Tax-Fin-Lex: Vodilni pravni portal

←

Najem stanovanja

Nakup stanovanja

Katere so bistvene sestavine najemne pogodbe?

Najemna pogodba mora biti vedno sklenjena v pisni obliki in mora vsebovati vsaj naslednje informacije:
- opis stanovanja (lega, površina, struktura, leto gradnje, komunalna opremljenost) in način uporabe stanovanja,
- identifikacijsko oznako iz katastra stavb,
- podatke o lastniku in najemniku ter osebah, ki bodo skupaj z najemnikom uporabljale stanovanje (ime, priimek in lastnikova davčna številka),
- razloge za odpoved najemne pogodbe, kot so navedeni v 103. členu Stanovanjskega zakona, npr. najemnik ne vzdržuje stanovanja, ga uporablja v nasprotju z najemno pogodbo, moti sosede, odda stanovanje v najem tretji osebi brez soglasja lastnika ...,
- vrsto najema, npr. tržno, neprofitno, službeno najemno razmerje,
- medsebojne obveznosti lastnika in najemnika glede vzdrževanja in uporabe stanovanja in skupnih delov stanovanjske zgradbe (npr. hodnika),
- višino najemnine ter način in roke plačevanja,
- dogovor o tem, katere stroške krije najemnik in kako jih bo plačeval,
- določbe o načinu uporabe stanovanja ter na kakšen način in kdaj bo lastnik preverjal pravilno uporabo stanovanja,
- za koliko časa se stanovanje oddaja v najem (določen ali nedoločen čas),
- način predaje stanovanja in
- podpis lastnika in najemnika.

Več informacij pa lahko najdeš na povezavi do Stanovanjskega zakona na spletni strani Tax-Fin-Lex, ter v e-paketu Vzorci dokumentov in Baza znanja.

Katero vrsto najemne pogodbe se mi bolj splača skleniti -- za določen ali za nedoločen čas?

Odvisno od potreb najemnika. Če kot najemnik/-ca skleneš pogodbo za določen čas, to pomeni, da boš po poteku tega časa moral zapustiti stanovanje ali pa se z lastnikom najmanj 30 dni pred končanjem najemnega razmerja dogovoriti za podaljšanje. Če pa skleneš pogodbo za nedoločen čas, do končanja najema lahko pride na naslednje načine:
- lastnik in najemnik soglasno prekineta najemno pogodbo,
- če ni drugače dogovorjeno v pogodbi, lahko najemnik vselej odpove najemno pogodbo, ne da bi za to navajal razloge, če o tem pisno obvesti lastnika,
- lastnik odpove pogodbo iz krivdnih razlogov na strani najemnika, kot so navedeni v pogodbi ali v 103. členu Stanovanjskega zakona (npr. najemnik moti sosede, ne skrbi za stanovanje, ga uporablja v nasprotju z najemno pogodbo),
- lastnik odpove pogodbo iz drugih razlogov, ki niso navedeni ne v najemni pogodbi ne v 103. členu Stanovanjskega zakona, če najemniku priskrbi drugo primerno stanovanje na način, da se najemniku njegov položaj iz najemnega razmerja ne poslabša.

Za več informacij lahko preveriš Stanovanjski zakon (103., 105. in 106. člen), ki ga lahko najdeš na spletni strani Tax-Fin-Lex.

Kdaj mi najemodajalec lahko zviša najemnino, brez da bi me o tem obvestil?

Odvisno, kaj piše v najemni pogodbi. Če sta se z lastnikom strinjala, da lahko lastnik dvigne najemnino in te o tem obvesti na način, določen v pogodbi, potem lahko. Če pa v najemni pogodbi piše le višina najemnine, se najemnina lahko zviša le s tvojim soglasjem in sicer na dva načina:
1. Ti kot najemnik in lastnik podpišeta aneks k najemni pogodbi, kjer opredelita novo ceno. V tem primeru tebi seveda ni treba podpisati aneksa, če se ne strinjaš s povišanjem in najem velja pod pogoji, kot so navedeni v pogodbi.
2. Po poteku najemne pogodbe s sklenitvijo nove pogodbe oziroma s sklenitvijo aneksa za podaljšanje prvotne najemne pogodbe z vključeno spremembo najemnine.

