Pravilnik o oddajanju v najem in prodaji poslovnih prostorov v občini Škofja Loka

Na podlagi Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (Uradni list SRS, št. 18/74 in 34/88), Zakona o prometu z nepremičninami (Uradni list SRS, št. 19/76 in 42/86) in 115. člena statuta občine Škofja Loka (UVG, št. 10/88) je Izvršni svet Skupščine občine Škofja Loka na 127. seji dne 13. 7. 1993 sprejel

S pravilnikom o oddajanju v najem in prodaji poslovnih prostorov (v nadaljevanju: pravilnik) se določi postopek za odajanje in prodajo stavb, delov stavb in prostorov (v nadaljnjem besedilu: poslovni prostori), ki so v lasti občine Škofja Loka.

Za poslovni prostor se šteje eden ali več prostorov, ki so namenjeni za poslovno dejavnost.

Poslovni prostor se odda v najem z javnim razpisom, v primerih, določenih s tem pravilnikom, pa tudi z neposredno pogodbo.

Prodaja poslovnega prostora je možna, če je v skladu z usmeritvami razvoja občine, pod naslednjimi pogoji:
– da je prodaja predvidena v programu prodaje, ki ga sprejme izvršni svet
– da kupnina ni nižja od vrednosti poslovnega prostora na dan prodaje, ki jo oceni sodni cenilec.

O oddaji in prodaji poslovnega prostora odloča komisija za oddajanje in prodajo poslovnih prostorov (v nadaljnjem besedilu: komisija).
Komisijo imenuje izvršni svet. kateremu je tudi odgovorna za svoje delo.

Komisijo sestavljajo predsednik in štirje člani. Predsednik komisije je član izvršnega sveta, ostali člani, pa so:
– predstavnik upravnega organa, pristojen za urbanizem, gradbene in komunalne zadeve.
– predstavnik upravnega organa, pristojen za gospodarstvo in obrt.
– predstavnik upravnega organa, pristojen za gospodarsko infrastrukturo.
– predstavnik izvajalca, ki skrbi za upravljanje s poslovnimi prostori.
Na predlog predsednika komisija imenuje namestnika, ki nadomešča predsednika v času odsotnosti.

Komisija opravlja naslednje naloge:
– obravnava podatke o poslovnih prostorih.
– odloča o načinu oddaje poslovnega prostora (z javnim razpisom ali neposredno s pogodbo).
– izvaja postopek prodaje poslovnih prostorov.
– opredeljuje pogoje javnega razpisa in javne dražbe.
– določa besedilo javnega razpisa ter najemne pogodbe in prodajne pogodbe.
– pridobiva mnenje drugih organizacij oziroma skupnosti, kadar so ta mnenja potrebna pred odločitvijo o oddaji oziroma prodaji poslovnega prostora,
– odloča o oddaji poslovnega prostora ponudniku, ki izpolnjuje razpisne pogoje,
– odloča o preurejanju poslovnih prostorov,
– odloča o prenehanju najemnega, razmerja.

Komisija dela na sejah, ki jih sklicuje predsednik komisije. Njene odločitve so sprejete z večino glasov vseh članov.

Strokovna in administrativno tehnična dela za komisijo opravlja Sekretariat za družbeni razvoj.

Javni razpis za oddajo poslovnih prostorov v najem se objavi v Gorenjskem glasu, komisija pa lahko odloči tudi o objavi v drugem glasilu.

Javni razpis vsebuje:
a) splošne podatke:
– naziv in sedež najemodajalca,
– opis poslovnega prostora in lokacijo,
– čas trajanja javnega razpisa.
– namembnost poslovnega prostora,
– naslov in rok za zbiranje pisnih ponudb,
– potrdila in mnenja, ki jih morajo interesenti predložiti;
b) posebne pogoje:
– delež sovlaganja pri obnovi ali prenovitvi poslovnega prostora ter druge pogoje v zvezi z ureditvijo poslovnega prostora,
– zahteve v skladu s politiko glede poslovnih prostorov in v skladu s pogoji urejanja prostora v občini,
– drugi pogoji v zvezi s stanjem in ureditvijo poslovnega prostora.
– oddaja v najem za določen čas, da se začasno rešuje problem obstoja določene dejavnosti, če je predvidena rušitev, celovita prenova objekta ali sprememba namembnosti.

