Zakon o nepremičninskem posredovanju (ZNPosr)

2010. Zakon o nepremičninskem posredovanju (ZNPosr)

Na podlagi druge alinee prvega odstavka 107. člena in prvega odstavka 91. člena ustave Republike Slovenije izdajam

U K A Z
o razglasitvi zakona o nepremičninskem posredovanju (ZNPosr)

Razglašam zakon o nepremičninskem posredovanju (ZNPosr), ki ga je sprejel Državni zbor Republike Slovenije na seji 23. aprila 2003.

Št. 001-22-30/03

Ljubljana, dne 5. maja 2003.

dr. Janez Drnovšek l. r. Predsednik Republike Slovenije

Z A K O N
O NEPREMIČNINSKEM POSREDOVANJU (ZNPosr)

I. SPLOŠNE DOLOČBE

1. člen

(vsebina)

(1)

Ta zakon:

1.

določa nepremičninskim družbam in nepremičninskim posrednikom pogoje za opravljanje posredovanja v prometu z nepremičninami;

2.

določa pravila za varno in skrbno posredovanje v prometu z nepremičninami, ki so jih nepremičninske družbe in nepremičninski posredniki dolžni upoštevati pri svojem delu;

3.

določa pristojnosti ministrstva, pristojnega za posredovanje v prometu z nepremičninami (v nadaljnjem besedilu: pristojno ministrstvo);

4.

ureja inšpekcijsko nadzorstvo nad izvajanjem tega zakona.

(2)

S tem zakonom se v pravni red Republike Slovenije prenaša:

-

Direktivo Evropskega parlamenta in Sveta 2005/36/ES z dne 7. septembra 2005 o priznavanju poklicnih kvalifikacij (UL L št. 255 z dne 30. 9. 2005, str. 22), zadnjič spremenjeno z Uredbo Komisije (ES) št. 279/2009 z dne 6. aprila 2009 o spremembi Priloge II k Direktivi Evropskega parlamenta in Sveta 2005/36/ES o priznavanju poklicnih kvalifikacij (UL L št. 93 z dne 7. 4. 2009, str. 11) in

-

Direktivo 2006/123/ES Evropskega parlamenta in Sveta z dne 12. decembra 2006 o storitvah na notranjem trgu (UL L št. 376 z dne 27. 12. 2006, str. 36).

2. člen

(uporabljeni pojmi)

Posamezni pojmi, uporabljeni v tem zakonu, imajo naslednji pomen:

1.

Nepremičninska družba je gospodarska družba oziroma samostojni podjetnik posameznik, ki kot gospodarsko dejavnost opravlja storitve posredovanja v prometu z nepremičninami po tem zakonu.

2.

Nepremičninski posrednik oziroma nepremičninska posrednica (v nadaljnjem besedilu: nepremičninski posrednik) je fizična oseba, ki za nepremičninsko družbo opravlja posle posredovanja na podlagi pogodbe o zaposlitvi oziroma drugi pravni podlagi, s pridobljeno licenco pristojnega ministrstva za opravljanje poslov posredovanja in je vpisana v imenik nepremičninskih posrednikov pri pristojnem ministrstvu.

3.

Posredovanje v prometu z nepremičninami pomeni opravljanje registrirane pridobitne dejavnosti posredništva v prometu z nepremičninami, pri čemer posamezni posli posredovanja v prometu z nepremičninami vsebujejo vse dejavnosti pri vzpostavljanju stika med naročiteljem in tretjo osebo ter pri pogajanjih in pripravah za sklenitev pravnih poslov, katerih predmet je določena nepremičnina, kot so kupna, prodajna, najemna, zakupna ali druga pogodba za določeno nepremičnino.

4.

Naročitelj oziroma naročiteljica (v nadaljnjem besedilu: naročitelj) je fizična ali pravna oseba, ki z nepremičninsko družbo sklene pogodbo o posredovanju.

5.

Tretja oseba je oseba, ki jo nepremičninski posrednik poskuša spraviti v stik z naročiteljem, da bi se z njim pogajala za sklenitev določene pogodbe v zvezi z nepremičnino.

6.

Naročiteljevi ožji družinski člani so naročiteljev zakonec ali oseba, s katero naročitelj živi v zunajzakonski skupnosti, v skladu s predpisi o zakonski zvezi in družinskih razmerjih, njuni otroci oziroma posvojenci, starši in posvojitelji ter osebe, ki jih je po zakonu dolžan preživljati.

7.

Pristojno ministrstvo po tem zakonu je ministrstvo, pristojno za stanovanja.

II. POGOJI ZA OPRAVLJANJE POSREDOVANJA V PROMETU Z NEPREMIČNINAMI

1. Nepremičninske družbe in opravljanje storitev posredovanja

3. člen

(opravljanje dejavnosti posredovanja)

(1)

Nepremičninska družba sme pričeti s posredovanjem v prometu z nepremičninami, če:

1.

zanjo na podlagi pogodbe o zaposlitvi ali drugi pravni podlagi posreduje v prometu z nepremičninami eden ali več nepremičninskih posrednikov;

2.

ima zavarovano odgovornost v skladu z določbami tega zakona.

(2)

Nepremičninska družba s sedežem v državah članicah Evropske unije, Evropskega gospodarskega prostora, Švicarske konfederacije ali s sedežem v državi, s katero je sklenjen sporazum o vzajemnem priznavanju poklicnih kvalifikacij (v nadaljnjem besedilu: države pogodbenice), ki želi v Republiki Sloveniji opravljati dejavnost posredovanja v prometu z nepremičninami trajno, preko ustanovljene podružnice v Republiki Sloveniji (v nadaljnjem besedilu: trajno), ali občasno, čezmejno (v nadaljnjem besedilu: občasno), lahko pod pogoji iz prejšnjega odstavka opravlja to dejavnost v vseh statusnopravnih oblikah, če izpolnjuje pogoje za zakonito opravljanje dejavnosti v državi sedeža.

(3)

Nepremičninska družba iz države, ki nima sedeža v državah pogodbenicah (v nadaljnjem besedilu: tretje države), lahko opravlja dejavnost posredovanja v prometu z nepremičninami v Republiki Sloveniji pod pogoji iz prejšnjega odstavka, če je izpolnjen pogoj materialne vzajemnosti. Če je sedež nepremičninske družbe v več tretjih državah, se pri ugotavljanju materialne vzajemnosti upošteva pravni red tiste države, ki je najstrožji.

(4)

Če pristojna inšpekcija ugotovi, da niso izpolnjeni pogoji iz tega člena, z odločbo prepove nepremičninski družbi opravljanje dejavnosti posredovanja v prometu z nepremičninami.

4. člen

(obveznost nepremičninske družbe)

Nepremičninska družba mora zagotoviti, da zanjo v razmerju do naročitelja posle posredovanja bodisi na podlagi zaposlitve bodisi na drugi pravni podlagi opravljajo samo nepremičninski posredniki, ki izpolnjujejo pogoje za opravljanje teh poslov po tem zakonu.

5. člen

(najvišje dovoljeno plačilo za posredovanje)

[Opomba TFL: Ustavno sodišče je razveljavilo prvi in drugi odstavek 5. člena, kolikor se ne nanašata na pogodbe o posredovanju v prometu z nepremičninami, katerih predmet je enostanovanjska stavba, stanovanje ali bivalna enota, s fizično osebo kot kupcem ali najemnikom.]

(1)

Najvišje dovoljeno plačilo za posredovanje sme znašati v primeru nakupa ali prodaje za isto nepremičnino največ 4 % od pogodbene cene, ta omejitev pa ne velja, kadar je pogodbena vrednost nepremičnine manjša od 10.000 eurov.

(2)

Najvišje dovoljeno plačilo za posredovanje sme znašati v primeru najemne pogodbe za isto nepremičnino največ 4 % od pogodbene vrednosti, vendar ne več kot znesek enomesečne najemnine in ne manj kot 150 eurov. Pogodbena vrednost iz prejšnjega stavka je zmnožek zneska mesečne najemnine in števila mesecev, za katerega se nepremičnina oddaja.

(3)

Plačilo za posredovanje lahko nepremičninska družba zaračuna le naročitelju na podlagi pogodbe o posredovanju v prometu z nepremičninami.

(4)

Pogodba o posredovanju, ki je v nasprotju s ~~prvim, drugim in~~ tretjim odstavkom tega člena, je nična.

(5)

Določba prodajne, najemne, zakupne ali druge pogodbe (v nadaljnjem besedilu: pogodba) za določeno nepremičnino, ki je v nasprotju s ~~prvim, drugim in~~ tretjim odstavkom tega člena, je nična.

[Opomba TFL: Ustavno sodišče je razveljavilo 1., 2., 6. in 7. odstavek ter 4. in 5. odstavek v delu, v katerem se nanašata na 1. in 2. odstavek člena.]

(6)

Minister, pristojen za stanovanja, lahko v soglasju z ministrom, pristojnim za gospodarstvo, s podzakonskim aktom predpiše merila za oblikovanje cen storitev nepremičninskega posredovanja v okviru najvišjega dovoljenega plačila za posredovanje iz prvega odstavka tega člena.

(7)

Določbe drugega odstavka tega člena se ne uporabljajo za pogodbe o posredovanju v prometu z nepremičninami, ki jih sklenejo med seboj gospodarski subjekti.

6. člen

(odgovornost za škodo in zavarovanje odgovornosti)

(1)

Nepremičninska družba mora pred začetkom opravljanja dejavnosti posredovanja v prometu z nepremičninami zavarovati in imeti ves čas opravljanja dejavnosti posredovanja v prometu z nepremičninami zavarovano odgovornost za škodo, ki bi utegnila nastati naročitelju ali tretji osebi s kršitvijo pogodbe o posredovanju v prometu z nepremičninami na ozemlju Republike Slovenije, za zavarovalno vsoto, ki ne sme biti nižja od 150.000 eurov za posamezen zavarovalni primer oziroma od 350.000 eurov za vse zavarovalne primere v posameznem letu.

(2)

Nepremičninska družba s sedežem v državi pogodbenici ali tretji državi mora pred začetkom opravljanja dejavnosti posredovanja v prometu z nepremičninami v Republiki Sloveniji ali državi sedeža zavarovati in imeti ves čas opravljanja te dejavnosti zavarovano odgovornost za škodo, ki bi utegnila nastati naročitelju ali tretji osebi s kršitvijo pogodbe o posredovanju v prometu z nepremičninami na ozemlju Republike Slovenije v višini iz prejšnjega odstavka.

(3)

Nepremičninska družba sme sprejeti od naročnika ali tretje osebe v zvezi z izvedbo pravnega posla, pri katerem je posredovala, v hrambo denarna sredstva, če ima z banko sklenjeno pogodbo o vodenju fiduciarnega računa in če jo naročitelj ali tretja oseba za to pisno pooblasti.

6.a člen

(obveznosti investitorja)

(1)

Investitor, ki je pravna oseba ali samostojni podjetnik posameznik (v nadaljnjem besedilu: investitor) ter gradi za trg, mora zagotoviti, da opravljajo prodajo pri njem oziroma zanj osebe, ki izpolnjujejo pogoje za opravljanje poslov posredovanja po tem zakonu.

(2)

Investitor mora nepremičninski družbi, ki nastopa v vlogi zastopnika investitorja pri posredovanju oziroma prodaji njegovih nepremičnin, namenjenih za nadaljnjo prodajo na trgu, izročiti osnutek pogodbe, kopijo overjenega notarskega zapisa splošnih pogojev prodaje posameznih delov stavbe, predhodni načrt etažne lastnine za stavbo, zapis tehničnih lastnosti stavbe in posameznih delov stavbe ter tloris posameznih delov stavbe.

(3)

Nepremičninska družba iz prejšnjega odstavka mora kupca seznaniti z listinami iz prejšnjega odstavka tako, da mu jih izroči in pusti dovolj časa, da jih prouči pred sklenitvijo pogodbe.

2. Nepremičninski posrednik in opravljanje poslov posredovanja

7. člen

(status nepremičninskega posrednika)

(1)

Status nepremičninskega posrednika pridobi oseba z dnem vpisa v imenik nepremičninskih posrednikov. S pridobitvijo statusa iz prejšnjega stavka oseba dobi pravico opravljati posle posredovanja v prometu z nepremičninami.

(2)

Vlogo za vpis v imenik nepremičninskih posrednikov vloži posameznik pri pristojnem ministrstvu na obrazcu, objavljenem na spletni strani pristojnega ministrstva.

(3)

V imenik nepremičninskih posrednikov se lahko vpiše oseba, ki izpolnjuje enega od naslednjih pogojev:

-

je pridobila certifikat o nacionalni poklicni kvalifikaciji »posrednik oziroma posrednica za nepremičnine« (v nadaljnjem besedilu: posrednik za nepremičnine) v skladu z zakonom, ki ureja poklicne kvalifikacije,

-

je opravila strokovni izpit za nepremičninskega posrednika pred začetkom veljavnosti predpisov, ki urejajo nacionalne poklicne kvalifikacije, ali

-

ji je bila izdana odločba ministrstva o priznanju poklicne kvalifikacije v skladu s 7.a členom tega zakona,

in ni bila pravnomočno obsojena za kaznivo dejanje zoper premoženje oziroma gospodarstvo na kazen zapora več kot tri mesece.

(4)

Podatek, da je posameznik pridobil nacionalno poklicno kvalifikacijo iz prejšnjega odstavka, pridobi pristojno ministrstvo po uradni dolžnosti iz zbirke nacionalnega informacijskega središča za poklicne kvalifikacije, podatek o nekaznovanosti pa iz kazenske evidence.

7.a člen

(priznavanje poklicnih kvalifikacij)

(1)

Osebe, ki so pridobile poklicno kvalifikacijo v drugi državi pogodbenici in želijo v Republiki Sloveniji trajno opravljati regulirani poklic po tem zakonu, morajo pri ministrstvu pridobiti odločbo o priznanju poklicne kvalifikacije.

(2)

Naloge ministrstva in postopek za priznavanje poklicnih kvalifikacij določa zakon, ki ureja postopek priznavanja poklicnih kvalifikacij.

7.b člen

(občasno opravljanje reguliranega poklica)

(1)

Osebe, ki so poklicno kvalifikacijo pridobile v drugi državi pogodbenici in želijo v Republiki Sloveniji občasno opravljati regulirani poklic v skladu s tem zakonom, morajo pri ministrstvu vložiti prijavo v skladu z zakonom, ki ureja postopek priznavanja poklicnih kvalifikacij.

(2)

Na podlagi prijave iz prejšnjega odstavka ministrstvo izda posamezniku potrdilo o prijavi in ga vpiše v imenik nepremičninskih posrednikov.

(3)

Potrdilo o prijavi je veljavno eno leto in se lahko podaljša v skladu z zakonom, ki ureja postopek priznavanja poklicnih kvalifikacij.

7.c člen

(imenik nepremičninskih posrednikov, licenca, izkaznica)

(1)

V imenik nepremičninskih posrednikov, ki ga vodi pristojno ministrstvo, se vpisujejo naslednji podatki:

1.

identifikacijski osebni podatki (ime, priimek, državljanstvo, EMŠO, stalno oziroma začasno prebivališče);

2.

številka in datum izdaje certifikata o nacionalni poklicni kvalifikaciji posrednik za nepremičnine;

3.

številka in datum licence;

4.

podatek o odvzemu licence;

5.

številka in datum obnovitve licence;

6.

podatek o izobraževalni organizaciji, ki je izvajala dopolnilno usposabljanje, in datum zaključka dopolnilnega usposabljanja;

7.

podatek o zaposlitvi ali o nepremičninski družbi, za katero opravlja posle posredovanja v prometu z nepremičninami.

(2)

Imenik nepremičninskih posrednikov je javen za namene varstva potrošnikov v delu, ki se nanaša na ime in priimek posrednika, državljanstvo in podatek o nepremičninski družbi, za katero opravlja posle posredovanja v prometu z nepremičninami, čas trajanja veljavnosti statusa nepremičninskega posrednika, in sicer ali gre za trajno ali občasno opravljanje poslov posredovanja v prometu z nepremičninami. Imenik nepremičninskih posrednikov je v delu, ki je javen, objavljen na spletni strani pristojnega ministrstva. Če gre za občasno opravljanje poslov posredovanja v prometu z nepremičninami na ozemlju Republike Slovenije, se vpiše obdobje občasnega opravljanja poslov posredovanja v Republiki Sloveniji. Pristojno ministrstvo pridobi podatke za vodenje imenika iz obstoječih nacionalnih zbirk osebnih podatkov na podlagi soglasja posameznika.

