Pravilnik o zakupu kmetij in kmetijskih zemljišč |...

2867. Pravilnik o zakupu kmetij in kmetijskih zemljišč

Na podlagi 4. in 8. člena Zakona o Skladu kmetijskih zemljišč in gozdov Republike Slovenije (Uradni list RS, št. 10/93, s spremembami) ter 6. in 11. člena Statuta Sklada kmetijskih zemljišč in gozdov Republike Slovenije z dne 23. 8. 2016, h kateremu je dala soglasje Vlada Republike Slovenije s sklepom št. 01401-2/2016/3 z dne 20. 9. 2016 in Spremembe in dopolnitve Statuta z dne 28. 9. 2022, h kateremu je dala soglasje Vlada Republike Slovenije s sklepom št. 01401-1/2022/3 z dne 5. 1. 2023, je Svet Sklada kmetijskih zemljišč in gozdov Republike Slovenije na 1. izredni seji dne 14. 10. 2025 sprejel

P R A V I L N I K
o zakupu kmetij in kmetijskih zemljišč

I. UVOD

1. člen

Ta pravilnik določa podrobnejša merila za sklepanje zakupnih pogodb za kmetije in kmetijska zemljišča v lasti Republike Slovenije ter v gospodarjenju Sklada kmetijskih zemljišč in gozdov Republike Slovenije (v nadaljnjem besedilu: Sklad). Ureja predmet zakupa, razpis in merila za sklepanje zakupnih razmerij, ustanovitev, sestavo in pristojnosti komisij za zakup, trajanje zakupnega razmerja in odpovedne roke, amortizacijsko dobo vlaganj v zemljišča in trajne nasade, dopustne posege na zemljiščih, obveznosti zakupnika in zakupodajalca ter pogodbene kršitve, način določitve višine zakupnine, nastop in prenehanje posesti, prenos zakupnega razmerja med živimi ter dedovanje zakupnega razmerja.

II. PREDMET ZAKUPA

2. člen

(1)

Predmet zakupa so kmetije in kmetijska zemljišča, ki se lahko uporabljajo za kmetijsko pridelavo oziroma zemljišča, ki se lahko usposobijo za kmetijsko rabo.

(2)

Sklad lahko skupaj z zemljiščem da v zakup trajne nasade, pripadajoče naprave in objekte, ki služijo za njihovo gospodarsko rabo.

(3)

Kadar ima Sklad sklenjeno zakupno pogodbo za zemljišča, na katerih so trajni nasadi, naprave in objekti, napravljeni s soglasjem Sklada, niso pa v lasti Sklada, temveč zakupnika, lahko katerakoli stranka zahteva, da se zakupna pogodba spremeni ali razveljavi, če bi zaradi dogodkov, ki jih ob času sklepanja zakupne pogodbe ni bilo mogoče pričakovati:

1.

izpolnitev obveznosti za zakupnika postala očitno pretežka ali bi mu povzročila preveliko izgubo,

2.

če zakupnik izkaže trajno delovno nezmožnost, onemoglost ali drug razlog za delovno nezmožnost.

(4)

Sprememba ali razveljavitev zakupne pogodbe iz prejšnjega odstavka je možna samo v primeru, da se predhodno med Skladom in zakupnikom doseže pisni sporazum v zvezi s spremembo ali razveljavitvijo zakupa in določitvijo vrednosti trajnega nasada, objektov in naprav, ki mora temeljiti na cenitvi, ki jo naroči lastnik trajnega nasada, objekta ali naprave. Sklad v tem primeru ponudi v zakup zemljišče s trajnimi nasadi, objekti in napravami pod pogojem plačila ocenjene vrednosti trajnih nasadov, objektov in naprav s strani novega zakupnika prejšnjemu zakupniku.

(5)

Novega zakupnika izbere Sklad izmed sprejemnikov ponudbe, ki so v celoti sprejeli ponudbo, z upoštevanjem prednostnega vrstnega reda kot ga določa zakon, ki ureja kmetijska zemljišča in ta pravilnik, pri čemer trajni nasadi, objekti in naprave delijo usodo zemljišča.

