TFL Vsebine / TFLGlasnik

Prepoved neposrednega ponujanja in prodajanja blaga in storitev potrošnikom je vodila v zaprtje številnih trgovin in gostinskih lokalov ter prinesla številne izzive tudi na področju poslovnih najemnih razmerij. Ker je bistvo najemne pogodbe v tem, da najemodajalec najemniku zagotavlja (nemoteno) uporabo poslovnega prostora za namen, za katerega je bila najemna pogodba sklenjena, najemnik pa je v zameno za uporabo poslovnega prostora, v katerem bo opravljal svojo dejavnost, dolžan plačevati najemnino, se odvetniki v praksi srečujemo predvsem z vprašanjem, kakšen vpliv imajo omenjeni ukrepi Vlade Republike Slovenije na izpolnjevanje obveznosti iz najemnih pogodb za poslovne prostore, ki se uporabljajo za dejavnosti, ki z vladnim odlokom niso izvzete.¹ Članek se tako osredotoča na najemnike, ki jim je uporaba prostorov za namen, za katerega je bila sklenjena najemna pogodba, onemogočena.

1. Uvodoma

Uvodoma poudarjava, da bodo zaradi epidemije COVID-19 neizogibno prizadeti tako interesi najemodajalcev kot tudi najemnikov, zato bi bilo smiselno, da oboji skupaj pristopijo k sporazumnemu reševanju nastale situacije, predvsem v luči ohranitve dobrih poslovnih odnosov, ki so potrebni za nadaljnje sodelovanje po zaključku (začasnih) izrednih razmer. Izvensodne rešitve bi bilo smiselno iskati ob zasledovanju cilja, da se breme izrednih razmer pravično porazdeli med pogodbenima strankama.

V praksi ugotavljamo, da se najemniki zavedajo začasne narave vladnih prepovedi in posledično stremijo predvsem k dogovoru o oprostitvi plačila najemnine ali znižanju višine najemnine in stroškov, pri čemer si primarno ne želijo razveze najemnih pogodb. Odzivi lastnikov poslovnih prostorov so različni. Resnost situacije so prepoznale posamezne občine, ki so nemudoma pristopile k spremembi najemnih pogodb in so najemnike do izteka veljavnosti vladnih ukrepov oprostile plačila najemnine. Izvensodne dogovore glede plačila najemnin je olajšal tudi Zakon o interventnem ukrepu odloga plačila obveznosti kreditojemalcev,[2] ki najemodajalcem, ki so nakup ali gradnjo poslovnih prostorov financirali s posojilom, zavarovanim z odstopom terjatev ali zastavno pravico na terjatvah iz naslova najemnin, omogoča, da zaprosijo banke za odlog plačila obveznosti iz kreditnih pogodb, če zaradi poslovnih razlogov, povezanih s posledicami epidemije, ne morejo zagotavljati poplačila obveznosti po kreditni pogodbi. Vendar naveden zakon ureja zgolj posojila pri kreditnih institucijah s sedežem v Republiki Sloveniji, zaradi česar je v praksi pričakovati, da najemodajalci, ki imajo posojila pri tujih bankah, ne bodo naklonjeni sklepanju izvensodnih dogovorov, razen če bodo uspeli doseči moratorij na plačilo obveznosti iz posojilnih pogodb tudi pri tujih bankah.

2. Kakšne so pravne možnosti najemnikov in najemodajalcev?

Pravno gledano si je stroka enotna, da je pogodbene obveznosti potrebno izpolnjevati, kot so bile sprejete s sklenitvijo pogodbe (načelo pacta sunt servanda) in da najemniki ne morejo avtomatično prenehati s plačevanjem najemnine zgolj zaradi razglašene epidemije in ukrepov, sprejetih z namenom preprečevanja širjenja epidemije COVID-19.