Za več informacij si lahko prebereš Stanovanjski zakon na spletni strani Tax-Fin-Lex.

Čigav strošek je plačevanje za rezervni sklad v bloku?

Odvisno od dogovora v najemni pogodbi. Sicer je obvezna sestavina najemne pogodbe tudi dogovor o obsegu in načinu plačevanja stroškov, a če glede stroškov ni nič dogovorjeno, moraš ti kot najemnik plačevati le stroške obratovanja, npr. stroške elektrike, vode, interneta, ogrevanja, stroške skupnih prostorov itd., lastnik pa stroške rezervnega sklada, upravnika, zavarovanja itd.
Za več informacij lahko preveriš Stanovanjski zakon (24./4, 25. in 90. člen), ki ga lahko najdeš na spletni strani Tax-Fin-Lex.

Kakšni so pogoji in posledice začasne izselitve iz najemniškega stanovanja za namene prenove, ki jih izvaja najemodajalec?

Če gre za posege, ki zahtevajo začasno preselitev tebe kot najemnika/-ce, te mora lastnik o svoji nameri v primernem roku obvestiti, ti za čas obnove zagotoviti nadomestne prostore, nositi stroške preselitve in obnovo opraviti hitro oziroma v obdobju, za katerega sta se dogovorila.
Za več informacij lahko preveriš Stanovanjski zakon (99. člen), ki ga lahko najdeš na spletni strani Tax-Fin-Lex.

Kdaj moram pridobiti soglasje najemodajalca za namene bivanja dodatne osebe za določen čas v stanovanju, ki ga najemam?

Soglasje lastnika bi bilo potrebno pridobiti le, če bi stanovanje več kot 60 dni v obdobju 3 mesecev uporabljal nekdo, ki ni naveden v najemni pogodbi.
Za več informacij lahko preveriš Stanovanjski zakon (94. člen), ki ga lahko najdeš na spletni strani Tax-Fin-Lex.

Ali lahko v stanovanju, ki ga najemam, oddam sobo, ki je ne uporabljam in kakšen je postopek?

Ko najemnik odda stanovanje v najem, se temu reče podnajem. Podnajem je mogoč, le če se lastnik s tem strinja. Tudi podnajemna pogodba mora biti sklenjena v pisni obliki, za podnajem se smiselno uporabljajo pravila, ki veljajo za najem.
Za sklenitev podnajemne pogodbe moraš kot prvotni najemnik/-ca predlagati sklenitev aneksa k najemni pogodbi, kjer bo poleg tebe naveden/-a še nov najemnik/-ca.
Za več informacij lahko preveriš Stanovanjski zakon (84., 94. in 101. člen), ki ga lahko najdeš na spletni strani Tax-Fin-Lex.

Kolikokrat lahko najemodajalec pride na obisk?

Če si najemnik/-ca, moraš najemodajalcu največ dvakrat leto dopustiti vstop v stanovanje, da lahko preveri, če se stanovanje uporablja skladno s pogodbo.
Za več informacij lahko preveriš Stanovanjski zakon (94. člen), ki ga lahko najdeš na spletni strani Tax-Fin-Lex.

Ali moram najemodajalca seznaniti z razlogom, zakaj želim odpovedati najemno pogodbo?

Če se ti kot najemnik/-ca in lastnik v pogodbi nista drugače dogovorila, lahko pogodbo odpoveš brez navajanja razlogov, a moraš o tem pisno obvestiti lastnika. Odpovedni rok je v tem primeru 60 dni.
Za več informacij lahko preveriš Stanovanjski zakon (102. člen), ki ga lahko najdeš na spletni strani Tax-Fin-Lex.