III. RAZPIS IN MERILA ZA SKLEPANJE ZAKUPNIH RAZMERIJ

3. člen

(1)

Sklad objavi ponudbo za zakup, ki mora biti sestavljena v skladu z zakonom, ki ureja kmetijska zemljišča in v skladu s cenikom zakupnin, ki ga ob koncu leta za prihodnje leto sprejme Svet Sklada (v nadaljevanju: cenik zakupnin). Predmet ponudbe za zakup ne more biti del zemljišča, na katerem je izveden kakršenkoli nedovoljeni poseg, razen če ponudba določa pogoje sanacije nedovoljenega posega.

(2)

Če ponudba ni uspela, se zemljišča lahko ponovno ponudijo v zakup tudi po nižji zakupnini kot jo določa cenik zakupnin. Zakupnina na ponovljeni ponudbi se lahko zniža do 30 % glede na predhodno ponudbo. O višini znižanja zakupnine na ponovljenem razpisu odloča komisija za zakup.

(3)

Zemljišča v solastnini Republike Slovenije in drugih solastnikov Sklad odda v zakup na podlagi predhodnega dogovora s solastniki o razmejitvi posesti oziroma na podlagi skupnega razpisa s solastniki.

(4)

V primeru, da zemljišče Republike Slovenije v solastnini obdeluje solastnik sam, lahko Sklad pri oddaji solastniškega deleža v zakup smiselno upošteva c alinejo drugega odstavka 19. člena Zakona o kmetijskih zemljiščih (v nadaljevanju: ZKZ), ob soglasju vseh solastnikov, s solastnikom sklene neposredno pogodbo o zakupu.

(5)

V primeru, da dogovor s solastniki ni mogoč, se zaradi zagotovitve obdelanosti oziroma preprečitve gospodarske škode, objavi ponudba za zakup solastniškega deleža brez njihovega soglasja. O nameravani objavi ponudbe za zakup Sklad solastnike pisno obvesti.

4. člen

(1)

Sklad lahko v skladu z zakonom, ki ureja kmetijska zemljišča, na ponudbi določi tudi druge razpisne pogoje, kot so:

1.

pogoji, ki izhajajo iz drugega in četrtega odstavka 2. člena tega pravilnika o skupni ponudbi zemljišč in trajnega nasada, objekta in naprave;

2.

pogoj, da bodoči zakupnik na zemljišču na lastne stroške očisti grmovje, amortizirane trajne nasade in drugo zarast, sanira zemljišče;

3.

obdobje - število let znižane zakupnine za zemljišča, ki jih bo bodoči zakupnik usposobil za kmetijsko rabo. Stopnja usposobljenosti zemljišča se določi v ponudbi za zakup;

4.

pogoje o omejitvah rabe glede na veljavne prostorske akte, vodovarstvena območja, kulturno spomeniške omejitve, naravovarstvene omejitve ter druge omejitve, ki izhajajo iz predpisov;

5.

pred oddajo zemljišč v zakup se lahko površine združijo in se kot take ponudijo na razpisu kot celota, kar Sklad na ponudbi posebej navede;

6.

pred oddajo zemljišča v zakup se lahko iz površine ene parcele izdela več manjših površin, ki se vsak zase ločeno ponudi v zakup;

7.

pogoji o v naprej določenih omejitvah obdelave, ter o vrsti in namenu rabe;

8.

pogoj o uporabi zemljišč v izobraževalne namene;

9.

izvajanje javne koristi v skladu s prostorskimi akti lokalnih skupnosti oziroma izvedbenimi akti.

(2)

Zakupnik je pri izvrševanju zakupa dolžan, poleg pogodbenih določil, upoštevati tudi v času trajanja zakupnega razmerja veljavne predpise, ki urejajo predmet zakupa, kakor tudi samo razmerje.

(3)

Sprejem ponudbe na način, da sprejemnik ne sprejme vseh objavljenih razpisnih pogojev, oziroma postavi svoje pogoje, se šteje za nasprotno ponudbo, ki Sklada ne zavezuje.