Izredne razmere in ukrepi, sprejeti za preprečevanje širjenja epidemije COVID-19, lahko imajo naravo dogodka višje sile, ki ni odvisen od volje strank. Gre za zunanji vzrok, ki je izreden in ga ob sklenitvi pogodbe ni bilo mogoče predvideti, njegovega nastopa ne odvrniti ali se mu izogniti. Glede na naše praktične izkušnje večina najemnih pogodb posledic višje sile, nastale zaradi vladnih ukrepov ali epidemije, ne ureja. Najemne pogodbe pogosto urejajo zgolj uničenje poslovnega prostora zaradi višje sile, smiselno enako kot je to urejeno s 617. členom Obligacijskega zakonika (OZ)[3], ali urejajo ovirano uporabo poslovnega prostora v času vzdrževalnih del. Navedene pogodbene določbe ne dajejo ustrezne rešitve, zato je v odsotnosti izvensodnega dogovora in interventnega zakona, ki bi uredil navedeno problematiko, potrebno iskati rešitve v obstoječih zakonskih predpisih.

Zakon o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (ZPSPP)[4] višje sile ne ureja, medtem ko OZ določa le, da najem preneha, če je v najem vzeta stvar uničena zaradi višje sile. Če je v najem vzeta stvar delno uničena ali poškodovana, lahko najemnik skladno z OZ tudi odstopi od pogodbe ali še naprej ostane pri najemu in zahteva ustrezno znižanje najemnine (617. člen OZ). V zvezi z navedenim je mogoče zaslediti stališče prof. dr. Damjana Možine,[5] da je navedeno pravilo mogoče analogno uporabiti tudi za primer, ko najemnik zaradi višje sile (tj. z epidemijo COVID-19 povezanih vladnih ukrepov) prostora začasno ne more uporabljati, vsaj ne na način, predviden z najemno pogodbo. Obema položajema je namreč skupno, da najemnik iz razloga višje sile poslovnega prostora (začasno) ne more uporabljati, zaradi česar ni razlogov, da bi ju obravnavali drugače. Navedenega stališča so se zagotovo razveselili najemniki, saj jim analogna uporaba 617. člena OZ daje možnost, da izvensodno in enostransko dosežejo sorazmerno znižanje najemnine s podajo izjave najemodajalcu. Stališče prof. dr. Možine je prepričljivo in mu je mogoče pritrditi, saj podobne položaje obravnava enako, navedena rešitev pa je ob upoštevanju omejenega dela sodišč bolj praktična in sledi cilju, da se breme višje sile (tj. vladnih ukrepov kot zunanjega vzroka) pravično porazdeli med pogodbenima strankama. Prav tako upošteva tudi dejstvo, da posamezni najemniki poslovne prostore delno oziroma v omejenem obsegu vseeno uporabljajo (npr. za hrambo stvari).

Do podobne rešitve lahko pridemo tudi ob analogni uporabi 598. člena OZ, ki ureja stvarno napako, ki se pojavi med zakupom in če stvar nima dogovorjene ali običajne lastnosti.[6] Vsaka najemna pogodba je sklenjena z določenim namenom (omogočanje uporabe najetega poslovnega prostora za izvajanje dejavnosti v zameno za najemnino), okoliščine, ki ta namen zagotavljajo, pa se kažejo kot dogovorjene lastnosti stvari. Ker o stvarni napaki govorimo, če stvar nima lastnosti, ki so potrebne za njeno običajno rabo oziroma če stvar nima lastnosti in odlik, ki so bile izrecno ali molče dogovorjene oziroma predpisane, bi onemogočena uporaba poslovnih prostorov za izvajanje točno določene dejavnosti v posledici vladnih ukrepov lahko predstavljala stvarno napako.

