Zakon o varstvu kupcev stanovanj in enostanovanjskih...

776. Zakon o varstvu kupcev stanovanj in enostanovanjskih stavb (ZVKSES)

Na podlagi druge alinee prvega odstavka 107. člena in prvega odstavka 91. člena Ustave Republike Slovenije izdajam

U K A Z
o razglasitvi Zakona o varstvu kupcev stanovanj in enostanovanjskih stavb (ZVKSES)

Razglašam Zakon o varstvu kupcev stanovanj in enostanovanjskih stavb (ZVKSES), ki ga je sprejel Državni zbor Republike Slovenije na seji 29. januarja 2004.

001-22-7/04

Ljubljana, dne 9. februarja 2004.

dr. Janez Drnovšek l. r. Predsednik Republike Slovenije

Z A K O N
O VARSTVU KUPCEV STANOVANJ IN ENOSTANOVANJSKIH STAVB (ZVKSES)

1. SPLOŠNE DOLOČBE

1. člen

Vsebina in namen zakona

(1)

Ta zakon določa pravila o prodaji stanovanj in enostanovanjskih stavb z namenom zaščititi končne kupce pred tveganjem neizpolnitve obveznosti investitorja oziroma vmesnega kupca kot prodajalca po prodajni pogodbi.

(2)

Skrbniške storitve, urejene v 2. poglavju tega zakona, se opravljajo z izključnim namenom zaščititi končne kupce pred tveganjem, da investitor oziroma vmesni kupec zaradi stečaja, plačilne nesposobnosti ali drugih razlogov ne bo izpolnil vseh obveznosti do končnih kupcev oziroma ne bo sposoben končnim kupcem vrniti plačanih obrokov kupnine v primeru razveze prodajnih pogodb.

2. člen

Uporabljeni pojmi in kratice

(1)

Pojmi, uporabljeni v tem zakonu, imajo naslednji pomen:

1.

naslednji pojmi imajo enak pomen kot po SPZ:

-

zemljiškoknjižno dovolilo,

-

etažna lastnina,

2.

naslednji pojmi imajo enak pomen kot po ZZK-1:

-

zemljiška parcela,

-

identifikacijski znak zemljiške parcele in identifikacijski znak stavbe oziroma njenega posameznega dela,

3.

pojma stavba in gradnja imata enak pomen kot po ZGO-1,

4.

pojma zemljiški kataster in kataster stavb ter geodetsko podjetje imajo enak pomen kot po ZENDMPE,

5.

posamezni del stavbe je del stavbe, ki predstavlja samostojno funkcionalno celoto, primerno za samostojno uporabo in ki je lahko samostojen predmet etažne lastnine po SPZ,

6.

enostanovanjska stavba je nepremičnina, katere sestavina je stavba, ki tvori eno samo funkcionalno celoto,

7.

stavba z več posameznimi deli je stavba, ki obsega dva ali več posameznih delov,

8.

pojem upravnik ima enak pomen kot po SZ-1.

(2)

Kratice, uporabljene v tem zakonu, imajo naslednji pomen:

1.

OZ je Obligacijski zakonik (Uradni list RS, št. 83/2001),

2.

SPZ je Stvarnopravni zakonik (Uradni list RS, št. 87/2002),

3.

SZ-1 je Stanovanjski zakon (Uradni list RS, št. 69/2003),

4.

ZBan je Zakon o bančništvu (Uradni list RS, št. 110/2003-UPB1).

5.

ZGO-1 je Zakon o graditvi objektov (Uradni list RS, št. 110/2002),

6.

ZENDMPE je Zakon o evidentiranju nepremičnin, državne meje in prostorskih enot (Uradni list RS, št. 52/2000, 87/2002-SPZ),

7.

ZN je Zakon o notariatu (Uradni list RS, št. 13/94, 48/94, 82/94, 41/95-odločba US, 83/2001-OZ),

8.

ZPlaP je Zakon o plačilnem prometu (Uradni list RS, št. 45/2003-UPB1),

9.

ZPPSL je Zakon o prisilni poravnavi, stečaju in likvidaciji (Uradni list RS, št. 67/93, 74/94-odločba US, 8/96-odločba US, 25/97-ZJSRS, 39/97, 1/99-ZNIDC, 52/99, 42/2002-ZDR, 58/2003-ZZK-1),

10.

ZVPot je Zakon o varstvu potrošnikov (Uradni list RS, št. 14/2003-UPB1),

11.

ZZK-1 je Zakon o zemljiški knjigi (Uradni list RS, št. 58/2003).

(3)

Kadar se ta zakon sklicuje na določbe drugih zakonov, se te določbe uporabljajo v njihovem vsakokrat veljavnem besedilu.

(4)

Kadar SPZ uporablja pojem zgradba, se pri uporabi določb tega zakona šteje, da uporablja pojem stavba.

3. člen

Investitor, vmesni kupec in končni kupec

(1)

Investitor oziroma investitorka (v nadaljnjem besedilu: investitor) po tem zakonu je oseba, ki je oziroma bo naročila ali izvajala gradnjo enostanovanjske stavbe oziroma stavbe z več posameznimi deli na zemljiški parceli, katere lastnik je oziroma na kateri ima stavbno pravico, z namenom, da enostanovanjsko stavbo oziroma posamezne dele stavbe, če gre za stavbo z več posameznimi deli, proda kupcem.

(2)

Vmesni kupec oziroma vmesna kupovalka (v nadaljnjem besedilu: vmesni kupec) po tem zakonu je oseba, ki od investitorja ali drugega vmesnega kupca kupi enostanovanjsko stavbo oziroma posamezne dele stavbe, če gre za stavbo z več posameznimi deli, z namenom nadaljnje prodaje, in ne z namenom uporabljati to stavbo oziroma posamezen del stavbe.