5. člen

(1)

Kadar je več sprejemnikov ponudbe, Sklad izbere zakupnika v skladu z določili zakona, ki ureja zakup kmetijskih zemljišč, po naslednjem vrstnem redu prednostnih upravičencev:

1.

zakupnik;

2.

zakupnik zemljišča, ki meji na zemljišče, ki se daje v zakup in kmet, katerega zemljišče, ki ga ima v lasti, meji na zemljišče, ki se daje v zakup;

3.

drug kmet, kmetijska organizacija ali samostojni podjetnik posameznik, ki jim je zemljišče ali kmetija potrebna za opravljanje kmetijske oziroma gozdarske dejavnosti.

(2)

Po tem pravilniku se glede prednostnega vrstnega reda enakovredno kot upravičence pod 2. točko prvega odstavka tega člena obravnava tudi kmeta solastnika zemljišča, ki obdeluje solastniški del zemljišča, ki meji na ponujeno zemljišče, ki je predmet ponudbe. Kadar ima zemljišče v zakupu večje število zakupnikov, ki so sprejeli ponudbo za prosti del zemljišča, ima med njimi prednost sprejemnik ponudbe, katerega del zemljišča, ki ga ima v zakupu, v naravi meji na ponujeni del zemljišča.

(3)

Ob enakih pogojih ima med prednostnimi upravičenci iz 2. in 3. točke prvega odstavka tega člena, uvrščenimi na isto mesto, prednostno pravico do zakupa tisti, ki mu kmetijska dejavnost pomeni edino ali glavno dejavnost in mu prihodki oziroma sredstva pridobljena iz te dejavnosti, pomenijo poglavitni vir za preživljanje ali poslovanje.

(4)

Če objavljeno ponudbo za zakup istega zemljišča sprejme več sprejemnikov, Sklad zahteva, da sprejemniki ponudbe v roku 8 dni od prejema poziva Sklada dopolnijo izjavo o sprejemu ponudbe z dokazili, s katerimi dokažejopomembnost kmetijskedejavnosti in vira za preživetje ali poslovanje po tretjem odstavku tega člena. Pri izbiri zakupnika Sklad upošteva predložene podatke, veljavne v času objave ponudbe za zakup.

6. člen

(1)

Če objavljeno ponudbo za zakup sprejme več sprejemnikov in so glede na zakon, ki ureja zakup kmetijskih zemljišč ter ta pravilnik povsem izenačeni, Sklad izbere zakupnika z upoštevanjem dodatnih kriterijev, in sicer po sledečem prednostnem vrstnem redu:

1.

Sprejemnik ponudbe, ki je nosilec kmetijskega gospodarstva, mlajši od 40 let in je do objave ponudbe za zakup pridobil sredstva iz programa razvoja podeželja ali strateškega načrta, ki ureja skupno kmetijsko politiko kot mladi prevzemnik kmetije in ima v zakupu manj kot 30 ha primerljivih zemljišč od Sklada (primerljiva zemljišča določa drugi odstavek 27. člena tega pravilnika). Sprejemnik ponudbe mora imeti stalno prebivališče oddaljeno manj kot 30 km zračne linije, od zakup ponujenega zemljišča.

2.

Sprejemnik ponudbe, ki je nosilec kmetijskega gospodarstva, mlajši od 40 let (dopolnijo največ 40 let v letu, ko je objavljen razpis) in ima v zakupu manj kot 30 ha zemljišč od Sklada, s standardnim prihodkom za preteklo leto, ki presega 15.000 EUR. Sprejemnik ponudbe mora imeti stalno prebivališče oddaljeno manj kot 30 km zračne linije, od zakup ponujenega zemljišča.

3.