V pravni teoriji je mogoče zaslediti nasprotujoča si stališča, ali bi bilo omejitev rabe predmeta najema, ki izvira iz zakona ali drugega akta oblasti, mogoče opredeliti kot stvarno napako (tovrstna možnost izhaja iz komentarja OZ),[7] ali se pravila o odgovornosti najemodajalca za stvarne napake nanašajo zgolj na lastnosti stvari, ki jih mora zagotavljati najemodajalec, ne pa tudi na zunanje vzroke, ki onemogočajo uporabo stvari.[8] Ugotovimo lahko, da OZ na več mestih[9] tveganje neuporabe ali omejene uporabe predmeta najema prevali na stran najemodajalca. Tudi iz komentarja OZ izhaja, da je najemodajalec za zagotavljanje možnosti rabe in dogovorjene lastnosti stvari objektivno odgovoren.

V prid analogni uporabi govori tudi dejstvo, da ne gre za poseg v ustavno zagotovljeno pravico do zasebne lastnine. Pravica do zasebne lastnine je načelno zagotovljena v 33. členu Ustave Republike Slovenije (Ustava),[10] medtem ko je v 67. členu Ustave določeno, da zakon določa način pridobivanja in uživanja lastnine tako, da je zagotovljena njena gospodarska, socialna in ekološka funkcija. Zmotno je prepričanje, da pravico do zasebne lastnine uživa zgolj najemodajalec kot dejanski lastnik nepremičnine. Varovalni učinek se razteza tudi na najemno razmerje, in sicer je Ustavno sodišče Republike Slovenije večkrat odločilo, da je varstvo podano tudi v smeri horizontalnega učinka. V ospredju je iskanje »ravnotežja in uskladitve med (navidezno) tekmujočimi pravicami – na eni strani med pravico najemodajalca in med pravico najemnika, katerega pravni položaj je tudi varovan v okviru ustavnega jamstva lastnine.«[11] Če je vsebina posamezne pravice odvisna (tudi) od druge, z njo tekmujoče pravice, potem uskladitev dveh pravic ne more pomeniti posega v nobeno od njiju.[12] Če najemodajalec in najemnik skleneta najemno razmerje, je treba upoštevati ne le interese najemodajalca, ki izhajajo iz njegovih lastninskopravnih upravičenj, temveč tudi interese najemnika. Upoštevati je treba, da je najemnik tisti, ki poslovni prostor potrebuje za izvajanje gospodarske dejavnosti, in torej naravo pogodbenega razmerja, ki je za izvajanje gospodarske dejavnosti najemnika v smislu ustavno opredeljene gospodarske in socialne funkcije lastnine, nujna.[13] Vse navedeno govori v prid razlagi, da je analogna uporaba 598. oziroma 617. člena OZ ustrezna, saj se na ta način manifestira enakomerna porazdelitev bremen in tveganj, ki izhajajo iz oblastvenih ukrepov, sprejetih zaradi epidemije COVID-19.

Zgoraj predstavljena nasprotujoča stališča stroke bodo v praksi pripeljala do številnih težav, predvsem če ne bo dosežen izvensodni dogovor in bodo najemodajalci zavrnili enostransko izjavo najemnika glede sorazmernega znižanja najemnine. Ob upoštevanju, da je trenutna situacija izredno negotova tako za najemnike kakor za najemodajalce, predvsem zaradi neobstoja sodne prakse, in ob upoštevanju omejenega delovanja sodišč, se kot najprimernejša rešitev kaže sprejem interventnega zakona, ki bo uredil nastali položaj.