Ali mi najemodajalec lahko odpove najemno pogodbo, ker želi v stanovanje vseliti najemnike, ki mu bodo plačevali višjo najemnino?

Vse je odvisno, kako je sestavljena pogodba, ki sta jo z najemnikom podpisala. Lastnik lahko pogodbo odpove iz krivdnih razlogov (103. člen SZ-1), iz razlogov navedenih v najemni pogodbi ali le enkrat iz drugih razlogov, če tebi kot najemniku zagotovi drugo primerno stanovanje, na način, da se tvoj položaj bistveno ne poslabša, in ob pogoju, da lastnik krije stroške selitve.
Za več informacij lahko preveriš Stanovanjski zakon (106. člen), ki ga lahko najdeš na spletni strani Tax-Fin-Lex.

Ali prodaja stanovanja, ki ga najemam, novemu lastniku vpliva na mojo najemno pogodbo?

Menjava lastnika stanovanja ne vpliva na najemno pogodbo, novi lastnik le stopi v čevlje starega lastnika. To pomeni, da zanj najemna pogodba velja enako, kot če bi jo sam sklenil.
Za več informacij lahko preveriš Stanovanjski zakon (107. člen), ki ga lahko najdeš na spletni strani Tax-Fin-Lex.

V stanovanju, v katerem sem kot najemnik, je počila cev, iz katere sedaj teče voda in obstaja nevarnost, da bodo zaradi tega uničena lesena tla. Lastnik ne želi urediti in plačati popravila. Kaj lahko storim?

Lastnik mora zagotavljati, da je stanovanje mogoče normalno uporabljati. Če lastnik ne želi popraviti cevi, lahko kot najemnik/-ca predlagaš stanovanjski inšpekciji, da mu odredi izvedbo potrebnih del in mu hkrati določi rok za njihovo izvedbo. Če lastnik niti v tem roku ne popravi cevi, lahko na stroške lastnika sam/-a izvedeš popravilo in ti odšteje ta del od najemnine.
Za več informacij lahko preveriš Stanovanjski zakon (93. člen), ki ga lahko najdeš na spletni strani Tax-Fin-Lex.

Z lastnikom stanovanja sva se dogovorila, da bom kupil/-a nov pomivalni stroj v vrednosti 400 €, on pa mi bo ob izselitvi plačal 400 € v zameno za stroj. Ker mi je lastnik odpovedal najemno pogodbo, se moram izseliti, vendar mi lastnik noče povrniti 400 €. Kaj lahko naredim?

Ker sta z lastnikom sklenila tak dogovor, mora lastnik izpolniti svojo obveznost iz tega naslova. Ker je najemna pogodba prenehala veljati zaradi odpovedi, lastnik v tem primeru ne sme zahtevati izselitve najemnika, dokler mu ne povrne vlaganj oziroma dogovorjenega zneska.
Več lahko raziščeš na spletni strani Tax-Fin-Lex (98. člen v zvezi s 112. členom Stvarnopravnega zakonika).

Lastnik stanovanja je kljub veljavni najemni pogodbi brez opozorila zamenjal ključavnico na vhodnih vratih v stanovanje in mi ne želi izročiti ključa. Kaj lahko storim?

Ti kot najemnik/-ca moraš v roku 30 dni, odkar si izvedel/-a za zamenjavo ključavnice, začeti sodni postopek zaradi motenja posesti. Komu pripada lastninska pravica v tem primeru ni pomembno, saj bo sodišče odločalo le o tem, kdo je zadnji izvrševal mirno posest nad stanovanjem. Če bo sodišče ugotovilo, da je bila tvoja posest protipravno motena (četudi s strani lastnika), bo izdalo odločbo, s katero bo lastniku naložilo menjavo ključavnice s prvotno.
Več lahko raziščeš na spletni strani Tax-Fin-Lex (32. člen Stvarnopravnega zakonika).

Kje lahko dobim podatke o nepremičnini, katere lastnikov ne poznam?

