SIR*IUS - številka 3, letnik 2019

Dr. Marjan Odar

Uvodnik

Ali ste se udeležili evropskih volitev? In zakaj se jih niste? Večkrat slišimo, da so volitve temelj demokracije. Saj živimo v demokratični družbeni ureditvi, kajne? In če se volitev niste udeležili, ker menite, da tako ali tako ne morete ničesar spremeniti, potem se tudi ne pritožujte nad novo izvoljenimi evropskimi poslanci in njihovimi odločitvami, ki z vsemogočno birokracijo urejajo tudi naš vsakdan. Pa je to res tako enostavno?

Maruša Hauptman in mag. Karin Lušnic

Novosti MSRP 16 – Najemi in vpliv na ocenjevanje vrednosti podjetij

1. 1. 2019 je začel veljati novi mednarodni računovodski standard MSRP 16 - Najemi, ki pomembno vpliva na računovodske izkaze najemnikov, saj ne razlikuje več med poslovnim in finančnim najemom. Posledično najemnik v bilanci stanja po MSRP 16 pripozna pravico do uporabe sredstev in obveznosti iz najema, v izkazu poslovnega izida pa ne izkazuje več odhodkov iz najema, ampak amortizacijo na novo pripoznane pravice do uporabe sredstev ter finančne odhodke za obveznosti iz najema. Poleg tega, da navedeno pomembno spremeni računovodske izkaze najemnikov ter ključne kazalnike, kot sta finančni vzvod in kazalnik neto dolg/EBITDA, pa se vplivi vpeljave MSRP 16 odražajo tudi pri ocenjevanju vrednosti takšnih podjetij. Ne glede na to, da se ocenjene vrednosti lastniškega kapitala podjetij najemnikov pred implementacijo MSRP 16 in po njej praviloma ne spremenijo, pa vpeljava MSRP 16 vpliva na spremembo višine denarnega toka, opredeljenega za celotni kapital, kadar ocenjevalci uporabijo metodo diskontiranega denarnega toka (posredni pristop z uporabo diskontne mere WACC). Poleg tega pa uporaba posrednega pristopa metode diskontiranega denarnega toka po uvedbi MSRP 16 zahteva tudi, da so ocenjevalci posebej pozorni na to, kako ocenjujejo preostalo vrednost. Pri oceni vrednosti podjetja najemnika po posrednem pristopu bo denarni tok takšnega podjetja po uvedbi MSRP 16 praviloma višji zaradi višjega EBITDA, na drugi strani pa bodo višje tudi finančne obveznosti (te se povečajo zaradi dodatno pripoznanih obveznosti za najem), ki se odštejejo od ocenjene vrednosti celotnega kapitala (angl. Enterprise value), kar se na koncu izraža v nespremenjenih ocenjenih vrednostih lastniškega kapitala. Vpliv uvedbe MSRP 16 se odraža tudi pri tržnem načinu ocenjevanja, kar je še posebej očitno pri uporabi metode primerljivih podjetij, uvrščenih na borzo, kjer tržni mnogokratniki EBIT in EBITDA podjetij najemnikov po uvedbi MSRP 16 niso primerljivi z enakimi mnogokratniki pred uvedbo MSRP 16, zato bodo ocenjevalci morali razmisliti o prilagoditvi mnogokratnikov EBIT in EBITDA za zagotavljanje ustrezne primerljivosti.

Ivan Kebrič

Razmerje med investicijami in amortizacijo v izračunu preostale vrednosti

Ocena preostale vrednosti je kritična točka vsake ocene vrednosti podjetja. Običajne metode ocenjevanja pogosto odpovedo pri oceni preostale vrednosti v inflacijskih pogojih. Namen tega sestavka je prikaz metodologije, ki jo uporabljamo pri ocenjevanju preostale vrednosti v inflacijskih pogojih. V članku je prikazan Bradley-Jarrellov model.

dr. Dušan Zupančič in Jure Kern

Rezultati pilotske študije za pridobitev mere kapitalizacije iz tržnih podatkov

Določanje mere kapitalizacije iz tržnih podatkov je zaradi pomanjkanja empiričnih podatkov pogosto podrejeno metodi dograjevanja, s katero nadomeščamo nezadostne ali nepoznane tržne podatke o nepremičninah. V sodelovanju z Geodetsko upravo smo izpeljali raziskavo, v okviru katere smo najprej statistično obdelali razpoložljive tržne podatke o cenah in najemninah, preverili njihovo kakovost, jih statistično obdelali, geografsko segmentirali, nato pa razvili in testirali metodo določanja tržne mere kapitalizacije na osnovi uparjenih prodajnih cen in najemnin za pisarne. Pilotska študija se osredotoča na razširjene tržne podatke za pisarniške prostore, s čimer smo primarno preizkusili primernost dograjevane mere kapitalizacije oziroma vzdržnost izkustveno določenih premij za tveganja, objavljenih v spletni reviji SIR*IUS (junij 2018). Rezultati študije so pokazali skladnost rezultatov tržnega načina določanja mere kapitalizacije z omenjeno metodo dograjevanja, ki se največkrat uporablja v praksi.

Slavko Stošicki

Poznavanje sestavin strojev in opreme

Ocenjevanje vrednosti premoženja temelji na poznavanju standardov ocenjevanja in metodoloških pristopov, predvsem na poznavanju temeljnih vedenj strokovnih področij. Ocenjevalci podjetij uporabljajo osnovna znanja s področja poslovnih financ, računovodstva in drugih ekonomskih področij, ocenjevalci nepremičnin znanja gradbene fizike, gradbenih materialov in drugih gradbenih znanj ter ocenjevalci strojev in opreme znanja s področja mehanike, trdnosti, tehnologije, strojnih elementov ter drugih področij strojništva. Poznavanje strojev in opreme ter njihovih sestavin predstavlja enega izmed osnovnih pogojev v postopku ocenjevanja. Ocenjevalec mora poznati načela projektiranja, konstruiranja, lastnosti materialov, prenašanja obremenitev, tehnologij obdelave, delovanja komponent in njihove soodvisnosti. Prav tako so pomembni branje in uporab tehnične dokumentacije in poznavanje standardov s področja strojništva. Ocena vrednosti strojev in opreme mora biti izdelana skladno s hierarhijo pravil ocenjevanja, vendar je treba v postopkih ogleda in identifikacije stroja nujno proučiti fizične parametre ocenjevanega premoženja, kot je vrsta stroja in operacije, za katero je izdelan, dimenzije območja obdelovanja obdelovanca, način uporabe, konstrukcijsko zasnovo, kakovost izdelave komponent itd. Pri ocenjevanju tehnoloških postrojenj pa je treba proučiti sestavine linij, sklopov in podsklopov, masne pretoke, kapacitete ter tehnološko stopnjo. Pri tem ocenjevalec proučuje in uporablja tehnično dokumentacijo, poznavanje področij strojništva, strokovne standarde in proučuje stopnjo tehnologije.

Renato Strojko

Funkcionalna zastarelost pri nepremičninah slabše energetske učinkovitosti stavb

Energetska učinkovitost je pojem, ki ga v zadnjem času srečujemo vsepovsod, kajti želja po zmanjšanju porabe energije za vse vrste stavb je prešla v zakonodajno obliko. Dopustno je graditi le skoraj ničenergijske stavbe, vendar na trgu nepremičnin obstajajo še vedno stavbe iz preteklega obdobja. Javnost in stroka sta začeli razlikovati med energetsko učinkovito in neučinkovito stavbo. Vsaka stavba za novograditelja in kupca oz. najemnika prinaša informacijo o energetski učinkovitosti stavbe v obliki izdelane energetske izkaznice. Slabša energetska učinkovitost stavb nakazuje njihovo funkcionalno zastaranje.

