TFL Vsebine / TFLGlasnik

1. UVOD

Standardi ocenjevanja zahtevajo od ocenjevalca vrednosti, da postopek ocenjevanja in oceno vrednosti izvede nepristransko ter kar najbolj zmanjša vpliv subjektivnih dejavnikov (MSOV, 2020). Pri ocenjevanju vrednosti gre za oceno najverjetnejše cene premoženja, ki bi bila plačana v transakciji na trgu na datum ocene vrednosti. Ker gre za oceno, je že v sami naravi ocenjevanja, da je do neke mere podvrženo tveganju subjektivnosti in pristranskosti ocenjevalca.

Pristransko ocenjevanja je opredeljeno kot sistematično odstopanje ocenjene vrednosti od ravnotežne tržne cene [Chinoloy, et al., 1997]. Morebitna pristranskost ocenjevanja ima lahko za nekatere udeležence na trgu posledice: če ocenjevalec zaradi pristranskosti predmet ocenjevanja oceni previsoko (precenjena ocena vrednosti), prodajalec sredstva morda ne bo pripravljen prodati po ponujeni tržni ceni, kar še dodatno negativno vpliva na likvidnost in preglednost segmenta trga tovrstnih nepremičnin, sploh če se to dogaja pogosto. Po drugi strani lahko previsoko ocenjeno sredstvo v računovodskem poročanju povzroči neustrezen prikaz dejanskega premoženjskega stanja podjetja ali poveča tveganje banke, ki je na podlagi previsoko ocenjene vrednosti zavarovanega premoženja odobrila kredit. Previsoko ali prenizko ocenjene vrednosti nepremičnin kot posledica pristranskosti lahko pripomorejo k neracionalnim odločitvam upnikov podjetij v finančni stiski: upniki se na podlagi pristranske vrednosti morda odločijo za postopke prisilne prodaje nepremičnin, ker napačno domnevajo, da bodo s prodajo premoženja bolje poplačani kot iz denarnih tokov poslujočega podjetja. Wake (2020) dokazuje, da pristranske (precenjene) cenitve povzročajo neupravičeno/umetno rast cen nepremičnin na trgu. Nekateri avtorji celo prikazujejo ocenjevalce vrednosti kot ene od glavnih krivcev za finančno krizo 2008 (Delisle, Grimsson, 2011). Podobni problemi so možni, če ocenjevalec vrednosti zaradi pristranskosti nepremičnino oceni prenizko (podcenjeno sredstvo).

Zato ni presenetljivo, da je pristranskost ocenjevanja – predvsem nepremičnin – zelo razširjena tema strokovnih razprav in raziskovanja. Na angleškogovorečem območju je bilo v zadnjih letih o tem objavljenih več kot 30 strokovnih člankov (Klamer et al., 2017).

2. PROBLEM PRISTRANSKOSTI

Pristranskost ocenjevanja vrednosti je pogosta pri sredstvih, za katera na trgu ni dovolj primerljivih tržnih podatkov, s katerimi se ne trguje pogosto, zanje ni osrednjega mesta za trgovanje (kot npr. borza) ter so po svoji naravi zelo specifična in heterogena. Vse to pogosto velja tudi za nekatere segmente nepremičnin.

Obvladovanje pristranskosti obravnavajo Mednarodni standardi računovodskega poročanja (MSRP 13), ki pri oceni poštene vrednosti sredstev (npr. nepremičnine) izrecno dajejo prednost uporabi t. i. opazovanim vložkom pred neopazovanimi. Pri tem so opazovani vložki opredeljeni kot predpostavke/vhodni podatki z opazovanega trga, ki jih ocenjevalci vrednosti morajo prednostno uporabiti pri ocenjevanju. Iz vsebine standarda posredno izhaja, da je pri ocenjevanju vrednosti s pomočjo neopazovanih vložkov subjektivnost ocene zelo povečana, zaradi česar se povečuje negotovost ocenjene vrednosti.

