Nalaganje dokumenta...
Slovenski poslovnofinančni standard 2 – Ocenjevanje vrednosti pravic na nepremičninah
OBJAVLJENO V: Uradni list RS 106-3866/2013, stran 12220 DATUM OBJAVE: 18.12.2013
VELJAVNOST: od 19.12.2013 do 31.8.2018 / UPORABA: od 19.12.2013 do 31.8.2018
RS 106-3866/2013
Verzija
2 / 2
Čistopis se uporablja od 1.9.2018 do nadaljnjega. Status čistopisa na današnji dan, 14.2.2026: NEAKTUALEN.
3866. Slovenski poslovnofinančni standard 2 – Ocenjevanje vrednosti pravic na nepremičninah
Na podlagi prvega odstavka 16. člena v povezavi s 1. točko drugega odstavka 9. člena Zakona o revidiranju (Uradni list RS, št. 65/08) ter na podlagi soglasja Agencije za javni nadzor nad revidiranjem št. 10.00-28/2013 z dne 10. 12. 2013 je strokovni svet na seji dne 12. 12. 2013 sprejel
S L O V E N S K I P O S L O V N O F I N A N Č N I S T A N D A R D 2
Ocenjevanje vrednosti pravic na nepremičninah
Ocenjevanje vrednosti pravic na nepremičninah
UVOD
Standard določa postopke in načela, ki jih je treba upoštevati pri ocenjevanju vrednosti, pri delu na drugih področjih, povezanih z ocenjevanjem vrednosti, pri izdelavi analiz in oblikovanju mnenj ter pri načinu predstavitve analiz in mnenj naročniku in uporabnikom (v nadaljevanju uporabniki). V skladu z določili tega standarda je bistveno, da pooblaščeni ocenjevalec (v nadaljevanju ocenjevalec) izdela ustrezne analize in nato svoja mnenja uporabnikom sporoči tako, da so nepristranska, smiselna in nezavajajoča.
Ocenjevalci morajo pri svojem delu dosledno spoštovati ta standard. Na ta način ohranjajo najvišjo možno stopnjo strokovnosti izvajanja storitev in zaupanja javnosti v poklic pooblaščenega ocenjevalca vrednosti. Tudi uporabniki storitev morajo od ocenjevalcev zahtevati, da je njihovo delo opravljeno v skladu z veljavnimi standardi in ostalimi pravili, razvrščenimi v Hierarhiji pravil ocenjevanja vrednosti.
DOLOČILA ZA STROKOVNO IZVAJANJE OCENJEVANJA
Ocenjevalec pri svojem delu upošteva naslednja določila za strokovno izvajanje ocenjevanja vrednosti pravic na nepremičninah:
1.
Pri ocenjevanju vrednosti pravic na nepremičninah mora ocenjevalec poznati, razumeti in pravilno uporabiti tiste načine oziroma metode ocenjevanja vrednosti, ki so potrebne za strokovno neoporečno ocenitev vrednosti pravic na nepremičninah.
2.
Pri ocenjevanju vrednosti pravic na nepremičninah mora ocenjevalec:
a)
z naročnikom ocenjevanja nedvoumno določiti obseg dela, in sicer v pogodbi ali usklajenem naročilu za izvedbo storitve;
b)
skrbno in brez napake opraviti svoje delo ter tem upoštevati vse sestavine, ki pomembno vplivajo na oceno vrednosti. Morebitna drugačna mnenja ali stališča naročnika, ki jih je pooblaščeni ocenjevalec vrednosti presodil kot strokovno neutemeljena, se ne štejejo za napako;
c)
izdelati oceno vrednosti odgovorno in skrbno;
d)
izdelati oceno vrednosti neodvisno od kakršnihkoli interesov kogarkoli;
e)
dobiti naročnikovo zagotovilo, da mu bo omogočil vpogled na vsa tista področja, ki pomembno vplivajo na vrednost pravic na nepremičninah;
f)
ustrezno spoznati nepremičnino, upoštevati pravice na nepremičnini, opredeliti namen ocenjevanja vrednosti in način uporabe ocene vrednosti;
g)
pri zbiranju podatkov upoštevati primeren obseg teh podatkov in določiti datum, na katerega velja ocena vrednosti;
h)
proučiti splošne in specifične finančne in gospodarske razmere, stanje v panogi, vpliv makro in mikro lokacije ter ostale dejavnike, ki lahko pomembno vplivajo na ocenjeno vrednost;
i)
določiti podlago vrednosti, ki jo ocenjuje;
j)
določiti vrednost v denarni obliki;
k)
proučiti in upoštevati vse omejitve, ki se nanašajo na nepremičnino: pravice drugih do uporabe, prepovedi uporabe, dana jamstva v obliki nepremičnine, najemne pogodbe, predpise ali druge podobne omejitve;
l)
opredeliti nepremičnine (nepremičnine in premičnine je treba jasno razdeliti; po potrebi mora opredelitev uskladiti z ocenjevalcem vrednosti premičnin);
m)
proučiti, kako vplivajo na uporabo in vrednost pravic na nepremičnini veljavni predpisi o uporabi zemljišč, razmere na trgu nepremičnin, spremembe v soseski, ki se že izvajajo, ipd.;
n)
upoštevati, da je treba oceniti vrednost zemljišča, kot če bi bilo prazno in na voljo za to, da z razvojem postane kar najuporabnejše, vrednost vseh izboljšav (objektov) pa mora oceniti na podlagi njihovega dejanskega prispevka k vrednosti zemljišča;
o)
zbrati, preveriti, analizirati in uskladiti podatke, ki bodo zagotavljali ustrezno in pravilno uporabo izbranega načina ocenjevanja vrednosti;
p)
izvesti analizo najgospodarnejše uporabe hipotetično nepozidanega zemljišča in obstoječe pozidave, če ocenjuje tržno vrednost. Kadar to ni smiselno, mora ocenjevalec svojo odločitev vsebinsko utemeljiti;
q)
izbrati metode oziroma tehnike ocenjevanja vrednosti, ki ustrezajo podlagi vrednosti in namenu ocenjevanja;
r)
upoštevati in analizirati kakršenkoli vpliv na vrednost, ki ga ima združevanje različnih delov nepremičnine na vrednost celote, in se izogibati ocenjevanju vrednosti celote le na podlagi seštevanja posameznih vrednosti;
s)
oceniti vrednost nepremičnin v gradnji šele po proučitvi: