TFL Vsebine / TFLGlasnik

PRAVNA VPRAŠANJA UPORABE PAMETNIH POGODB PRI PRENOSU LASTNINSKE PRAVICE NA NEPREMIČNINAH

1. Pravni okvir prenosa lastninske pravice na nepremičninah v slovenskem pravu

Za razumevanje možnosti vpeljave pametnih pogodb v postopek prenosa lastninske pravice na nepremičninah je treba izhajati iz veljavnega slovenskega pravnega okvira. Stvarnopravni zakonik (SPZ) v 49. členu za pridobitev lastninske pravice na nepremičnini zahteva vpis v zemljiško knjigo na podlagi veljavnega pravnega naslova (zavezovalni in razpolagalni pravni posel). Obligacijski zakonik (OZ) v 52. členu predpisuje pisno obliko pogodbe o prodaji nepremičnine. Zakon o zemljiški knjigi (ZZK-1) ureja postopek vpisa, pri čemer je vpis pri pravnoposlovni pridobitvi konstitutivnega značaja – lastninska pravica se pridobi šele z vpisom v zemljiško knjigo. Poleg tega 33. člen ZZK-1 zahteva notarsko overitev podpisa na zemljiškoknjižnem dovolilu.

Peiró in Martinez García (2017), na katera se sklicuje Martyn (2018), opozarjata, da prenos pravic na nepremičninah ni primerljiv s prenosom delnic, saj so pravice na nepremičninah bistveno bolj kompleksne. Podobno Barbieri in Gassen (2017) ugotavljata, da tehnologija veriženja blokov sama po sebi ne nudi rešitev za hrambo dokumentov in podatkov, prenos lastništva na uporabnike, avtentikacijo uporabnikov ali varovanje dokazov. To narekuje previdnost pri neposrednem prenosu konceptov iz finančnega sektorja v nepremičninsko pravo.

2. Obličnostne zahteve in elektronski podpis

Eno izmed osrednjih pravnih vprašanj predstavljajo obličnostne zahteve. Kot ugotavljajo Bennett in soavtorji (2021), je bilo pri švedskem pilotnem projektu ključno spoznanje, da švedska zakonodaja ne dovoljuje elektronskih podpisov za nepremičninske transakcije, kar je predstavljalo temeljno oviro za nadaljnji razvoj. Na podobne ovire bi naleteli tudi v slovenskem pravu, kjer ZN zahteva notarsko overitev podpisa, ki predpostavlja fizično prisotnost podpisnika pred notarjem.

Vendar pa je treba upoštevati, da Zakon o elektronskem poslovanju in elektronskem podpisu (ZEPEP) ter Uredba (EU) št. 910/2014 (eIDAS) vzpostavljata začetni pravni okvir za priznavanje elektronskih podpisov. Kvalificirani elektronski podpis po eIDAS uredbi ima enako pravno veljavo kot lastnoročni podpis. Vprašanje ostaja, ali bi zakonodajalec priznal kvalificirani elektronski podpis kot zadostno nadomestilo za notarsko overitev v kontekstu nepremičninskih transakcij. Za prehod na sistem pametnih pogodb bi bilo treba prilagoditi določbe ZN in ZZK-1, ki trenutno predpostavljajo fizično prisotnost strank in papirno dokumentacijo. Hermansson (2019) v kontekstu švedskega sistema ugotavlja, da čeprav lahko kombinacija sistemov in pametnih pogodb tehnično obravnava skoraj vse vidike nepremičninske transakcije, še vedno obstajajo omejitve glede pravne izvršljivosti.

3. Vloga notarja in sodišča kot orakla v sistemu pametnih pogodb

Kot opozarjajo Vos, Lemmen in Beentjes (2017), bi brez sodelovanja pravnih in geodetskih strokovnjakov, ki pojasnjujejo pomen transakcij z njihovih podorčij, uporaba tehnologije veriženja blokov utegnila biti neustrezna ali celo škodljiva. V slovenskem pravnem sistemu notar opravlja funkcijo preventivnega pravnega varstva – zagotavlja, da so pravni posli skladni z zakonom, da stranke razumejo posledice svojih dejanj in da ne prihaja do goljufij.

