Zakon o vzpostavitvi etažne lastnine na določenih...

1841. Zakon o vzpostavitvi etažne lastnine na določenih stavbah in o ugotavljanju pripadajočega zemljišča (ZVEtL-1)

Na podlagi druge alinee prvega odstavka 107. člena in prvega odstavka 91. člena Ustave Republike Slovenije izdajam

U K A Z
o razglasitvi Zakona o vzpostavitvi etažne lastnine na določenih stavbah in o ugotavljanju pripadajočega zemljišča (ZVEtL-1)

Razglašam Zakon o vzpostavitvi etažne lastnine na določenih stavbah in o ugotavljanju pripadajočega zemljišča (ZVEtL-1), ki ga je sprejel Državni zbor Republike Slovenije na seji dne 22. junija 2017.

Št. 003-02-6/2017-9

Ljubljana, dne 30. junija 2017

Borut Pahor l.r. Predsednik Republike Slovenije

Z A K O N
O VZPOSTAVITVI ETAŽNE LASTNINE NA DOLOČENIH STAVBAH IN O UGOTAVLJANJU PRIPADAJOČEGA ZEMLJIŠČA (ZVEtL-1)

I. SPLOŠNE DOLOČBE

1. člen

(vsebina)

Ta zakon določa pravila dveh posebnih nepravdnih postopkov, ki sta namenjena uskladitvi nepremičninskih evidenc z dejanskim stvarnopravnim položajem nepremičnin, in sicer:

1.

pravila postopka za vzpostavitev etažne lastnine na stavbah, na katerih je etažna lastnina nastala pred 1. januarjem 2003, in

2.

pravila postopka za ugotovitev pripadajočega zemljišča k stavbam, ki so bile zgrajene pred 1. januarjem 2003.

2. člen

(prednostna obravnava)

Zadeve po tem zakonu se obravnavajo prednostno.

3. člen

(subsidiarna uporaba)

Za vprašanja, ki niso posebej urejena s tem zakonom, se uporabljajo določbe zakona, ki ureja nepravdni postopek.

II. SKUPNE DOLOČBE

1. Udeleženci

4. člen

(skupnost vsakokratnih etažnih lastnikov)

(1)

Če ima stavba v etažni lastnini upravnika po določbah stvarnopravnega zakonika, je zaradi varstva pravic vseh etažnih lastnic in etažnih lastnikov (v nadaljnjem besedilu: etažni lastniki) oziroma pridobiteljic posameznih delov v stavbi in pridobiteljev posameznih delov v stavbi (v nadaljnjem besedilu: pridobitelji posameznih delov v stavbi) na skupnih delih stavbe, udeleženec postopka skupnost etažnih lastnikov oziroma pridobiteljev posameznih delov v stavbi (v nadaljnjem besedilu: skupnost vsakokratnih etažnih lastnikov), in sicer ne glede na to, ali je v zemljiški knjigi na taki stavbi etažna lastnina že vpisana.

(2)

Skupnost vsakokratnih etažnih lastnikov zastopa upravnik.

(3)

Za razmerja med etažnimi lastniki oziroma pridobitelji posameznih delov v stavbi in upravnikom glede zastopanja skupnosti vsakokratnih etažnih lastnikov se smiselno uporabljajo določbe zakona, ki ureja obligacijska razmerja, o pogodbi o naročilu.

(4)

Navodila etažnih lastnikov oziroma pridobiteljev posameznih delov v stavbi upravniku so posel rednega upravljanja stavbe, stroški upravnika z zastopanjem skupnosti vsakokratnih etažnih lastnikov pa so stroški rednega upravljanja stavbe.

(5)

Določbe tega člena ne izključujejo pravice etažnega lastnika ali pridobitelja posameznega dela v stavbi, da prijavi udeležbo v postopku in v njem nastopa kot samostojni udeleženec poleg skupnosti vsakokratnih etažnih lastnikov tudi zaradi varstva svojih pravic na skupnih delih stavbe.

5. člen

(ugotovitev položaja udeleženca po uradni dolžnosti)

(1)

Če se med postopkom ugotovi, da se postopka ne udeležuje oseba, ki ima položaj udeleženca v postopku, to sodišče po uradni dolžnosti ugotovi, jo pozove k izjavi in jo seznani s procesnim gradivom, ki zadeva njene pravice.

(2)

Če se med postopkom ugotovi, da je udeleženec postopka imetnik zemljiškega dolga, sodišče izvede oklicni postopek, s katerim imetnika zemljiškega pisma pozove, da v treh mesecih sporoči svoje identifikacijske podatke in predloži izvirnik zemljiškega pisma sodišču.

(3)

Oklic se objavi na sodni deski in na spletni strani sodišča. V oklicu sodišče navede identifikacijski znak nepremičnine, na kateri je vpisan zemljiški dolg, rok, v katerem mora imetnik zemljiškega pisma sporočiti svoje identifikacijske podatke in izročiti izvirnik zemljiškega pisma, ter pravne posledice nepravočasne sporočitve identifikacijskih podatkov in neizročitve izvirnika zemljiškega pisma.

(4)

Če v roku iz prejšnjega odstavka imetnik zemljiškega pisma sodišču ne sporoči identifikacijskih podatkov in ne predloži izvirnika zemljiškega pisma, velja domneva, da je imetnik zemljiškega pisma ustanovitelj zemljiškega dolga.

(5)

Sodišče po uradni dolžnosti zaznamuje oklic pri zemljiškem dolgu, vpisanem v zemljiški knjigi.

6. člen

(postavitev zastopnika po uradni dolžnosti)

(1)

V primeru smrti ali prenehanja udeleženca med postopkom ali v primeru neznanih pravnih naslednikov osebe, ki bi morala biti udeleženec postopka, pa je umrla oziroma prenehala obstajati pred začetkom postopka, sodišče naslednikom take osebe po uradni dolžnosti postavi skrbnika za poseben primer za čas, dokler pravni nasledniki ne prevzamejo postopka, razen če lahko sodišče brez odlašanja ugotovi pravne naslednike in jih pozove, naj prevzamejo postopek. Če nasledniki niso znani, jih sodišče v postopku označuje kot neznane naslednike osebe, ki je umrla oziroma prenehala.

(2)

Če v postopku po tem zakonu nastopata dve ali več skupnosti vsakokratnih etažnih lastnikov, ki imajo istega upravnika, in so njihove koristi v navzkrižju, sodišče vsaki od takih skupnosti postavi skrbnika za poseben primer. Za razmerja med etažnimi lastniki in skrbnikom se smiselno uporabljajo določbe 4. člena tega zakona.

(3)

Sodišče po uradni dolžnosti postavi začasnega zastopnika udeležencu, katerega prebivališče, sedež oziroma naslov za vročanje mu ob vročanju prvega pisanja niso znani in tudi ne razvidni iz centralnega registra prebivalstva oziroma poslovnega registra in zemljiške knjige.

(4)

Določbe tega člena se uporabljajo tudi glede zastopanja v postopkih katastrskih vpisov, vpisov v zemljiško knjigo in v drugih postopkih, ki se začnejo na podlagi določb tega zakona.

7. člen

(omejitve pri izjavljanju in sodelovanju v postopku)

(1)

Sodišče dopusti posameznemu udeležencu izjavljanje in sodelovanje pri posameznem procesnem dejanju le v mejah, v katerih to zadeva njegove pravice in pravne koristi, ki jih uveljavlja v postopku.

(2)

Kadar je udeleženec v postopku po tem zakonu občina, ji sodišče dovoli izjavljanje in sodelovanje pri posameznem procesnem dejanju tudi v delu, v katerem uveljavlja javni interes.

8. člen

(ustavitev postopka in zavrženje ali zavrnitev predloga)

Kadar se postopka poleg predlagatelja udeležujejo tudi drugi udeleženci, lahko sodišče ustavi postopek, zavrže predlog ali ga zavrne zaradi razlogov na strani predlagatelja le, če drugi udeleženci v postopku, ki bi bili upravičeni predlagati začetek postopka po tem zakonu, na poziv sodišča ne opravijo potrebnih procesnih dejanj oziroma ne predlagajo nadaljevanja postopka.

2. Obveščanje

9. člen

(obvestilo o postopku)

(1)

Sodišče po uradni dolžnosti o postopku obvesti:

1.

osebe, ki imajo v času učinkovanja zaznambe postopka pri nepremičnini, ki je predmet postopka, v zemljiški knjigi vpisane kakršnekoli pravice,

2.

občino, na območju katere se nahaja nepremičnina, ki je predmet postopka, in

3.

osebe, za katere oceni, da bi lahko imele pravni interes za udeležbo v postopku.

(2)

Obvestilo o postopku vsebuje:

-

opredelitev stavbe oziroma zemljiške parcele, ki je predmet postopka, z identifikacijsko oznako iz zemljiškega katastra oziroma katastra stavb, stavbo pa tudi z ulico, hišno številko in krajem, v katerem se ta stavba nahaja,

-

pouk o tem, da bo sodišče v postopku vzpostavilo etažno lastnino na stavbi kot celoti oziroma ugotovilo pripadajoče zemljišče stavbe ter da lahko naslovnik v postopku prijavi udeležbo in uveljavlja lastninsko pravico oziroma druge stvarne in obligacijske pravice na posameznih in skupnih delih stavbe oziroma na njenem pripadajočem zemljišču,

-

pouk o pravilih za udeležbo skupnosti vsakokratnih etažnih lastnikov,

-

pouk o tem, kaj bo sodišče štelo za popolno prijavo udeležbe v postopku in

-

rok, v katerem lahko naslovnik prijavi udeležbo v postopku.

(3)

Obvestilo o postopku se vroča naslovniku na naslovu, ki ga sodišče pridobi na podlagi poizvedb, ki jih po tem zakonu opravi po uradni dolžnosti, razen če je sodišču znan drug naslov naslovnika.

(4)

Za obveščanje po tem zakonu se ne uporabljajo določbe zakona, ki ureja pravdni postopek, o obveznem osebnem vročanju.

(5)

Obvestilo o postopku se brez osebnih podatkov naslovnika objavi tudi na spletni strani sodišča.

10. člen

(dodatno obveščanje v stavbi)

(1)

Sodišče po uradni dolžnosti izvede dodatno obveščanje v naslednjih stavbah:

1.

v stavbi, na kateri vzpostavlja etažno lastnino oziroma h kateri ugotavlja pripadajoče zemljišče,

2.

v stavbi, glede katere oceni, da bi imel lahko njen lastnik pravni interes v postopku,

3.

v stavbi, katere skupnost vsakokratnih etažnih lastnikov je v postopku udeleženec ali prijavitelj udeležbe.

(2)

Če ima stavba upravnika, se dodatno obveščanje v stavbi opravi tako, da sodišče obvestilo o postopku pošlje upravniku in mu naloži, da v 30 dneh navedeno obvestilo objavi na oglasni deski stavbe, prepis obvestila pa pošlje priporočeno po pošti s povratnico vsem etažnim lastnikom in pridobiteljem posameznih delov v stavbi, ki so mu znani, ter da o tem sodišču v nadaljnjih 30 dneh pošlje pisno poročilo. V poročilu mora upravnik navesti čas objave na oglasni deski stavbe ter z imenom, priimkom in naslovom vročanja opredeliti osebe, ki jim je poslal prepis navedenega obvestila, ter za vsakega posameznega izmed njih navesti dan pošiljanja obvestila, izid vročanja z dnem vročitve oziroma vrnitve pošiljke in priložiti povratnico.

(3)

Če stavba nima upravnika, sodišče dodatno obveščanje v stavbi izvede tako, da o postopku obvesti vse osebe, ki imajo na naslovu stavbe prijavljeno stalno ali začasno bivališče ali registrirano poslovno dejavnost.

3. Opravila sodišča

11. člen

(zaznamba postopka)

(1)

Za zaznambo postopka po tem zakonu se smiselno uporabljajo določbe zakona, ki ureja zemljiško knjigo, o zaznambi spora.

(2)

Sodišče, ki vodi postopek po tem zakonu, nemudoma po prejemu predloga po uradni dolžnosti obvesti zemljiškoknjižno sodišče o začetem postopku po tem zakonu, zemljiškoknjižno sodišče pa po uradni dolžnosti odloči o vpisu zaznambe v zemljiško knjigo.

(3)

Določba prejšnjega odstavka se smiselno uporablja tudi za izbris zaznambe iz zemljiške knjige zaradi neuspešnega izida postopka.

(4)

Če nepremičnina v predlogu za začetek postopka po tem zakonu ni opredeljena z identifikacijskim znakom, sodišče opozori predlagatelja, da zaznamba postopka po tem zakonu ne bo mogoča do opredelitve nepremičnine z identifikacijskim znakom.

(5)

Ne glede na določbo prvega odstavka tega člena ima zaznamba postopka za vzpostavitev etažne lastnine pri posameznem delu, ki je že vpisan v zemljiško knjigo, in sodišče v postopku ugotovi, da dejansko obstoji, zgolj učinke, da sodna odločba o vzpostavitvi etažne lastnine učinkuje proti vknjiženemu lastniku takega vpisanega posameznega dela le glede ugotovitve idealnih deležev na skupnih delih stavbe, ki pripadajo vsakokratnemu lastniku tega posameznega dela in glede sprememb, ki se nanašajo na identifikacijsko oznako takega posameznega dela.