(3)

Končni kupec oziroma končna kupovalka (v nadaljnjem besedilu: končni kupec) po tem zakonu je oseba, ki od investitorja oziroma vmesnega kupca kupi enostanovanjsko stavbo oziroma posamezen del stavbe z več posameznimi deli, z namenom uporabljati to stavbo oziroma posamezen del stavbe.

(4)

Za uporabo enostanovanjske stavbe oziroma posameznega dela stavbe po drugem oziroma prejšnjem odstavku tega člena se šteje:

1.

uporaba za lastno bivanje lastnika ali za opravljanje njegove dejavnosti oziroma za bivanje ali za opravljanje dejavnosti drugih oseb, ki jim lastnik do preklica ali s podelitvijo osebne služnosti dovoli uporabo za te namene,

2.

oddaja v najem.

2. PRODAJA STANOVANJ IN ENOSTANOVANJSKIH STAVB POTROŠNIKOM

2.1. SPLOŠNE DOLOČBE

4. člen

Uporaba določb 2. poglavja

(1)

Določbe 2. poglavja tega zakona se uporabljajo za vse prodajne pogodbe, ki izpolnjujejo naslednje pogoje:

1.

da je njihov predmet:

-

bodisi enostanovanjska stavba,

-

bodisi posamezno stanovanje kot posamezen del stavbe, ki se nahaja v stavbi z več posameznimi deli,

2.

da jih kot prodajalec oziroma prodajalka (v nadaljnjem besedilu: prodajalec) sklepa bodisi investitor bodisi vmesni kupec, in

3.

da ima kupec oziroma kupovalka (v nadaljnjem besedilu: kupec) položaj končnega kupca po tem zakonu in položaj potrošnika po ZVPot.

(2)

Prodajna pogodba iz prejšnjega odstavka je pogodba, s katero se prodajalec zaveže kupcu izročiti enostanovanjsko stavbo oziroma posamezen del stavbe, ki se nahaja v stavbi z več posameznimi deli (v nadaljnjem besedilu: nepremičnina) tako, da bo kupec na tej nepremičnini pridobil lastninsko pravico, kupec pa se zaveže plačati kupnino.

(3)

Določbe 2. poglavja tega zakona o prodajni pogodbi iz prvega odstavka tega člena se uporabljajo tudi:

1.

za predpogodbo, s katero se prodajalec in kupec zavežeta skleniti prodajno pogodbo z vsebino iz prejšnjega odstavka, in

2.

za vsak drug pravni posel, ki ima glede medsebojnih pravic in obveznosti strank enake pravne posledice kot prodajna pogodba iz prejšnjega odstavka oziroma predpogodba iz prejšnje točke.

(4)

Določb 2. poglavja tega zakona s prodajno pogodbo ni mogoče izključiti oziroma omejiti, razen če je v zvezi s posamezno določbo izrecno dopusten drugačen dogovor pogodbenih strank oziroma je drugačen dogovor v očitnem interesu kupca.

(5)

Posamezne določbe 2. poglavja tega zakona se uporabljajo tudi za prodajne pogodbe, katerih predmet je posamezen del stavbe, tudi če ta posamezen del stavbe ni stanovanje oziroma če kupec nima položaja končnega kupca po tem zakonu oziroma potrošnika po ZVPot (v nadaljnjem besedilu: nepotrošniška prodajna pogodba), če sta izpolnjena naslednja pogoja:

1.

če je vsaj en drug posamezen del te stavbe, ki ni predmet te pogodbe, stanovanje, in

2.

če ta zakon v zvezi s posamezno določbo tako določa.

(6)

Določb iz prejšnjega odstavka s prodajno pogodbo ni mogoče izključiti oziroma omejiti, razen če je v zvezi s posamezno določbo izrecno dopusten drugačen dogovor pogodbenih strank.

(7)

Določba prodajne pogodbe, ki je v nasprotju s četrtim oziroma šestim odstavkom tega člena je nična.

5. člen

Pogoji za sklenitev prodajne pogodbe

(1)

Prodajalec ne sme skleniti prodajne pogodbe niti začeti z oglaševanjem prodaje dokler niso izpolnjeni naslednji pogoji:

1.

da je prodajalec:

-

bodisi lastnik zemljiške parcele, na kateri bo gradil oziroma gradi enostanovanjsko stavbo oziroma stavbo z več posameznimi deli, ki je predmet prodajne pogodbe,

-

bodisi imetnik stavbne pravice na zemljiški parceli, na podlagi katere je upravičen zgraditi enostanovanjsko stavbo oziroma stavbo z več posameznimi deli, ki je predmet prodajne pogodbe,

2.

da je za gradnjo iz prejšnje točke izdano dokončno gradbeno dovoljenje in

3.

če je predmet prodaje posamezen del stavbe z več posameznimi deli: da je prodajalec v obliki notarskega zapisa določil splošne pogoje prodaje posameznih delov stavbe z vsebino, določeno v tem zakonu.

(2)

Če prodajalec s kupcem sklene prodajno pogodbo preden so izpolnjeni pogoji iz prejšnjega odstavka, takšna pogodba kupca ne zavezuje, in lahko kupec od nje kadarkoli odstopi.

(3)

Šteje se, da je pogoj iz 1. točke prvega odstavka tega člena izpolnjen, če:

1.

je bodisi prodajalec vknjižen kot lastnik oziroma lastnica (v nadaljnjem besedilu: lastnik) oziroma kot imetnik oziroma imetnica (v nadaljnjem besedilu: imetnik) stavbne pravice,

2.

bodisi je vložen zemljiškoknjižni predlog za vknjižbo lastninske oziroma stavbne pravice, in:

-

če so izpolnjeni pogoji za dovolitev vknjižbe lastninske oziroma stavbne pravice v korist prodajalca, in

-

če je prodajalec za zastopanje v zemljiškoknjižnem postopku pooblastil notarja oziroma notarko (v nadaljnjem besedilu: notar) na način iz četrtega odstavka tega člena.