Sprejemnik ponudbe, s standardnim prihodkom za preteklo leto, ki presega 15.000 EUR, ki ima na območjih, ki so z aktom občine opredeljena kot prvo vodovarstveno območje oziroma so opredeljena kot območje vodnega zajetja v uredbah, ki opredeljujejo vodovarstvena območja, v lasti največjo primerljivo površino kmetijskih zemljišč. Prednostno pravico do zakupa lahko uveljavlja na območju občine oziroma na območju sosednjih občin, na katerih je lastnik zemljišč na vodovarstvenih območjih po tem odstavku. Navedeno prednostno pravico lahko sprejemnik ponudbe uveljavlja, dokler skupna površina zemljišč v zakupu, ki jih je sprejemnik s strani Sklada prejel na podlagi uveljavljanja prednostne pravice, ne preseže površine, ki jih sprejemnik ponudbe kot lastnik obdeluje na prvem vodovarstvenem območju. Parcela ali ponujen del parcele na ponudbi za zakup, do katere bi imel sprejemnik zaradi izenačitve površin na prvem vodovarstvenem območju in v zakupu prednostno pravico le do dela le-te, se sprejemniku dodeli v zakup do celote. V primeru ponudbe za zakup, kjer se zemljišča ponuja v zakup »kot celota«, se sprejemniku ponudbe, ki uveljavlja prednost do zakupa po tej točki, v zakup dodeli iz celote izvzeto zemljišče, ki ustreza površini, s katero uveljavlja prednostno pravico. Zakupi, ki so bili sklenjeni pred uveljavitvijo pravila iz tega odstavka, to je do 6. 6. 2014, se pri ugotavljanju upravičenosti do prednostne pravice, določene v 3. točki tega odstavka, ne upoštevajo.

4.

Sprejemnik ponudbe s standardnim prihodkom za preteklo leto, ki presega 15.000 EUR, ki ima na območjih suhih zadrževalnikov (protipoplavni ukrepi), v lasti primerljivo površino kmetijskih zemljišč. Prednostno pravico do zakupa lahko uveljavlja na območju občine oziroma na območju sosednjih občin, na katerih je lastnik zemljišč na območjih po tem odstavku. Navedeno prednostno pravico lahko sprejemnik ponudbe uveljavlja, dokler skupna površina zemljišč v zakupu, ki jih je sprejemnik s strani Sklada prejel na podlagi uveljavljanja prednostne pravice, ne preseže površine, ki jih sprejemnik ponudbe kot lastnik obdeluje na območju suhega zadrževalnika. Parcela ali ponujen del parcele na ponudbi za zakup, do katere bi imel sprejemnik zaradi izenačitve površin na območju suhega zadrževalnika in v zakupu prednostno pravico le do dela le-te, se sprejemniku dodeli v zakup do celote. V primeru ponudbe za zakup, kjer se zemljišča ponuja v zakup »kot celota«, se sprejemniku ponudbe, ki uveljavlja prednost do zakupa po tej točki, v zakup dodeli iz celote izvzeto zemljišče, ki ustreza površini, s katero uveljavlja prednostno pravico.

5.

Sprejemnik ponudbe, s standardnim prihodkom za preteklo leto, ki presega 15.000 EUR in ima na dan objave ponudbe vsaj za 50 % svojih obdelovalnih površin veljaven certifikat ekološkega kmetovanja.

6.

Sprejemnik ponudbe, s standardnim prihodkom za preteklo leto, ki presega 15.000 EUR in s stalnim prebivališčem, ki je od v zakup ponujenega zemljišča oddaljeno manj kot 30 km zračne linije.

7.

Sprejemnik ponudbe s stalnim prebivališčem, ki je od v zakup ponujenega zemljišča oddaljeno manj kot 30 km zračne linije.

(2)

Če med sprejemniki ponudbe za zakup ni nikogar, ki uveljavlja prednostno pravico do zakupa po tem členu, Sklad zemljišče dodeli v zakup sprejemniku ponudbe, ki ponudi najvišjo zakupnino. Sklad izvede licitacijo zakupnine tudi v primeru, da so po posameznih točkah prednostnega vrstnega reda iz prejšnjega odstavka izenačeni dva ali več sprejemnikov ponudbe za zakup.

(3)

Če nihče od izenačenih sprejemnikov ponudbe po pozivu k licitaciji ne ponudi višjega plačila zakupnine, Sklad sam izbere zakupnika med sprejemniki ponudbe za zakup, ki so bili pozvani na licitacijo.

(4)

Če se v zakup ponuja kmetija kot celota, ki jo sestavljajo zemljišča in objekti, bo Sklad zakupnika izbral glede na prednostni red, ki ga določa zakon, ki ureja zakup kmetijskih zemljišč in prednostni red določen v 1. in 2. točki prvega odstavka tega člena. V primeru izenačenih sprejemnikov ponudbe, ima prednost do zakupa sprejemnik ponudbe s ponujeno višjo letno zakupnino.

