in naloge države na stanovanjskem področju, pristojnosti in naloge občin na stanovanjskem področju, pristojnosti organov in organizacij, ki delujejo na stanovanjskem področju, registre ter inšpekcijsko nadzorstvo nad uresničevanjem določb tega zakona.

(2)

Če s tem zakonom ni določeno drugače, se za lastninskopravna razmerja v večstanovanjskih stavbah ter upravljanje večstanovanjskih stavb uporabljajo določbe stvarnopravnega zakonika (Uradni list RS, št. 87/2002).

2. člen

(vrste stanovanjskih stavb)

(1)

Stanovanjske stavbe se, glede na število stanovanjskih enot, ki so v njih in glede na način rabe, razvrščajo na enostanovanjske stavbe, dvo in večstanovanjske stavbe in stanovanjske stavbe za posebne namene.

(2)

Enostanovanjske stavbe so samostojno stoječe enodružinske hiše, vile, atrijske hiše, vrstne hiše, počitniške hiše in podobno.

(3)

Dvo in večstanovanjske stavbe so samostojno stoječe stavbe z dvema ali več stanovanji, stanovanjski bloki, stolpiči, stolpnice in podobno.

(4)

Stanovanjske stavbe za posebne namene so stanovanjske stavbe z oskrbovanimi stanovanji, stavbe, namenjene začasnemu reševanju stanovanjskih potreb socialno ogroženih oseb, stavbe za bivanje starejših, študentov, otrok, kot so dijaški in študentski domovi, delavski domovi, domovi za starejše, domovi za terapevtske skupine, zavetišča za brezdomce, vzgojni domovi, domovi za skupnosti ter druge stavbe, namenjene za izvajanje socialnih programov, ki vključujejo bivanje.

(5)

Če so v stanovanjski stavbi tudi poslovni prostori in je več kot polovica površine namenjena stanovanjem, je takšna stavba po tem zakonu stanovanjsko-poslovna stavba.

3. člen

(sestavine stanovanjskih stavb)

(1)

Stanovanjske stavbe, razen enostanovanjskih stavb, so sestavljene iz posameznih delov in skupnih delov.

(2)

Posamezni deli so stanovanjske enote, poslovni prostori ali drugi samostojni prostori. K posameznemu delu lahko spadajo tudi drugi individualno odmerjeni prostori, če so del stanovanjske stavbe v solastnini etažnih lastnikov.

(3)

Skupni deli so skupni prostori in zemljišče, skupni gradbeni elementi in skupne inštalacije, naprave ter oprema.

(4)

Skupni deli so solastnina vseh etažnih lastnikov posameznih delov (skupni deli) ali solastnina nekaterih etažnih lastnikov posameznih delov (posebni skupni deli).

(5)

Celotna enostanovanjska stavba predstavlja stanovanje.

4. člen

(posamezni deli)

(1)

Stanovanjske enote v dvo ali večstanovanjski stavbi (v nadaljnjem besedilu: večstanovanjska stavba) so stanovanja. Stanovanjske enote v stanovanjski stavbi za posebne namene so bivalne enote.

(2)

Stanovanje po tem zakonu je skupina prostorov, namenjenih za trajno bivanje, ki so funkcionalna celota, praviloma z enim vhodom, ne glede na to ali so prostori v stanovanjski stavbi ali drugi stavbi.

(3)

Individualni prostori, ki pripadajo določenim posameznim delom, so lahko atriji, kleti, drvarnice kot tudi garaže, balkoni, terase, lože, če niso sestavni del posameznega dela.

5. člen

(skupni deli)

(1)

Skupni prostori v večstanovanjski stavbi in stanovanjski stavbi za posebne namene so: stopnišča, vhodni vetrolovi, hodniki, kolesarnice, pralnice, sušilnice, skupne kleti, zaklonišča, delavnice za hišnike, hišniška stanovanja, prostori za odlaganje odpadkov in drugi prostori, ki so namenjeni skupni rabi etažnih lastnikov (dovozi, klančnine in podobno) ter zemljišče, na katerem stavba stoji, lahko pa tudi drugo zemljišče, na katerem so izpolnjeni pogoji lastništva.

(2)

Skupni gradbeni elementi v večstanovanjski stavbi in stanovanjski stavbi za posebne namene so temelji, nosilni zidovi in druge vrste konstrukcij, stropi, streha, fasada, dimniki, prezračevalne tuljave, svetlobni jaški, jaški dvigal in druge podobne konstrukcije.

(3)

Skupne inštalacije, naprave in oprema v večstanovanjski stavbi in stanovanjski stavbi za posebne namene so notranja električna, vodovodna, plinovodna in toplovodna napeljava, ki je za hišnimi priključki in se nahaja v skupnih prostorih, dvigala, kanalizacija, naprave za ogrevanje, televizijske in druge sprejemne antene, strelovodi, naprave za gašenje, odkrivanje in javljanje požara, varnostna razsvetljava in vsi komunalni priključki, ki so namenjeni skupni rabi.

(4)

Kadar služi določen gradbeni element tako posameznemu delu kot skupnim delom, se šteje za skupni del, če se z njim zagotavlja funkcija večstanovanjske stavbe kot celote (toplotna in hidro izolacija pohodne terase, zunanja stran balkona, ki predstavlja hkrati fasado hiše in podobno).

6. člen

(vrste stanovanjskih enot)

(1)

Stanovanjske enote v večstanovanjskih stavbah so stanovanja, ki se razvrščajo na garsonjere ter enosobna, enoinpolsobna, dvosobna, dvoinpolsobna, trisobna, triinpolsobna, štirisobna in večsobna stanovanja.

(2)

Stanovanjske enote v vseh vrstah stanovanjskih stavb za posebne namene so bivalne enote, ki se glede na namen in način uporabe razvrščajo na bivalne enote s souporabo sanitarij in kuhinje, bivalne enote s sanitarijami oziroma kopalnico in souporabo kuhinje ter bivalne enote s kopalnico in mini kuhinjo.

(3)

Bivalne enote, namenjene začasnemu reševanju stanovanjskih potreb socialno ogroženih oseb, so lahko tudi v drugih stanovanjskih objektih, ne le v stanovanjskih stavbah za posebne namene.

7. člen

(identifikacijske oznake stavb in stanovanj)

(1)

Stanovanjskim stavbam in posameznim delom se za potrebe vzpostavitve, vodenja in izmenjave podatkov iz katastra stavb in registra stanovanj določi identifikacijska oznaka.

(2)

Posamezni deli se oštevilčijo z zaporedno številko v okviru ene stavbe. Če ima stavba več ločenih vhodov in za vsak vhod določeno svojo hišno številko, se številke stanovanj določijo za vsak vhod posebej.

(3)

Lastnik oziroma lastnica (v nadaljnjem besedilu: lastnik) ali najemnik oziroma najemnica (v nadaljnjem besedilu: najemnik) mora označiti stanovanje ali bivalno enoto in druge prostore s številko posamezne enote. Individualni prostori, ki pripadajo stanovanju, se označijo s številko stanovanja in dodatkom a, b, c in tako dalje. Številko stanovanja in številko drugih prostorov v obliki tablice, nalepke ali v drugi trajni obliki, se namesti nad ali ob vhodna vrata stanovanja ali drugih prostorov.

(4)

Če ima stavba upravnika oziroma upravnico (v nadaljnjem besedilu: upravnik), mora oštevilčenje in označitev stavb in stanovanj opraviti upravnik.

(5)

Določbe tega člena se smiselno uporabljajo tudi za poslovno-stanovanjske ter poslovne stavbe.

8. člen

(označbe in podzakonski predpisi)

(1)

Označevanje iz prejšnjega člena se podrobneje določi z uredbo o označevanju stanovanj in stanovanjskih enot, ki jo na predlog ministra, pristojnega za stanovanjske zadeve, oziroma ministrice, pristojne za stanovanjske zadeve (v nadaljnjem besedilu: minister), izda Vlada Republike Slovenije.

(2)

Minister predpiše za večstanovanjske stavbe, oskrbovana stanovanja za starejše ter za stanovanjske stavbe, namenjene začasnemu reševanju stanovanjskih potreb socialno ogroženih oseb:

-

površinske normative in funkcionalne standarde;

-

kategorizacijo vseh vrst stanovanjskih enot;

-

tehnične pogoje;

-

standarde vzdrževanja večstanovanjskih stavb in skupine funkcionalno povezanih večstanovanjskih stavb.

(3)

Oskrbovana stanovanja so stanovanja za starejše, v katerih lahko stanovalci dobijo pomoč 24 ur dnevno iz določene ustanove, pod pogojem, da so arhitektonsko prilagojena kot stanovanja za starejše ljudi z lastnim gospodinjstvom v večstanovanjski stavbi ali v drugi obliki strnjene gradnje.

9. člen

(opredelitev upravljanja)

(1)

Upravljanje večstanovanjske stavbe po tem zakonu je sprejemanje in izvrševanje odločitev ter nastopanje v pravnem prometu in v postopkih pred pristojnimi organi z namenom obratovanja, vzdrževanja in ohranjanja bistvenih lastnosti večstanovanjske stavbe.

(2)

Minister s pravilnikom natančneje določi posle upravljanja in pooblastila upravnika po tem zakonu ter ključ delitve obratovalnih stroškov.

(3)

Določbe tega zakona glede upravljanja večstanovanjske stavbe se uporabljajo tudi za stanovanjske stavbe z oskrbovanimi stanovanji in za večstanovanjske stavbe, v katerih je vzpostavljena dejanska etažna lastnina, ki:

-

še ni vpisana v zemljiški knjigi (izvenknjižna etažna lastnina),

-

še ni vpisana v zemljiški knjigi, pri zemljiški parceli, na kateri stoji stavba (nepremičnina kot celota), pa je vpisana solastnina v korist lastnikov po idealnih deležih, če so se prenosi lastninske pravice na posameznih delih stavbe v zemljiški knjigi evidentirali z vpisom solastninske pravice na nepremičnini kot celoti (navidezna solastnina), ali

-

je že vpisana v zemljiško knjigo, vendar v zemljiški knjigi niso vpisani vsi posamezni ali skupni deli stavbe ali niso vpisani solastniški idealni deleži na skupnih delih stavbe (nedokončana etažna lastnina).

10. člen

(primerno stanovanje)

Primerno stanovanje po tem zakonu je tisto stanovanje, ki je v takšni eno ali večstanovanjski stavbi, ki je zgrajena v skladu z minimalnimi tehničnimi pogoji za graditev stanovanjskih stavb in stanovanj in je zanjo v skladu s predpisi o graditvi objektov izdano uporabno dovoljenje. Stanovanje mora imeti ločen spalni in bivalni del (razen v primeru garsonjere) ter mora zadoščati stanovanjskim potrebam lastnika oziroma najemnika in njunih ožjih družinskih članov, ki živijo z lastnikom oziroma najemnikom v skupnem gospodinjstvu, ter ustrezati površinskim normativom, v skladu s 87.b členom tega zakona

11. člen

(ožji družinski člani po tem zakonu)

(1)

Ožji družinski člani po tem zakonu so zakonec lastnika ali oseba, s katero lastnik živi v zunajzakonski skupnosti v skladu s predpisi o zakonski zvezi in družinskih razmerjih (v nadaljnjem besedilu: zunajzakonska skupnost), njuni otroci oziroma posvojenci, starši in posvojitelji ter osebe, ki jih je po zakonu dolžan preživljati.

(2)

Določba prejšnjega odstavka se smiselno uporablja tudi za določitev ožjih družinskih članov najemnika.

(3)

Gospodinjstvo po tem zakonu je skupnost posameznikov, ki skupaj uporabljajo stanovanje in imajo na tem naslovu prijavljeno stalno ali začasno prebivališče. Za gospodinjstvo se šteje tudi posameznik, ki prebiva v stanovanju sam.

11.a člen

(dostop do osebnih podatkov)

(1)

Občina, javni stanovanjski sklad ali neprofitna stanovanjska organizacija brezplačno pridobiva podatke za osebe po tem zakonu tudi z neposrednim elektronskim povezovanjem zbirk podatkov o pravicah s področja najemnih razmerij, o katerih odločajo občine, javni stanovanjski skladi in neprofitne stanovanjske organizacije v skladu s tem zakonom, na podlagi povezovalnega znaka EMŠO ali davčne številke ali parcelne številke oziroma številke dela stavbe za potrebe naslednjih postopkov:

1.

oddaje javnega najemnega stanovanja, javnega najemnega oskrbovanega stanovanja in bivalne enote,

2.

izrednega najema javnega najemnega stanovanja zaradi začasnega reševanja stanovanjskih potreb socialno ogroženih oseb,

3.

preverjanja izpolnjevanja premoženjskega in dohodkovnega pogoja za določitev višine najemnine za javno najemno stanovanje,

4.

zamenjave stanovanj,

5.

odobritve izredne pomoči pri uporabi stanovanja in

6.

izjemnega nadaljevanja najemnega razmerja brez javnega razpisa.

(2)

Podatki iz prejšnjega odstavka se pridobivajo iz zbirk podatkov naslednjih upravljavcev:

1.

Ministrstva, pristojnega za notranje zadeve - podatke iz centralnega registra prebivalstva (osebno ime, EMŠO, davčna številka, državljanstvo, prebivališče in vrsta prebivališča, naslov v tujini, naslov za vročanje, elektronski naslov za vročanje);

2.

Ministrstva, pristojnega za infrastrukturo - podatke iz evidence registriranih vozil o lastniku vozila, uporabniku vozila in o vozilu (identifikacijska številka vozila - VIN, znamka, komercialna oznaka vozila, kategorija in vrsta vozila, oblika nadgradnje, dodatni opis nadgradnje, datum prve registracije vozila in datum prve registracije vozila v Sloveniji, status vozila in datum statusa vozila);

3.

Ministrstva, pristojnega za delo, družino, socialne zadeve in enake možnosti ter centrov za socialno delo - podatke o denarnih prejemkih po zakonu, ki ureja uveljavljanje pravic iz javnih sredstev, in podatke o izplačilih po zakonu, ki ureja zavarovanje za starševsko varstvo in družinske prejemke (vrsta pravice, višina pravice, obdobje upravičenosti in datum izplačila);

4.

Zavoda za pokojninsko in invalidsko zavarovanje Slovenije - podatke o uživalcih pravic pokojninskega in invalidskega zavarovanja, ki jih izplačuje Zavod za pokojninsko in invalidsko zavarovanje Slovenije (o vrsti, višini, datumu izplačila in datumu upravičenosti do posamezne pravice), ter podatke o višini, datumu izplačila in datumu upravičenosti do dodatka za tujo nego in pomoč ter nadomestila za invalidnost;

5.

Zavoda Republike Slovenije za zaposlovanje - podatke o višini, obdobju upravičenosti, datumu izplačila dodatka za aktivnost;

6.

Javnega štipendijskega, razvojnega, invalidskega in preživninskega sklada Republike Slovenije - podatke o višini izplačil nadomestil preživnine, izplačilih sredstev iz naslova pravic delavcev v primeru insolventnosti delodajalca in podatke o višini izplačil štipendije, ki jih dodeljuje;

7.

Finančne uprave Republike Slovenije - v skladu z zakonom, ki ureja davčni postopek, podatke o dohodkih v skladu z zakonom, ki ureja dohodnino, ki niso oproščeni plačila dohodnine, podatke o davku in obveznih prispevkih za socialno varnost, ki se nanašajo na te dohodke, in podatke o normiranih oziroma dejanskih stroških, ki se nanašajo na te dohodke, ter podatke o številkah plačilnih računov zunaj Republike Slovenije;

8.

Geodetske uprave Republike Slovenije - podatke iz katastra nepremičnin o vrsti nepremičnine (parcela oziroma del stavbe) in površini dela stavbe ter podatke iz evidence vrednotenja o posplošeni vrednosti nepremičnine;

9.

Uprave Republike Slovenije za pomorstvo - podatke o lastništvu morskega čolna ali ladje ter o vrsti plovila;

10.

Vrhovnega sodišča Republike Slovenije - podatke iz zemljiške knjige o lastništvu nepremičnin posamezne osebe (tip nepremičnine, parcelna številka, številka stavbe, številka dela stavbe in lastniški delež);

11.

Zavoda za zdravstveno zavarovanje Slovenije - podatke o višini, datumu upravičenosti in datumu izplačila nadomestila plače med začasno zadržanostjo od dela iz evidence zavarovancev obveznega zdravstvenega zavarovanja;

12.

regionalne razvojne agencije - podatek, ali oseba prejema kadrovsko štipendijo ali ne;

13.

Ministrstva, pristojnega za obrambo - podatke o višini, obdobju upravičenosti in o datumu izplačila izplačanega dohodka na podlagi pogodbe o prostovoljnem služenju vojaškega roka, podatke o višini, obdobju upravičenosti in o datumu izplačila izplačanega dohodka na podlagi pogodbe o vojaški službi v rezervni sestavi, podatke o višini, obdobju upravičenosti in o datumu izplačila izplačanega dohodka na podlagi pogodbe o službi v Civilni zaščiti Republike Slovenije;

14.

Agencije Republike Slovenije za javnopravne evidence in storitve - podatka o višini dobička zasebnikov in pravnih oseb, katerih lastnik je posamezna oseba, ter o številki transakcijskega računa zasebnikov in pravnih oseb;

15.

Kapitalske družbe - podatke o višinah poklicnih pokojnin in odkupnih vrednostih;

16.

finančnih institucij po zakonu, ki ureja bančništvo - podatke o višini sredstev na transakcijskih računih, podatke o višini sredstev na varčevalnih računih, podatke o višini depozitov, podatke o premoženjskih pravicah iz poddepoja finančnih instrumentov, podatke o lastništvu vrednostnih papirjev in investicijskih kuponov (številka pogodbe in stanje na trgovalnem računu/skladih v posamezni valuti);

17.

družb za upravljanje - podatke o lastništvu vrednostnih papirjev in investicijskih kuponov (podatki o vrednostnem papirju oziroma investicijskem kuponu, število enot vrednostnega papirja oziroma investicijskih kuponov ter vrednost teh enot);

18.

borznoposredniških družb - podatke o lastništvu vrednostnih papirjev in investicijskih kuponov (podatki o vrednostnem papirju oziroma investicijskem kuponu, število enot vrednostnega papirja oziroma investicijskih kuponov ter vrednost teh enot);

19.

zavarovalnic - podatke o višinah zavarovalnih rent in podatke o dohodkih iz življenjskih zavarovanj, podatke o lastništvu vrednostnih papirjev in investicijskih kuponov (podatki o vrednostnem papirju oziroma investicijskem kuponu, število enot vrednostnega papirja oziroma investicijskih kuponov ter vrednost teh enot).

(3)

Podatki iz prejšnjega odstavka, pridobljeni v postopkih iz prvega odstavka tega člena, se hranijo tri leta po prenehanju najemnega razmerja.

II. LASTNINSKOPRAVNA RAZMERJA V VEČSTANOVANJSKI STAVBI

II.1 Lastninskopravna razmerja na posameznih delih v etažni lastnini

12. člen

(etažna lastnina)

Večstanovanjska stavba je lahko v etažni lastnini pod pogoji, ki jih določa stvarnopravni zakonik.

13. člen

(izvrševanje lastninske pravice)

V večstanovanjski stavbi morajo vsi etažni lastniki svojo lastninsko pravico na posameznem delu stavbe izvrševati na način, ki najmanj moti etažne lastnike drugih posameznih delov in skupno rabo skupnih delov stavbe v etažni lastnini.

14. člen

(opravljanje dovoljene dejavnosti v delu stanovanja)

(1)

Etažni lastnik lahko uporablja stanovanje v skladu z določbami tega zakona tudi za opravljanje dejavnosti v delu stanovanja, če ta dejavnost ne moti stanovalcev pri mirni rabi stanovanj in ne povzroča čezmerne obremenitve skupnih delov večstanovanjske stavbe.

(2)

Pri uporabi stanovanja za opravljanje dejavnosti po prvem odstavku ne gre za spremembo namembnosti stanovanja skladno s predpisi o graditvi objektov in ne za spremembo rabe stanovanja.

(3)

Za opravljanje dejavnosti iz prvega odstavka mora etažni lastnik pridobiti soglasja solastnikov, ki imajo več kakor tri četrtine solastniških deležev, vključujoč soglasja etažnih lastnikov vseh posameznih delov, katerih zidovi ali stropi mejijo z njegovo stanovanjsko enoto.

(4)

Ob začetku opravljanja dejavnosti v delu stanovanja mora etažni lastnik o tem obvestiti upravnika.

(5)

V primeru, da etažni lastnik opravlja dejavnost v delu stanovanja v nasprotju s prvim in tretjim odstavkom, mu stanovanjski inšpektor prepove opravljanje te dejavnosti.

(6)

Pravica opravljati dejavnost v delu stanovanja ne preide na pravnega naslednika v primeru prenosa etažne lastnine.

(7)

Določbe tega člena se smiselno uporabljajo tudi za najemnika stanovanja, ki potrebuje tudi pisno dovoljenje lastnika stanovanja.

15. člen

(izvedbena dela v posameznem delu)

(1)

Etažni lastnik sme brez soglasja ostalih etažnih lastnikov opraviti vzdrževalna dela, spremembe in izboljšave (v nadaljnjem besedilu: izvedbena dela) v svojem posameznem delu, če to ne pomeni poslabšanja za kakšen drug posamezni del ali skupne dele večstanovanjske stavbe in ne spreminja zunanjega videza večstanovanjske stavbe.

(2)

Kadar izvedbena dela v posameznem delu pomenijo tudi poseg v skupne dele, etažni lastnik ne sme pričeti z izvajanjem del brez soglasja etažnih lastnikov, ki imajo več kot polovico solastniških deležev na teh skupnih delih; dela morajo biti opravljena v skladu s predpisi o graditvi objektov, med izvajanjem del pa mora etažni lastnik omogočiti strokovni nadzor.

(3)

Upravnik ali katerikoli etažni lastnik lahko zahteva, da se preneha z izvajanjem del ali da se odstranijo spremembe, ki so nastale v nasprotju z določbami prejšnjih odstavkov.

16. člen

(odgovornost za škodo)

(1)

Etažni lastnik je odgovoren za škodo, ki izvira iz njegovega posameznega dela in ki nastane na drugih posameznih delih ali skupnih delih, v skladu s splošnimi pravili, ki urejajo odškodninsko odgovornost.

(2)

Etažni lastnik, ki sam uporablja stanovanje, ali najemnik solidarno s povzročitelji škode odgovarja za škodo, ki jo na drugih posameznih delih ali skupnih delih povzročijo osebe, ki pridejo v večstanovanjsko stavbo s povabilom oziroma pozivom tega etažnega lastnika ali najemnika ali oseb, ki z njima prebivajo.

17. člen

(obvestilo upravniku o spremembi lastništva posameznega dela)

(1)

Etažni lastnik, ki prenese lastninsko pravico s pravnim poslom, mora upravnika takoj, najkasneje pa v tridesetih dneh od dneva, ko ima pridobitelj pravico predlagati vpis lastninske pravice v zemljiško knjigo, obvestiti o spremembi lastninske pravice in mu predložiti tudi kopijo dokumenta, iz katerega so razvidni vsi podatki o spremembi lastništva in o novem lastniku, upravnik pa mora o tem obvestiti geodetsko upravo.

(2)

Če se lastninska pravica na posameznem delu spremeni na podlagi drugega pravnega naslova, kot je določen v prejšnjem odstavku, mora pridobitelj lastninske pravice upravnika, ta pa geodetsko upravo, takoj, najkasneje pa v tridesetih dneh od dneva, ko ima pridobitelj pravico predlagati vpis lastninske pravice v zemljiško knjigo, obvestiti o spremembi lastninske pravice.

II.2 Lastninskopravna razmerja na skupnih delih

18. člen

(lastninskopravna razmerja na skupnih delih)

Skupni deli večstanovanjske stavbe so solastnina etažnih lastnikov.

19. člen

(način uporabe skupnih delov)

Skupne dele večstanovanjske stavbe uporabljajo etažni lastniki v skladu z njihovo naravo in namenom ter na način, ki ne omejuje drugih etažnih lastnikov.

20. člen

(posebni skupni deli)

(1)

Pogodba o medsebojnih razmerjih lahko določi posebne skupne dele večstanovanjske stavbe.

(2)

Za posebne skupne dele se lahko določijo samo skupni prostori in skupne naprave.

(3)

Določba, ki bi kot poseben skupni del določila del zemljišča, je nična.

(4)

Del zemljišča, ki ima svojo parcelno številko in je s pravnim poslom ali odločbo sodišča določen kot sestavni del stanovanja (atrij, odmerjeno parkirno mesto), se šteje za del stanovanja in ne kot poseben skupni del.

21. člen

(lastninskopravna razmerja na posebnih skupnih delih)

Posebni skupni deli so solastnina tistih etažnih lastnikov, katerim služijo. Solastniški delež vsakega od njih se določi s pogodbo o medsebojnih razmerjih.

22. člen

(preoblikovanje skupnih delov)

Za preoblikovanje posebnega skupnega dela v skupni del in obratno, je potrebno soglasje vseh etažnih lastnikov v obliki, ki je potrebna za samo pogodbo.