(4)

Pooblastilo iz druge alinee 2. točke prejšnjega odstavka mora biti označeno kot pooblastilo, izdano na podlagi navedene določbe, in kot nepreklicno.

(5)

Pooblastila iz prejšnjega odstavka ni mogoče preklicati. Prodajalec zemljiškoknjižnega predloga, v zvezi s katerim je bilo izdano pooblastilo iz prejšnjega odstavka, ne more umakniti.

2.2. DOLOČITEV PREDMETA PRODAJE V PRODAJNI POGODBI

6. člen

Obvezne sestavine prodajne pogodbe

(1)

Prodajalec mora v prodajni pogodbi oziroma v prilogi, ki je sestavni del prodajne pogodbe oziroma splošnih pogojev prodaje posameznih delov stavbe, določiti tehnične lastnosti nepremičnine glede izvedbe del in glede vgrajene opreme in naprav.

(2)

Če je zemljišče, katerega sestavina bo enostanovanjska stavba, ki je predmet prodajne pogodbe, ob sklenitvi prodajne pogodbe v zemljiški kataster že vpisano kot samostojna zemljiška parcela, mora prodajna pogodba obsegati podatek o identifikacijskem znaku te zemljiške parcele.

(3)

Če zemljišče, katerega sestavina je enostanovanjska stavba, ki je predmet prodajne pogodbe, ob sklenitvi prodajne pogodbe v zemljiški kataster še ni vpisano kot samostojna zemljiška parcela, mora prodajna pogodba obsegati:

1.

podatek o identifikacijskem znaku obstoječe zemljiške parcele, in

2.

skico, kot sestavni del pogodbe, ki jo izdela geodetsko podjetje in na kateri je označeno (vrisano), kateri del obstoječe zemljiške parcele bo zaradi zagotovitve pogoja za vknjižbo lastninske pravice v korist kupca iz 1. točke drugega odstavka 12. člena tega zakona odmerjen kot samostojna zemljiška parcela.

(4)

Določbe prejšnjega odstavka se smiselno uporabljajo tudi, če zemljišče, ki bo skupni del stavbe z več posameznimi deli, ob sestavi notarskega zapisa splošnih pogojev prodaje posameznih delov stavbe v zemljiški kataster še ni vpisano kot samostojna zemljiška parcela. V primeru iz prejšnjega stavka mora biti skica iz prejšnjega odstavka sestavni del splošnih pogojev prodaje posameznih delov stavbe.

(5)

V prodajni pogodbi mora biti prodajalec označen s podatki, s katerimi je kot lastnik zemljiške parcele oziroma imetnik stavbne pravice vpisan v zemljiško knjigo (prvi odstavek 32. člena ZZK-1), kupec pa s podatki, s katerimi se imetnik pravic vpiše v zemljiško knjigo (tretji odstavek 31. člena ZZK-1).

(6)

Pogodbena stranka mora izjavo o uresničitvi odstopne pravice oziroma drugo izjavo oziroma obvestilo poslati drugi pogodbeni stranki (v nadaljnjem besedilu: naslovnik izjave oziroma obvestila) na njen naslov, naveden v prodajni pogodbi, oziroma na drug (spremenjen) naslov, o katerem jo naslovnik obvesti po sklenitvi pogodbe. Če je pogodbena stranka izjavo oziroma obvestilo poslala na naslov iz prejšnjega stavka s priporočeno poštno pošiljko in če na tem naslovu dostave pošiljke ni mogoče opraviti, ker je naslovnik na tem naslovu neznan, se je preselil oziroma pošiljke ne prevzame, se šteje, da je druga pogodbena stranka (naslovnik) obvestilo prejela z dnem, ko je bila izjava oziroma obvestilo oddano na pošto.

7. člen

Etažna lastnina kot predmet prodaje

(1)

Kadar je predmet prodajne pogodbe posamezen del stavbe z več posameznimi deli, mora prodajalec zaradi pravilne izpolnitve svoje obveznosti oblikovati etažno lastnino tako, da bo samostojno enoto etažne lastnine tvoril posamezen del stavbe, ki je predmet te pogodbe.

(2)

Kadar je predmet prodajne pogodbe posamezen del stavbe z več posameznimi deli, prodajalec svoje obveznosti ne more pravilno izpolniti s tem, da v korist kupca dovoli vknjižbo solastnine na nepremičnini, katere sestavina je stavba z več posameznimi deli.

8. člen

Splošni pogoji prodaje posameznih delov stavbe

(1)

Kadar prodajalec prodaja posamezne dele stavbe z več posameznimi deli, mora pred začetkom prodaje določiti splošne pogoje prodaje posameznih delov stavbe, ki morajo obsegati:

1.

vsa pravila o medsebojnih pravicah in obveznostih prodajalca in kupcev, razen pravil o določitvi posameznega dela stavbe, ki je predmet posamezne prodajne pogodbe, in o določitvi kupnine za ta posamezen del stavbe, in

2.

vse sestavine, ki jih mora po SPZ obsegati enostranski pravni posel o oblikovanju etažne lastnine, vključno s podatki o identifikacijskih znakih zemljiških parcel, ki bodo skupni deli stavbe, razen podatkov o identifikacijskih znakih stavbe, skupnih delov stavbe in posameznih delov stavbe, ki se določijo ob vpisu stavbe v kataster stavb.

(2)

Splošne pogoje prodaje posameznih delov stavbe mora prodajalec sprejeti v obliki notarskega zapisa.