7. člen

Vsakdo, ki v sprejemu ponudbe za zakup uveljavlja prednostno pravico kot zakupnik zemljišča, ki meji na zemljišče, ki se daje v zakup, pa zemljišče, ki ga ima v zakupu ni v lasti Republike Slovenije in gospodarjenju Sklada, mora izjavi o sprejemu ponudbe priložiti zakupno pogodbo in izkazati, da je najmanj predhodna tri leta uveljavljal ukrepe kmetijske politike v skladu s predpisom, ki ureja izvedbo ukrepov kmetijske politike.

8. člen

(1)

Če sprejemnik ponudbe uveljavlja prednostno pravico do zakupa kot kmet oziroma kmetijska organizacija, izjavi o sprejemu ponudbe priloži kopijo odločbe, če z njo ne razpolaga, pa priloži kopijo vloge, s katero izkaže, da je pristojno upravno enoto zaprosil za izdajo odločbe, da izpolnjuje pogoje za kmeta fizično osebo oziroma kmetijsko organizacijo, v skladu z določili zakona, ki ureja kmetijska zemljišča.

(2)

Če nastane dvom, ali je fizična oseba kmet oziroma samostojni podjetnik posameznik oziroma ali je pravna oseba kmetijska organizacija, Sklad za presojo o tem zaprosi pristojno upravno enoto in počaka z izbiro zakupnika do odločitve pristojnega organa.

(3)

Če sprejemnik ponudbe uveljavlja prednostno pravico do zakupa na podlagi prve in druge alineje prvega odstavka 6. člena, mora sprejemu ponudbe priložiti pravnomočno odločbo o dodelitvi sredstev iz programa razvoja podeželja.

(4)

Če sprejemnik ponudbe niti v roku 8 dni od poziva Sklada k dopolnitvi izjave o sprejemu ponudbe ne predloži dokazil iz prvega in tretjega odstavka tega člena in drugih dokazil za preverjanje pogojev in razvrščanje na podlagi meril, Sklad njegove vloge pri izbiri zakupnika ne upošteva.

(5)

Dopolnitev izjave o sprejemu ponudbe je še pravočasna, če je bila zadnji dan roka odpremljena s priporočeno pošto.

(6)

Kadar je ponudbo za zakup istega zemljišča sprejelo več sprejemnikov, Sklad pisno obvesti sprejemnike o izbiri zakupnika. Na obvestilo o izbiri zakupnika ima sprejemnik, če meni, da so mu kršene pravice, možnost podati ugovor. Ugovor je potrebno vložiti v roku osmih dni po prejemu obvestila pri pristojni območni izpostavi Sklada, ki ga je dolžna nemudoma posredovati v obravnavo na sedež Sklada Komisiji za ugovore, ki je dolžna odločiti v roku 30 dni od vložitve ugovora. Sklad sklene zakupno pogodbo z upoštevanjem odločitve Komisije za ugovore.

9. člen

Sklad si v ponudbi za zakup pridrži pravico izključiti svojo obveznost do sklenitve zakupne pogodbe na podlagi objavljene ponudbe za zakup v naslednjih primerih:

1.

če ponudbo sprejme lastnik kmetijskega zemljišča, ki je kmetijsko zemljišče prodal za potrebe izvedbe prostorskih ureditev državnega pomena ali je bil iz tega namena razlaščen v skladu z zakonom, ki ureja prostor in ponujeno kmetijsko zemljišče leži na območju občine ali sosednje občine, v kateri leži kmetijsko zemljišče, ki ga je prodal za potrebe izvedbe prostorskih ureditev državnega pomena ali je bil iz tega namena razlaščen v skladu z zakonom, ki ureja prostor, vendar največ do prodane ali razlaščene površine, če ta skupaj dosega najmanj polovico v zakup ponujene površine;

2.

če v času po objavi ponudbe za zakup ugotovi, da zemljišče ne spada v pristojno gospodarjenje Sklada;

3.

