Zakon o množičnem vrednotenju nepremičnin (ZMVN-1)

Na podlagi druge alinee prvega odstavka 107. člena in prvega odstavka 91. člena Ustave Republike Slovenije izdajam

Ta zakon ureja pravila, postopke in merila za množično ocenjevanje vrednosti nepremičnin v Republiki Sloveniji (v nadaljnjem besedilu: množično vrednotenje) za namene obdavčenja in druge javne namene, določene z zakonom.

Izrazi, uporabljeni v tem zakonu, pomenijo:

Za potrebe tega zakona je bencinski servis funkcionalno zaključena celota, ki jo sestavljajo zemljišča ali njihovi deli ter deli stavb, opremljeni z ustreznimi napravami in objekti za opravljanje dejavnosti trgovine na drobno z motornimi gorivi ter spremljajočih dejavnosti, namenjenih uporabnikom bencinskega servisa, kot so objekti za skladiščenje in prodajo jeklenk utekočinjenega naftnega plina za gospodinjsko uporabo, pranje vozil, hitri servis vozil, gostinstvo, nespecializirana prodaja trgovskega blaga, sanitarije in podobno, razen ločenih stavb z restavracijami, moteli in hoteli ter parkirišč za osebna in tovorna vozila, ki so del počivališč.

Za potrebe tega zakona je elektrarna funkcionalno zaokrožena celota, namenjena dejavnosti proizvodnje električne energije, ki jo sestavljajo:

Za potrebe tega zakona je:

Oseba, ki opravlja dejavnost, nepremičnine oziroma njihove dele, za katere sama ni lastnik, vključi v posebno enoto vrednotenja na podlagi pisnega dovoljenja lastnika nepremičnine oziroma ustreznega drugega pravnega naslova, ki takšno dovoljenje vsebuje. Oseba, ki opravlja dejavnost, organu vrednotenja posreduje dokazila iz prejšnjega stavka ob posredovanju podatkov v evidenco vrednotenja v skladu z 41. oziroma 42. členom tega zakona.

Podrobnejši način oblikovanja posebnih enot vrednotenja predpiše minister, pristojen za izvajanje množičnega vrednotenja, v soglasju z ministrom, pristojnim za finance.

Po tem zakonu se vrednotijo vse nepremičnine, ki so evidentirane v evidencah o nepremičninah, ki se vodijo na podlagi predpisov o evidentiranju nepremičnin.

Posplošena vrednost se nepremičninam določi ob upoštevanju temeljnih lastnosti o nepremičninah. Kot temeljne lastnosti se upoštevajo raba, lokacija, velikost, starost stavb in delov stavb ter kakovost nepremičnin.

Posplošena vrednost se nepremičnini pripiše na podlagi podatkov o nepremičninah, ki so sistemsko zbrani in evidentirani v uradnih evidencah.

Nepremičnine se vrednotijo glede na njihovo najgospodarnejšo rabo, ki jo po tem zakonu za posebne enote vrednotenja izkazuje vrsta dejavnosti, za stavbe in dele stavb skupaj z zemljišči pod stavbami dejanska raba delov stavb, za zemljišča pod javnimi cestami in železnicami ter za vodna zemljišča dejanska raba zemljišč in za ostala zemljišča njihova namenska raba.

Sistem množičnega vrednotenja obsega:

Modeli množičnega vrednotenja se oblikujejo za vrednotenje enot vrednotenja, ki so stavbe in deli stavb, zemljišča ali deli zemljišč in za vrednotenje posebnih enot vrednotenja na podlagi njihove rabe v skladu s četrtim odstavkom 3. člena tega zakona.

Modeli za vrednotenje stavb in delov stavb skupaj z zemljišči pod stavbami:

Modeli za vrednotenje zemljišč:

Modeli za posebne enote vrednotenja:

Po tem zakonu se uporabljajo trije načini vrednotenja, kot jih določajo Mednarodni standardi ocenjevanja vrednosti Odbora za mednarodne standarde ocenjevanja vrednosti: način tržnih primerjav, na donosu zasnovan način in nabavnovrednostni način.