Poslovni prostor se odda v najem tistemu ponudniku, katerega dejavnost po mnenju komisije v največji meri izpolnjuje pogoje javnega razpisa ali je najbolj usklajena z opredelitvami v programu razvoja občine.
Ob enakih pogojih imajo prednost ponudniki:
a) začetniki, ki še nimajo poslovnega prostora,
b) ki povečujejo število zaposlenih.
c) katerih poslovni prostori ne ustrezajo dejavnosti oziroma zaprošeni razširitvi dejavnosti,
d) ki imajo registrirano dejavnost v občini Škofja Loka in so občani Škofje Loke.

Sklep o izbiri ponudnika mora komisija posredovati vsem ponudnikom, ki so sodelovali v javnem razpisu.
Zoper odločitev o izbranem ponudniku lahko vsak, ki se je udeležil javnega razpisa, vloži ugovor v osmih dneh od dneva prejema pisnega obvestila komisije. Ugovor se vloži pri komisiji, ki ga odstopi izvršnemu svetu v dokončno odločitev.
Izvršni svet o ugovoru odloči v 15 dneh od prejema ugovora.

Na podlagi dokončne odločitve skleneta izvršni svet kot najemodajalec in zbrani ponudnik kot najemnik pisno pogodbo o najemu poslovnega prostora.

Prosti poslovni prostor se lahko odda brez javnega razpisa neposredno z najemno pogodbo v naslednjih primerih:
– če je sedanji najemnik v stečaju ali redni likvidaciji, novi najemnik pa prevzame delavce v redno delovno razmerje;
– če se dosedanji najemnik mora izseliti iz poslovnih prostorov zaradi rušenja ali zaradi prilagoditve zgradbe veljavnemu urbanističnemu dokumentu;
– če najemnik zamenja ali odstopi drug poslovni prostor;
– če se najemna pogodba sklepa z ožjim družinskim članom sedanjega najemnika;
– če se najemna pogodba sklepa s snaho, zetom ali vnukom sedanjega najemnika s pogojem, da so bili pri njem v rednem delovnem razmerju najmanj 2 leti, sedanji najemnik pa nima pravnih naslednikov iz četrte alinee tega člena;
– če se najemna pogodba sklepa z delavcem oziroma, delavci sedanjega najemnika, pri katerem so bili v rednem delovnem razmerju najmanj pet let;
– po dveh neuspelih javnih razpisih.
Poslovni prostori se lahko na podlagi četrte, pete in šeste alinee prvega odstavka oddajo v najem le, če je sedanji najemnik dosegel starostno ali invalidsko upokojitev ali če je umrl.
Najemno razmerje se sklene z najemniki iz prejšnjega odstavka pod enakimi ali ugodnejšimi pogoji za najemodajalca.

Garaže in garažni boksi v sklopu stanovanjske hiše se oddajajo v najem lastnikom stanovanj, najemnikom stanovanj ter lastnikom oziroma najemnikom poslovnih prostorov v zgradbi, v kateri se nahaja garaža oziroma garažni boks. V primeru, da garaže in garažni boksi ostanejo nezasedeni, se lahko oddajo v najem tudi drugim občanom.
Garaže in garažni boksi se oddajo v najem z javnim razpisom.
Najemnik ne sme oddajati garaže ali garažnega boksa v podnajem.

Najemno razmerje nastane s sklenitvijo pismene najemne pogodbe.