23. člen

(upravljanje s skupnim delom, ki je namenjen rabi več večstanovanjskih stavb ali drugih nepremičnin)

(1)

Pri upravljanju s skupnim delom, ki je namenjen rabi več večstanovanjskih stavb ali drugih nepremičnin, je treba zagotoviti, da se takšen skupen del ohranja za doseganje skupnega namena za vse večstanovanjske stavbe ali druge nepremičnine, ki jim služi.

(2)

S skupnim delom, ki je namenjen rabi več večstanovanjskih stavb ali drugih nepremičnin, v imenu in za račun njihovih lastnikov upravljajo predstavniki lastnikov teh večstanovanjskih stavb ali drugih nepremičnin, ki jim takšen skupen del služi.

(3)

Predstavnik etažnih lastnikov posamezne večstanovanjske stavbe je njihov upravnik, razen če večina etažnih lastnikov posamezne večstanovanjske stavbe, ki ji takšen skupen del služi, določi drugega pooblaščenca.

(4)

Če večstanovanjska stavba nima upravnika, lastniki z večinskim soglasjem določijo pooblaščenca za upravljanje takšnega skupnega dela.

(5)

Za odločanje predstavnikov o poslih upravljanja s skupnim delom iz prvega odstavka tega člena se smiselno uporabljajo določbe tega zakona o poslih upravljanja s skupnimi deli večstanovanjskih stavb.

(6)

Lastniki posameznih večstanovanjskih stavb ali drugih nepremičnin dajejo svojim predstavnikom navodila za upravljanje s takšnim skupnim delom, ki jih sprejmejo z ustrezno večino glede na vrsto posla upravljanja po določbah tega zakona.

(7)

Stroški upravljanja takšnega skupnega dela se razdelijo glede na solastniške deleže. Delež stroškov, ki odpade na posamezno večstanovanjsko stavbo v etažni lastnini, pa se med njene etažne lastnike razdeli kot strošek njenega upravljanja v skladu z določbami tega zakona.

II.3 Razmerje lastnik – najemnik

24. člen

(izvrševanje pravic najemnika)

(1)

Če lastnik svoj posamezni del odda v najem, lahko z najemno pogodbo prenese izvrševanje pravic, ki jih ima kot etažni lastnik, na najemnika.

(2)

V razmerju do drugih etažnih lastnikov večstanovanjske stavbe nastopa najemnik kot zastopnik etažnega lastnika, ki odda posamezni del v najem, če ga etažni lastnik za to izrecno pisno pooblasti in o tem obvesti upravnika.

(3)

Najemnik ima glede rabe posameznega dela in skupnih delov enake pravice in dolžnosti kot etažni lastnik.

(4)

Če najemna pogodba ne določa drugače, je dolžnik vseh terjatev iz naslova obratovanja večstanovanjske stavbe najemnik, dolžnik vseh ostalih terjatev pa etažni lastnik.

(5)

Ne glede na prejšnji odstavek, odgovarja lastnik stanovanja za obratovalne stroške najemnika subsidiarno.

(6)

Etažni lastnik mora o sklenitvi ali spremembi najemne pogodbe takoj obvestiti upravnika in mu sporočiti ime najemnika in število oseb, navedenih v najemni pogodbi. Do trenutka obvestila se šteje, da je dolžnik vseh terjatev iz naslova upravljanja večstanovanjske stavbe etažni lastnik.

III. UPRAVLJANJE VEČSTANOVANJSKE STAVBE

III.1 Splošno

25. člen

(redno upravljanje)

(1)

Za posle rednega upravljanja večstanovanjske stavbe je potrebno soglasje solastnikov, ki imajo več kot polovico solastniških deležev glede na večstanovanjsko stavbo.

(2)

Za posle rednega upravljanja se štejejo zlasti posli obratovanja in vzdrževanja večstanovanjske stavbe.

(3)

Posli obratovanja večstanovanjske stavbe po tem zakonu so sklepanje in izvrševanje poslov, ki so potrebni za zagotavljanje pogojev za bivanje in osnovni namen večstanovanjske stavbe kot celote ter za uporabo skupnih delov večstanovanjske stavbe. Za posle obratovanja se šteje zlasti zagotavljanje dobav in storitev za skupne dele, zagotavljanje dobav in storitev za posamezne dele večstanovanjske stavbe, če naprave večstanovanjske stavbe ne omogočajo individualnega odjema in obračuna dobav in storitev za posamezne dele, varstvo pred požarom in zagotavljanje drugih ukrepov za zaščito in reševanje, čiščenje skupnih prostorov, hišniška opravila, deratizacija in podobno.

(4)

Posli vzdrževanja večstanovanjske stavbe po tem zakonu so sklepanje in izvrševanje poslov, ki so potrebni za to, da se ohranjajo pogoji za bivanje in osnovni namen večstanovanjske stavbe kot celote. Za posle vzdrževanja večstanovanjske stavbe se štejejo dela, ki jih zakon, ki ureja graditev, uvršča med vzdrževanje objekta, priprava projektne dokumentacije, ki je potrebna za izvedbo vzdrževanja, ter dela in storitve za zagotavljanje predpisanih ukrepov varstva pred požarom ter drugih ukrepov za zaščito in reševanje.

25.a člen

(posli rednega upravljanja)

(1)

Med posle rednega upravljanja večstanovanjske stavbe spadajo zlasti odločitve etažnih lastnikov v zvezi z:

1.

določitvijo in razrešitvijo upravnika,

2.

imenovanjem in razrešitvijo nadzornega odbora iz 39. člena tega zakona,

3.

vodenjem sredstev rezervnega sklada v skladu z drugim odstavkom 42. člena tega zakona,

4.

določitvijo etažnega lastnika iz tretjega odstavka 43. člena tega zakona,

5.

posli obratovanja večstanovanjske stavbe,

6.

posli vzdrževanja večstanovanjske stavbe,

7.

sklenitvijo in spreminjanjem zavarovanja večstanovanjske stavbe kot celote in razpolaganjem z zavarovalno polico,

8.

oddajanjem skupnih delov v najem,

9.

vplačevanjem dohodkov iz oddaje skupnih delov večstanovanjske stavbe v rezervni sklad,

10.

sprejemanjem in spreminjanjem načrta vzdrževanja večstanovanjske stavbe,

11.

sprejemanjem in spreminjanjem hišnega reda iz 27. člena tega zakona,

12.

zavrnitvijo poročila o upravnikovem delu,

13.

skupnim uveljavljanjem pravnega varstva etažnih lastnikov v postopkih pred sodišči, upravnimi organi in drugimi nosilci javnih pooblastil ter določitvijo zastopnika v teh postopkih.

(2)

Če etažni lastniki odločijo o poslu rednega upravljanja večstanovanjske stavbe, ki se nanaša na vgraditev novih naprav, opreme ali njihovo nadomestitev pred potekom pričakovane dobe trajanja, ali sprejmejo ali spremenijo načrt vzdrževanja v delu, ki določa vgraditev novih naprav, opreme ali njihovo nadomestitev pred potekom pričakovane dobe trajanja, lahko preglasovani etažni lastnik predlaga razveljavitev takšnega sklepa, o čemer sodišče odloča v nepravdnem postopku. Predlog iz prejšnjega stavka se vloži v enem mesecu od sprejetja sklepa, če pa etažni lastnik za sprejeti sklep ni vedel, pa v treh mesecih od objave sklepa na oglasni deski. O predlogu sodišče odloča prednostno.

(3)

Sodišče sklep iz prejšnjega odstavka razveljavi, če ugotovi, da bi se s posegom iz izpodbijanega sklepa poslabšal posamezni del etažnega lastnika iz prejšnjega odstavka ali bi stroški tega posega zanj pomenili preveliko breme. Če etažni lastniki, ki so sklep sprejeli, v celoti krijejo stroške tega posega, etažni lastnik sklepa ne more izpodbijati iz tega razloga.

(4)

Etažni lastnik, ki vloži predlog v skladu z drugim odstavkom tega člena, mora o vložitvi predloga obvestiti upravnika v treh delovnih dneh od njegove vložitve, sicer odgovarja etažnim lastnikom za stroške, ki so jih imeli z začetkom izvajanja izpodbijanega sklepa. V večstanovanjskih stavbah, kjer upravnik ni določen, se obveznost etažnega lastnika iz prejšnjega stavka izpolni z objavo obvestila na oglasni deski.

26. člen

(načrt vzdrževanja večstanovanjske stavbe)

(1)

Za zagotavljanje vzdrževanja večstanovanjske stavbe sprejmejo etažni lastniki načrt vzdrževanja za časovno obdobje najmanj enega in največ petih let, ki ga pripravi upravnik.

(2)

V načrtu vzdrževanja etažni lastniki določijo vzdrževalna dela, ki se bodo opravila in način zagotavljanja denarnih sredstev z vplačili v rezervni sklad.

(3)

Odločanje o načrtu vzdrževanja se šteje za posel rednega upravljanja.

(4)

Če katerikoli etažni lastnik meni, da načrt vzdrževanja ne zagotavlja ohranjanja pogojev za bivanje v posameznem delu ali osnovnega namena večstanovanjske stavbe kot celote, lahko predlaga, da sodišče v nepravdnem postopku naloži preveritev ustreznosti načrta vzdrževanja izvedencu. Če etažni lastnik uspe s predlogom v nepravdnem postopku, gredo stroški za izvedenca v breme stroškov upravljanja.

(5)

Če etažni lastniki ne sprejmejo načrta vzdrževanja, lahko katerikoli etažni lastnik predlaga, da stanovanjska inšpekcija začasno določi etažnim lastnikom načrt vzdrževanja. Ukrep stanovanjske inšpekcije velja do odločitve sodišča v nepravdnem postopku. Predlog lahko poda vsak etažni lastnik.

27. člen

(hišni red)

Etažni lastniki, ki imajo več kot polovico solastniških deležev, lahko sprejmejo hišni red, s katerim določijo temeljna pravila sosedskega sožitja v večstanovanjski stavbi.

28. člen

(odločba, ki nadomešča sklep glede rednega upravljanja)

(1)

Če etažni lastniki zaradi nezadostne večine ne morejo sprejeti sklepa glede rednega upravljanja, posel pa je nujen za vzdrževanje stvari, lahko katerikoli etažni lastnik predlaga, da o izvedbi posla odloči sodišče v nepravdnem postopku.

(2)

Če nobeden izmed etažnih lastnikov v roku 30 dni od nesprejetja sklepa ne predlaga, da o izvedbi posla odloči sodišče, mora to storiti upravnik v nadaljnjih 15 dneh.

(3)

Odločba sodišča nadomešča sklep etažnih lastnikov.

(4)

Če etažni lastnik uspe s svojim predlogom v nepravdnem postopku, gredo stroški postopka v breme tistih etažnih lastnikov, ki so glasovali proti posegu.

29. člen

(posli, ki presegajo okvir rednega upravljanja)

(1)

Ne glede na določbo 67. člena Stvarnopravnega zakonika (Uradni list RS, št. 87/02 in 18/07) odločajo etažni lastniki o poslih, ki presegajo okvir rednega upravljanja večstanovanjske stavbe, s soglasjem več kakor treh četrtin etažnih lastnikov glede na njihove solastniške deleže.

(2)

Ne glede na določbo prejšnjega odstavka je soglasje vseh etažnih lastnikov potrebno za spremembe v razmerju med skupnimi in posameznimi deli, za posebne omejitve rabe posameznih delov in skupnih delov ter spreminjanje rabe skupnih delov, za spremembe sporazuma o določitvi solastniških deležev, za uporabo stanovanja v druge namene ter za najem in odplačevanje posojila v breme rezervnega sklada.
[Opomba TFL: ZUNPEOVE določa posebno ureditev glede spreminjanja rabe skupnih delov za postavitev fotonapetostne naprave.]

(3)

Etažni lastniki, ki imajo več kakor tri četrtine solastniških deležev, odločajo zlasti o:

-

sklenitvi in spreminjanju pogodbe o medsebojnih razmerjih v skladu s tem zakonom;

-

gradbenih delih na skupnih delih večstanovanjske stavbe, za katera je treba pridobiti gradbeno dovoljenje v skladu z zakonom, ki ureja graditev, razen za spremembo namembnosti stanovanja v poslovni prostor v večstanovanjskih ali stanovanjsko poslovnih stavbah, za katero je treba pridobiti soglasje v skladu s prejšnjim odstavkom;

-

določitvi upravnika v večstanovanjskih stavbah, kjer to po zakonu ni obvezno.

(4)

Če pri odločanju o poslih iz drugega odstavka tega člena ni doseženo soglasje, lahko etažni lastniki, ki imajo več od polovice solastniških deležev na skupnih delih, predlagajo, da o poslu odloči sodišče v nepravdnem postopku. Sodišče pri odločanju upošteva zlasti vrsto posla ter porazdelitev bremen in posledic za etažne lastnike, ki so poslu nasprotovali.