(3)

Posameznik mora pristojnemu ministrstvu sporočiti vsako spremembo podatkov, ki se vpisujejo v imenik nepremičninskih posrednikov, v roku 15 dni od nastale spremembe.

(4)

Pristojno ministrstvo izda posamezniku, ki je vpisan v imenik nepremičninskih posrednikov, licenco za opravljanje poslov posredovanja v prometu z nepremičninami in izkaznico nepremičninskega posrednika. Do izdaje licence in izkaznice nepremičninskega posrednika izkazuje posameznik status nepremičninskega posrednika s potrdilom pristojnega ministrstva.

(5)

Licenca za opravljanje poslov posredovanja v prometu z nepremičninami je javna listina, ki vsebuje ime, priimek, datum in kraj rojstva, poklic, stopnjo, smer izobrazbe imetnika, številko in datum izdaje. Izkaznica nepremičninskega posrednika je javna listina, s katero imetnik izkazuje status nepremičninskega posrednika. Vsebuje fotografijo, ime, priimek in podpis nepremičninskega posrednika, zaporedno številko, datum izdaje in veljavnost licence, pečat in podpis ministra.

8. člen

(dopolnilno usposabljanje nepremičninskega posrednika)

(1)

Nepremičninski posrednik se je dolžan dopolnilno usposabljati vsakih pet let oziroma ob spremembi predpisov, katerih poznavanje se zahteva v sklopu strokovnega izpita za nepremičninskega posrednika.

(2)

Minister, pristojen za stanovanja, lahko odredi preverjanje znanja, pridobljenega z dopolnilnim usposabljanjem iz prejšnjega odstavka.

10. člen

(odvzem licence)

(1)

Nepremičninskemu posredniku pristojno ministrstvo trajno odvzame licenco za opravljanje poslov posredovanja, če po dvakratnem pisnem opominu pristojnega ministrstva še vedno:

1.

daje nezakonite, nepopolne, napačne, zavajajoče ali lažne podatke o nepremičnini, za katero posreduje;

2.

daje o sebi ali nepremičninski družbi, za katero opravlja posle posredovanja, lažne ali nepopolne podatke;

3.

krši pravila varnega in skrbnega posredovanja v prometu z nepremičninami, pri čemer se za takšno kršitev šteje, če:

-

ne opozori naročitelja na pravne in stvarne napake nepremičnine, za katere je vedel oziroma bi moral vedeti, če bi skrbno preverjal stanje nepremičnine,

-

naročitelja ne seznani s tržnimi razmerami, ki so pomembne in bi bistveno vplivale na določitev cene v pogodbi,

-

protipravno zadržuje original listine naročitelja oziroma tretje osebe.

(2)

Nepremičninskemu posredniku pristojno ministrstvo trajno odvzame licenco za opravljanje poslov posredovanja, če je pravnomočno obsojen za kaznivo dejanje zoper premoženje oziroma gospodarstvo na kazen zapora več kot tri mesece.

(3)

Nepremičninskemu posredniku pristojno ministrstvo začasno odvzame licenco za opravljanje poslov posredovanja, če mu je odvzeta poslovna sposobnost, če se dopolnilno ne usposablja vsakih pet let oziroma ob spremembi predpisov, katerih poznavanje se zahteva pri strokovnem izpitu za nepremičninskega posrednika, ali če ne opravi preverjanja znanja iz drugega odstavka 8. člena tega zakona, kadar je to predpisano.

(4)

Če je nepremičninskemu posredniku odvzeta poslovna sposobnost, se licenca odvzame za čas odvzema poslovne sposobnosti. V primeru začasnega odvzema licence zaradi dopolnilnega neusposabljanja, se licenca odvzame do izpolnitve pogoja dopolnilnega usposabljanja, določenega v 8. členu tega zakona.

(5)

Nepremičninski posrednik, ki mu je bila trajno ali začasno odvzeta licenca, mora deponirati licenco in izkaznico nepremičninskega posrednika pri pristojnem ministrstvu v roku, določenem v dokončni odločbi o odvzemu licence.

10.a člen

(izbris iz imenika nepremičninskih posrednikov)

(1)

Nepremičninski posrednik se izbriše iz imenika nepremičninskih posrednikov, če:

1.

sam zahteva;

Zakon o nepremičninskem posredovanju (ZNPosr)

Časovnica