Najemna pogodba mora vsebovati:
– navedbe poslovnih prostorov in stavbe, v katerih so prostori,
– navedbo poslovne dejavnosti, ki se opravlja v teh prostorih,
– določila o uporabi skupnih naprav in prostorov v hiši,
– določila o času trajanja pogodbe,
– višino najemnine in sorazmernih stroškov vzdrževanja skupnih delov in naprav ter storitev v stavbi,
– določbe o vzdrževanju poslovnih prostorov,
– določbe o načinu obračunavanja nujno vloženih sredstev v primeru predčasne prekinitve pogodbe,
– kraj in datum sklenitve pogodbe in podpise pogodbenih strank.

Najemna pogodba se sklene praviloma za nedoločen čas.
Najemna pogodba se lahko sklene za določen čas v naslednjih primerih:
– kadar se pričakuje, da se bodo morali poslovni prostori odstraniti zaradi realizacije prostorskega izvedbenega načrta,
– če je načrtovana sprememba določene dejavnosti,
– če najemnik gradi svoje lastne poslovne prostore. Najemno pogodbo podpiše predsednik izvršnega sveta.

Najemnik ne sme oddati poslovnega prostora v podnajem, razen v izrednih primerih v soglasju z najemodajalcem.

Najemno razmerje lahko preneha:
– s sporazumnim prenehanjem najemne pogodbe,
– po samem zakonu,
– z odpovedjo najemne pogodbe,
– z odstopom v primerih, navedenih v zakonu,
– po poteku časa. navedenega v najemni pogodbi. Če najemno razmerje preneha z odpovedjo najemne pogodbe, je odpovedni rok eno leto.
Brez predhodne odpovedi najemno razmerje preneha:
– če je najemnik v zaostanku s plačilom več kot 50 dni,
– če uporablja poslovni prostor v nasprotju z določili tega pravilnika in najemne pogodbe ali na način, ki povzroča škodo imetju najemodajalca, ali ne skrbi za redno tekoče vzdrževanje poslovnega prostora,
– če oddaja poslovni prostor v podnajem brez soglasja najemodajalca.

Najemnina za poslovne prostore se določa v skladu z odlokom o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (Uradni list RS, št. 3/91-I in 60/92).

Prodaja poslovnih prostorov se opravi na javni dražbi.

Odločitev o prodaji sprejme izvršni svet na predlog komisije.

Sklep o razpisu javne dražbe sprejme komisija in ga objavi na enak način kot javni razpis za oddajo poslovnih prostorov v najem.
Med objavo razpisa in javno dražbo mora preteči najmanj petnajst dni.

Razpis javne dražbe mora vsebovati:
– naziv in sedež prodajalca,
– označbo in opis poslovnih prostorov, z navedbo vseh pritiklin,
– označbe bremen in služnosti, ki jih mora prevzeti kupec,
– dejavnost, ki se lahko v prostoru opravljaj – izklicno ceno, ki ne sme biti nižja od vrednosti poslovnih prostorov na dan dražbe, izračunane na podlagi pravilnika o enotni metodologiji za izračun prometne vrednosti stanovanjskih hiš in stanovanj ter drugih nepremičnin (Uradni list SRS, št. 8/87),
– način in rok plačila kupnine,
– višino kavcije, ki jo je treba položiti pred dražbo, ki ne sme biti manjša od 10% od izklicne cene, ter način njenega pologa,
– čas in kraj, kjer bo javna dražba,
– določbe o plačilu davka na promet nepremičnin in stroškov prodaje,
– navedbo, kje se lahko interesenti pred dražbo seznanijo s podrobnejšimi pogoji.

Člani komisije, njihovi zakonci in bližnji sorodniki ne morejo sodelovati na javni dražbi kot ponudniki.

Javna dražba je ustna.
Komisija pred začetkom ugotovi podatke o dražiteljih in preveri, če so vplačali predpisano varščino.

Predsednik komisije začne javno, dražbo ob napovedanem času in kraju, tako da prisotne dražitelje seznani s potekom dražbe, predvsem pa:
– določi najmanjši znesek, za katerega lahko dražitelj dviga ceno,
– da na dražbi uspe le tisti dražitelj, ki ponudi najvišjo ceno,
– da bo dražiteljem, ki na dražbi ne bodo uspeli, povrnjena vplačana varščina.
– da seznani dražitelje s poslovnimi dejavnostmi, ki se v prostoru lahko izvajajo.
Nato predsednik komisije prebere razpisne podatke in pogoje prodaje ter začne dražbo tako, da označi nepremičnino, ki se prodaja, in javno izkliče začetno ceno.

V primeru, da je na prvi javni dražbi le en dražitelj, se javna dražba ponovi. Kolikor v ponovljenih primerih javne dražbe nepremičnino draži le en dražitelj, ki nedvoumno izjavi, da se z izklicno ceno strinja, mora predsednik komisije glasno ponoviti izklicno ceno, nato pa razglasi dražitelja, ki je na dražbi uspel, in doseženo ceno nepremičnine (kupnino).
Če nepremičnino draži več dražiteljev, začne predsednik komisije dražbo tako, da izkliče začetno izklicno ceno in vpraša dražitelje, kdo sprejema izklicno ceno. Nato izklicno ceno prvič ponovi in dražitelje vpraša "kdo da več". Zadnjo najvišjo ponudbo predsednik komisije trikrat ponovi.
Uspeli ponudnik, ki odstopi od svoje ponudbe, izgubi pravico do povračila varščine.

O poteku javne dražbe se piše zapisnik, ki mora vsebovati:
– kraj in čas dražbe ter razpisne pogoje,
– podatke o komisiji, ki vodi javno dražbo,
– navedbe o seznanitvi prisotnih dražiteljev o razpisu dražbe in o postopku dražbe,
– poimensko navedbo priglašenih dražiteljev,
– ugotovitve o izpolnitvi razpisnih pogojev,
– izklicno ceno,
– ponudbe dražiteljev,
– najvišjo ponujeno ceno,
– razglasitev dražitelja, ki je na dražbi uspel, ter doseženo odkupno ceno nepremičnine (kupnine),
– podatke dražiteljev, ki na dražbi niso uspeli, in o vračilu varščine.
Zapisnik o postopku javne dražbe podpišejo člani komisije, dražitelj, ki je na dražbi uspel, ter vsi ostali dražitelji.
V zapisnik se vpišejo tudi vsi podatki in pripombe, ki so vplivale na sam potek dražbe.

Ponudnikom, ki na dražbi, niso uspeli, se povrne varščina v celoti, uspelemu ponudniku pa se varščina vračuna v kupnino.

Zoper opravljeni postopek se lahko vloži ugovor, dokler ni zaključen zapisnik o poteku javne dražbe. O ugovoru odloča komisija takoj.

Prodajna pogodba se z uspelim ponudnikom sklene najpozneje v petnajstih dneh po opravljeni javni dražbi. Pogodbo podpiše predsednik izvršnega, sveta.

Ko je prodajna pogodba sklenjena, mora komisija najpozneje v 30 dneh od sklenitve pogodbe predložiti pogodbo skupaj z zapisnikom o ocenitvi poslovnega prostora, Javnemu pravobranilstvu v Kranju.

Določbe tega pravilnika se smiselno uporabljajo tudi za oddajanje kioskov, stojnic, reklamnih omaric, reklamnih tabel in javnih površin za opravljanje poslovnih in drugih dejavnosti.

Vse najemne pogodbe, ki so bile sklenjene pred uveljavitvijo tega pravilnika, ostanejo v veljavi.

Z dnem uveljavitve tega pravilnika preneha veljati pravilnik o oddajanju poslovnih prostorov pri Samoupravni stanovanjski skupnosti Škofje Loke (UVG, št 5/89).

Ta pravilnik začne veljati osmi dan po objavi v Uradnem listu RS.