(5)

Etažni lastnik, ki se z odločanjem o poslih iz tretjega odstavka tega člena ne strinja, lahko po postopku, določenem v drugem odstavku 25.a člena tega zakona, poda predlog, da sodišče v nepravdnem postopku razveljavi sklep o odločitvi, o čemer mora upravnika oziroma etažne lastnike obvestiti v skladu s četrtim odstavkom 25.a člena tega zakona. O zadevi odloča sodišče prednostno. Sodišče pri odločanju upošteva porazdelitev bremen za etažne lastnike, ki se z odločitvijo niso strinjali, v primeru odločitve iz druge alineje tretjega odstavka tega člena pa upošteva tudi, ali bi se s posegom poslabšal posamezni del etažnega lastnika, ki izpodbija odločitev. Če etažni lastniki, ki so sklep sprejeli, v celoti krijejo stroške tega posega, etažni lastnik sklepa ne more izpodbijati iz tega razloga.

30. člen

(delitev stroškov upravljanja)

(1)

Etažni lastniki so odgovorni za plačilo vseh stroškov upravljanja ter drugih stroškov, ki izvirajo iz večstanovanjske stavbe, v skladu s svojimi solastniškimi deleži, če pogodba o medsebojnih razmerjih ne določa drugače.

(2)

Ne glede na prejšnji odstavek se za plačilo stroškov, ki izvirajo iz poslov obratovanja večstanovanjske stavbe, razen stroškov toplote, upoštevajo naslednja merila za razdelitev plačila stroškov:

-

število posameznih delov,

-

površina posameznega dela in

-

število uporabnikov posameznega dela.

(3)

Podrobnejša merila iz prejšnjega odstavka s predpisom iz drugega odstavka 9. člena tega zakona predpiše minister.

(4)

Stroški toplote se delijo v skladu s predpisom, ki ureja način delitve in obračun stroškov za toploto v stanovanjskih in drugih stavbah z več posameznimi deli.

(5)

Za plačilo stroškov, ki so posledica veljavno sprejetih sklepov, odgovarjajo etažni lastniki ne glede na to, ali so glasovali proti predlaganim sklepom.

(6)

Etažni lastnik ne odgovarja za stroške iz prvega odstavka tega člena, ki nastanejo po tem, ko je obvestil upravnika o spremembi lastninske pravice v skladu s prvim odstavkom 17. člena tega zakona.

31. člen

(delitev stroškov na posebnih skupnih delih)

S posebnimi skupnimi deli upravljajo etažni lastniki, ki imajo solastninski delež na teh delih. Enako velja tudi za odgovornost za kritje vseh stroškov na teh delih.

III.2 Pogodba o medsebojnih razmerjih

32. člen

(pogodba o medsebojnih razmerjih)

(1)

Etažni lastniki morajo skleniti pogodbo o medsebojnih razmerjih, s katero uredijo način upravljanja in rabe večstanovanjske stavbe.

(2)

Za izvajanje tega zakona se šteje, da je pogodba iz prejšnjega odstavka sklenjena, ko jo podpišejo etažni lastniki, ki imajo več kakor tri četrtine solastniških deležev. Sestavni del te pogodbe je tudi sporazum o določitvi ali spremembi solastniških deležev in morebitni sporazum o določitvi posebnih skupnih delov ter solastniških deležev na posebnih skupnih delih, katere sprejmejo vsi etažni lastniki.

(3)

Odločitve, za katere je po določbah tega zakona potrebno soglasje vseh etažnih lastnikov, uredijo etažni lastniki s posebnim aktom v pisni obliki.

33. člen

(vsebina pogodbe o medsebojnih razmerjih)

(1)

Pogodba o medsebojnih razmerjih poleg sestavin, ki jih določa stvarnopravni zakonik, vsebuje zlasti še:

-

način uporabe posebnih skupnih delov;

-

posebne storitve, ki presegajo okvir obratovanja večstanovanjske stavbe (varovanje, sprejemno službo in podobno);

-

način obveščanja etažnih lastnikov o zadevah upravljanja.

(2)

Ne glede na prejšnji odstavek zavarovanje večstanovanjske stavbe kot celote po tem zakonu ni vsebina pogodbe o medsebojnih razmerjih.

III.3 Zbor lastnikov in nadzorni odbor

34. člen

(način odločanja lastnikov)

(1)

O poslih upravljanja večstanovanjske stavbe lahko etažni lastniki odločajo s podpisovanjem listine, na kateri je zapisan predlog sklepov, na zboru lastnikov ali z elektronskim glasovanjem. Odločanje s podpisovanjem listine in elektronsko glasovanje se lahko dopolnjujeta.

(2)

Zbor lastnikov lahko skliče upravnik, etažni lastniki, ki skupaj dosegajo najmanj eno petino solastniških deležev, ali nadzorni odbor.

(3)

Postopek odločanja s podpisovanjem listine ali elektronskim glasovanjem lahko vodi upravnik, nadzorni odbor ali eden ali več etažnih lastnikov.

(4)

Tisti, ki skliče zbor lastnikov, vodi postopek podpisovanja listine ali postopek elektronskega glasovanja, tudi oblikuje predlog sklepov, o katerih se bo odločalo z glasovanjem.

35. člen

(podpisovanje listine)

(1)

Pisno se glasuje tako, da se podpiše listina, na kateri se odloča za ali proti predlaganemu sklepu. Na listini mora biti naveden predlog sklepov, obrazložitev sklepov, ime lastnika in datum podpisa listine ter navedena večina, potrebna za njihov sprejem.

(2)

Kadar se odloča s podpisovanjem listine, je predlog sprejet, če ga v roku, ki ne sme biti daljši od treh mesecev od dneva objave predlaganega sklepa na oglasni deski ali na mestu, dostopnem vsem etažnim lastnikom, podpiše potrebno število etažnih lastnikov glede na njihove solastniške deleže.

(3)

Vodja postopka pisnega glasovanja skupaj z upravnikom ugotovi rezultat glasovanja, ki ga upravnik objavi na oglasni deski ali na mestu, dostopnem vsem etažnim lastnikom, in ga pošlje etažnim lastnikom posameznih delov, ki so oddani v najem. Rezultat glasovanja vsebuje besedilo sklepa in seštevek solastniških deležev, s katerimi je bil posamezni sklep sprejet ali zavrnjen.

35.a člen

(elektronsko glasovanje)

(1)

Kadar se odloča z elektronskim glasovanjem, morajo biti omogočene preveritev identifikacije (istovetnosti) etažnega lastnika ter sledljivost in varnost glasovanja.

(2)

Pri odločanju z elektronskim glasovanjem se smiselno uporabljajo določbe prejšnjega člena, pri čemer se predlogi sklepa ob začetku odločanja z elektronskim glasovanjem objavijo na oglasni deski večstanovanjske stavbe ali na mestu, dostopnem vsem etažnim lastnikom.

36. člen

(zbor lastnikov)

(1)

Zbor lastnikov se skliče s pisnim vabilom vsaj 14 dni pred zborom. Vabilo pusti upravnik vsakemu etažnemu lastniku v hišnem predalčniku posameznega etažnega lastnika in objavi na oglasni deski ali na mestu, dostopnem vsem etažnim lastnikom. Na zahtevo etažnega lastnika, ki v večstanovanjski stavbi ne prebiva, mu upravnik vabilo pošlje po elektronski pošti.

(2)

Vabilo za sklic zbora mora vsebovati zlasti dan in uro zbora, predviden dnevni red in predlog sklepov, o katerih bo zbor predvidoma odločal.

(3)

Upravnik je dolžan sklicati in izvesti zbor lastnikov najmanj enkrat letno, razen če zaradi višje sile izvedba zbora lastnikov ni mogoča.

(4)

Zbor se praviloma opravi v večstanovanjski stavbi ali v drugem primernem prostoru v njeni neposredni bližini.

37. člen

(vodenje in odločanje na zboru lastnikov)

(1)

Zbor etažnih lastnikov praviloma vodi upravnik, lahko pa tudi etažni lastnik, ki ga z večino prisotnih glasov določi zbor, oziroma tisti, ki je zahteval sklic zbora.

(2)

Zbor etažnih lastnikov veljavno odloča, če je na seji zbora prisotna takšna večina, ki se v skladu s tem zakonom zahteva za odločanje.

(3)

Če predlagana odločitev ni sprejeta, ker na zboru ni bila prisotna potrebna večina, lahko zbor z večino prisotnih etažnih lastnikov po solastniških deležih sklene, da naj upravnik v roku največ 14 dni skliče ponovljeno zasedanje zbora.

(4)

Vabilo za sklic ponovljenega zbora mora, poleg sestavin iz prejšnjega člena, vsebovati tudi opozorilo, da bo zbor lastnikov o predlogih, ki se nanašajo na redno upravljanje, na ponovljenem zasedanju sklepal z večino prisotnih etažnih lastnikov po solastniških deležih.

(5)

Na ponovljenem zasedanju zbora se lahko veljavno glasuje o predlogih sklepov, ki so bili navedeni v vabilu za sklic in ki se nanašajo na redno upravljanje z večino prisotnih etažnih lastnikov po solastniških deležih.

38. člen

(zapisnik zbora lastnikov)

(1)

Upravnik mora najpozneje v 30 dneh po vsakem zboru sestaviti zapisnik. Zapisnik je potrjen, ko ga podpišeta etažna lastnika, ki ju določijo prisotni na zboru lastnikov.

(2)

Zapisnik mora vsebovati podatke o kraju in času zbora, seznam navzočih etažnih lastnikov s podpisi, predloge sklepov, o katerih se je na zboru glasovalo in rezultate glasovanja.

(3)

Upravnik mora zapisnik objaviti na način, kot se sklicuje zbor etažnih lastnikov.

39. člen

(nadzorni odbor)

(1)

Etažni lastniki lahko imenujejo nadzorni odbor.

(2)

Če etažni lastniki ne sklenejo drugače, ima nadzorni odbor tri člane in nadzoruje delo upravnika, ki izhaja iz pogodbe o opravljanju upravniških storitev, predlaga predloge sklepov, o katerih se glasuje s podpisovanjem listine, ter daje pobude upravniku.

(3)

Na osnovi pooblastila, danega na zboru lastnikov, lahko nadzor izvaja tudi eden od etažnih lastnikov.

40. člen

(določitev upravnika v nepravdnem postopku)

(1)

Če v večstanovanjski stavbi, kjer bi se v skladu s tem zakonom moral določiti upravnik, iz kakršnegakoli razloga upravnik ni določen, lahko pooblastila upravnika glede sklica in vodenja zbora etažnih lastnikov prevzame kdorkoli od etažnih lastnikov.

(2)

Tako sklican zbor etažnih lastnikov mora najprej glasovati o določitvi upravnika.

(3)

Če sklep o določitvi upravnika ni sprejet v skladu s prejšnjim odstavkom, lahko katerikoli etažni lastnik predlaga, da upravnika določi sodišče v nepravdnem postopku.

III.4 Rezervni sklad

41. člen

(vplačevanje v rezervni sklad)

(1)

Etažni lastniki lahko v načrtu vzdrževanja iz 26. člena tega zakona določijo tudi višji znesek mesečnega vplačila v rezervni sklad, kot je določen s podzakonskim predpisom iz 119. člena stvarnopravnega zakonika, glede na ocenjeno vrednost vzdrževalnih del in načrt vzdrževanja.

(2)

Občine, država, javni stanovanjski skladi in neprofitne stanovanjske organizacije lahko oblikujejo svoje rezervne sklade v okviru svojih namenskih sredstev in v tem primeru niso dolžne vplačevati v rezervne sklade, oblikovane za posamezno večstanovanjsko stavbo, kjer imajo v lasti stanovanja, če o tem obvestijo upravnika s priloženimi listinami, ki dokazujejo obstoj rezervnega sklada in višino zbranih sredstev.

42. člen

(vodenje sredstev računa rezervnega sklada)

(1)

Upravnik v svojem imenu in za račun etažnih lastnikov večstanovanjske stavbe odpre in vodi fiduciarni račun za sredstva rezervnega sklada, ločeno za vsako večstanovanjsko stavbo posebej.

(2)

Ne glede na prejšnji odstavek se lahko etažni lastniki odločijo, da se sredstva rezervnega sklada zbirajo na enotnem fiduciarnem računu upravnika, odprtem za zbiranje sredstev rezervnega sklada več večstanovanjskih stavb. V tem primeru upravnik za sredstva rezervnega sklada vodi knjigovodsko ločeno evidenco za vsako večstanovanjsko stavbo posebej.

(3)

Če izvaja upravnik vplačila etažnih lastnikov preko svojega transakcijskega računa, mora najkasneje v roku 10 dni od vplačila posameznega etažnega lastnika odvesti sredstva, vplačana za namen rezervnega sklada, na fiduciarni račun rezervnega sklada.