mag. Boris Tuma

Ocenjevanje vrednosti nepremičnin z uporabo metode Monte Carlo

Prispevek obravnava uporabo metode Monte Carlo pri ocenjevanju vrednosti nepremičnin. Metoda je razširjenja za ocenjevanje vrednosti finančnih instrumentov in oceno investicij, zelo redko pa se uporablja pri ocenjevanju vrednosti nepremičnin. Uporaba metode omogoča analizo vseh negotovosti v postopku ocenjevanja vrednosti nepremičnin in posledično uporabniku zagotavlja višjo kakovost informacij za odločanje v zvezi s predmetom ocenjevanja. Rezultat metode Monte Carlo ni samo ena vrednost nepremičnine, temveč niz možnih vrednosti od najmanj do najbolj verjetne vrednosti, raztros le-teh pa daje pomembne informacije o zanesljivosti cenitve. V prispevku je na konkretnem primeru prikazana primerjava ocenjevanja vrednosti nepozidanega zemljišča po klasični metodi (metoda zemljiškega ostanka) in po metodi Monte Carlo. Vrednosti so izračunane s pomočjo programske opreme za preglednice Excel. Prikazane so prednosti uporaba te metode pri ocenjevanju vrednosti nepremičnin.

Mojca Bartol Lesar

Obdavčitev nepremičnin z DDV-jem IN DPN-jem – II. del

Transakcije z nepremičninami imajo posledice z vidika davka na dodano vrednost (DDV) za davčne zavezance tako pri nakupu, ko morajo presojati izpolnjevanje pogojev za morebitni odbitek vstopnega DDV-ja, kot pri prodaji, ko morajo uporabiti ustrezno davčno stopnjo ali oprostitev ter pravilno določiti plačnika davka. Pri tem je treba upoštevati pravila, ki se nanašajo na dobavo blaga, ali pa pravila, ki veljajo pri opravljanju storitev. Pri dobavi kmetijskih in gozdnih zemljišč ter starih objektov oz. delov objektov s pripadajočimi zemljišči se načeloma uporabi oprostitev, dobava stavbnih zemljišč ter novih objektov oz. delov objektov s pripadajočimi zemljišči pa je obdavčena. Pri davčni stopnji je treba proučiti, ali se morda lahko uporabi nižja stopnja DDV-ja za stanovanja. V primeru storitev v zvezi z nepremičninami je prvi ključni korak pravilna določitev kraja obdavčitve, nato pa uporaba morebitne oprostitve. Še posebej zahtevna je obravnava oddajanja nepremičnin v najem. Hkrati je treba pri nepremičninskih transakcijah upoštevati še vidik davka na promet nepremičnin (DPN), saj je pri prodaji nepremičnine prodajalec zavezanec za plačilo tega davka, razen pri prodaji nepremičnine, od katere je treba obračunati in plačati DDV. Pri vsaki transakciji z nepremičnino je treba presoditi vidik obeh davkov. V prvem delu prispevka sem obravnavala dobavo nepremičnin in uvodna pravila v zvezi s storitvami. V drugem delu pa predstavljam natančnejša pravila o storitvah v zvezi z nepremičninami, odbitku vstopnega DDV-ja od nepremičnin ter obdavčenje z DPN-jem.

Brigita Petek

Vpliv davkov in davčnih prerazporeditev na privlačnost države za tuje neposredne investicije

Znotraj Evropske unije po privlačnosti za tuje neposredne investicije izstopajo tradicionalno najprivlačnejše države članice, kot so Nemčija, Nizozemska, Velika Britanija in Francija, za katere so značilni visoki stroški dela, visoke davčne obremenitve ter visoka vlaganja države. Slovenija se uvršča med države članice z najnižjo efektivno davčno obremenitvijo ter nizkimi stroški dela, vendar pa ostaja nezanimiva za tuje investitorje. Namen raziskave je s pomočjo že opravljenih raziskav določiti dejavnike, ki vplivajo na privlačnost posamezne države članice za tuje neposredne investicije, ter s pomočjo metode panelne regresije preizkusiti njihov vpliv na višino tujih neposrednih investicij. Podatki za regresijsko analizo vključujejo vseh 28 držav članic, in sicer za države članice, ki so tudi članice OECD-ja za obdobje 2005–2012, za ostale države članice pa za obdobje 2008–2012, skupno 2.842 opazovanj. S pomočjo raziskave potrdimo hipotezo, da imajo davčne prerazporeditve in državni izdatki za slovensko gospodarstvo statistično pomembnejši vpliv na privlačnost države za tuje neposredne investicije, in sicer ne glede na to, ali opazujemo trenutno sestavo slovenskega gospodarstva ali pa se usmerimo v prihodnost in hipotezo preizkušamo na podlagi ciljev strateškega razvoja do leta 2030.

Imenovanje revizorja računovodskih izkazov

IZ PRAKSE ZA PRAKSO (PR-REV 3-3/19) Revizijski svet je na svoji seji obravnaval problematiko imenovanja revizorja računovodskih izkazov oziroma sklepanja pogodb o revidiranju računovodskih izkazov po spremembah ZRev-2 in sprejel naslednjo strokovno razlago.

Dejavniki, ki vplivajo na višino odbitka za pomanjkanje tržljivosti (discount for lack of marketability – DLOM)

IZ PRAKSE ZA PRAKSO (PR-OV 3-3/19) Problematiko določanja dejavnikov, ki vplivajo na oceno višine odbitka za pomanjkanje tržljivosti (v nadaljevanju odbitek DLOM) s pomočjo Mandelbaumovega pristopa, je obravnaval Odbor sekcije pooblaščenih ocenjevalcev vrednosti in sprejel naslednjo strokovno razlago.

Zunanje opravljanje notranje revizije v organizaciji

IZ PRAKSE ZA PRAKSO (PR-NR 3-3/19)

Izračun sedanje vrednosti najemnin pri najemnih pogodbah za nedoločen čas

IZ PRAKSE ZA PRAKSO (PR-RAČ 4-3/19) Odbor sekcije preizkušenih računovodij in računovodij je na svoji seji obravnaval problematiko izračuna sedanje vrednosti najemnin pri najemnih pogodbah, sklenjenih za nedoločen čas.

Prenos premoženja ob rednem prenehanju družbe in DDV

IZ PRAKSE ZA PRAKSO (PR-DAV 4-3/19) Sekcija preizkušenih davčnikov je na svoji seji obravnavala problematiko prenosa premoženja pri rednem prenehanju družbe na družbenika pravno osebo z vidika DDV-ja in sprejela naslednjo strokovno razlago.

Skladnost v oblaku

IZ PRAKSE ZA PRAKSO (PR-RIS 3-3/19) Problematiko skladnosti v oblaku pri poslih dajanja zagotovil in revidiranja je obravnaval Odbor sekcije preizkušenih revizorjev informacijskih sistemov in pripravil naslednjo strokovno razlago.

Maja Hmelak

Smernica GTAG – Revidiranje projektov IT

Globalna organizacija notranjih revizorjev Inštitut notranjih revizorjev je v pomoč notranjim revizorjem, ki se soočajo z izzivi, ki jih v organizacijska okolja prinašajo informacijske tehnologije, pripravila serijo posebej notranjim revizorjem prilagojenih publikacij, ki obravnavajo različna področja upravljanja in revidiranja informacijskih tehnologij. Recenzija smernice povzema ključne vidike smernice GTAG - Revidiranje projektov IT in njen pomen v slovenskem poslovnem okolju. Smernica je v angleškem jeziku na voljo na spletni strani IIA.

Kandidati, ki so uspešno zaključili izobraževanje pri Inštitutu

V okviru izobraževanja je Slovenski inštitut za revizijo organiziral zaključne izpite za kandidate, vpisane v izobraževanje za pridobitev strokovnih znanj za opravljanje nalog pooblaščenega ocenjevalca vrednosti nepremičnin in pooblaščenega ocenjevalca vrednosti podjetij ter pridobitev strokovnih nazivov preizkušeni davčnik in preizkušeni notranji revizor.