12. člen

(pripravljalna opravila)

(1)

Sodišče po uradni dolžnosti pridobi podatke, če oceni, da je to potrebno za izvedbo postopka po tem zakonu:

1.

iz zemljiške knjige, zemljiškega katastra, katastra stavb in registra nepremičnin o zemljiških parcelah, stavbah in njihovih posameznih delih, ki so predmet postopka,

2.

iz zemljiške knjige o vpisanih imetnikih lastninske pravice in druge stvarne ali obligacijske pravice na nepremičnini, ki je predmet postopka,

3.

iz centralnega registra prebivalstva in poslovnega registra o tem, kdo ima na naslovu stavbe, ki je predmet postopka ali pri kateri se ugotavlja obseg pripadajočega zemljišča, prijavljeno prebivališče oziroma registrirano poslovno dejavnost,

4.

iz registra upravnikov o tem, kdo je upravnik stavbe, ki je predmet postopka ali pri kateri se ugotavlja obseg pripadajočega zemljišča,

5.

o izdanih upravnih aktih o določitvi funkcionalnega zemljišča ali gradbene parcele k stavbi, pri kateri se ugotavlja obseg pripadajočega zemljišča, o upravnih aktih, na podlagi katerih je bila stavba zgrajena, o investicijski in drugi dokumentaciji, na podlagi katere je mogoče sklepati o obsegu pripadajočega zemljišča, ter o pretekli opredelitvi teh zemljišč v prostorskih aktih.

(2)

Sodišče po uradni dolžnosti postavi izvedenca ustrezne stroke, če je to potrebno za vpis stavbe ali njenih delov v kataster stavb, za evidentiranje potrebnih sprememb v zemljiškem katastru ali katastru stavb ali za ugotovitev obsega pripadajočega zemljišča.

(3)

Sodišče po uradni dolžnosti zagotovi izvedbo evidentiranja sprememb v zemljiškem katastru in katastru stavb, ki je potrebno za dokončanje postopka po tem zakonu.

13. člen

(evidentiranje sprememb v zemljiškem katastru in katastru stavb)

(1)

Za evidentiranje sprememb v zemljiškem katastru in katastru stavb, ki jih v postopku po tem zakonu zahteva sodišče, se uporabljajo določbe predpisov, ki urejajo evidentiranje nepremičnin, če to ni v nasprotju z določbami tega člena.

(2)

Sodišče lahko za potrebe priprave strokovne podlage za evidentiranje sprememb v zemljiškem katastru in katastru stavb (strokovna podlaga) namesto izvedenca imenuje tudi osebo, ki izpolnjuje pogoje za pripravo strokovne podlage po predpisih, ki urejajo evidentiranje nepremičnin.

(3)

Za evidentiranje sprememb v zemljiškem katastru in katastru stavb, ki jih v postopku po tem zakonu zahteva sodišče, se ne uporabljajo določbe predpisov, ki urejajo evidentiranje nepremičnin, glede predhodne obravnave na kraju samem, seznanitve strank in predhodne ureditve meje, zainteresirane osebe pa se lahko o strokovni podlagi izjavijo v postopku po tem zakonu.

(4)

Uporabnik stavbe in njenih delov mora osebi, ki jo je sodišče imenovalo za pripravo strokovne podlage, omogočiti vstop v prostore, ji dati potrebne podatke in omogočiti izvedbo strokovnih opravil, sicer se šteje, da je umaknil predlog oziroma prijavo udeležbe v postopku po tem zakonu. Podatki o delih stavbe, v katere ni bil omogočen vstop, se v strokovni podlagi določijo glede na zunanje obrise stavbe ter primerjajoč podatke o drugih delih stavbe, podatke iz registra nepremičnin in druge razpoložljive podatke. Obveznost iz tega odstavka in posledice njenega nespoštovanja so del izreka sklepa, s katerim se imenuje izvedenca ali drugo osebo za pripravo strokovne podlage.

(5)

Sodišče lahko strokovno podlago predhodno pošlje v preveritev pristojnemu upravnemu organu. Če ta ugotovi, da strokovna podlaga ne omogoča evidentiranja sprememb v zemljiškem katastru in katastru stavb ali da obstajajo druge ovire za njeno izvedbo, o tem nemudoma obvesti sodišče, ki zagotovi dopolnitev strokovne podlage oziroma odpravo drugih ovir.

(6)

Ko sodišče ugotovi, da je strokovna podlaga primerna za evidentiranje sprememb v zemljiškem katastru in katastru stavb, o tem izda sklep, zoper katerega je dopustna posebna pritožba.

14. člen

(zemljiškoknjižni vpisi)

Zemljiškoknjižno sodišče po uradni dolžnosti odloča o vpisih na podlagi odločb, izdanih po tem zakonu.