(3)

Splošni pogoji prodaje posameznih delov stavbe so sestavni del vsake prodajne pogodbe, katere predmet je posamezen del te stavbe. Prodajalec mora ob sklenitvi prodajne pogodbe izročiti kupcu notarsko overjen prepis notarskega zapisa teh splošnih pogojev.

(4)

S prodajno pogodbo ni mogoče izključiti veljavnosti obveznih sestavin splošnih pogojev prodaje posameznih delov stavbe iz prvega odstavka tega člena.

(5)

Ne glede na prejšnji odstavek, se prodajalec in kupec s posamezno prodajno pogodbo lahko dogovorita:

1.

za drugačne roke plačil kupnine, kot so določeni s splošnimi pogoji prodaje posameznih delov stavbe, oziroma

2.

za drugačne lastnosti posameznega dela stavbe, ki je predmet prodajne pogodbe, kot so ti določeni s splošnimi pogoji prodaje posameznih delov stavbe.

(6)

Določbe prejšnjih odstavkov se uporabljajo tudi za nepotrošniško prodajno pogodbo (peti odstavek 4. člena).

(7)

Ne glede na četrti odstavek tega člena je s prodajno pogodbo iz prejšnjega odstavka dopustno izključiti veljavnost vseh oziroma posameznih sestavin splošnih pogojev prodaje posameznih delov stavbe iz 1. točke prvega odstavka tega člena.

(8)

Splošnim pogojem prodaje mora biti kot njihov sestavni del priložen predhodni načrt etažne lastnine s sestavinami iz drugega odstavka 94. člena ZGO-1.

9. člen

Notarski zapis splošnih pogojev prodaje posameznih delov stavbe

(1)

Notar ne sme sestaviti notarskega zapisa splošnih pogojev prodaje posameznih delov stavbe, če niso izpolnjeni pogoji za sklenitev prodajne pogodbe iz 1. in 2. točke prvega odstavka 5. člena tega zakona oziroma če je vsebina splošnih pogojev prodaje posameznih delov stavbe v nasprotju s tem zakonom.

(2)

Notar mora v notarskem zapisu splošnih pogojev prodaje posameznih delov stavbe:

1.

opisati pravno stanje nepremičnine ob sestavi notarskega zapisa,

2.

potrditi, da so izpolnjeni pogoji za sklepanje prodajnih pogodb iz 1. in 2. točke prvega odstavka 5. člena tega zakona,

3.

potrditi, da je vsebina splošnih pogojev prodaje posameznih delov stavbe v skladu s tem zakonom,

4.

če po stanju vpisov v zemljiški knjigi ob sestavi notarskega zapisa pri zemljiški parceli, na kateri bo prodajalec zgradil oziroma gradi stavbo z več posameznimi deli, ki so predmet splošnih pogojev prodaje, obstajajo pravice oziroma pravna dejstva, zaradi katerih vknjižba lastninske pravice na novega pridobitelja ni mogoča oziroma so pri tej zemljiški parceli vpisane pravice, ki obremenjujejo oziroma omejujejo lastninsko pravico: na razumljiv način opisati tveganja v zvezi s takšnimi pravicami oziroma pravnimi dejstvi za kupca, in

5.

če je prodajalec imetnik stavbne pravice: na razumljiv način opisati vsebino stavbne pravice in vsebino lastninske pravice, ki jo bo kupec na podlagi prodajne pogodbe pridobil.

(3)

Notar, ki je sestavil notarski zapis splošnih pogojev prodaje posameznih delov stavbe, mora kupcu na njegovo zahtevo pojasniti vsebino teh splošnih pogojev in pomen pravnih dejstev iz prejšnjega odstavka.

(4)

Notar mora na zahtevo kupca:

1.

pridobiti oziroma mu izstaviti (2. točka tretjega odstavka 198. člena ZZK-1) izpisek iz zemljiške knjige za nepremičnine, na katerih se gradi stavba,

2.

pridobiti izvod gradbenega dovoljenja za gradnjo stavbe s potrdilom o dokončnosti oziroma pravnomočnosti.

2.3. DOLOČITEV IN PLAČILO KUPNINE

10. člen

Kupnina in drugi stroški

Prodajalec poleg plačila kupnine od kupca ni upravičen zahtevati plačila nobenih stroškov v zvezi s sklenitvijo oziroma izpolnitvijo prodajne pogodbe, razen morebitnih zamudnih obresti za zamudo s plačilom kupnine, morebitnih stroškov, ki prodajalcu nastanejo zaradi kupčeve upniške zamude in stroškov vknjižbe lastninske pravice v korist kupca.

11. člen

Ara

(1)

Prodajalec in kupec se lahko dogovorita, da bo kupec v znamenje sklenitve prodajne pogodbe plačal določen denarni znesek kot aro.

(2)

Ara ne sme presegati deset odstotkov kupnine po prodajni pogodbi.

(3)

Ara, ki jo kupec plača v znamenje sklenitve prodajne pogodbe, se všteje v kupnino, in se šteje za prvi obrok kupnine.

12. člen

Sočasnost izpolnitve

(1)

Kupec ni dolžan plačati nobenega obroka kupnine:

1.

dokler niso izpolnjeni pogoji za vknjižbo lastninske pravice na enostanovanjski stavbi oziroma za vknjižbo etažne lastnine na posameznem delu stavbe z več posameznimi deli v korist kupca, in

2.

dokler prodajalec ni sposoben izročiti kupcu nepremičnine z lastnostmi, določenimi v prodajni pogodbi, in na način, določen v 18. členu tega zakona.

(2)

Kadar je predmet prodajne pogodbe enostanovanjska stavba, se šteje, da so izpolnjeni pogoji za vknjižbo lastninske pravice v korist kupca:

1.