Način tržnih primerjav nakazuje vrednost s primerjavo ocenjevanega sredstva z enakimi ali podobnimi sredstvi, za katera so na razpolago informacije o cenah.

Na donosu zasnovan način nakazuje vrednost s pretvorbo prihodnjih denarnih tokov v sedanjo vrednost kapitala.

Nabavnovrednostni način nakazuje vrednost z uporabo ekonomskega načela, da kupec za sredstvo ne bo plačal več, kot je cena za pridobitev sredstva enake koristi z nakupom ali z gradnjo oziroma izdelavo.

Za način tržnih primerjav in na donosu zasnovan način vrednotenja se za zagotavljanje statistično zanesljivega pojasnjevanja ponudbe in povpraševanja na trgu nepremičnin za vsak model vrednotenja, razen za model iz desete alineje drugega odstavka 5. člena in modele iz četrtega odstavka 5. člena tega zakona, uporabi primerjava vsaj 1000 podatkov o tržnih cenah in tržnih najemninah. Za zagotovitev zadostnega vzorca iz prejšnjega stavka se lahko uporabijo podatki daljšega časovnega obdobja.

Za oblikovanje modelov iz prve, druge in tretje alineje drugega odstavka in modelov iz tretjega odstavka 5. člena tega zakona se uporablja način tržnih primerjav.

Za oblikovanje modelov iz četrte, pete in desete alineje drugega odstavka 5. člena tega zakona se poleg načina tržnih primerjav uporablja tudi na donosu zasnovan način.

Za oblikovanje modelov iz šeste do devete alineje drugega odstavka 5. člena tega zakona se poleg nabavnovrednostnega načina uporablja način tržnih primerjav.

Za oblikovanje modelov iz četrtega odstavka 5. člena tega zakona se uporablja na donosu zasnovan način.

Model vrednotenja je določen z:

Datum modela vrednotenja je datum, na katerega model vrednotenja odraža ponudbo in povpraševanje na trgu nepremičnin.

Vrednostna cona je geografsko zaokroženo območje, na katerem imajo glede na analizo ponudbe in povpraševanja trga nepremičnin nepremičnine z enakimi lastnostmi enako vrednost. Nepremičnina se v vrednostno cono uvrsti glede na podatek o centroidu parcele za zemljišča in podatek o centroidu stavbe za stavbe in dele stavb. Vrednostna raven za vrednostno cono izraža velikost vpliva lokacije na vrednost nepremičnine.

Rabo izkazuje podatek o podrobnejši dejanski rabi stavb in delov stavb, podrobnejši dejanski rabi zemljišč in podrobnejši namenski rabi zemljišč.

Velikost za zemljišča in dele stavb izkazuje podatek o njihovi površini, razen za rezervoarje in silose, kjer ta podatek izkazuje njihova prostornina. Velikost za posebne enote vrednotenja izkazujejo podatki o obsegu izvajanja dejavnosti.

Starost stavb in delov stavb izkazujejo podatki o letu izgradnje in letu obnove bistvenih delov.

Kakovost izkazujejo podatki o podrobnejših rabah, infrastrukturni opremljenosti, kakovosti materialov ali življenjski dobi.

Modeli vrednotenja v okviru določb tretjega do sedmega odstavka tega člena upoštevajo zlasti naslednje skupinske ali posamične podatke:

Vrednostne cone se ob upoštevanju naravnih značilnosti prostora ter poselitvenih območij, krajine, gospodarske javne infrastrukture in pravnih režimov, določenih v skladu s predpisi o urejanju prostora, zarišejo po parcelnih mejah na podlagi podatkov zemljiškega katastra tako, da zvezno pokrivajo celotno območje Republike Slovenije. Vsaki vrednostni coni se pripiše ena vrednostna raven.

Referenčna enota vrednotenja je za vsak model vrednotenja določena značilna enota vrednotenja, ki se uporablja kot izhodišče za določitev vrednostnih ravni.