Ker pa dogovor zaradi različnega tehtanja interesov in bremen v praksi ni vedno možen, se bodo najemniki (ali najemodajalci) primorani poslužiti zakonskih možnosti in bodo v določenih primerih, poleg zgoraj navedenih možnosti, zahtevali razvezo pogodbe zaradi spremenjenih okoliščin (112. – 115. člen OZ).[14]

V primerih, ko najemnikom dostop do najetih poslovnih prostorov ni omogočen ali v njih ne smejo izvajati poslovne dejavnosti za namen, za katerega so sklenili najemno pogodbo, je porušena enakovrednost vzajemnih obveznosti med strankama, tj. omogočanje uporabe najetega prostora v zameno za najemnino. Mogoče je govoriti tudi o izjalovitvi namena pogodbe, saj so najemne pogodbe običajno sklenjene za izvajanje točno določene dejavnosti znotraj najetih poslovnih prostorov. Spremenjene okoliščine se običajno nanašajo na trajne motnje, vendar uporaba zadevnega instituta v primeru izrednih razmer, kot je epidemija COVID-19, ni izključena, če gre za takšne razmere, ki povzročijo, da pogodba več ne ustreza prvotnemu namenu.

Svetujeva, da najemniki ali najemodajalci, ki se bodo sklicevali na spremenjene okoliščine, v čim krajšem roku obvestijo nasprotno stranko o nameri zahtevati razvezo pogodbe zaradi spremenjenih okoliščin. V nasprotnem primeru bodo odgovarjali za škodo, ki jo je imela druga stranka, ker o zahtevi ni bila pravočasno obveščena.

Razveza pogodbe zaradi spremenjenih okoliščin sicer ni praktična rešitev (in morda tudi ni v interesu pogodbenih strank), saj je zahtevo potrebno uveljavljati sodno, sodišča pa trenutno odločajo zgolj o nujnih zadevah. Sprememba pogodbe je mogoča zgolj ob sodelovanju nasprotne stranke. Nepraktična uporaba instituta nakazuje na potrebo po spremembi predmetnega instituta, kjer bi bila pogodbeni stranki dana možnost, da zaradi spremenjenih okoliščin bodisi zahteva razvezo bodisi spremembo pogodbe. Takšno ureditev pozna denimo hrvaško pravo.[15]

V praksi je mogoče opaziti tudi sklicevanje na institut delne nemožnosti izpolnitve zaradi dogodka, za katerega ne odgovarja nobena stranka (116. člen OZ), skladno s katerim lahko druga stranka odstopi od pogodbe, če delna izpolnitev ne ustreza njenim potrebam; sicer ostane pogodba v veljavi, druga stranka pa ima pravico zahtevati sorazmerno zmanjšanje svoje obveznosti.

Pri uporabi instituta delne nemožnosti izpolnitve se odpira več pravnih vprašanj. Na prvi pogled bi morda lahko zaključili, da uvodoma opisani ukrepi Vlade Republike Slovenije vplivajo zgolj na poslovanje najemnikov, ne pa tudi na obveznosti najemodajalcev iz najemnih pogodb. A situacija morda le ni tako črno-bela. Najemodajalci, ki so prav tako dolžni upoštevati vladne ukrepe, so v praksi sprejeli številne ukrepe za omejitev gibanja in zadrževanja ljudi v poslovnih prostorih (npr. trgovskih centrih), in sicer so v številnih primerih najemnikom onemogočili nemoten dostop do najetih poslovnih prostorov ter skupnih prostorov in skupnih poti. Prav tako so najemodajalci skrajšali obratovalni čas poslovnih objektov, pogosto pa ne izvajajo v celoti vseh storitev, h katerim so zavezani z najemnimi pogodbami (npr. storitve oglaševanja, storitve upravljanja), ali te storitve ne ustrezajo več svojemu namenu. Obstojijo torej argumenti v prid razlagi, da je zaradi vladnih ukrepov podana delna nemožnost izpolnitve tako na strani najemodajalcev, kot tudi na strani najemnikov, upoštevaje okoliščine posameznega primera in obveznosti po najemni pogodbi.

Tudi tukaj pa se poraja vprašanje, ali začasni učinek izrednih razmer sploh lahko učinkuje na način, da povzroči (delno) nemožnost izpolnitve, ali pa to velja zgolj za trajno nemožnost.