(4)

Izvršbo na sredstva rezervnega sklada je mogoče dovoliti le do višine sredstev, ki so jih zbrali etažni lastniki tiste večstanovanjske stavbe, zoper katero teče izvršba, kar je razvidno iz knjigovodske evidence po drugem odstavku tega člena.

43. člen

(način gospodarjenja s sredstvi rezervnega sklada)

(1)

Z denarnimi sredstvi rezervnega sklada gospodari upravnik.

(2)

Upravnik mora sredstva rezervnega sklada naložiti samo v depozite pri banki, ki ima v skladu s predpisi o bančništvu dovoljenje za sprejemanje depozitov na območju Republike Slovenije, v nakup obveznic države ali vrednostne papirje centralne banke. Pri sklepanju depozitnih pogodb mora upravnik zagotoviti ohranjanje vrednosti denarnih sredstev kot dober gospodarstvenik.

(3)

Etažni lastniki lahko sklenejo, da upravnik izplačila iz rezervnega sklada izvaja le ob potrditvi enega izmed etažnih lastnikov. Poleg izbranega etažnega lastnika lahko izmed etažnih lastnikov določijo tudi njegovega namestnika. Etažnega lastnika in namestnika določijo s sklepom. Veljavno sprejeti sklep upravnik v 15 dneh predloži banki, pri kateri je odprt fiduciarni račun za sredstva rezervnega sklada večstanovanjske stavbe.

44. člen

(uporaba sredstev rezervnega sklada)

(1)

Sredstva rezervnega sklada je mogoče uporabiti samo za poravnavo stroškov vzdrževanja, ki so predvideni v sprejetem načrtu vzdrževanja, kakor tudi za dela, vezana na učinkovitejšo rabo energije, za plačilo izboljšav, nujnih vzdrževalnih del, za odplačevanje v te namene najetih posojil in za zalaganje stroškov izterjave plačil v rezervni sklad.

(2)

Nujna vzdrževalna dela so vzdrževalna dela, ki niso predvidena v načrtu vzdrževanja in s katerimi bi bilo nerazumno odlašati, ker bi njihova neizvedba pomenila znatno poslabšanje pogojev bivanja za vse ali nekatere posamezne ali skupne dele večstanovanjske stavbe ali pa bi zaradi njihove neizvedbe lahko nastala večja škoda na posameznih ali skupnih delih večstanovanjske stavbe oziroma tretjim osebam. Za nujna vzdrževalna dela se štejejo tudi vzdrževalna dela, ki so določena z odločbo iz 28. in 125. člena tega zakona.

(3)

Če etažni lastnik ne vplača svojega prispevka v rezervni sklad, ga mora upravnik pisno pozvati k plačilu. Poziv upravnika se šteje za verodostojno listino v smislu zakona, ki ureja izvršbo in zavarovanje.

45. člen

(omejitev izvršbe na sredstva rezervnega sklada)

(1)

Na premoženje rezervnega sklada je dovoljena izvršba samo za plačilo obveznosti iz pravnih poslov, sklenjenih v skladu s prvim odstavkom prejšnjega člena.

(2)

Premoženje rezervnega sklada ni del upravnikove stečajne mase in nanj ne morejo poseči upravnikovi upniki v izvršilnem postopku.

46. člen

(prepoved zahtevati vračilo vplačil)

Etažni lastniki ne morejo zahtevati vračila zneskov, vplačanih v rezervni sklad.

47. člen

(smiselna uporaba določb tega poglavja)

Določbe 41. do 46. člena tega zakona se smiselno uporabljajo tudi za subjekte iz drugega odstavka 41. člena tega zakona.

III.5 Upravnik večstanovanjske stavbe

1. Pojem

48. člen

(upravnik)

(1)

Če ima večstanovanjska stavba več kot dva etažna lastnika in več kot osem posameznih delov, morajo etažni lastniki določiti upravnika.

(2)

Upravnik večstanovanjske stavbe je pooblaščenec etažnih lastnikov, ki zastopa etažne lastnike v poslih, ki se nanašajo na upravljanje večstanovanjske stavbe in ki skrbi, da se izvršujejo pravice in obveznosti iz sklenjenih poslov.

(3)

V večstanovanjskih stavbah, kjer določitev upravnika ni obvezna in upravnik ni določen, morajo etažni lastniki sami zagotoviti izvrševanje vseh poslov, ki po tem zakonu sodijo v krog opravljanja upravniških storitev.

2. Določitev upravnika

49. člen

(določitev upravnika)

(1)

Določitev upravnika je posel rednega upravljanja.

(2)

Upravnik je lahko pravna ali fizična oseba, ki je registrirana za upravljanje nepremičnin.

(3)

Ne glede na prejšnji odstavek je lahko v večstanovanjskih stavbah, kjer ustanovitev rezervnega sklada ni obvezna, upravnik tudi eden od etažnih lastnikov te stavbe, ki ne izpolnjuje pogojev iz prejšnjega odstavka.

(4)

Če upravnik ni določen, lahko vsak etažni lastnik predlaga, da ga določi sodišče v nepravdnem postopku.

3. Pooblastila

50. člen

(pooblastila upravnika)

(1)

Upravnik ima poleg pooblastil, določenih s stvarnopravnim zakonikom, še naslednja pooblastila:

1.

zastopa etažne lastnike pred upravnimi organi v zadevah izdaje dovoljenj in soglasij v geodetskih postopkih v zvezi z večstanovanjsko stavbo in zemljiščem;

2.

pripravi načrt vzdrževanja večstanovanjske stavbe, terminski plan izvedbe tega načrta in skrbi za izvedbo načrta;

3.

sestavi obračun stroškov upravljanja večstanovanjske stavbe in stroške razdeli med etažne lastnike v skladu s tem zakonom ali pogodbo o medsebojnih razmerjih;

4.

poroča etažnim lastnikom o svojem delu in jim izstavi mesečne in letne obračune;

5.

sprejema plačila etažnih lastnikov na podlagi mesečnega obračuna in plačuje obveznosti iz pogodb sklenjenih s tretjimi osebami;

6.

poda letno poročilo o upravljanju objekta;

7.

opravi oštevilčenje in označitev stanovanj in drugih prostorov ter zbira podatke, potrebne za prijavo vpisa registrskih podatkov v kataster stavb.

(2)

Upravnik ima lahko tudi druga pooblastila, določena s tem zakonom in pogodbo o opravljanju upravniških storitev.

(3)

Upravnik je na podlagi tega zakona pooblaščen za obdelavo osebnih podatkov, ki jih je dolžan zbirati, voditi in posredovati pristojnim organom v skladu s tem zakonom.

51. člen

(redna vzdrževalna dela manjše vrednosti)

(1)

Upravnik mora tekoče skrbeti za izvedbo rednih vzdrževalnih del manjše vrednosti (manjša pleskarska dela, zamenjava manjših rezervnih delov in podobno) na skupnih delih večstanovanjske stavbe. Stroški rednih vzdrževalnih del manjše vrednosti bremenijo etažne lastnike.

(2)

Za izvedbo del iz prejšnjega odstavka upravnik ne potrebuje sklepa etažnih lastnikov, mora pa o izvedenih delih poročati na zboru lastnikov.

52. člen

(izključitvena tožba)

(1)

V večstanovanjski stavbi, kjer je sprejet hišni red, se groba kršitev hišnega reda šteje za razlog, zaradi katerega je mogoče vložiti izključitveno tožbo pod pogoji in po postopku, določenim s stvarnopravnim zakonikom.

(2)

Grobo kršitev iz prejšnjega odstavka se določi v hišnem redu.

4. Razmerje lastniki – upravnik

53. člen

(pogodba o opravljanju upravniških storitev)

(1)

Razmerja med etažnimi lastniki in upravnikom se uredijo s pogodbo o opravljanju upravniških storitev, ki lahko, poleg pooblastil iz 50. člena tega zakona, določi še druge pravice in obveznosti.

(2)

Pogodba o opravljanju upravniških storitev je sklenjena, ko jo podpišejo upravnik in toliko etažnih lastnikov, kot je potrebno za sprejem sklepa o določitvi upravnika.

(3)

Etažni lastniki lahko, ob določitvi upravnika, za sklenitev pogodbe o opravljanju upravniških storitev pooblastijo enega ali več etažnih lastnikov. V tem primeru se šteje pogodba za sklenjeno, ko jo podpišejo upravnik in vsi pooblaščenci za sklenitev pogodbe.

(4)

Pogodba o opravljanju upravniških storitev učinkuje tudi proti etažnim lastnikom, ki je niso podpisali, oziroma proti etažnim lastnikom, ki so glasovali proti imenovanju pooblaščencev za sklenitev in proti vsem pravnim naslednikom etažnih lastnikov.

(5)

Upravnik mora vsakokratnemu etažnemu lastniku vročiti kopijo sklenjene pogodbe o opravljanju upravniških storitev. Šteje se, da je vročitev opravljena, ko upravnik kopijo sklenjene pogodbe o opravljanju upravniških storitev vrže v hišne predalčnike, ob sklenitvi pa jo tudi objavi na oglasni deski.

54. člen

(vsebina pogodbe o opravljanju upravniških storitev)

(1)

Pogodba o opravljanju upravniških storitev vsebuje zlasti:

-

pooblastila in obveznosti upravnika;

-

mesečno plačilo, ki pripada upravniku za opravljanje storitev in rok njegove zapadlosti;

-

čas, za katerega je sklenjena pogodba;

-

dan začetka veljavnosti pogodbe.

(2)

Pogodba o opravljanju upravniških storitev se sklepa za določen ali nedoločen čas.

(3)

Pri prvi investitorjevi določitvi upravnika v skladu z zakonom, ki ureja varstvo kupcev stanovanj in enostanovanjskih stavb, se pogodba o opravljanju upravniških storitev sklene za tri leta od dneva izdaje uporabnega dovoljenja.

55. člen

(izročitev pogodbe o urejanju medsebojnih razmerij upravniku)

(1)

Ob sklenitvi pogodbe o opravljanju upravniških storitev se upravniku izroči besedilo pogodbe o medsebojnih razmerjih skupaj s sklepi zbora lastnikov, ki to besedilo dopolnjujejo.

(2)

Upravnik mora pogodbo o urejanju medsebojnih razmerij in sklepe preučiti in etažnim lastnikom predlagati dopolnitve, tako, da se dosežejo najprimernejši pogoji za obratovanje in vzdrževanje večstanovanjske stavbe.

56. člen

(pooblastilo upravnika tretji osebi)

Upravnik lahko za opravljanje posameznih poslov, ki sodijo v okvir upravniških storitev, pooblasti tretjo osebo. Za ravnanje tretjega odgovarja upravnik, kot da bi posel opravil sam.

57. člen

(odgovornost upravnika za izbiro tretje osebe)

(1)

Kadar upravnik v okviru opravljanja upravniških storitev sklepa pravne posle s tretjimi osebami glede obratovanja in vzdrževanja večstanovanjske stavbe, etažnim lastnikom odgovarja za izbiro tretje osebe.

(2)

Upravnik lahko sam opravi določene posle glede obratovanja in vzdrževanja večstanovanjske stavbe samo, če je tako posebej dogovorjeno s pogodbo o opravljanju upravniških storitev in če izpolnjuje pogoje za opravljanje takih poslov. V tem primeru mora upravnik pred sklenitvijo pogodbe o opravljanju upravniških storitev predložiti tudi cenik svojih storitev, ki se nanašajo na opravljanje takih poslov.

(3)

S pogodbo o opravljanju upravniških storitev se lahko določi, da mora upravnik pred sklenitvijo pogodbe s tretjo osebo predlog pogodbe poslati v soglasje etažnim lastnikom ali nadzornemu odboru.

58. člen

(zbiranje ponudb)

(1)

S pogodbo o opravljanju upravniških storitev se lahko določi, da mora upravnik določene pogodbe s tretjo osebo skleniti z zbiranjem ponudb določenega števila dobaviteljev ali izvajalcev. V tem primeru izbiro najugodnejše ponudbe opravita skupaj upravnik in nadzorni odbor ali predstavnik etažnih lastnikov, ki ga za to imenuje zbor lastnikov.

(2)

Ne glede na prejšnji odstavek je obvezno zbiranje najmanj dveh ponudb dobaviteljev ali izvajalcev del, ki po ocenjeni vrednosti presegajo znesek 10.000 eurov.

59. člen

(izpolnjevanje obveznosti)

Etažni lastniki morajo upravniku na podlagi izstavljenega mesečnega obračuna ali drugega ustreznega izračuna redno in v roku izpolniti vse obveznosti. Etažnega lastnika, ki zamuja s plačilom, mora upravnik pisno opomniti.