V strokovni literaturi je opredeljenih več vrst pristranskosti. Z večino pristranskosti se pri svojem delu soočamo tudi ocenjevalci. Razlikujemo med sistematično in naključno pristranskostjo, zavedno in nezavedno, osebno in medosebno pristranskostjo ipd. V prispevku se osredotočamo predvsem na pristranskost sidranja (angl. anchor bias) (Wood, 2019), ki je po našem mnenju ključna pristranskost, s katero se ocenjevalci soočamo pri ocenjevanju nepremičnin. Sidranje je bilo prvič omenjeno leta 1974 (Tversky, Kahneman, 1974). Skupina ljudi je bila vključena v eksperiment, pri katerem so na vrtljivem kolesu generirali naključno število, na podlagi katere so morali udeleženci eksperimenta ocenili število afriških držav, ki so članice Združenih narodov. Vrtljivo kolo so upravljali tako, da se je ustavilo samo na številu 10 ali 65. Ocene udeležencev so bile glede na ti dve vrednosti presenetljivo pristranske. Udeleženci, ki so na vrtljivem kolesu videli število 10, so v povprečju število držav ocenili na 25, udeleženci, ki so na kolesu videli število 65, pa so v povprečju število držav ocenili na 45. Rezultat eksperimenta nakazuje na neracionalno delovanje udeležencev. Posamezniki, ki so soočeni z negotovo situacijo, v kateri morajo izraziti svoje mnenje, vendar za to nimajo oprijemljivih dokazov, se najpogosteje zasidrajo na vrednosti ali številki, ki jim je v tistem trenutku najbližja. Tovrstno sidranje posamezniku omogoči hipno sprostitev neugodne napetosti, hkrati pa mu ponuja občutek varnosti, da je bila njegova odločitev utemeljena. Če po analogiji to prenesemo v okolje ocenjevanja vrednosti, to pomeni, da ocenjevalec vrednosti v prvem koraku in v želji, da bi sprostil napetost, izhajajočo iz negotovosti, pri svoji oceni pogosto izhaja iz neke začetne referenčne vrednosti in jo nato v drugem koraku skuša ustrezno utemeljiti. Ta referenčna vrednost se zavestno ali podzavestno zasidra v miselni proces ocenjevalca, tako da je lahko pomemben razlog pristranskosti. Od zasidranja dalje ocenjevalec po navadi išče pretežno le še dokaze, s katerimi bi utemeljil svojo zasidrano oceno.

Zasidrana vrednost (angl. anchor value) v ocenjevanju nepremičnin je tipično lahko:

• ocenjena vrednost predhodne cenitve, ki je bila nekoč že
• opravljena za isti predmet ocenjevanja, oglaševana cena predmeta ocenjevanja,
• realizirana ali že dogovorjena prodajna cena predmeta ocenjevanja,
• nabavna ali knjigovodska vrednost predmeta ocenjevanja, višina dogovorjenega oz. odobrenega financiranja za predmet ocenjevanja,
• referenčna vrednost podobne/primerljive nepremičnine oziroma transakcije.

Vrednosti, na katere se zasidrajo lastniki, prodajalci, kupci ali ocenjevalci nepremičnine, so praviloma nabavna, knjigovodska ali ocenjena vrednost iz že obstoječe cenitve. Lastniki se zato v praksi težje odločijo za prodajo nepremičnin pod zasidrano vrednostjo.

Nepremičninski agenti so tipično zasidrani z oglaševano ceno, ocenjevalci vrednosti nepremičnin pa se pogosto zasidrajo okoli transakcijske cene, ki se jim subjektivno zdi najbolj relevantna in primerljiva (Cable, 2019). To je po navadi cena, ki ocenjevalcu prinese največje psihološko olajšanje in sprostitev notranje napetosti zaradi negotovosti ter pritiska okolice. Ocena vrednosti, upoštevajoč realizirane prodajne transakcije, je sicer običajna praksa ocenjevanja, saj standardi ocenjevanja to od ocenjevalca vrednosti navsezadnje tudi zahtevajo. Težava lahko nastane, če iz množice podatkov ocenjevalec vrednosti izbira na podlagi pristranskosti sidranja. V takem primeru ocenjevalec pogosto izbira transakcijske cene, ki potrjujejo njegovo zasidrano vrednost. Neredko na ocenjevalce vrednosti vpliva zasidrana vrednost, ki jo namigne naročnik cenitve, npr. želena višina financiranja ali ocenjena vrednost obstoječe cenitve. Raziskave kažejo (Northcraft, Neale, 1987; Wood, 2019), da so tveganju zasidrane pristranskosti enako izpostavljeni tako strokovnjaki kot tudi nestrokovnjaki laiki. Razlika je v tem, da se pri strokovnjakih pojavi še dodatna pristranskost, ki jo poimenujemo privid znanja. Raziskave so namreč pokazale, da se z ravnjo strokovnosti ne povečuje pravilnost presoje, skokovito pa narašča prepričanje o pravilnosti odločitve. To učinek sidranja samo še potencira.