V praksi bo v določenih primerih v poštev prišla tudi odpoved najemne pogodbe ob upoštevanju odpovednega roka. Najemna pogodba, ki je sklenjena za nedoločen čas se odpoveduje sodno in zanjo velja obvezen enoletni odpovedni rok.[16] Najemna pogodba, sklenjena za določen čas, praviloma preneha s potekom časa, za katerega je bila sklenjena,[17] vendar sodna praksa[18] dopušča možnost, da najemna pogodba za določen čas preneha predčasno, če sta se stranki za to možnost dogovorili v najemni pogodbi. Pri tehtanju, ali podati odpoved pogodbe, bo s komercialnega vidika relevantna predvsem dolžina odpovednega roka, predvideno trajanje najemnega razmerja in začasna narava vladnih prepovedi. Trajanje najemnega razmerja bo nenazadnje lahko relevantno tudi z vidika tehtanja uravnoteženosti interesov obeh pogodbenih strank, saj bi sodišče pri presoji utemeljenosti zahteve za razvezo pogodbe zaradi spremenjenih okoliščin lahko upoštevalo tudi predviden čas do prenehanja veljavnosti najemne pogodbe v primerjavi z dolžino trajanja ukrepov Vlade Republike Slovenije.

Če ne pride do izvensodnega dogovora oziroma do uporabe katerega izmed prej opisanih zakonskih institutov in najemnik ne plača najemnine, bo s tem lahko podana kršitev njegovih pogodbenih obveznosti. ZPSPP v 28. členu določa, da lahko najemodajalec odstopi od najemne pogodbe, če je najemnik v zamudi s plačilom najemnine dva meseca od dneva, ko ga je najemodajalec na to opomnil. Najemodajalec ima tudi možnost vložiti predlog za izvršbo na podlagi neplačanih računov ali se poplačati iz danega zavarovanja. V praksi je problematično tudi unovčevanje zavarovanj (npr. bančnih garancij, menic in depozitov), če bodo posamezni najemniki zavrnili plačilo računov iz naslova najemnine. Unovčitev posameznega zavarovanja bo vodila v nove spore, kjer se bodo najemniki najverjetneje posluževali tudi vložitve predlogov za izdajo začasne odredbe za prepoved izplačila bančnih garancij. Ker bančna garancija po svoji naravi predstavlja abstraktno in samostojno obveznost banke do upravičenca iz garancije (neodvisno od osnovnega posla), bo prepoved njenega unovčenja dopustna le v primeru izkazane zlorabe, tj. da je najemodajalec ravnal zvijačno oziroma v nasprotju z načelom vestnosti in poštenja.

3. Sklepno

Pri presoji uporabe posameznega instituta bo potrebno tehtati okoliščine konkretnega primera, vsebino posamezne najemne pogodbe, in upoštevati tudi, da epidemija predstavlja precedenčen dogodek, s katerim se v zgodovini samostojne Slovenije še nismo srečali. Ker je mogoče zaslediti, da tudi med stroko mnenja oziroma stališča glede vpliva ukrepov na najemna razmerja niso enotna, je toliko bolj mogoče zaključiti, da se bodo sodišča soočala s številnimi pravnimi izzivi. Odločitev sodišč bo tako najverjetneje temeljila predvsem na splošnih načelih obligacijskega prava (npr. načelo vestnosti in poštenja ter načelo enake vrednosti dajatev). Posledično ni mogoče napovedati, kakšne bodo odločitve sodišč v primeru sporov med najemodajalci in najemniki. Tudi sicer bodo sodni postopki v primeru kakršnihkoli sporov dolgotrajni (večletni) in povezani z visokimi stroški.

Država bi zato morala v čim krajšem možnem času pristopiti k ureditvi najemnih razmerij ter vprašanje glede vpliva epidemije COVID-19 na najemna razmerja celovito zakonsko urediti, v vmesnem času pa je smiseln predvsem dogovor med pogodbenimi strankami v cilju zasledovanja pravične razporeditve bremen.