9. člen
(Upoštevanje zavarovanj pri izračunu oslabitve in rezervacije)
(1)
Pri izračunu oslabitve finančnega sredstva oziroma rezervacije za prevzete obveznosti po zunajbilančnih postavkah se upoštevajo tudi pričakovani denarni tokovi iz unovčitve zavarovanj (prvovrstnih in primernih ter zavarovanj z zastavo premičnin in nepremičnin). Denarni tokovi iz unovčitve zavarovanj s premičninami in nepremičninami se lahko v izračunu upoštevajo le pod pogoji in v obsegu, kot je to določeno v nadaljnjih odstavkih tega člena.
(2)
Zavarovanja s premičninami in nepremičninami lahko banka upošteva pri izračunu oslabitve finančnega sredstva oziroma rezervacije za prevzeto obveznost po zunajbilančnih postavkah le, če razpolaga z vso potrebno dokumentacijo, iz katere je razvidno, da je zastavljena premičnina ali nepremičnina učinkovito in ustrezno sredstvo sekundarnega poplačila, kar pomeni, da mora banka dokazati, da za to premičnino ali nepremičnino obstaja trg in da je unovčljiva v razumnem roku.
(3)
Banka pri izračunu upošteva le tisti del vrednosti zavarovanja z nepremičnino, ki ostane po odbitku zneskov vseh obveznosti, katerih izpolnitev je zavarovana z isto nepremičnino in so v zemljiški knjigi pri tej nepremičnini vknjižene z boljšim vrstnim redom, oziroma po odbitku sorazmernega dela zneskov tistih obveznosti, ki so v zemljiški knjigi pri tej nepremičnini vknjižene z istim vrstnim redom.
(4)
Kot vrednost zavarovanja z nepremičnino se upošteva zadnja ocena tržne vrednosti nepremičnine, ki jo izdela pooblaščeni ocenjevalec vrednosti nepremičnin, upoštevajoč vse stroške, povezane s prodajo, in ki ni starejša od enega leta oziroma kupoprodajno pogodbo, ki ne sme biti starejša od enega leta.
(5)
Banka mora ob zavarovanju s hipoteko in v primeru, da zastavljena nepremičnina ni v njeni posesti, imeti vsaj naslednjo dokumentacijo:
(a)
- neposredno izvršljivi notarski zapis o zavarovanju z vknjižbo hipoteke na zastaviteljevi nepremičnini ali o zavarovanju z ustanovitvijo zemljiškega dolga z vpisom v zemljiško knjigo in izstavitvijo zemljiškega pisma ter, kadar je to potrebno, dokazilo, da je nepremičnina v upravičeni tuji posesti;
-
pravnomočni sklep sodišča o dovolitvi vpisa hipoteke oziroma zemljiškega dolga na nepremičnini v zemljiško knjigo z notarskim zapisom o sklenitvi sporazuma o zastavi nepremičnin in, kadar je to potrebno, dokazilo, da je nepremičnina v upravičeni tuji posesti;
(b)
ažuren zemljiškoknjižni izpisek;
(c)
zavarovalno polico za nepremičnino, vinkulirano v korist banke;
(d)
cenitveno poročilo pooblaščenega ocenjevalca vrednosti nepremičnin oziroma kupoprodajno pogodbo, ki ne sme biti starejša od enega leta, kar mora banka pridobiti ob ustanovitvi zavarovanja z nepremičnino.
(6)
Med trajanjem razmerja zavarovanja z nepremičnino mora banka redno spremljati vrednost zastavljene nepremičnine in oceno te vrednosti za poslovne nepremičnine izdelati najmanj enkrat letno, za stanovanjske nepremičnine pa najmanj enkrat na tri leta. Ob morebitnih pomembnih spremembah pogojev na trgu je treba vrednost nepremičnine ocenjevati še pogosteje. Za spremljavo vrednosti in identifikacijo nepremičnin, pri katerih je treba opraviti prevrednotenje, lahko banka uporablja tudi statistične metode.
(7)
Ponovna pridobitev cenitvenega poročila pooblaščenega ocenjevalca vrednosti nepremičnin je potrebna v sledečih primerih:
(a)
kadar pride do pomembnega padca cene nepremičnine v primerjavi s splošno ravnjo cen na trgu;
(b)
kadar gre za nepremičnine, ki služijo zavarovanju finančnega sredstva, oziroma prevzete obveznosti po zunajbilančnih postavkah, ki presegajo 3 milijone EUR ali 5% kapitala banke; te nepremičnine mora pooblaščeni ocenjevalec vrednosti nepremičnin vrednotiti najmanj enkrat na tri leta.
(8)
Banka lahko pri izračunu oslabitve finančnega sredstva oziroma rezervacije za prevzeto obveznost po zunajbilančnih postavkah upošteva zavarovanje s premičnino, če so izpolnjeni naslednji pogoji:
(a)
obstoj likvidnega trga, ki omogoča hitro in ekonomsko učinkovito (po primerni ceni) unovčenje zavarovanja;
(b)
obstoj dobro uveljavljenih, javno dostopnih tržnih cen;
(c)
operativni pogoji:
-
dogovor o zavarovanju je pravno izvršljiv in omogoča unovčenje zavarovanja v sprejemljivem času,
-
prednost pred preostalimi upniki pri realizaciji zavarovanja,
-
redna kontrola vrednosti predmeta zastave – vsaj enkrat letno, pogosteje v primeru pomembnih sprememb na trgu,
-
kreditna pogodba vsebuje natančen opis zavarovanja, način in pogostnost prevrednotenja,
-
banka ima določene vrste premičnin, sprejemljivih za zavarovanje, ter v okviru internih politik ustrezno dokumentirane politike in postopke glede potrebnega pokritja za posamezno vrsto predmeta zavarovanja (potrebnega razmerja med izpostavljenostjo in vrednostjo zavarovanja),
-
banka ima v kreditnih politikah opredeljene zahteve v zvezi z zavarovanjem glede na obseg izpostavljenosti do dolžnika, zahteve glede pravočasnega unovčenja zavarovanja, glede določitve cene oziroma tržne vrednosti zavarovanja in podobno,
-
začetno vrednotenje in poznejša prevrednotenja morajo v celoti upoštevati kakršnokoli poslabšanje ali zastarelost zavarovanja,
-
banka mora imeti pravico do fizičnega pregleda zavarovanja,
-
banka ima vzpostavljene postopke za kontrolo ustreznosti škodnega zavarovanja predmeta zastave,
-
zastava mora biti vpisana v Register zastavnih pravic na premičninah.