60. člen

(odstop od pogodbe o opravljanju upravniških storitev)

(1)

Etažni lastniki lahko kadarkoli odstopijo od pogodbe o opravljanju upravniških storitev z odpovednim rokom najmanj treh mesecev, ki začne teči od dneva vročitve odpovedi upravniku. V tem roku morajo izbrati tudi novega upravnika.

(2)

V primeru, da upravnik krši zakon ali pogodbo o opravljanju upravniških storitev, lahko etažni lastniki odstopijo od pogodbe brez odpovednega roka.

(3)

Sklep o odstopu od pogodbe sprejmejo etažni lastniki na način, ki je določen za določitev upravnika.

(4)

Upravnik lahko kadarkoli odpove pogodbo o opravljanju upravniških storitev z odpovednim rokom najmanj treh mesecev. Odpoved pogodbe mora upravnik sporočiti na zboru lastnikov ali s pisnim sporočilom, ki ga pusti v hišnem predalčniku vsakega etažnega lastnika in objavi na oglasni deski večstanovanjske stavbe. Odpovedni rok začne teči z dnem, ki je naveden na odpovedi.

61. člen

(obveznosti upravnika ob prenehanju upravljanja)

(1)

Upravnik mora na dan prenehanja pogodbe o opravljanju upravniških storitev izdelati končno poročilo in sestaviti končni obračun. Sredstva, zbrana na računu, mora upravnik na dan prenehanja pogodbe prenesti na račun, ki ga za večstanovanjsko stavbo vodi na novo izbrani upravnik.

(2)

Po prenehanju pogodbe o opravljanju upravniških storitev mora upravnik novemu upravniku izročiti vse pogodbe, dovoljenja in druge listine, ki se nanašajo na upravljanje večstanovanjske stavbe, ter obvestiti tiste dobavitelje in izvajalce storitev, ki izvršujejo dobavo oziroma opravljajo storitve za večstanovanjsko stavbo, katere upravnik je bil.

(3)

Upravnik mora imenovati svojega zakonitega zastopnika, ki je bodisi novo izbrani upravnik ali eden od etažnih lastnikov, ki je pooblaščen, da ob izteku depozitne pogodbe prevzame sredstva rezervnega sklada do izbire novega upravnika.

62. člen

(uporaba drugih predpisov)

Za pogodbo o opravljanju upravniških storitev se uporabljajo pravila obligacijskega prava o pogodbi o naročilu (mandat), če ta zakon ne določa drugače.

5. Ločenost premoženja

63. člen

(ločeno vodenje sredstev)

(1)

Upravnik mora zagotoviti, da se sredstva iz naslova obratovanja in vzdrževanja, ki se zbirajo na njegovem transakcijskem računu, vodijo knjigovodsko ločeno. Če upravnik opravlja upravniške storitve za več stavb, mora za vsako večstanovanjsko stavbo in vsakega etažnega lastnika voditi ločeno knjigovodsko evidenco.

(2)

Zbrana sredstva iz naslova obratovanja, vzdrževanja in rezervnega sklada se lahko porabijo samo namensko za potrebe posamezne večstanovanjske stavbe oziroma etažnih lastnikov, ki so ta sredstva zbrali.

(3)

Določbe prejšnjih odstavkov ne veljajo za plačilo, ki pripada upravniku za opravljanje upravniških storitev.

6. Poročanje

64. člen

(poročanje zboru lastnikov)

(1)

Upravnik mora vsaj enkrat letno lastnikom poročati o svojem delu.

(2)

Ne glede na določbo prejšnjega odstavka mora upravnik poročati o svojem delu, če tako sklenejo lastniki oziroma če sam oceni, da je takšno poročilo potrebno.

(3)

Minister izda navodilo o izdelavi poročila o upravnikovem delu.

65. člen

(vpogled v pogodbe, sklenjene s tretjimi osebami)

Upravnik mora vsakemu etažnemu lastniku na njegovo zahtevo, vendar ne več kot enkrat mesečno, omogočiti vpogled v pogodbe, sklenjene s tretjimi osebami glede poslov obratovanja in vzdrževanja večstanovanjske stavbe, v knjigovodske listine, ki so pridobljene na podlagi pogodb in poslovnih razmerij upravnika s tretjimi osebami in v stanje rezervnega sklada večstanovanjske stavbe.

66. člen

(izstavljanje obračuna stroškov)

(1)

Upravnik mora vsakemu etažnemu lastniku mesečno izstaviti obračun stroškov.

(2)

V obračunu stroškov mora upravnik ločeno prikazati vsak strošek obratovanja in vzdrževanja ter upravniških storitev za celotno večstanovanjsko stavbo in delež posameznega etažnega lastnika, na katerega je obračun naslovljen, višino mesečnega vplačila v rezervni sklad in morebitna druga plačila naslovnika ter stanje rezervnega sklada za celotno večstanovanjsko stavbo.

67. člen

(potrdilo o stanju neplačanih obveznosti)

(1)

Upravnik mora etažnemu lastniku na njegovo zahtevo izdati potrdilo o stanju neplačanih obveznosti na določen dan.

(2)

Strošek izdaje potrdila iz prejšnjega odstavka se ne šteje za strošek opravljanja upravniških storitev.

IV. RAZMERJA MED ETAŽNIMI LASTNIKI IN TRETJIMI OSEBAMI

68. člen

(sklepanje pravnih poslov s tretjimi osebami)

(1)

Pri sklepanju pravnih poslov s tretjimi osebami upravnik nastopa v imenu in za račun etažnih lastnikov, razen če ta zakon ali pogodba o opravljanju upravniških storitev ne določa drugače.

(2)

Šteje se, da je pravni posel sklenjen v imenu etažnih lastnikov, če pravni posel vsebuje navedbo: "Etažni lastniki" skupaj z natančno označbo večstanovanjske stavbe.

(3)

Upravnik je dolžan ob podpisu pogodbe izročiti dobavitelju storitev seznam etažnih lastnikov, ki vsebuje ime in priimek etažnega lastnika, naslov, številko stanovanja, velikost stanovanja in druge podatke, ki so potrebni za opravljanje storitve dobavitelja, ter delilnik stroškov med etažnimi lastniki.

(4)

V primeru iz prejšnjega odstavka se šteje, da pravni posel zavezuje etažne lastnike na dan sklenitve.

69. člen

(pridobitelj etažne lastnine)

(1)

Pridobitelj etažne lastnine stopi na mesto svojega pravnega prednika v vseh pravnih poslih, ki jih v okviru svojih pooblastil sklene upravnik s tretjimi osebami.

(2)

Za odgovornost prednika in pridobitelja do tretjih iz pravnih poslov iz prejšnjega odstavka, se uporabljajo določbe tega zakona.

70. člen

(prepoved dogovora o solidarni odgovornosti etažnih lastnikov)

(1)

Pri sklepanju pravnih poslov s tretjimi osebami v zvezi z upravljanjem večstanovanjske stavbe, upravnik ne sme dogovoriti solidarne odgovornosti etažnih lastnikov za izpolnjevanje obveznosti.

(2)

Pogodbeno določilo v nasprotju z določbo prejšnjega odstavka nima pravnega učinka proti etažnim lastnikom, ki tretji osebi odgovarjajo za izpolnitev po pravilih, ki veljajo za deljive obveznosti. V tem primeru pa tretji osebi za izpolnitev obveznosti etažnih lastnikov solidarno odgovarja upravnik.

71. člen

(poravnava zapadlih obveznosti)

(1)

Upravnik mora brez odlašanja izpolniti zapadle denarne obveznosti tretjim osebam iz pogodb glede upravljanja večstanovanjske stavbe, glede na prejeta plačila od vsakega posameznega etažnega lastnika.

(2)

Če obveznosti do tretje osebe niso poravnane v celoti za vse etažne lastnike, mora upravnik tretji osebi na njeno zahtevo v roku osmih delovnih dni od prejema posredovati podatke o etažnem lastniku, ki ni plačal svojega dela obveznosti, potrebne za vložitev tožbe.

V. SKUPNOST LASTNIKOV

72. člen

(skupnost lastnikov – pravna oseba)

(1)

Etažni lastniki lahko sprejmejo sklep, da se za upravljanje z večstanovanjsko stavbo ustanovi skupnost lastnikov kot pravna oseba. Takšen sklep se lahko sprejme samo s soglasjem vseh etažnih lastnikov.

(2)

Skupaj s sklepom o ustanovitvi skupnosti lastnikov morajo etažni lastniki sprejeti statut.

73. člen

(statut skupnosti lastnikov)

Statut skupnosti lastnikov vsebuje zlasti:

-

imena in naslove članov – etažnih lastnikov;

-

ime in sedež skupnosti lastnikov;

-

identifikacijsko oznako iz katastra stavb;

-

način in pravila odločanja skupnosti lastnikov;

-

dejavnost;

-

način imenovanja predsednika in njegova pooblastila;

-

ime ali firmo ter bivališče oziroma sedež predsednika;

-

način izpolnjevanja obveznosti članov do skupnosti.

74. člen

(ime skupnosti lastnikov)

(1)

Ime skupnosti lastnikov kot pravne osebe mora biti sestavljeno samo iz besedne zveze "Skupnost lastnikov", ki se ji doda naslov večstanovanjske stavbe. Za naslov večstanovanjske stavbe se štejejo ulica ali naselje, hišna številka in kraj.

(2)

Sedež skupnosti lastnikov je lahko samo na naslovu večstanovanjske stavbe.

75. člen

(vpis v register)

(1)

Skupnost lastnikov pridobi lastnost pravne osebe z vpisom v sodni register. Vsako spremembo članstva je potrebno vnesti v statut skupnosti in predložiti pristojnemu registrskemu organu.

(2)

Priglasitvi za vpis v sodni register se priloži:

-

sklep o ustanovitvi;

-

statut skupnosti lastnikov;

-

druge listine, v skladu s predpisi o vpisu v sodni register;

-

akt o določitvi predsednika skupnosti lastnikov.

76. člen

(pravna sposobnost skupnosti lastnikov)

Skupnost lastnikov je pravno sposobna samo za sklepanje poslov upravljanja te večstanovanjske stavbe in ne sme opravljati nobene druge dejavnosti.

77. člen

(zastopanje skupnosti lastnikov)

(1)

Skupnost lastnikov zastopa v pravnem prometu predsednik, za katerega se smiselno uporabljajo določbe tega zakona o upravniku večstanovanjske stavbe.

(2)

Predsednik sklepa vse posle v imenu in za račun skupnosti lastnikov.

78. člen

(organ upravljanja skupnosti lastnikov)

(1)

Organ upravljanja skupnosti lastnikov je zbor članov.

(2)

Člani skupnosti lastnikov so vsakokratni etažni lastniki.

(3)

Za zbor članov se smiselno uporabljajo določbe tega zakona, ki urejajo zbor lastnikov.

79. člen

(premoženje skupnosti lastnikov)

(1)

Premoženje skupnosti lastnikov sestavljajo denarna sredstva na računu, ki jih plačujejo člani iz naslova upravljanja večstanovanjske stavbe in plačil v rezervni sklad.

(2)

Skupnost lastnikov mora voditi ločeno knjigovodsko evidenco za stroške upravljanja in ločeno za rezervni sklad.

80. člen

(obveznosti članov skupnosti lastnikov)

(1)

Člani skupnosti lastnikov morajo mesečno plačati skupnosti lastnikov vsak svoj delež stroškov upravljanja ter vplačilo v rezervni sklad.

(2)

Za plačila članov se smiselno uporabljajo določbe tega zakona, ki urejajo plačila etažnih lastnikov.

81. člen

(solidarna odgovornost članov skupnosti lastnikov do tretjih oseb)

Za obveznosti skupnosti lastnikov do tretjih oseb so vsi člani solidarno odgovorni.

82. člen

(prenehanje skupnosti lastnikov)

(1)

Skupnost lastnikov preneha z likvidacijo na podlagi sklepa članov.

(2)

Sklep o likvidaciji skupnosti lastnikov sprejme več kot polovica članov skupnosti lastnikov po solastniških deležih.

(3)

Skupnost lastnikov izgubi lastnost pravne osebe z izbrisom iz registra skupnosti lastnikov.