če je v zemljiški kataster vpisano zemljišče, katerega sestavina je enostanovanjska stavba, kot samostojna zemljiška parcela, in

2.

če je prodajalec v korist kupca izstavil zemljiškoknjižno dovolilo za vknjižbo lastninske pravice na enostanovanjski stavbi, na katerem je njegov podpis notarsko overjen in na podlagi katerega so glede na vsebino zemljiškoknjižnega dovolila in glede na stanje zemljiške knjige ob zapadlosti kupčeve obveznosti plačati kupnino, izpolnjeni pogoji za vknjižbo lastninske pravice, ki ni obremenjena oziroma omejena s pravicami tretjih, v korist kupca.

(3)

Kadar je predmet prodajne pogodbe posamezni del stavbe z več posameznimi deli, se šteje, da so izpolnjeni pogoji za vknjižbo etažne lastnine v korist kupca:

1.

če so stavba in njeni posamezni deli vpisani v kataster stavb,

2.

če je prodajalec sprejel akt o oblikovanju etažne lastnine z vsebino, določeno v SPZ,

3.

če je

-

bodisi etažna lastnina na posameznem delu stavbe, ki je predmet prodajne pogodbe, že vpisana v zemljiški knjigi,

-

bodisi je prodajalec predlagal vpis etažne lastnine in so izpolnjeni pogoji za vpis etažne lastnine na posameznem delu stavbe, ki je predmet prodajne pogodbe, v zemljiško knjigo, in

4.

če je prodajalec v korist kupca izstavil zemljiškoknjižno dovolilo za vknjižbo etažne lastnine na posameznem delu stavbe, na katerem je njegov podpis notarsko overjen in na podlagi katerega so glede na vsebino zemljiškoknjižnega dovolila in glede na stanje zemljiške knjige ob zapadlosti kupčeve obveznosti plačati kupnino izpolnjeni pogoji za vknjižbo etažne lastnine, ki ni obremenjena oziroma omejena s pravicami tretjih, v korist kupca.

(4)

Šteje se, da je pogoj iz 2. točke drugega odstavka tega člena oziroma iz 4. točke prejšnjega odstavka izpolnjen, ko prodajalec:

-

bodisi izroči zemljiškoknjižno dovolilo kupcu

-

bodisi izroči zemljiškoknjižno dovolilo v notarsko hrambo notarju v korist kupca kot upravičenca, pod pogojem, da kupec predloži dokaz o plačilu celotne kupnine, zmanjšane za morebitni zadržani del kupnine po drugem oziroma tretjem odstavku 15. člena tega zakona.

(5)

Določba prvega odstavka tega člena ne velja za aro, ki jo kupec plača ob sklenitvi prodajne pogodbe v skladu z 11. členom tega zakona.

13. člen

Pogoji za dopustnost dogovora o predčasnem plačilu kupnine

(1)

Prodajalec in kupec se lahko dogovorita, da mora kupec kupnino oziroma posamezne obroke kupnine plačati še preden so izpolnjeni pogoji iz prvega odstavka 12. člena tega zakona, če prodajalec zagotovi ustrezno zavarovanje kupca pred tveganji iz drugega odstavka 1. člena tega zakona.

(2)

Šteje se, da je prodajalec zagotovil ustrezno zavarovanje pred tveganji iz drugega odstavka 1. člena tega zakona, če v korist kupca zagotovi:

1.

bodisi bančno garancijo na način in z vsebino, urejeno v 37. členu tega zakona,

2.

bodisi skrbniške storitve na podlagi pogodbe o oblikovanju skrbniškega računa v skladu z določbami razdelka 2.8. tega zakona,

3.

bodisi poroštvo zavarovalnice, ki po zakonu, ki ureja zavarovalništvo, lahko opravlja zavarovalne posle v Republiki Sloveniji, z enako vsebino kot bančna garancija iz 1. točke tega odstavka.

(3)

Z dogovorom iz prvega odstavka tega člena ni mogoče izključiti kupčevih pravic do zadržanja dela kupnine iz 15. člena tega zakona.

(4)

Prodajalec lahko kupcu zagotovi tudi ustrezno kombinacijo zavarovanj iz drugega odstavka tega člena.

14. člen

Pravica prodajalca odstopiti od pogodbe zaradi zamude s plačilom kupnine

(1)

Če kupec zamudi s plačilom kupnine oziroma posameznega obroka kupnine, lahko prodajalec odstopi od pogodbe, če da kupcu dodatni rok za plačilo kupnine oziroma obroka kupnine, ki ne sme biti krajši od enega meseca. Prodajalčeva izjava iz prejšnjega stavka mora biti pisna.

(2)

Pogodbeni stranki se s prodajno pogodbo lahko dogovorita, da lahko prodajalec odstopi od prodajne pogodbe ne da bi kupcu dal dodaten rok za plačilo kupnine, če kupčeva zamuda s plačilom kupnine oziroma posameznega obroka kupnine traja določeno obdobje, ki ne sme biti krajše od enega meseca.

(3)

Prodajalčeva izjava o odstopu od pogodbe ima pravni učinek samo, če je dana v pisni obliki.

(4)

Prodajalčeva izjava o odstopu od pogodbe začne učinkovati, ko jo kupec prejme. Če kupec plača zamujeno kupnino oziroma zamujeni obrok kupnine skupaj z zamudnimi obrestmi od dospelosti do plačila prej oziroma istega dne kot je prejel prodajalčevo izjavo o odstopu od pogodbe, izjava o odstopu izgubi pravni učinek.

(5)

Če prodajalec odstopi od pogodbe po prvem oziroma drugem odstavku tega člena, mora kupcu vrniti znesek, ki je enak seštevku obrokov kupnine, ki jih je kupec že plačal, zmanjšan za morebitni znesek are.

