• PREDPIS
  • VELJAVEN

Slovenski poslovnofinančni standard 2 – Ocenjevanje vrednosti pravic na nepremičninah

OBJAVLJENO V: Uradni list RS 48-2455/2018, stran 7986 DATUM OBJAVE: 13.7.2018

VELJAVNOST: od 1.9.2018 / UPORABA: od 1.9.2018

RS 48-2455/2018

Verzija 2 / 2

Čistopis se uporablja od 15.2.2025 do nadaljnjega. Status čistopisa na današnji dan, 15.2.2026: AKTUALEN.

Časovnica

Na današnji dan, 15.2.2026 je:

  • ČISTOPIS
  • AKTUALEN
  • UPORABA ČISTOPISA
  • OD 15.2.2025
    DO nadaljnjega
Format datuma: dan pika mesec pika leto, na primer 20.10.2025
  •  
  • Vplivi
  • Čistopisi
rev
fwd
2455. Slovenski poslovnofinančni standard 2 – Ocenjevanje vrednosti pravic na nepremičninah
Na podlagi prvega odstavka 16. člena v povezavi s 1. točko drugega odstavka 9. člena Zakona o revidiranju (Uradni list RS, št. 65/08) je Strokovni svet Slovenskega inštituta za revizijo na 216. seji dne 23. 4. 2018 sprejel, Agencija za javni nadzor nad revidiranjem pa podala soglasje št. 10.00-16/2018 z dne 3. 7. 2018 na
S L O V E N S K I   P O S L O V N O F I N A N Č N I   S T A N D A R D   2
Ocenjevanje vrednosti pravic na nepremičninah

UVOD

Standard določa postopke in načela, ki jih je treba upoštevati pri ocenjevanju vrednosti, pri delu na drugih področjih, povezanih z ocenjevanjem vrednosti, pri izdelavi analiz in oblikovanju mnenja ter pri načinu predstavitve analiz in mnenj naročniku in uporabnikom (v nadaljevanju uporabniki). V skladu z določili tega standarda je bistveno, da pooblaščeni ocenjevalec (v nadaljevanju ocenjevalec) izdela ustrezne analize in nato svoje mnenje uporabnikom sporoči tako, da sje nepristransko, smiselno in nezavajajoče.
Ocenjevalci morajo pri svojem delu dosledno spoštovati ta standard. Na ta način ohranjajo najvišjo možno stopnjo strokovnosti izvajanja storitev in zaupanja javnosti v poklic pooblaščenega ocenjevalca vrednosti. Tudi uporabniki storitev morajo od ocenjevalcev zahtevati, da je njihovo delo opravljeno v skladu z veljavnimi standardi in ostalimi pravili, razvrščenimi v Hierarhiji pravil ocenjevanja vrednosti.

DOLOČILA ZA STROKOVNO IZVAJANJE OCENJEVANJA

Ocenjevalec pri svojem delu upošteva naslednja določila za strokovno izvajanje ocenjevanja vrednosti pravic na nepremičninah:

1.

Pri ocenjevanju vrednosti pravic na nepremičninah mora ocenjevalec poznati, razumeti in pravilno uporabiti tiste načine oziroma metode ocenjevanja vrednosti, ki so potrebne za strokovno neoporečno ocenitev vrednosti pravic na nepremičninah.

2.

Pri ocenjevanju vrednosti pravic na nepremičninah mora ocenjevalec:

a)

nedvoumno določiti obseg dela z naročnikom ocenjevanja, in sicer v pogodbi ali usklajenem naročilu za izvedbo storitve;

b)

skrbno in brez napake opraviti svoje delo ter pri tem upoštevati vse sestavine, ki pomembno vplivajo na oceno vrednosti. Morebitno drugačno mnenje ali stališča naročnika, ki jih je pooblaščeni ocenjevalec vrednosti presodil kot strokovno neutemeljena, ne veljajo za napako;

c)

izdelati oceno vrednosti odgovorno in skrbno;

č)

izdelati oceno vrednosti neodvisno od kakršnihkoli interesov kogarkoli;

d)

ustrezno spoznati nepremičnino, upoštevati pravice na nepremičnini, opredeliti namen ocenjevanja vrednosti in način uporabe ocene vrednosti;

e)

pri zbiranju podatkov upoštevati primeren obseg teh podatkov in določiti datum, na katerega velja ocena vrednosti;

f)

proučiti splošne in specifične finančne in gospodarske razmere, stanje v panogi, vpliv makro- in mikrolokacije ter ostale dejavnike, ki lahko pomembno vplivajo na ocenjeno vrednost;

g)

določiti podlago ocenjevane vrednosti;

h)

določiti vrednost v denarni obliki;

i)

proučiti in upoštevati vse omejitve, ki se nanašajo na nepremičnino: pravice drugih do uporabe, prepovedi uporabe, dana jamstva v obliki nepremičnine, najemne pogodbe, predpise ali druge podobne omejitve;

j)

opredeliti nepremičnine (nepremičnine in premičnine je treba jasno razdeliti; po potrebi mora opredelitev uskladiti z ocenjevalcem vrednosti premičnin);

k)

proučiti, kako vplivajo na uporabo in vrednost pravic na nepremičnini veljavni predpisi o uporabi zemljišč, razmere na trgu nepremičnin, spremembe v soseski, ki se že izvajajo, ipd.;

l)

upoštevati, da je treba oceniti vrednost zemljišča, kot če bi bilo prazno in na voljo za to, da z razvojem postane kar najuporabnejše, vrednost vseh izboljšav (objektov) pa mora oceniti na podlagi njihovega dejanskega prispevka k vrednosti zemljišča;

m)

zbrati, preveriti, analizirati in uskladiti podatke, ki bodo zagotavljali ustrezno in pravilno uporabo izbranega načina ocenjevanja vrednosti;

n)

izvesti analizo najgospodarnejše uporabe hipotetično nepozidanega zemljišča in obstoječe pozidave, če ocenjuje tržno vrednost. Kadar to ni smiselno, mora ocenjevalec svojo odločitev vsebinsko utemeljiti;

o)

izbrati metode oziroma tehnike ocenjevanja vrednosti, ki ustrezajo podlagi vrednosti in namenu ocenjevanja;

p)

upoštevati in analizirati kakršenkoli vpliv na vrednost, ki ga ima združevanje različnih delov nepremičnine na vrednost celote, in se izogibati ocenjevanju vrednosti celote le na podlagi seštevanja posameznih vrednosti;

r)

oceniti vrednost nepremičnin v gradnji šele po proučitvi:

-

načrtov, posebnih zahtev oziroma druge dokumentacije;

-

zagotovil o verjetnosti dokončanja in najverjetnejšem datumu dokončanja;

-

jasnih in primernih zagotovil glede stroškov razvoja, predvidenih zaslužkov, stopenj izkoriščenosti, predvidene konkurence podobnih nepremičnin, ko bo projekt dokončan, ter podobnih dejavnikov, ki lahko pomembno vplivajo na oceno vrednosti;

-

analize in upoštevanja preteklih prodaj, obstoja morebitnih opcij, prodajnih pogodb, terminskih pogodb ali navedb ponudbenih vrednosti, ki lahko pomembno vplivajo na oceno vrednosti;