Zasidranost različnih udeležencev v pogajanjih pri določeni ceni je povsem običajna. Gre za arbitražni proces pogajanj, v katerem se zasidrane vrednosti udeležencev skladno s pogajalsko močjo in pogajalskimi sposobnostmi strank zbližujejo oz. na koncu uskladijo ter prelevijo v transakcijsko ceno.

Pristranskost ocenjevanja vrednosti načeloma delimo na (Klamer et al., 2017):

• osebno pristranskost – pristranskost, ki je posledica ravnanja samega ocenjevalca vrednosti, npr. vpliv neke zasidrane vrednosti,
• medosebno pristranskost – pristranskost, ki je posledica vplivanja naročnika cenitve (oz. njegovih zasidranih vrednosti) na ocenjevalca vrednosti.

Na značilen primer osebne pristranskosti ocenjevanja je pokazal eksperiment, izveden na skupini nepremičninskih strokovnjakov cenilcev in študentov (nestrokovnjakov), ki so jih prosili, da izdelajo oceno vrednosti enostanovanjske hiše (Northcraft, Neale, 1987). Pri tem so vsem udeležencem predložili enake vhodne, zelo obširne podatke o nepremičnini in trgu, z izjemo oglaševane cene, ki pa je bila različna. V raziskavi se je pokazalo, da so predložene oglaševane cene nedvomno vplivale na oceno vrednosti tako na strokovnjake kot tudi na študente, čeprav je zelo malo udeležencev eksperimenta zatrjevalo, da je oglaševana cena vplivala na njihovo presojo:

Zelo odmeven primer medosebne pristranskosti je bila analiza cenilnih poročil največje ameriške družbe za financiranje stanovanjskih nepremičnin Fannie Mae (eriksen et al., 2016). Družba je za 8.533 stanovanjskih nepremičnin med letoma 2012 in 2015 naročila dve cenitvi: prvo v času zasega stanovanjske hiše, nekaj mesecev kasneje pa drugo cenitev iste stanovanjske hiše, v času odobritve financiranja novemu potencialnemu kupcu. Pri izdelavi druge cenitve so bili ocenjevalci vrednosti seznanjeni z vnaprej dogovorjeno prodajno ceno. Poznano jim je bilo tudi dejstvo, da družba ne bi mogla odobriti financiranja pod že dogovorjenimi pogoji, če bi ocenjevalec ocenil vrednost nepremičnine nižje od dogovorjene prodajne cene. V povprečju so bile ocenjene vrednosti druge cenitve višje za 4,2 %. Še bolj bode v oči, da je bilo v prvi cenitvi 45 % vseh cenitev nad dogovorjeno prodajno ceno – kar predstavlja normalno porazdelitev ocen vrednosti, v drugi pa 93 % (glej graf). Povsem očitno je, da je na ocenjevalce vrednosti pri oceni vrednosti druge cenitve vplivala posredovana pogodbena vrednost (sidrna vrednost):

Slika 1: Ocene vrednosti prve cenitve

Vir: Eriksen, 2016.

Slika 2: Ocene vrednosti druge cenitve – ocenjevalci vrednosti so bili seznanjeni s prodajno/pogodbeno ceno

Vir: Eriksen, 2016.

Podobnih raziskav o pristranskosti ocenjevanja vrednosti nepremičnin je bilo kar nekaj. Vendar pa niso vsi enotnega mnenja, da obstaja očitna sistematska pristranskost pri ocenjevanju vrednosti nepremičnin. Klamer (et al., 2017) je sistematično preučil 32 relevantnih raziskav o pristranskosti ocenjevanja vrednosti nepremičnin in opozarja na pristranskost mnogo raziskav. Dvomi o večini rezultatov in zaključkih ter ugotavlja, da so bile raziskave pogosto omejene na določen čas in okolje (npr. ZDA) ter pogosto izvedene pod specifičnimi laboratorijskimi/eksperimentalnimi oz. umetnimi pogoji. Vendar pa raziskava ne zavrača trditve o obstoju pristranskosti pri ocenjevanju vrednosti nepremičnin. Ugotavlja, da obstaja večje tveganje pristranskosti ob pomanjkanju kvalitetnih vhodnih tržnih podatkov in ocenjevalčevem nepoznavanju tržnih razmer.

Največje tveganje medosebne pristranskosti nedvomno predstavlja naročnik cenilnega poročila, ki lahko vpliva na izid cenitve.