če se ugotovi, da že obstaja veljavna zakupna pogodba za to zemljišče. Zakupnik, ki uveljavlja obstoj veljavne zakupne pogodbe, mora v tem primeru Skladu plačati zakupnino za tri leta za nazaj;

4.

da obstajajo ovire za izročitev zemljišča v posest;

5.

če je med tekom postopka ponudbe za zakup sprejet sklep o prodaji v zakup ponujenega zemljišča in je nato zemljišče tudi prodano;

6.

če sprejemnik ponudbe, ki do zaključka objave ponudbe za zakup oziroma do izteka osemdnevnega roka glede na poziv Sklada, nima v celoti poravnanih obveznosti do Sklada;

7.

če sprejemnik ponudbe, ki do zaključka objave ponudbe za zakup, objektov postavljenih na že zakupljenih zemljiščih nima usklajenih z določili pravilnika, niti jih ne uskladi v dodatno mu določenem 60 dnevnem roku;

8.

če sprejemnik ponudbe za zakup, ki do zaključka objave ponudbe za zakup, oziroma do izteka osemdnevnega roka glede na poziv Sklada, nima ustrezno obdelanih vseh zemljišč, ki jih že ima v zakupu;

9.

ko je Sklad sprejemniku ponudbe za zakup, pred tem že sklenjeno zakupno pogodbo, zaradi izkazanih kršitev pogodbenih določil na strani zakupnika, odpovedal. Sklad si v teh primerih pridržuje pravico, da v obdobju petih let po odpovedi zakupne pogodbe in prepustitvi posesti na zemljiščih, s takim zakupnikom ne sklene novega zakupnega razmerja.

10. člen

Zakupna pogodba se sklene z eno osebo - sprejemnikom ponudbe za zakup z izkazanim prednostnim upravičenjem, razen v primerih obnove zakupnih pogodb, ki so bile sklenjene z več osebami.

IV. KOMISIJE ZA ZAKUP

11. člen

(1)

Z namenom obravnavanja vprašanj in sprejemanja odločitev povezanih z zakupom in najemom, na Skladu delujejo tričlanske komisije za zakup, ki jih sestavljajo delavci Sklada glede na delovna mesta, ki jih zasedajo, in sicer:

1.

krajevno pristojni delavec območne izpostave,

2.

pristojni delavec upraviteljstva, ali delavec s pooblastilom za nadomeščanje pristojnega delavca upraviteljstva in

3.

vodja sektorja za kmetijstvo, ali delavec, ki ga v skladu s predpisi nadomešča.

(2)

Kadar komisije za zakup obravnavajo in odločajo o zadevah, pri katerih pristojni delavec upraviteljstva hkrati opravlja dela na območni izpostavi, njegovo mesto prevzame delavec s pooblastilom za nadomeščanje pristojnega delavca upraviteljstva.

(3)

Tričlanske komisije za zakup so pristojne za obravnavanje in odločanje o:

1.

vsebini sporazuma z zakupnikom, lastnikom trajnega nasada, objekta in naprave, ki želi predčasno prekiniti zakupno razmerje;

2.

višini znižanja letne zakupnine v primeru predhodno neuspele ponudbe za zakup;

3.

objavi ponudbe z daljšo dobo zakupa, kot je navedena v prvem odstavku 12. člena;

4.

pridržku pravice o izključitvi obveznosti Sklada, da ostane pri ponudbi za zakup - 9. člen;

5.

predčasnem podaljšanju zakupnega razmerja;

6.

sprejemu delnih odpovedi;

7.

zapisniški ugotovitvi dejanskega stanja zemljišča, ki je v nadaljevanju podlaga za obračun zakupnine v primerih obstoja neskladnosti med podatki javnih evidenc in dejanskim stanjem zemljišča v naravi;

8.

odobritvi obročnega plačila zakupnine;

9.

dedovanju zakupne pogodbe in prenosu zakupa na druge osebe v skladu z zakupno pogodbo, tem pravilnikom in veljavnimi zakoni;

10.

določitvi tržne najemnine, ob upoštevanju minimalne najemnine iz cenika najemnin, in ostalih pogojih najema;

11.

ukrepih za odpravljanje zaraščanja kmetijskih površin.

Pravilnik o zakupu kmetij in kmetijskih zemljišč

Časovnica