VI. STANOVANJSKA NAJEMNA RAZMERJA

VI.1 Vrste najemnih stanovanj

83. člen

(vrste najemnih stanovanj)

Najemno stanovanje po tem zakonu je:

-

stanovanje, ki ga oddaja država, občina, javni stanovanjski sklad ali neprofitna stanovanjska organizacija v skladu z določbami tega zakona, ki urejajo oddajo javnih najemnih stanovanj (javno najemno stanovanje);

-

stanovanje, ki se prosto oddaja na trgu (tržno najemno stanovanje);

-

stanovanje, ki je namenjeno za oddajo zaradi zadovoljevanja službenih potreb (službeno najemno stanovanje);

-

stanovanje, namenjeno institucionalnemu varstvu starejših oseb, upokojencem ali posebnim skupinam odraslega prebivalstva (namensko najemno stanovanje);

-

oskrbovano stanovanje, ki ga oddaja država, občina, javni stanovanjski sklad ali neprofitna stanovanjska organizacija v skladu z določbami tega zakona, ki urejajo oddajo javnih najemnih oskrbovanih stanovanj (javno najemno oskrbovano stanovanje).

VI.2 Pravice lastnika stanovanja

84. člen

(oddaja stanovanja v najem)

(1)

Lastnik stanovanja odda stanovanje v najem s sklenitvijo najemne pogodbe.

(2)

Če lastnik odda del lastnega stanovanja, sklene najemno pogodbo za določen ali nedoločen čas pod pogoji, ki jih določa ta zakon.

(3)

Najemnik lahko odda del stanovanja v podnajem s sklenitvijo podnajemne pogodbe za določen čas in pod pogoji, ki jih določa ta zakon, če se lastnik stanovanja s tem strinja.

(4)

Najemna in podnajemna pogodba se sklepata v pisni obliki.

85. člen

(pravice lastnika stanovanja)

Lastnik ima pravico:

-

pobirati najemnino za oddano stanovanje v skladu s tem zakonom;

-

odločati o prenehanju najemnega razmerja v skladu s tem zakonom in najemno pogodbo.

86. člen

(veljavnost najemne pogodbe)

Najemna pogodba se lahko sklene za določen ali nedoločen čas.

VI.3 Javno najemno stanovanje

87. člen

(pogoji oddaje javnih najemnih stanovanj)

[Opomba TFL: ZIUOPZP določa posebni ukrep izjemne dodelitve neprofitnih stanovanj v najem zaradi poplav in plazov.]

(1)

Javna najemna stanovanja se oddajajo upravičencem v najem na podlagi javnega razpisa za nedoločen čas in za neprofitno najemnino, če v tem zakonu ni določeno drugače.

(2)

Do najema javnega najemnega stanovanja je upravičen prosilec, ki izpolnjuje naslednje pogoje:

1.

ima državljanstvo Republike Slovenije;

2.

ima stalno prebivališče v občini ali na območju delovanja javnega stanovanjskega sklada ali neprofitne stanovanjske organizacije, v kateri je zaprosil za najem javnega najemnega stanovanja;

3.

je poslovno popolnoma sposobna oseba;

4.

on ali katera od oseb, navedenih v vlogi za najem javnega najemnega stanovanja (v nadaljnjem besedilu: člani gospodinjstva prosilca), ni najemnik javnega najemnega stanovanja, oddanega za nedoločen čas in za neprofitno najemnino;

5.

član gospodinjstva prosilca ni lastnik ali solastnik drugega stanovanja ali stanovanjske stavbe, razen stanovanja ali stanovanjske stavbe, ki jo mora po zakonu oddajati v najem za nedoločen čas in za neprofitno najemnino, ali lastnik drugega premoženja, ugotovljenega v skladu s prvim odstavkom 87.a člena tega zakona, katerega skupna vrednost presega 60 % vrednosti primernega stanovanja v skladu s tretjim odstavkom 87.a člena tega zakona;

6.

dvanajstina dohodka članov gospodinjstva prosilca, ugotovljenega v skladu z drugim odstavkom 87.a člena tega zakona, ne presega navedenih odstotkov od povprečne mesečne neto plače v državi po podatkih Statističnega urada Republike Slovenije:

Velikost gospodinjstva prosilca	Odstotek od povprečne mesečne neto plače v državi po podatkih Statističnega urada Republike Slovenije
1-člansko	200 %
2-člansko	250 %
3-člansko	315 %
4-člansko	370 %
5-člansko	425 %
6-člansko	470 %
vsak nadaljnji član	+25 %

7.

člani gospodinjstva prosilca imajo poravnane vse obveznosti iz prejšnjega najemnega razmerja za javno najemno stanovanje, v primeru najema bivalne enote pa tudi iz obstoječega najemnega razmerja in morebitne stroške sodnega postopka.

(3)

Ne glede na prvi odstavek tega člena in 5. točko prejšnjega odstavka se prosilcu, ki je žrtev nasilja v družini in zaradi nasilja v družini ne more uporabljati stanovanja ali stanovanjske stavbe v svoji solastnini, njegov lastniški delež ne upošteva v premoženju ter se mu ob izpolnjevanju pogojev iz prejšnjega odstavka javno najemno stanovanje lahko izjemoma odda za določen čas enega leta oziroma najdlje do pravnomočne odločitve sodišča o razdelitvi premoženja zakoncev oziroma oseb, ki živita v dalj časa trajajoči zunajzakonski skupnosti. Če žrtev nasilja po preteku obdobja iz prejšnjega stavka izpolnjuje pogoje iz prejšnjega odstavka, se z njo sklene najemna pogodba za nedoločen čas.

(4)

Ne glede na 1. točko drugega odstavka tega člena so do najema javnega najemnega stanovanja upravičene tudi osebe, ki so po izbrisu iz registra stalnega prebivalstva po 25. juniju 1991 pridobile dovoljenje za stalno prebivanje v skladu z zakonom, ki ureja tujce, zakonom, ki ureja status državljanov drugih držav naslednic nekdanje SFRJ v Republiki Sloveniji ali zakonom, ki ureja začasno zatočišče.

(5)

Ne glede na 1. točko drugega odstavka tega člena so do najema javnega najemnega stanovanja upravičene tudi osebe, ki so pridobile status repatriirane osebe ali status Slovenca brez državljanstva Republike Slovenije v skladu z zakonom, ki ureja odnose Republike Slovenije s Slovenci zunaj njenih meja.

(6)

Ne glede na 2. točko drugega odstavka tega člena so žrtve nasilja v družini z začasnim bivanjem v materinskih domovih in zatočiščih oziroma varnih hišah, zavetiščih in centrih za pomoč žrtvam kaznivih dejanj upravičene do najema javnega najemnega stanovanja, če imajo stalno prebivališče v Republiki Sloveniji.

(7)

Ne glede na 2. točko drugega odstavka tega člena so do najema javnega najemnega stanovanja zunaj občine stalnega prebivališča ali območja delovanja javnega stanovanjskega sklada ali neprofitne stanovanjske organizacije upravičeni invalidi, ki imajo stalno prebivališče v Republiki Sloveniji in so trajno vezani na uporabo invalidskega vozička ali trajno pomoč druge osebe, če so v tej občini oziroma na območju delovanja javnega stanovanjskega sklada ali neprofitne stanovanjske organizacije večje možnosti za zaposlitev ali jim je tam zagotovljena pomoč druge osebe in zdravstvene storitve.

(8)

Ne glede na 2. točko drugega odstavka tega člena je do najema javnega najemnega stanovanja upravičena oseba brez stanovanja (brezdomec oziroma oseba, ki prebiva v zasilnem prebivališču) v občini ali na območju delovanja javnega stanovanjskega sklada ali neprofitne stanovanjske organizacije, kjer je imela prijavljeno zadnje stalno prebivališče ali kjer ima določeno zakonsko prebivališče.

(9)

Ne glede na 2. točko drugega odstavka tega člena je do najema javnega najemnega stanovanja upravičen tudi prosilec, ki ima stalno prebivališče v Republiki Sloveniji zunaj občine ali območja delovanja javnega stanovanjskega sklada ali neprofitne stanovanjske organizacije, kjer je zaprosil za najem javnega najemnega stanovanja, če je to posebej opredeljeno v javnem razpisu za oddajo javnih najemnih stanovanj v najem.

87.a člen

(ugotavljanje premoženja, dohodka in vrednost primernega stanovanja)

(1)

Za ugotavljanje vrste in višine premoženja za osebe v postopkih iz prvega odstavka 11.a člena tega zakona se smiselno uporabljajo določbe glede premoženja, ki se upošteva, in premoženja, ki se ne upošteva, iz zakona, ki ureja uveljavljanje pravic iz javnih sredstev.

(2)

Za ugotavljanje dohodka za osebe v postopkih iz prvega odstavka 11.a člena tega zakona se smiselno uporabljajo določbe o vrstah dohodka in načinu upoštevanja le-tega pri ugotavljanju upravičenosti do znižanega plačila vrtca iz zakona, ki ureja uveljavljanje pravic iz javnih sredstev, razen določb glede povečanja dohodka za fiktivno ugotovljen dohodek.

(3)

Vrednost primernega stanovanja se določi v skladu s četrtim odstavkom 116. člena tega zakona, pri čemer je število točk 320, uporabna stanovanjska površina pa se določi v višini gornjih razponov površinskih normativov za stanovanja na prednostni listi B v skladu s predpisom, ki ureja oddajo javnih najemnih stanovanj v najem, faktor vpliva lokacije pa je 1.

(4)

Ne glede na prvi odstavek tega člena se v premoženje iz prvega odstavka tega člena šteje tudi:

-

stanovanje ali stanovanjska stavba, v kateri prebiva ali ima prijavljeno stalno prebivališče kdo od članov gospodinjstva prosilca oziroma najemnik ali uporabnik javnega najemnega stanovanja skupaj z osebami, ki se poleg najemnika in uporabnika upoštevajo pri ugotavljanju materialnega položaja po zakonu, ki ureja uveljavljanje pravic iz javnih sredstev;

-

osebni avtomobil oziroma enosledno vozilo do vrednosti 28-kratnika osnovnega zneska minimalnega dohodka, določenega s predpisi, ki urejajo socialnovarstvene prejemke, za vsak avtomobil oziroma enosledno vozilo, razen osebnega vozila, prilagojenega prevozu težko gibalno oviranih oseb;

-

vrednost poslovnih prostorov in opreme nad vrednostjo primernega stanovanja, če gre za dejavnost, s katero se preživlja kdo izmed oseb iz prve alineje tega odstavka.

(5)

Ne glede na drugi odstavek tega člena se v primeru, ko gre za prosilca invalida oziroma družino z invalidnim članom, ob predložitvi ustreznih dokazil od celotnega dohodka oseb iz prve alineje prejšnjega odstavka odšteje znesek, ki ga invalid namenja za nakup pripomočkov, ki jih potrebuje zaradi invalidnosti.

(6)

Pri ugotavljanju premoženja in dohodka se v postopku dodeljevanja bivalnih enot za začasno reševanje stanovanjskih potreb socialno ogroženih oseb v skladu z 88. členom tega zakona upoštevata premoženje in dohodek prosilca in oseb, navedenih v vlogi za najem bivalne enote.

(7)

Pri ugotavljanju premoženja in dohodka se v postopku zamenjave stanovanja in odobritve izredne pomoči pri uporabi stanovanja upoštevata premoženje in dohodek najemnika in uporabnika javnega najemnega stanovanja skupaj z osebami, ki se poleg najemnika in uporabnika upoštevajo pri ugotavljanju materialnega položaja po zakonu, ki ureja uveljavljanje pravic iz javnih sredstev.

87.b člen

(postopek oddaje javnega najemnega stanovanja v najem)

(1)

Javni razpis za oddajo javnih najemnih stanovanj se objavi na spletni strani najemodajalca, hkrati s tem pa lahko tudi na drugi spletni strani, če je to v skladu z načelom gospodarnosti, pa tudi na drug, krajevno običajen način.

(2)

V javnem razpisu iz prejšnjega odstavka se opredelijo stanovanja, ki bodo namenjena upravičencem na prednostni listi A, lahko pa tudi stanovanja, ki bodo namenjena upravičencem na prednostni listi B. Na vsakem javnem razpisu je upravičencem s prednostne liste A namenjenih najmanj 50 % javnih najemnih stanovanj.

(3)

Prosilci na podlagi javnega razpisa iz prvega odstavka tega člena vložijo vlogo za najem javnega najemnega stanovanja.

(4)

Prosilci, ki izpolnjujejo pogoje iz 87. člena tega zakona, se uvrstijo na prednostno listo A in morebitno prednostno listo B.

(5)

Na prednostno listo A se uvrstijo prosilci iz prejšnjega odstavka, katerih dvanajstina dohodka članov gospodinjstva prosilca, ugotovljenega v skladu z drugim odstavkom prejšnjega člena, ne presega deleža dohodkov od povprečne mesečne neto plače v Republiki Sloveniji po podatkih Statističnega urada Republike Slovenije, ki se določi glede na število članov gospodinjstva prosilca.

(6)

Na prednostno listo B se uvrstijo prosilci iz četrtega odstavka tega člena, ki ne izpolnjujejo pogojev iz prejšnjega odstavka.