Lestvica vrednostnih ravni se za vsak model vrednotenja določi tako, da se glede na analizo in razpon tržnih cen in tržnih najemnin določi število vrednostnih ravni tako, da so razlike med vrednostmi referenčnih enot vrednotenja pri višjih vrednostnih ravneh med 10 % in 20 %, razlike pri nižjih vrednostnih ravneh pa med 15 % in 30 %.

Vrednostna cona, v kateri je vrednost referenčne enote vrednotenja na podlagi podatkov o trgu najvišja, ima najvišjo vrednostno raven. Vrednostna cona, v kateri je vrednost referenčne enote vrednotenja na podlagi podatkov o trgu najnižja, ima najnižjo vrednostno raven.

Vrednostna cona in vrednostna raven se določita tako, da model vrednotenja v vrednostni coni izpolnjuje merilo iz 9. člena tega zakona.

V vrednostnih conah, v katerih podatkov o tržnih cenah in tržnih najemninah ni ali so ti podatki geografsko neenakomerno porazdeljeni, se vrednostne ravni določijo z upoštevanjem vrednostnih ravni vrednostnih con s podobnimi socialno-ekonomskimi značilnostmi in se jih z interpolacijo uskladi z vrednostnimi ravnmi sosednjih vrednostnih con.

Model vrednotenja se umeri tako, da se določijo meje vrednostnih con, vrednostne ravni, podatki o nepremičninah in njihov vpliv na posplošeno vrednost v skladu z merilom za umerjanja modelov vrednotenja.

Merilo za umerjanje modelov vrednotenja je srednja vrednost razmerij med posplošenimi vrednostmi, določenimi z modeli vrednotenja, in vrednostmi tržnih cen oziroma tržnih najemnin, ki so časovno prilagojene na datum modelov vrednotenja v skladu s prvim odstavkom 12. člena tega zakona.

Pri uporabi načina tržnih primerjav je merilo za umerjanje modelov vrednotenja med 0,8 in 1,2.

Pri uporabi na donosu zasnovanega načina je merilo za umerjanje modelov vrednotenja med 0,8 in 1,2.

Pri uporabi nabavnovrednostnega načina je merilo za umerjanje modelov vrednotenja med 0,6 in 1,4.

Modeli vrednotenja nepremičnin se na podlagi podatkov o trgu nepremičnin preverijo vsaki dve leti. Datum modelov vrednotenja določi organ vrednotenja.

Če model vrednotenja ob preverjanju iz prejšnjega odstavka ni več v skladu z merilom iz 9. člena tega zakona, se:

V primeru iz prve alineje prejšnjega odstavka se postopek, kot je za določanje modelov vrednotenja določen s 14. do 19. členom tega zakona, ne izvede. Nova vrednostna raven se posamezni vrednostni coni določi s spremembo predpisa iz 20. člena tega zakona.

Če je model vrednotenja ob preverjanju iz prvega odstavka tega člena skladen z merili določanja modelov vrednotenja iz 5. do 9. člena tega zakona, se pri določanju novega modela vrednotenja izmed sestavin iz prvega odstavka 7. člena tega zakona veljavnega modela vrednotenja spremeni le datum modela vrednotenja. V tem primeru se postopek, kot je za določanje modelov vrednotenja določen s 14. do 19. členom tega zakona, ne izvede.

Podatki za določanje modelov vrednotenja so podatki o trgu nepremičnin in podatki o nepremičninah.

Podatki o trgu nepremičnin so:

Podatki o nepremičninah so:

Tehnične pogoje za pridobitev in prevzem podatkov za množično vrednotenje nepremičnin zagotavlja organ vrednotenja.

Podatki o tržnih cenah in tržnih najemninah, ki se uporabljajo za določanje modelov vrednotenja, se časovno prilagodijo na datum modelov vrednotenja glede na trende sprememb cen posamezne vrste nepremičnin na posameznem območju v obdobju od datuma realizacije posamezne tržne cene ali tržne najemnine do datuma modelov vrednotenja.