Stvarne pravice so vpisane v zemljiški knjigi, ki je javno dostopna na Portalu e-sodstva. Dostop je brezplačen, le registrirati se moraš. Po opravljeni registraciji klikneš na "izberi e-opravila kot registriran uporabnik" in nato "eZK-opravila-zemljiška knjiga". Po vpisu varnostne kode klikni na "redni izpis" in vpiši katastrsko občino in parcelno številko. Če teh podatkov nimaš, jih lahko z iskanjem po zemljevidu najdeš v aplikaciji Geodetske uprave Slovenije. Tukaj najdeš tudi povezavo do Zemljiške knjige.

Ali je možno, da lastnik hiše na nekem zemljišču, hkrati ni lastnik zemljišča in posledično ni zaveden v zemljiški knjigi?

V pravu velja načelo povezanosti zemljišča in objekta (8. člen SPZ). To pomeni, da če je na zemljišču hiša, ta hiša pripade zemljišču, zato ni mogoče, da bi bil nekdo lastnik hiše, ne pa tudi zemljišča. Izjema je, če bi imel prodajalec na zemljišču ustanovljeno stavbno pravico, kar bi pomenilo, da bi imel v lasti le hišo na zemljišču. Vendar bi bila ta njegova pravica zabeležena v zemljiški knjigi.
Več si lahko prebereš na spletni strani Tax-Fin-Lex v sklopu E-paketa Stvarno pravo.

Kaj vse mora vsebovati pogodba za nakup zemljišča, hiše, stanovanja ali poslovnega prostora?

Priporočljivo je, da pogodba vsebuje naslednje informacije:
- osebne podatke kupca in prodajalca,
- podatke o nepremičnini (pogledamo v zemljiško knjigo in se prepričamo, da je prodajalec res lastnik in da nepremičnina nima omejitev zaradi pravic drugih oseb),
- znesek kupnine, način in rok plačila,
- datum, ko bo prodajalec zapustil nepremičnino,
- kdo bo kril stroške davkov, notarja in vpisa v zemljiško knjigo,
- zemljiškoknjižno dovolilo (s tem prodajalec dovoli, da se kupec v zemljiško knjigo vpiše kot lastnik) in
- podpis kupca in prodajalca.
Več si lahko prebereš na spletni strani Tax-Fin-Lex v sklopu E-paketa Stvarno pravo in preveriš, kako izgleda pravni vzorec kupoprodajne pogodbe.

Kaj je zemljiškoknjižno dovolilo?

Je izjava tistega, ki na primer prodaja nepremičnino, da dovoljuje kupcu vpis v zemljiško knjigo za nepremičnino, ki jo prodajalec prodaja in s tem dovoljuje svoj izbris. Je obvezna sestavina npr. pogodbe o prodaji nepremičnine. Podpis na pogodbi oziroma na ZK dovolilu mora biti overjen, vsebina ZK dovolila pa izgleda tako:

Prodajalka Ana Novak, Ljubljanska ulica 1, 1000 Ljubljana, rojena 02.04.1974, EMŠO: 0204974505230,

izrecno in brezpogojno dovoljujem, da se v zemljiški knjigi, pri njenem lastnem celotnem deležu nepremičnin z ID znakom parcela 3215 2098 in nepremičnine z ID znakom parcela
3216 2098 v celoti vknjiži bremen prosta lastninska pravica na ime in v korist osebe:

kupca Marko Franko, Celjska ulica, 3000 Celje, rojen 12.12.2000, EMŠO: 1212000500633,

do celote (1/1).
Več si lahko prebereš v Stvarnopravnem zakoniku na spletni strani Tax-Fin-Lex.

Spletna stran je nastala v okviru projekta »Poljudna predstavitev pravno-poslovnih izzivov«, ki je bil odobren na javnem razpisu »Projektno delo za pridobitev praktičnih izkušenj in znanj študentov v delovnem okolju 2022/2023«. Projekt sofinancirata Republika Slovenija in Evropska unija iz Evropskega socialnega sklada.