Kreditojemalec oz. zastavitelj nepremičnine kot naročnik cenitve ima očiten interes izbrati ocenjevalca vrednosti, ki mu bo predmet zastave ocenil po višji vrednosti, saj si bo tako pridobil boljše izhodišče v pogajanjih s kreditodajalcem oz. boljše kreditne pogoje. Na te pritiske naročnika cenitve – kreditojemalca opozarja raziskava (Gračanić et al., 2020) in predlaga, da banke same izberejo ocenjevalca vrednosti oz. naročijo cenilno poročilo od izvajalca, ki v preteklosti ni izvajal pristranskih cenitev. Problem pa je, da so tudi banke kot kreditodajalec v nenehnem konfliktu interesa: komercialni oddelki bank težijo k višji vrednosti zavarovanja zaradi lažje izvedbe posla, saj so praviloma nagrajeni po obsegu sklenjenih kreditnih pogodb. Po drugi strani pa oddelki za upravljanje tveganj pričakujejo nepristransko oceno vrednosti. V ZDA je bil s tem namenom sprejet zakon Home Valuation Code of Conduct (HVCC, 2009), ki prepoveduje, da bi cenitev stanovanjskih nepremičnin naročil neposredno kreditodajalec in/ali kreditojemalec. Zakon nalaga, da se v teh primerih cenitve naročajo pri posebnih cenilnih družbah (angl. Appraisal management company), ki onemogočajo neposreden stik in vpliv naročnika/uporabnika cenilnega poročila na ocenjevalca vrednosti nepremičnine. Vendar zakon velja samo za stanovanjske in ne za poslovne nepremičnine. Ukrep se je izkazal kot zelo uspešen, saj se je pristranskost občutno zmanjšala (Freybote et al., 2014).

Raziskava (Crosby et al., 2018) navaja, da je obseg vplivanja naročnika na ocenjevalca vrednosti – predvsem pri oceni kompleksnih poslovnih nepremičnin – odvisen od:

• tržnih razmer in zakonodajnega okolja (etične norme ter pravni in institucionalni okviri),
• pomembnosti ocene vrednosti za naročnika,
• finančne spodbude za ocenjevalca vrednosti (da se odzove na pritisk naročnika),
• poslovne kulture in moralnih načel naročnika in ocenjevalca vrednosti,
• ravni poznavanja trga naročnika in/ali ravni negotovosti ocenjevanja.

Če naročnik dobro pozna trg nepremičnin, če je izid cenilnega poročila odločilnega pomena za naročnika, če je ocenjevalec vrednosti ekonomsko odvisen od naročnika in/ali če je raven negotovosti ocenjevanja velika (npr. nezadostni vhodni tržni podatki za oceno vrednosti), je možnost vplivanja naročnika cenitve na ocenjevalca verjetna in višja kot v normalnih okoliščinah.

Sklenemo lahko (Crosby et al., 2018), da ima naročnik, še posebno če gre za pomembno institucijo (npr. nepremičninski skladi, veliki investitorji, banke ipd.), pogosto sredstva (poznavanje trga), motive in možnost (posvetovanja z ocenjevalcem vrednosti med izdelavo poročila, pregled osnutka cenilnega poročila ipd.) vplivati na ocenjevalca. Tudi ocenjevalec ima sredstva (negotovost ocene), motiv (ekonomska odvisnost) in možnost biti pristranski pri oceni vrednosti.

3. PREDLOGI ZA ZMANJŠANJE PRISTRANSKOSTI

Navajamo nekaj priporočil, kako minimizirati osebno in medosebno pristranskost pri ocenjevanju. Ključno je, da se ocenjevalec vrednosti zaveda, da obstaja tveganje pristranskega ocenjevanja ter da te notranje in zunanje pritiske v procesu ocenjevanja zavestno izloči. Le če se nevarnosti pristranskosti zaveda, lahko ustrezno ukrepa.

Ignoriranje zasidranih vrednosti. Ocenjevalcu vrednosti naj ne bodo znane referenčne vrednosti, kot so vrednosti predhodnih cenitev, že dogovorjena transakcijska cena ali potrebna višina financiranja, namigi naročnika ipd., ki bi lahko vplivale na pristranskost ocenjevanja. Kot smo pokazali v članku, poznavanje teh vrednosti lahko zelo vpliva na objektivnost ocene vrednosti nepremičnin. Če pa so ocenjevalcu te vrednosti vseeno znane, je smiselno, da se to dejstvo navede v razkritjih cenilnega poročila (eriksen et al., 2016). Priporočljivo je tudi, da je cenilno poročilo pripravljeno dovolj zgodaj v procesu, ko pogoji bodoče transakcije (cene, višina kredita ipd.) še niso dogovorjeni (Wake, 2020).