4. Stroški postopka

15. člen

(potrebni stroški)

(1)

Stroški, potrebni za izvedbo in dokončanje postopka po tem zakonu, so stroški rednega upravljanja stavbe, na kateri se vzpostavlja etažna lastnina oziroma h kateri se ugotavlja pripadajoče zemljišče, in se lahko izplačajo iz rezervnega sklada, če je ta oblikovan.

(2)

Za stroške iz prejšnjega odstavka se štejejo zlasti stroški sodnih taks za procesna dejanja v korist vseh lastnikov stavbe, stroški skupnosti vsakokratnih etažnih lastnikov, stroški zastopnika, brez katerega postopka ne bi bilo mogoče dokončati, stroški izvedenca in osebe, ki je pripravila strokovno podlago za katastrski vpis, in drugi stroški, če so bili po oceni sodišča potrebni.

(3)

Kadar so stroški iz prejšnjega odstavka skupni stroški rednega upravljanja več stavb hkrati, se delijo po enakih delih na vse stavbe, razen če bi bilo to glede na očitno nesorazmerje med velikostjo stavb in potrebnimi opravili v postopku očitno neupravičeno. V tem primeru sodišče o delitvi skupnih stroškov med več stavb odloči po pravični oceni.

16. člen

(založitev in povrnitev stroškov)

(1)

Če zavezanec za plačilo stroškov ne založi predujma za potrebne stroške iz prejšnjega člena, sodišče pozove vse udeležence v postopku, da v primernem dodatnem roku založijo potrebni predujem. Če ta na poziv sodišča ni plačan, se opravilo, za katerega izvedbo stroški niso bili založeni, ne opravi, če pa je to opravilo nujno za izvedbo in dokončanje postopka po tem zakonu, se postopek ustavi, na kar sodišče udeležence opozori v pozivu za založitev stroškov.

(2)

Sodišče o povrnitvi stroškov odloči na zahtevo upravičenca, ki mora biti vložena v 15 dneh po vročitvi pravnomočne odločbe, s katero se je končal postopek po tem zakonu.

(3)

Če je udeleženec založil predujem za potrebne stroške postopka, ki so skupni stroški etažnih lastnikov stavbe v etažni lastnini, sodišče odloči, da mu vsakokratni etažni lastniki oziroma pridobitelji posameznih delov v stavbi vsak sorazmerno svojemu idealnemu deležu solastnine na skupnih delih stavbe povrnejo plačani predujem v treh mesecih.

(4)

Prejšnji odstavek se smiselno uporablja tudi v primerih, če udeleženci postopka založijo predujem nesorazmerno s svojim bremenom po določbah iz prejšnjega člena ali če je stavba v solastnini ali skupni lasti več oseb.

(5)

Sklep sodišča iz tretjega odstavka tega člena je izvršilni naslov za izvršbo na sredstva rezervnega sklada stavbe in tudi zoper vsakokratnega etažnega lastnika, ki ima v zemljiški knjigi vknjiženo lastninsko pravico na posameznem delu stavbe za tisti del terjatve, ki odpade nanj kot dolžnika glede na v zemljiški knjigi vknjiženi idealni delež solastnine na skupnih delih stavbe.

III. POSTOPEK ZA VZPOSTAVITEV ETAŽNE LASTNINE

1. Predmet postopka

17. člen

(pogoji za začetek postopka)

(1)

Postopek za vzpostavitev etažne lastnine se lahko začne, če je na stavbi nastala etažna lastnina pred 1. januarjem 2003, pa v zemljiški knjigi še ni bila vpisana na stavbi kot celoti.

(2)

Šteje se, da je na stavbi nastala etažna lastnina pred 1. januarjem 2003, če je bila pred tem datumom pridobljena etažna lastnina na posameznem delu v etažni lastnini ali če je pred tem datumom nastal pravni naslov, s katerim se po določbah tega zakona izkazuje pravni temelj pridobitve ali prenosa lastninske pravice na posameznem delu stavbe.

(3)

Šteje se, da etažna lastnina v zemljiški knjigi ni vpisana na stavbi kot celoti, če:

1.

stavba še ni vpisana v zemljiški knjigi (zunajknjižna etažna lastnina),

2.

stavba še ni vpisana v zemljiški knjigi, pri zemljiški parceli, na kateri stoji stavba (nepremičnina kot celota) pa je vpisana solastnina v korist lastnikov po idealnih deležih, če so se prenosi lastninske pravice na posameznih delih stavbe v zemljiški knjigi evidentirali z vpisom solastninske pravice na nepremičnini kot celoti (navidezna solastnina),

Zakon o vzpostavitvi etažne lastnine na določenih stavbah in o ugotavljanju pripadajočega zemljišča (ZVEtL-1)

Časovnica