V sistemu pametnih pogodb bi notar ali sodišče lahko nastopala v vlogi orakla – zunanjega vira podatkov, ki pametni pogodbi posreduje informacije o izpolnitvi pravnih pogojev. Solouki in Hosseini Bamakan (2022) pojasnjujeta, da orakli delujejo kot posredniki med zunajveržnimi in veržnimi podatki ter da so ključni za delovanje dinamičnih NFT-jev. Notar bi tako lahko potrjeval identiteto strank, zakonitost posla in izpolnitev predpogojev (npr. pridobitev soglasja upravne enote za kmetijsko zemljišče), pametna pogodba pa bi na podlagi te potrditve samodejno sprožila nadaljnje korake postopka, vključno s prenosom kupnine in predlogom za vpis v zemljiško knjigo. Gre za pristop, ki ohranja vlogo države kot garanta pravne varnosti, hkrati pa izkorišča prednosti avtomatizacije.

4. Posebne ureditve: kmetijska zemljišča in koncept bele liste

Velik izziv pri implementaciji pametnih pogodb predstavljajo posebne zakonske ureditve za določene vrste nepremičnin. Zakon o kmetijskih zemljiščih (ZKZ) predpisuje postopek odobritve pravnega posla s strani upravne enote, vključno z objavo na oglasni deski in predkupnimi pravicami. Ti postopkovni predpogoji bi morali biti vgrajeni v logiko pametne pogodbe kot niz pogojev, ki morajo biti izpolnjeni pred izvedbo transakcije.

Zanimiv pristop za uresničevanje tovrstnih zahtev v okviru pametnih pogodb je koncept t. i. bele liste (white list), ki bi omogočal vnaprejšnjo opredelitev upravičenih pridobiteljev za posamezne kategorije nepremičnin. Pri kmetijskih zemljiščih bi bela lista lahko zajemala subjekte, ki izpolnjujejo pogoje za pridobitev (npr. kmetje z ustreznim statusom), pri čemer bi pametna pogodba samodejno preverila, ali je kupec na beli listi, preden dovoli izvedbo transakcije. Podobno bi bilo mogoče vzpostaviti pravila za predkupne pravice, kjer bi pametna pogodba pred dokončanjem posla preverila, ali je kateri od predkupnih upravičencev (npr. solastnik, kmet, občina, država) uveljavljal svojo pravico v zakonitem roku.

5. Analiza vrzeli: od trenutnega stanja do implementacije

Bennett in soavtorji (2021) ugotavljajo, da pilotni projekti v kontekstu tehnološke pripravljenosti (Technology Readiness Level) dosegajo raven 3–4 (analitični dokaz koncepta oziroma validacija v laboratorijskem okolju), kar pomeni, da je pred operativno implementacijo potreben še znaten razvojni napor. Z vidika zrelosti tehnologije veriženja blokov naj bi se projekti nahajali med fazo 1 (začetno odkrivanje) in fazo 2 (strukturiran izbor platforme). Če upoštevamo letnico raziskovanja avtorjev in znaten, hiter napredek na področju tehnologije blockchain, so navedene ocene danes verjetno precej višje.

Za vpeljavo sistema prenosa lastninske pravice na nepremičninah z uporabo pametnih pogodb v slovensko pravno okolje bi bile potrebne prilagoditve na več ravneh. Na zakonodajni ravni bi bilo treba prilagoditi določbe ZN (notarsko overitev), ZZK-1 (postopek vpisa in digitalna identiteta) ter potencialno SPZ (način pridobitve). Na infrastrukturni ravni bi bilo treba zagotoviti zemljiško knjigo, ki bi delovala na osnovi tehnologije veriženja blokov ali bi bila z njo integrirana po (najverjetneje) hibridnem modelu, kot ga predlagajo Bennett in soavtorji. Na ravni digitalne identitete bi bilo treba vzpostaviti zanesljiv sistem identifikacije strank, skladen s standardi eIDAS. Na institucionalni ravni bi bilo treba opredeliti vlogo notarja, geodeta in sodišča v novem sistemu, pri čemer ti ne bi bili odpravljeni, temveč bi prevzeli prilagojene vloge v digitalnem okolju. Vos, Lemmen in Beentjes (2017) v zvezi s tem poudarjajo, da bi sistem veriženja blokov v primerjavi s klasičnim registracijskim sistemom lahko zagotovil celo dodatno varnost – zaradi varnosti varnostnih kopij, kriptografskega dokazovanja in decentralizirane baze podatkov – vendar le ob ustreznem sodelovanju pravnih in geodetskih strokovnjakov.

