STA novice / Ob prelomu leta: Zakon in omejitve pri kreditiranju izpostavili stanovanjsko problematiko (tema) (I)

V javno razpravo je štiri leta po sprejemu nacionalnega stanovanjskega programa za obdobje 2015-2020 prišel osnutek novega stanovanjskega zakona, ki naj bi vključeval glavne ukrepe države na stanovanjskem področju. Usmeritev programa je, da bo država - ki mora po ustavi ustvarjati možnosti, da si lahko državljani pridobijo primerno stanovanje - zagotovila več najemnih stanovanj.

Po objavi osnutka novega stanovanjskega zakona je zaživela javna razprava o stanovanjski problematiki predvsem v civilni družbi, pa tudi v politiki. Slednja se je odzvala predvsem ob uveljavitvi ukrepov Banke Slovenije, s katerimi je ta zaostrila pogoje za potrošniška in tudi za stanovanjska posojila.

Omejitve pri slednjih so znova izpostavile slovensko veliko naklonjenost lastništvu stanovanja oz. hiše. Odzivi na ukrep Banke Slovenije so bili predvsem pri komercialnih bankah in v delu politike burni, takšna je bila tudi reakcija predsednika vlade Marjana Šarca, ki je menil, da so omejitve premalo premišljen ukrep, ki je "v škodo ljudi in konec koncev tudi države".

Sledila je seja odbora DZ za finance na zahtevo koalicije, kjer je del članov pritegnil stališču premierja, del članov pa je s prstom pokazal na vlado, ki da ne zagotovi pogojev za višje plače in dostop do stanovanj. Odbor je Banki Slovenije med drugim priporočil, naj ponovno premisli o ukrepih. Rezultat odzivov na ukrepe centralne banke je tudi koncept zakona, po katerem bo država zagotavljala poroštvo za najem stanovanjskega kredita.

Državno spodbujanje nakupa stanovanj

Po tem konceptu, ki ga po naročilu premierja pripravlja ministrstvo za finance, bi država dala poroštvo za stanovanjsko posojilo osebam, ki zaradi oblike zaposlitve (in novih ukrepov centralne banke) sicer posojila ne morejo dobiti. Država bi jamčila za posojila z do 150.000 evrov glavnice in ročnostjo do 30 let, pri čemer je predvidena lastna udeležba kreditojemalca v višini najmanj 20 odstotkov, ki jo kot kriterij za najem kredita določa že Banka Slovenije. Država bi letno zagotovila poroštva za 500 milijonov evrov glavnic posojil.

Ob nezmožnosti plačevanja posojila bi država kot porok plačala do šest zapadlih obrokov. Če posojilojemalec te regresne terjatve do države ne bi poravnal, bi se poplačala s prodajo nepremičnine, pri čemer bi imel predkupno pravico Stanovanjski sklad RS (SSRS). Ministrstvo ob predstavitvi izhodišč sredi decembra še ni imelo izdelane rešitve, kako bi takšnemu kreditojemalcu omogočili, da bi v stanovanju ostal kot najemnik, ne da bi pri tem prihajalo do zlorab.

Več najemnih stanovanj z gradnjo in odkupom

Glavna usmeritev države sicer ostaja zagotavljanje več javnih najemnih stanovanj. V Sloveniji po ocenah ministrstva manjka vsaj 10.000 tovrstnih stanovanj, ki naj bi jih glede na cilje sedanje vladajoče koalicije zagotovili do leta 2025. Koalicija se je zavezala sredstva za stanovanjsko politiko do konca mandata zvišati na 0,4 odstotka bruto domačega proizvoda oz. na okoli 200 milijonov evrov.

Del manjkajočih stanovanj nameravajo zagotoviti z gradnjo novih, denar bi lahko republiški stanovanjski sklad in občinski skladi dobili z zadolževanjem. Po osnutku stanovanjskega zakona se bodo namreč lahko bolj zadolžili, kot se lahko sedaj.

SSRS, ki ima po povečanju premoženja v letu 2019 za 12,3 milijona evrov (za odkup treh zemljišč od DUTB) skupno nekaj manj kot 420 milijonov evrov premoženja, se lahko po zakonu o javnih skladih zadolži v višini do 10 odstotkov namenskega premoženja, po osnutku novega stanovanjskega zakona pa bi se lahko še za 40 odstotkov tega premoženja, torej skupno za okoli 200 milijonov evrov. "Iz virov zadolževanja bi SSRS lahko zagotovil dodatnih 1300 stanovanj," so STA povedali na ministrstvu za okolje in prostor.

Sklad je lani pri Razvojni banki Sveta Evrope (CEB) najel 50 milijonov evrov posojila, s katerim je predvidena gradnja skupno 800 stanovanj - okoli 500 v soseski Novo Brdo v Ljubljani, okoli 100 v skupnosti za mlade na Gerbičevi v Ljubljani ter okoli 200 v soseski Pod Pekrsko gorco v Mariboru.

Skupaj s še okoli 500 stanovanji, ki jih republiški sklad gradi skupaj z občinskimi stanovanjskimi skladi, in 200 stanovanji, ki jih bo sklad kupil na trgu (nazadnje je v začetku novembra lani v Kočevju kupil 76 stanovanj za okoli sedem milijonov evrov), je v dveh do dveh letih in pol tako pričakovati 1500 najemnih stanovanj. Gradnjo še 1500 stanovanj sklad še načrtuje, tako da je v bližnji prihodnosti pričakovati gradnjo skupaj 3000 javnih stanovanj.

Občinski skladi bi se lahko po osnutku novega zakona v višini do 30 odstotkov namenskega premoženja zadolžili pri kreditodajalcih na trgu, za še do 20 odstotkov premoženja pa pri SSRS.

Več denarja naj bi skladi dobili s spremembo sistema neprofitne najemnine, ki sedaj skladom ne omogoča vzdrževanja stanovanj, še manj gradnjo novih. Nova, stroškovna najemnina bo po predlogu višja, razliko do sedanje bo pokrila država s subvencijami oz. stanovanjskim dodatkom.

Po sedanjem sistemu, v katerem subvencije za neprofitna stanovanja plačujejo občine, subvencije najemnikov tržnih stanovanj pa polovico občine in polovico država, so občine lani za subvencije namenile 12,4 milijona evrov, država pa 3,8 milijona evrov. Po novem sistemu, v katerem bodo občine subvencionirale tržni najem tistim, ki ne bodo dobili javnega stanovanja, država pa razliko med neprofitno in stroškovno najemnino za javna stanovanja, naj bi občine za stanovanjski dodatek namenile 12,3 milijona, država pa 28,5 milijona evrov letno.

Novost novega zakona bo predvidoma tudi javna najemniška služba, ki bi delovala pri SSRS in prek katere bi lahko stanovanja oddajali zasebni lastniki, ter spodbujanje ustanavljanja stanovanjskih zadrug.