Standardizirane in strukturirane metode pri ocenjevanju. Raziskavi (Evans et al., 2015, in Tidwell, 2001) ugotavljata, da so bile ocene vrednosti nepremičnin manj pristranske in zanesljivejše v postopkih ocenjevanja vrednosti, če so pri oceni vrednosti ocenjevalci uporabljali t. i. sisteme za podporo odločanja (angl. Decision Support Systems). Sistem za podporo odločanja je ocenjevalca vodil po strukturiranem in standardiziranem ocenjevanju ter ga opozarjal na možna tveganja pristranskosti. S tem namenom – standardizacija postopka – so bili sprejeti tudi vsi standardi ocenjevanja vrednosti (MSOV, RICS, TRGOVA, USPAP). Bolj ko so podrobni ti standardi, objektivnejše so lahko ocene vrednosti. Uporaba kakovostnih baz vhodnih tržnih podatkov. Iste raziskave (evans et al., 2015; Tidwell, 2001) tudi ugotavljajo, da so bile ocene vrednosti nepremičnin manj pristranske in zanesljivejše, če so ocenjevalci vrednosti imeli na razpolago urejene in kvalitetne vhodne podatke (npr. baza podatkov nepremičnin in nepremičninskih transakcij CoStar, ki je na razpolago ocenjevalcem vrednosti v ZDA). Razvoj aplikacij, kot je Trgoskop v Sloveniji in podobne, je zato ključen za izboljšanje kvalitete ocene vrednosti. Pomembno je, da imajo vsi ocenjevalci vrednosti na razpolago iste podatke o nepremičnini in trgu (Eriksen et al., 2016). K višji kakovosti vsekakor pripomorejo tudi priporočila strokovnih združenj o priporočenih metodah ocenjevanja in vhodnih podatkih, kot so na primer mere kapitalizacije ipd. (glej pšunder et al., 2018).

Doslednejša raba statističnih in matematičnih metod pri ocenjevanju vrednosti (npr. regresija) zelo zmanjšuje pristranskost in povečuje objektivnost ocene (Kummerow, 2008; Tuma, 2021). Na takih metodah temeljijo tudi vedno bolj uporabljeni avtomatizirani modeli vrednotenja (AVM), ki pa imajo lahko tudi druge pomanjkljivosti.

Zavedanje, da je trg sam po sebi nenatančen – zato tudi ocena vrednosti ne more biti natančna. Raziskava, izvedena v Združenem kraljestvu (RICS, 2013), ugotavlja, da je bila povprečna razlika med ocenjeno vrednostjo in dejansko realizirano prodajno ceno v 12 letih do leta 2011 več kot 10 %. Pri oceni vrednosti gre, kot že ime pove, za oceno vrednosti oz. oceno najverjetnejše vrednosti, ne za absolutno točno vrednost (angl. single point value). Poleg ocene vrednosti je zato smiselno dodati še razumen razpon ocene vrednosti (King, 2018; Eriksen et al., 2016), prikazati možne scenarije in/ali še bolje v cenilnem poročilu izračunati občutljivost, razpon oziroma zanesljivost ocene (Cable, 2019; Tuma, 2020). Na ta način se ocenjevalca vrednosti tudi v določenem smislu razbremeni odgovornosti, zadnja, končna odločitev o nepremičninski transakciji (nakupu, financiranju) pa se prepusti naročniku cenilnega poročila.

Uporaba dveh načinov ocenjevanja vrednosti. Z drugim, kontrolnim načinom ocenjevanja (način tržnih primerjav, na donosu zasnovani način, nabavno vrednostni način) se lahko zmanjša tveganje pristranskosti in poveča kvaliteta ocene vrednosti (King, 2018). Manj verjetno in težje je namreč oceniti sredstvo pristransko, če ocenjevalec uporabi dva povsem različna načina. Tudi če ni dovolj kvalitetnih vhodnih podatkov, je zelo koristen vsaj poskus uporabe še katerega drugega alternativnega načina ocenjevanja. Namen alternativnega načina je predvsem potrditev rezultata, pridobljenega na prvi način.