(7)

Upravičenci na prednostni listi A so lahko zavezanci za plačilo varščine za uporabo stanovanja, upravičenci na prednostni listi B pa so zavezanci za plačilo varščine, lahko pa so tudi zavezanci za plačilo lastne udeležbe.

(8)

Prosilci iz četrtega odstavka tega člena se na prednostni listi A in prednostni listi B razvrstijo na podlagi točkovanja njihovega stanovanjskega statusa (npr. brezdomec, bivanje v prostorih za začasno prebivanje, pri starših, v delavskem domu) in prednostnih kategorij prosilcev.

(9)

Prednostne kategorije prosilcev so:

1.

mlajši odrasli (osebe, ki bodo v letu javnega razpisa dopolnile največ 35 let) in mlade družine (družine z najmanj enim otrokom, v katerih bosta starša v letu javnega razpisa dopolnila največ 40 let),

2.

brezdomci,

3.

starejši od 65 let,

4.

enostarševske družine,

5.

družine z večjim številom otrok,

6.

invalidi in družine z invalidnim članom,

7.

žrtve nasilja v družini,

8.

osebe s statusom žrtve vojnega nasilja po zakonu, ki ureja žrtve vojnega nasilja,

9.

prosilci, ki so se najmanj trikrat uvrstili na eno izmed prednostnih list in niso sklenili najemne pogodbe iz razlogov na strani najemodajalca.

(10)

V javnem razpisu iz prvega odstavka tega člena se kot obvezna prednostna kategorija prosilcev na prednostni listi A in na prednostni listi B opredelijo mlajši odrasli in mlade družine ter najemniki-prejšnji imetniki stanovanjske pravice in najemniki, ki so imeli ob uveljavitvi Stanovanjskega zakona (Uradni list RS, št. 18/91-I) status njegovega zakonca oziroma zunajzakonskega partnerja in so po smrti najemnika-prejšnjega imetnika stanovanjske pravice nadaljevali najemno razmerje za nedoločen čas in z neprofitno najemnino (v nadaljnjem besedilu: najemniki denacionaliziranih stanovanj). Kot prednostna kategorija se na prednostni listi A določijo še najmanj štiri prednostne kategorije prosilcev oziroma na prednostni listi B še najmanj dve prednostni kategoriji izmed prednostnih kategorij, navedenih v 2. do 9. točki prejšnjega odstavka. Poleg navedenih prednostnih kategorij prosilcev se lahko v javnem razpisu na vsaki prednostni listi opredelijo še največ štiri druge prednostne kategorije prosilcev po izbiri najemodajalca.

(11)

V okviru posamezne prednostne liste upravičencev se na javnem razpisu iz prvega odstavka tega člena lahko oblikujejo prednostne podliste upravičencev glede na različne kategorije prosilcev. Znotraj oblikovanih podlist se določi prednostne kategorije po enakih pravilih, kot veljajo za oblikovanje prednostnih list upravičencev.

(12)

O uvrstitvi na prednostno listo upravičencev in o uvrstitvi med upravičence do najema javnega najemnega stanovanja, ki jim bodo zagotovljena javna najemna stanovanja, v upravnem postopku v šestih mesecih po zaključku javnega razpisa za najemna stanovanja v lasti občin odloči pristojni občinski organ, za najemna stanovanja v lasti javnih stanovanjskih skladov in neprofitnih stanovanjskih organizacij pa pristojni organ najemodajalca.

(13)

Zoper odločbo, izdano na prvi stopnji, ima prosilec pravico pritožbe. O pritožbi zoper odločbo, ki jo je na prvi stopnji izdal pristojni organ občine oziroma lokalnega javnega stanovanjskega sklada, odloča župan. O pritožbi zoper odločbo, ki jo je na prvi stopnji izdal pristojni organ neprofitne stanovanjske organizacije, in o pritožbi zoper odločbo, ki jo je na prvi stopnji izdal pristojni organ Stanovanjskega sklada Republike Slovenije, javnega sklada, odloča ministrstvo, pristojno za stanovanjske zadeve. Upravni spor sprožen zoper odločbo iz prejšnjega odstavka ne zadrži sklenitve najemnih pogodb.

(14)

Pri oddaji javnih najemnih stanovanj se uporabljajo površinski normativi, ki se določijo glede na število članov gospodinjstva prosilca in glede na posamezno prednostno listo.

(15)

Ne glede na prejšnji odstavek se lahko prosilcu v najem odda tudi stanovanje, ki po površini ni primerno, če je to potrebno zaradi družinskih, socialnih ali zdravstvenih razmer, o čemer na predlog prosilca pristojni center za socialno delo izda mnenje, ali če se prosilec s tem strinja. Če se upravičencu odda v najem večje stanovanje, kot bi mu pripadalo glede na površinske normative iz prejšnjega odstavka, se za razliko v površini stanovanja lahko obračuna prosto oblikovana najemnina.

(16)

Najemodajalec pozove upravičence do najema javnega najemnega stanovanja, ki jim bodo zagotovljena javna najemna stanovanja, da v postavljenem roku, ki ne sme biti krajši od osmih dni, z njim sklenejo najemno pogodbo. Če se upravičenec iz prejšnjega stavka ne odzove na ponoven najemodajalčev poziv k sklenitvi najemne pogodbe v dodatnem roku, ki ne sme biti krajši od treh dni, izgubi pravico do najema javnega najemnega stanovanja na podlagi odločbe iz dvanajstega odstavka tega člena.

(17)

Minister podrobneje predpiše vsebino javnega razpisa iz prvega odstavka tega člena, vsebino vloge iz tretjega odstavka tega člena, delež dohodkov iz petega odstavka tega člena, plačilo varščine za uporabo stanovanja in lastne udeležbe ter njuno vračilo iz sedmega odstavka tega člena ter podrobneje opredeli stanovanjske statuse in prednostne kategorije prosilcev iz osmega odstavka tega člena in njihovo točkovanje ter površinske normative za oddajo javnih najemnih stanovanj v najem iz štirinajstega odstavka tega člena.

87.c člen

(izredni najem javnega najemnega stanovanja)

(1)

Javno najemno stanovanje se lahko odda v najem upravičencem v primeru začasnega reševanja izrednih stanovanjskih razmer (v nadaljnjem besedilu: izredni najem javnega najemnega stanovanja), če najemodajalec ne razpolaga z bivalnimi enotami za začasno reševanje stanovanjskih potreb socialno ogroženih oseb v skladu z 88. členom tega zakona.

(2)

Do izrednega najema javnega najemnega stanovanja so upravičene osebe, ki potrebujejo stanovanje zaradi:

-

začasnega in nujnega reševanja stanovanjskih potreb socialno ogroženih oseb,

-

naravne ali druge nesreče, ki je povzročila trajno ali hujše poškodovanje stanovanjske enote, v kateri je upravičenec dejansko prebival, in bi bil za njeno obnovo in ponovno vselitev potreben daljši čas,

-

začasne preselitve družine, potrebne zaradi varstva koristi otrok, oziroma začasne preselitve posameznika, potrebne zaradi zaščite pred nasiljem, o čemer na predlog prosilca pristojni center za socialno delo izda mnenje, ali

-

drugih utemeljenih okoliščin, ko je začasna preselitev upravičenca nujna zaradi neposredne hujše ogroženosti njega oziroma članov njegovega gospodinjstva.

(3)

Do izrednega najema javnega najemnega stanovanja so upravičene osebe, ki izpolnjujejo katerega izmed pogojev iz prejšnjega odstavka, če same ali kdo izmed članov gospodinjstva nima v lasti drugega primernega stanovanja ali stanovanjske stavbe, v kateri bi lahko bivali, razen v primerih iz tretje ali četrte alineje prejšnjega odstavka.

(4)

V primeru iz prve alineje drugega odstavka tega člena je do izrednega najema javnega najemnega stanovanja upravičen najemnik, ki izpolnjuje tudi pogoje iz drugega odstavka 87. člena tega zakona.

(5)

Izredni najem javnega najemnega stanovanja je mogoč za določen čas z možnostjo podaljšanja za določen čas pod pogojem, da je še vedno podan razlog, zaradi katerega je bila najemna pogodba za izredni najem sklenjena.

(6)

Javna najemna stanovanja v lasti države, občine, javnih stanovanjskih skladov in neprofitnih stanovanjskih organizacij se oddajo upravičencem v izredni najem praviloma v občini stalnega prebivališča upravičenca oziroma v občini, na območju katere deluje javni stanovanjski sklad oziroma neprofitna stanovanjska organizacija.

(7)

Javno najemno stanovanje se odda upravičencu na podlagi njegove vloge v izredni najem neposredno s sklenitvijo najemne pogodbe.

(8)

O upravičenosti do izrednega najema javnega najemnega stanovanja v upravnem postopku za stanovanja v lasti države odloči predstojnik upravljavca, za stanovanja v lasti občine pristojni občinski organ, za stanovanja v lasti javnih stanovanjskih skladov in neprofitnih stanovanjskih organizacij pa pristojni poslovodni organ.

(9)

Zoper odločbo, izdano na prvi stopnji, ima prosilec pravico pritožbe. O pritožbi zoper odločbo, ki jo je na prvi stopnji izdal pristojni organ občine oziroma lokalnega javnega stanovanjskega sklada, odloča župan. O pritožbi zoper odločbo, ki jo je na prvi stopnji izdal pristojni organ neprofitne stanovanjske organizacije, in o pritožbi zoper odločbo, ki jo je na prvi stopnji izdal pristojni organ Stanovanjskega sklada Republike Slovenije, javnega sklada, odloča ministrstvo, pristojno za stanovanjske zadeve. Upravni spor sprožen zoper odločbo iz prejšnjega odstavka ne zadrži sklenitve najemnih pogodb.

88. člen

(dodeljevanje bivalnih enot)

Kadar dodeljuje bivalne enote za začasno reševanje stanovanjskih potreb socialno ogroženih oseb občina, država, javni stanovanjski sklad ali neprofitna stanovanjska organizacija, odda tako bivalno enoto v najem na podlagi seznama upravičencev do dodelitve take bivalne enote. Ko je zagotovljena bivalna enota, se jo po ponovni preveritvi upravičenosti do dodelitve odda v najem tistemu, katerega socialna problematika je najtežja in je površina primerna glede na število družinskih članov, s sklenitvijo najemne pogodbe za določen čas. Postopek se lahko začne na zahtevo stranke ali po uradni dolžnosti.

89. člen

(zamenjava stanovanja)

(1)

Najemodajalci v okviru svojih možnosti omogočajo zamenjavo javnih najemnih stanovanj, pri čemer upoštevajo spremenjene potrebe najemnikov javnih najemnih stanovanj po primerni stanovanjski površini, lokaciji stanovanja, legi (nadstropje) ter višini najemnine, obratovalnih in drugih stroških.

(2)

O upravičenosti do zamenjave javnega najemnega stanovanja najemodajalec odloči v skladu z zakonom, ki ureja splošni upravni postopek.

90. člen

(preverjanje izpolnjevanja premoženjskega in dohodkovnega pogoja)

(1)

Najemodajalec javnega najemnega stanovanja v času trajanja najemnega razmerja najmanj vsakih pet let preverja izpolnjevanje pogojev iz 5. in 6. točke drugega odstavka 87. člena tega zakona, in sicer za najemnika in uporabnika javnega najemnega stanovanja ter za osebe, ki se poleg najemnika in uporabnika upoštevajo pri ugotavljanju materialnega položaja po zakonu, ki ureja uveljavljanje pravic iz javnih sredstev, razen najemnika denacionaliziranega stanovanja.

(2)

Najemnik na zahtevo najemodajalca predloži zahtevane izjave in dokazila zase in za osebe iz prejšnjega odstavka v 30 dneh od prejema takšne zahteve.

(3)

Najemodajalec v upravnem postopku odloči o višini najemnine v 30 dneh po poteku roka za predložitev dokazil iz prejšnjega odstavka.

(4)

Če najemodajalec ugotovi, da najemnik ne izpolnjuje pogojev iz 5. oziroma 6. točke drugega odstavka 87. člena tega zakona, odloči, da se najemnina določi v višini prosto oblikovane najemnine.

(5)

Najemnik, ki plačuje prosto oblikovano najemnino v skladu s prejšnjim odstavkom, lahko zahteva preveritev izpolnjevanja pogojev iz 5. in 6. točke drugega odstavka 87. člena tega zakona in spremembo prosto oblikovane najemnine v neprofitno najemnino, če se dohodek najemnika in drugih oseb iz prvega odstavka tega člena v obdobju treh mesecev pred mesecem preveritve zniža pod mejo dohodka iz 6. točke drugega odstavka 87. člena tega zakona in se premoženje teh oseb zniža pod vrednost premoženja iz 5. točke drugega odstavka 87. člena tega zakona.

Stanovanjski zakon (SZ-1)

Časovnica