(6)

Znesek iz prejšnjega odstavka mora prodajalec kupcu vrniti v petnajstih dneh, šteto od dneva, ko je začela učinkovati njegova izjava o odstopu od pogodbe.

(7)

Pogodbeni stranki se s prodajno pogodbo lahko dogovorita, da začne rok iz prejšnjega odstavka teči, ko se izpolnijo naslednji pogoji:

1.

ko prodajalec z drugim kupcem sklene prodajno pogodbo, katere predmet je ista enostanovanjska stavba oziroma posamezen del stavbe, in

2.

ko drugi kupec na podlagi prodajne pogodbe iz prejšnje točke plača obroke kupnine v višini, ki je najmanj enaka znesku iz petega odstavka tega člena.

(8)

V primeru iz prejšnjega odstavka mora biti v prodajni pogodbi določen tudi končni rok za vračilo zneskov iz petega odstavka tega člena, ki ne sme biti daljši od treh mesecev, šteto od dneva, ko je začela učinkovati prodajalčeva izjava o odstopu od pogodbe.

15. člen

Zadržanje dela kupnine

(1)

Kupec ni dolžan plačati zadnjih desetih odstotkov kupnine dokler mu prodajalec ne omogoči, da preveri, ali je prodajalec sposoben izročiti nepremičnino z lastnostmi, določenimi v prodajni pogodbi (prvi odstavek 6. člen), in na način, določen v 18. členu tega zakona.

(2)

Če se ob prevzemu nepremičnine (19. člen) ugotovijo napake, ima kupec do odprave napak, ki so bile reklamirane ob prevzemu nepremičnine, pravico zadržati plačilo petih odstotkov kupnine.

(3)

Če prodajalec ob izročitvi nepremičnine kupcu ne izroči oziroma ne deponira bančne garancije za odpravo skritih napak (26. člen), ima kupec do izpolnitve te prodajalčeve obveznosti pravico zadržati plačilo petih odstotkov kupnine.

(4)

Kupec ima tudi pravico zadržati plačilo petih odstotkov kupnine, dokler prodajalec ne zagotovi pogojev za vknjižbo lastninske pravice na nepremičnin v korist kupca (drugi oziroma tretji odstavek 12. člena).

(5)

Pravice kupca po drugem, tretjem in četrtem odstavku tega člena se ne izključujejo in jih kupec lahko uveljavlja hkrati.

(6)

Kupec mora plačati zadržani del kupnine:

1.

po drugem odstavku tega člena: v petih delovnih dneh, šteto od dne, ko prodajalec odpravi napake, ki so razlog za zadržanje,

2.

po četrtem odstavku tega člena: hkrati z izpolnitvijo prodajalčeve obveznosti zagotoviti pogoje za vknjižbo lastninske pravice na nepremičnini v korist kupca.

(7)

Kupec uveljavi pravico do zadržanja dela kupnine po tretjem odstavku tega člena tako, da znesek zadržane kupnine deponira pri notarju v korist prodajalca kot upravičenca pod pogojem, da prodajalec izpolni obveznost iz 26. člena tega zakona.

2.4. IZROČITEV NEPREMIČNINE

16. člen

Rok za izročitev nepremičnine

(1)

V prodajni pogodbi mora biti določen rok za izročitev nepremičnine kupcu.

(2)

Prodajalec v razmerju do kupcev ne more izključiti svoje odgovornosti za zamudo z izročitvijo nepremičnine zaradi razlogov, ki se nanašajo na potek gradnje nepremičnine, in sicer ne glede na to ali sam izvaja gradnjo ali gradnjo izvajajo druge osebe po pogodbi s prodajalcem, ali zaradi drugih razlogov, ki izvirajo iz prodajalčeve sfere oziroma iz sfere drugih oseb, ki za prodajalca opravljajo posamezne storitve v zvezi z gradnjo nepremičnine oziroma druge storitve, potrebne za izpolnitev prodajalčeve obveznosti v razmerju do kupcev.

(3)

Prodajalec izpolni obveznost izročiti nepremičnino kupcu:

1.

ko pridobi uporabno dovoljenje,

2.

ko je nepremičnina zgrajena z lastnostmi, določenimi v prodajni pogodbi (6. člen), in

3.

če mora prodajalec po 21. členu tega zakona določiti upravnika: ko je prodajalec z upravnikom sklenil pogodbo o opravljanju upravniških storitev po SZ-1 in je upravnik prevzel skupne dele stavbe (22. člen).

(4)

Šteje se, da je prodajalec pravočasno izpolnil obveznost izročiti nepremičnino kupcu:

1.

če so do izteka roka za izročitev nepremičnine kupcu, ki je določen v prodajni pogodbi, izpolnjeni vsi pogoji iz prejšnjega odstavka, in

2.

če je prodajalec kupcu najkasneje v nadaljnjih petnajstih dneh omogočil, da opravi prevzem nepremičnine.

(5)

Šteje se, da prodajalec ni v zamudi zaradi razlogov, za katere odgovarja, če prodajalec najkasneje en mesec pred iztekom roka za izročitev nepremičnine kupcu, ki je določen v prodajni pogodbi, pri pristojnem upravnem organu vloži popolno zahtevo za izdajo uporabnega dovoljenja, in če upravni organ do izteka roka za izročitev nepremičnine kupcu ne odloči o zahtevi za izdajo uporabnega dovoljenja, temveč o tej zahtevi odloči kasneje, in sicer:

1.

bodisi da izda uporabno dovoljenje, ne da bi predhodno odredil odpravo morebitnih pomanjkljivosti,

2.

bodisi da izda uporabno dovoljenje, vendar predhodno odredi odpravo morebitnih pomanjkljivosti, ugotovljenih pri tehničnem pregledu, če je prodajalec predložil dokaze o odpravi teh pomanjkljivosti najkasneje v enem mesecu po prejemu odredbe upravnega organa o odpravi pomanjkljivosti.