6. Sklep

Uporaba pametnih pogodb za prenos lastninske pravice na nepremičninah predstavlja obetavno, a zahtevno področje, ki terja skrbno usklajevanje tehnoloških možnosti in pravnih zahtev. Hibridni pristop, ki ga predstavljajo pilotni projekti iz Švedske, Avstralije in Kanade, ponuja realistično razvojno pot, ki ne zahteva korenite preobrazbe obstoječih sistemov, temveč njihovo postopno nadgradnjo. Za slovensko pravno okolje ostaja ključen izziv prilagoditev obličnostnih zahtev, zagotovitev ustrezne digitalne identitete in jasna opredelitev vloge tradicionalnih deležnikov (notarjev, sodišč, geodetov) v novem sistemu. Dinamični NFT-ji ponujajo dodatno razsežnost, ki naslavlja nekatere pogosto izpostavljene pomanjkljivosti statičnih rešitev, zlasti togost in nezmožnost posodabljanja podatkov. Nadaljnje raziskave bi se morale osredotočiti na primerjalnopravno analizo zakonodajnih prilagoditev v državah, ki so z implementacijo najdlje, ter na oblikovanje konkretnih zakonodajnih predlogov za slovenski pravni red.

Viri

[1] Rohan Bennett, Todd Miller, Mark Pickering, Al-Karim Kara: Hybrid Approaches for Smart Contracts in Land Administration: Lessons from Three Blockchain Proofs-of-Concept, v: Land, vol. 10, no. 220, 2021, str. 1–22.

[2] Andrii Martyn: The Concept of Land Plot as a Combination of Smart Contracts: A Vision for Creating Blockchain Cadastre, v: Baltic Surveying, vol. 8, 2018, str. 68–73.

[3] Mohammadsadegh Solouki, Seyed Mojtaba Hosseini Bamakan: An In-depth Insight at Digital Ownership Through Dynamic NFTs, v: Procedia Computer Science, vol. 214, 2022, str. 875–882.

[4] Moa Hermansson: Real Estate Transactions using Blockchain Technology, magistrsko delo, Umeå University, 2019.

[5] Jos Vos, Christiaan Lemmen, Bert Beentjes: Blockchain-based Land Administration: Feasible, Illusory or Panacea?, World Bank Conference on Land and Poverty, Washington D.C., 2017.

[6] Massimiliano Barbieri, Dominik Gassen: Blockchain – can this new technology really revolutionize the land registry system?, World Bank Conference on Land and Poverty, Washington D.C., 2017.

[7] Nuria Peiró, Eduardo Martinez García: Blockchain and Land Registration Systems, v: European Property Law Journal, vol. 6, no. 3, 2017, str. 296–320.

[8] Nick Szabo: Formalizing and Securing Relationships on Public Networks, v: First Monday, vol. 2, no. 9, 1997.

[9] Stvarnopravni zakonik (SPZ), Uradni list RS, št. 87/02 in nasl.

[10] Obligacijski zakonik (OZ), Uradni list RS, št. 97/07 – uradno prečiščeno besedilo in nasl.

[11] Zakon o zemljiški knjigi (ZZK-1), Uradni list RS, št. 58/03 in nasl.

[12] Zakon o notariatu (ZN), Uradni list RS, št. 2/07 – uradno prečiščeno besedilo in nasl.

[13] Zakon o kmetijskih zemljiščih (ZKZ), Uradni list RS, št. 71/11 – uradno prečiščeno besedilo in nasl.

[14] Zakon o elektronskem poslovanju in elektronskem podpisu (ZEPEP), Uradni list RS, št. 98/04 – uradno prečiščeno besedilo in nasl.

[15] Uredba (EU) št. 910/2014 Evropskega parlamenta in Sveta z dne 23. julija 2014 o elektronski identifikaciji in storitvah zaupanja za elektronske transakcije na notranjem trgu (eIDAS).

[16] Rohan Bennett, Mark Pickering, Jim Sargent: Transformations, transitions, or tall tales? A global review of the uptake and impact of NoSQL, blockchain, and big data analytics on the land administration sector, v: Land Use Policy, vol. 83, 2019, str. 435–448.