TFL Vsebine / Odločbe Višjih sodišč

I. Pritožba se zavrne in se potrdi izpodbijana sodba sodišča prve stopnje.

II. Vsaka stranka krije svoje stroške pritožbenega postopka.

Pri prodaji zemljišča skladno z ZKZ velja, da je pogodba sklenjena s prejemom izjave o sprejemu ponudbe, vendar ob dodatnem pogoju odobritve s strani pristojne upravne enote. Ker je torej za veljavnost takšne pogodbe določena naknadna odobritev pristojne upravne enote, je pogodba o prodaji kmetijskega zemljišča sklenjena pod odložnim pogojem te odobritve (19. člen, tretji odstavek 21. člena in 22. člen ZKZ). Z iztekom roka za sprejem ponudbe je torej sklenjenih toliko zavezovalnih pravnih poslov za prodajo ponujenega kmetijskega zemljišča, kolikor predkupnih upravičencev je pravočasno sprejelo objavljeno ponudbo s predpisano vsebino, vsi pa pod odložnim pogojem odobritve s strani pristojnega upravnega organa.

V predmetni zadevi se odložni pogoj še ni izpolnil, saj upravna enota še ni odobrila pravnega posla med pravdnima strankama. Kot je to obrazložilo že sodišče prve stopnje, je posledica odložnega pogoja, da učinek pogodbe še ni nastopil. Učinek bo nastopil, ko bo izpolnjen odložni pogoj. Do uresničitve pogoja pa pogodba stranki zavezuje v pomenu, da nobena od njiju ne more odstopiti od pogodbe le z enostransko izjavo. Navedeno stališče dodatno utemeljuje okoliščina, da se bo v primeru neodobritve pravnega posla s toženko, s strani upravne enote štelo, kot da pravni posel s toženko ni bil nikoli sklenjen in bo moral ponudnik (tožnik) pogodbo za prodajo kmetijskega zemljišča skleniti z drugim sprejemnikom ponudbe.

Dejstvo, da pogodba zaradi še neuresničenega odložnega pogoja ne učinkuje, ima za posledico, da med pravdnima strankama še niso nastale medsebojne pravice in obveznosti. Ker toženkina obveznost še niti ni nastopila oziroma nastala (in posledično rok za izpolnitev tudi še ni začel teči), ni možna uporaba 107. člena OZ, po katerem se presoja, ali je še pred iztekom roka za izpolnitev obveznosti očitno, da stranka (ob zapadlosti) obveznosti ne bo izpolnila.

Pri odstopu od pogodbe po 107. členu OZ stranka, ki odstopa od pogodbe, prevzame nase breme dokazovanja okoliščin, ki morajo biti izpolnjene za predčasni odstop in na podlagi katerih se je torej odločila za odstop. To pomeni, da bi morale biti zatrjevane okoliščine (po navedbah tožnika javno objavljeni podatki o toženkinem finančnem stanju) znotraj tožnikovega zaznavnega območja, zato bi postavitev izvedenca, ki naj bi ugotovil finančno, likvidnostno in insolventno stanje toženke, ter pridobitev dodatnih listin o poslovanju, predstavljala informativna dokaza.

Odločitev o pravilnosti upravnega postopka in ustreznosti predloženih dokumentov v upravnem postopku je v pristojnosti upravne enote in ne sodišča. Vprašanje izpolnjevanja pogojev predkupnega upravičenca po ZKZ je namreč pogoj za veljavnost sklenjenega posla, zato je to pristojnost upravnega organa.