(6)

Šteje se, da prodajalec ni v zamudi z izročitvijo nepremičnine kupcu, če odkloni izročitev nepremičnine zato, ker kupec še ni plačal celotne kupnine.

(7)

Prodajalec nima pravice odkloniti izročitve nepremičnine, če je razlog za neplačilo dela kupnine zadržanje plačila dela kupnine po drugem, tretjem oziroma četrtem odstavku 15. člena tega zakona.

17. člen

Pogodbena kazen za zamudo z izročitvijo nepremičnine

(1)

Če prodajalec zamudi z izročitvijo nepremičnine, je kupec upravičen zahtevati plačilo pogodbene kazni v višini 0,5 promila kupnine za vsak dan zamude za celotno obdobje trajanja zamude.

(2)

S prodajno pogodbo lahko kupec in prodajalec omejita skupni znesek pogodbene kazni iz prejšnjega odstavka na določen odstotek kupnine, ki pa ne sme biti nižji od 50 odstotkov kupnine.

18. člen

Način izročitve nepremičnine

(1)

Prodajalec izroči nepremičnino kupcu tako, da mu:

1.

omogoči posest nepremičnine,

2.

izroči kopijo uporabnega dovoljenja za stavbo in če je predmet prodaje posamezen del stavbe: tudi etažni načrt tega posameznega dela,

3.

izroči predpisane certifikate, garancijske liste in izjave o skladnosti za opremo in naprave in

4.

projekte izvedenih del.

(2)

Kadar mora prodajalec po 21. členu tega zakona določiti upravnika, prodajalec obveznost izročiti listine iz 3. točke prejšnjega odstavka glede opreme in naprav, ki so skupni deli stavbe, in projekte iz 4. točke prejšnjega odstavka izpolni tako, da navedene listine namesto posameznim kupcem izroči upravniku stavbe (prvi odstavek 22. člena) oziroma kupcu iz drugega odstavka 22. člena tega zakona.

19. člen

Prevzem nepremičnine

(1)

O izročitvi in prevzemu nepremičnine sestavita prodajalec in kupec zapisnik.

(2)

Ob izročitvi in prevzemu nepremičnine mora prodajalec kupca opozoriti na pravico zahtevati odpravo napak, ki se ugotovijo ob prevzemu, in na pravico zahtevati plačilo pogodbene kazni zaradi morebitne zamude z izročitvijo nepremičnine ter ga poučiti, da bo te pravice izgubil, če jih ob prevzemu nepremičnine ne bo uveljavil. Če prodajalec ob izročitvi in prevzemu nepremičnine kupca ne pouči o pravicah in pravnih posledicah iz prejšnjega stavka, kupec ne izgubi pravice zahtevati odpravo napak, ki bi jih bilo mogoče ugotoviti ob prevzemu, tudi če odprave teh napak ob prevzemu ni zahteval, oziroma pravice zahtevati plačilo pogodbene kazni zaradi zamude z izročitvijo nepremičnine, tudi če ob prevzemu nepremičnine ni izjavil, da uveljavlja to pravico.

(3)

Zapisnik o prevzemu nepremičnine mora obsegati:

1.

opis stanja nepremičnine s podatki, ali ustreza lastnostim, določenimi s pogodbo (prvi odstavek 6. člena),

2.

izjavo kupca o prevzemu nepremičnine oziroma izjavo o tem, zaradi katerih napak odklanja prevzem nepremičnine,

3.

izjavo kupca o prevzemu listin iz 2., 3. in 4. točke prvega odstavka 18. člena tega zakona,

4.

morebitno zahtevo kupca za odpravo napak, ki so bile ugotovljene ob prevzemu, in roke, v katerih bo prodajalec te napake odpravil,

5.

morebitno izjavo kupca o uveljavljanju pravice do pogodbene kazni zaradi prodajalčeve zamude,

6.

izjavo kupca, da ga je prodajalec poučil o pravicah in pravnih posledicah iz prejšnjega odstavka z navedbo vsebine tega pouka.

(4)

Kupec nima pravice odkloniti prevzema nepremičnine zaradi manjših napak, ki ne ovirajo normalne uporabe nepremičnine, temveč je v takem primeru upravičen zadržati del kupnine po drugem odstavku 15. člena tega zakona.

(5)

Šteje se, da je kupec z dnem, ki ga je prodajalec v pozivu kupcu določil za prevzem, prevzel nepremičnino tudi, če prodajalec in kupec ne opravita izročitve in prevzema po prvem in drugem odstavku tega člena:

1.

če se kupec brez utemeljenega razloga ne odzove na poziv prodajalca za prevzem, ali

2.

če kupec brez utemeljenega razloga odkloni prevzem, ali

3.

če prodajalec odkloni izročitev nepremičnine, ker kupec hkrati z izročitvijo in prevzemom nepremičnine ni pripravljen plačati neplačanega dela kupnine, zmanjšane za morebitni zadržani del kupnine po drugem, tretjem oziroma četrtem odstavku 15. člena tega zakona.

(6)

S prevzemom nepremičnine preide na kupca tveganje naključnega uničenja ali poškodovanja.

(7)

Od prevzema dalje nosi kupec vse stroške, povezane z uporabo nepremičnine, in v primeru, da je predmet prodajne pogodbe posamezen del stavbe, tudi sorazmeren del stroškov skupnih delov stavbe.

(8)

Zaradi uresničitve kupčeve pravice iz drugega odstavka 15. člena tega zakona, mora prodajalec kupcu najmanj tri delovne dni pred dnevom, določenim za izročitev in prevzem nepremičnine, omogočiti, da pregleda nepremičnino, ki bo predmet prevzema.

20. člen

Odprava očitnih napak in drugi jamčevalni zahtevki

(1)

Prodajalec mora napake, katerih odpravo je kupec ob prevzemu nepremičnine zahteval, odpraviti najkasneje v enem mesecu.

(2)

Če prodajalec napak v roku iz prejšnjega odstavka ne odpravi, lahko kupec:

1.

bodisi vztraja pri zahtevku za odpravo napak,

2.

bodisi sam odpravi te napake na stroške prodajalca,

3.

bodisi zahteva znižanje kupnine.

(3)

Če kupec uveljavi pravico iz 2. oziroma 3. točke prejšnjega odstavka tega člena ni dolžan plačati dela kupnine, ki ga je zadržal po drugem odstavku 15. člena tega zakona, dokler ni dokončno ugotovljena višina stroškov, potrebnih za odpravo napak, oziroma dokler se pogodbeni stranki ne dogovorita za višino znižanja kupnine zaradi neodpravljenih napak.

(4)

Ko po prejšnjem odstavku dospe kupčeva obveznost plačati zadržani del kupnine, se šteje ta obveznost za pobotano s kupčevim zahtevkom za povrnitev ugotovljenih stroškov, potrebnih za odpravo napak, oziroma z zahtevkom za vrnitev znižanega dela kupnine. Morebitni višji znesek obveznosti, ki zaradi pobota po prejšnjem stavku ne preneha, mora pogodbena stranka plačati drugi pogodbeni stranki v nadaljnjih petih delovnih dneh.

(5)

Če ima nepremičnina napako, ki znatno ovira njeno normalno uporabo, ali če glede bistvenih lastnosti odstopa od lastnosti, določenih v prodajni pogodbi, lahko kupec odstopi od pogodbe ne da bi prej zahteval odpravo napake oziroma znižanje kupnine. V primeru iz prejšnjega stavka mora prodajalec kupcu vrniti plačano kupnino z zamudnimi obrestmi od dneva, ko mu je kupec plačal kupnino oziroma posamezen obrok kupnine.

21. člen

Sklenitev pogodbe o opravljanju upravniških storitev

(1)

Če so predmet prodajnih pogodb posamezni deli stavbe z več kot osmimi posameznimi deli in če sta kupca (etažna lastnika) več kot dva ali če se je prodajalec s splošnimi pogoji prodaje posameznih delov stavbe tako zavezal, mora prodajalec s pravno oziroma fizično osebo, ki je v skladu s SZ-1 upravičena opravljati upravniške storitve, skleniti pogodbo o opravljanju upravniških storitev.

(2)

Prodajalec odgovarja kupcem za škodo, ki jim nastane, če pri izbiri osebe za upravnika oziroma pri določitvi pravic in obveznosti v pogodbi o opravljanju upravniških storitev ne ravna s skrbnostjo dobrega strokovnjaka.

22. člen

Prevzem skupnih delov stavbe z več posameznimi deli

(1)

Če mora po 21. členu tega zakona prodajalec določiti upravnika, opravi upravnik za račun vseh kupcev prevzem skupnih delov stavbe.

(2)

Če prodajalec po 21. členu tega zakona ni dolžan določiti upravnika, opravi prevzem skupnih delov stavbe kupec, ki ga za to pooblastijo kupci, ki so skupaj imetniki najmanj polovice solastniških deležev na skupnih delih.

(3)

Za prevzem skupnih delov stavbe iz prvega oziroma drugega odstavka tega člena se smiselno uporabljajo določbe 19. in 20. člena tega zakona.

2.5. ODGOVORNOST PRODAJALCA ZA SKRITE NAPAKE IN GARANCIJA ZA NAPRAVE IN OPREMO

23. člen

Jamčevalni roki

(1)

Prodajalec odgovarja za napake nepremičnine, ki jih ni bilo mogoče ugotoviti ob prevzemu nepremičnine (v nadaljnjem besedilu: skrite napake), če se skrite napake pokažejo v dveh letih od prevzema nepremičnine.

(2)

Prodajalec odgovarja za skrite napake, ki imajo značilnost napak v solidnosti gradbe (662. člen OZ), če se te pokažejo v desetih letih od prevzema nepremičnine.

(3)

Jamčevalni roki za skrite napake na skupnih delih stavbe z več posameznimi deli začnejo teči:

1.

v primeru iz prvega odstavka 21. člena tega zakona: od dneva, ko je skupne dele prevzel upravnik,

2.

v drugih primerih: od dneva, ko je bila opravljena izročitev in prevzem posameznega dela stavbe kupcu, ki je zadnji prevzel posamezni del v stavbi, vendar najkasneje v enem letu od dneva, ko je bila opravljena izročitev in prevzem posameznega dela stavbe kupcu, ki je prvi prevzel posamezni del v stavbi.

24. člen

Obvestilo o napakah

(1)

Kupec mora prodajalca pisno obvestiti o skritih napakah najkasneje v dveh mesecih, šteto od dneva, ko je napako ugotovil, oziroma v šestih mesecih, če gre za napako v solidnosti gradbe, sicer izgubi pravico sklicevati se na to napako.

(2)

V obvestilu iz prejšnjega odstavka mora kupec opisati v čem je napaka in prodajalca pozvati, da jo odpravi.

(3)

Šteje se, da je kupec prodajalca pravočasno obvestil o skriti napaki:

1.

bodisi če je obvestilo o napakah poslal prodajalcu s priporočeno poštno pošiljko v roku iz prvega odstavka tega člena,

2.

bodisi če je prodajalec obvestilo o napakah, ki ni bilo poslano na način iz prejšnje točke, prejel do izteka roka iz prvega odstavka tega člena.

Zakon o varstvu kupcev stanovanj in enostanovanjskih stavb (ZVKSES)

Časovnica