Naročnik cenitve naj bo subjekt, ki nima motiva oz. ima najmanjši možen interes za vplivanje na cenitev oziroma ni odvisen od izida cenitve. Za primer ocene vrednosti nepremičnine za zavarovano posojanje je najprimernejši naročnik cenitve oddelek za upravljanje tveganj ali drug oddelek v banki, ki nima neposrednega poslovnega odnosa z bodočim dolžnikom. Vsekakor naročnik ne bi smel biti komercialist v banki ali kar sam zastavitelj, saj imata oba neposreden interes za sklenitev posla. Po zgledu zDa bi cenilca morda lahko izbrala tudi tretja, neodvisna institucija (npr. poklicno združenje).

4. ZAKLJUČEK

Zaradi nelikvidnosti trga, pomanjkljivih tržnih podatkov in heterogenosti nepremičnin je ocenjevanje njihove vrednosti izpostavljeno tveganju pristranskega ocenjevanja. Problematična je predvsem t. i. zasidrana pristranskost, pri kateri ocenjevalec vrednosti v svoji oceni vrednosti pristransko izhaja iz referenčne vrednosti, kot je vrednost obstoječe cenitve, dogovorjena prodajna cena, nabavna ali knjigovodska vrednost ali višina želenega financiranja. Na izid cenilnega poročila v veliki meri lahko vpliva tudi naročnik cenilnega poročila.

Ukrepi za preprečevanje pristranskosti so lahko: ignoriranje potencialnih zasidranih vrednosti, standardizirani in sistematični postopki ocenjevanja, kakovostni vhodni podatki, navedba razpona ocenjene vrednosti v poročilu ter drugi oz. kontrolni način ocenjevanja vrednosti. Naročnik in plačnik cenilnega poročila pa naj bo po možnosti subjekt, ki nima motiva za vplivanje na cenitev oziroma ni odvisen od izida cenitve.

5. LITERATURA IN VIRI

1. Cable, N. (2019). Addressing built-in biases in real estate investment. Fidelity International.

2. Chinloy, p., Man, C., Megbolugbe, I. F. (1997). Appraisals, Transaction Incentives, and Smoothing. Journal of Real Estate Finance and Economics, 1997 (14).

3. Crosby, N., Devaney, S. Liziere, C., Mcallister, p. (2018). Can institutional investors bias real estate portfolio appraisals? evidence from the market downturn. Journal of Business Ethics, 2015 (06).

4. Delisle, J., Grimsson, T. (2011). Valuation procedure and cycles: An emphasis on down markets. Journal of Property Investment & Finance.

5. Eriksen, M. D., Hamilton, B., Palim, M., Rosenblatt, e. (2016). Contract Price Confirmation Bias: Evidence from Repeat Appraisals. Working paper University of Cincinnati & Fannie Mae.

6. Evans, K., Sui Sang How, J., Viruly, F., Dust, a., Lausberg, C., Schmid, M. (2015). Reducing the property appraisal bias with decision support systems. University of Cape Town, Nurtingen-Geislingen University.

7. Freybote, J., Ziobrowski, A. J., Gallimore, p. (2014). Residential Real Estate Appraisal Bias in the Absence of Client Feedback.

8. Gračanič, S., Taškar Beloglevec, B., Beloglevec S. (2020). Zagotavljanje objektivne vrednosti stanovanjskih nepremičnin. Bančni vestnik, 2020.

9. Home valuation code of conduct – HvCC. (2009).

10. King, B. (2018). Why All Appraisals are Always Wrong. Appraisersblogs. Pressure on appraisers – appraisal Bias & appraiser pressure.

11. Klamer, p., Bakker C., Gruis v. (2017). Research bias in judgment bias studies – a systematic review of valuation judgment literature. Journal of property research, 2017 (34), str. 285–304.

12. Kummerow, M. (2008). Theory for Real Estate Valuations: An Alternitive Way to Teach Real Estate Price Estimation Methods.

13. Mednarodni standardi ocenjevanja vrednosti (MSOV), veljavnost od 31. 1. 2020. Odbor za Mednarodne standarde ocenjevanja vrednosti.

14. Northcraft, G. B., Neale, M. a. (1987). Experts, amateurs and real estate: an anchoring and adjustment perspective on property pricing Decisions. Organizational behavior and human decision processes, 1987 (39), str. 84–97.

15. Pšunder, I., Kern, J., Kavšek, K. (2018). Določanje mere kapitalizacije, SIR*IUS, 2018 (3).

16. RICS/IPD (2013): RICS IPD valuaton and Sale price report UK 2012. RICS/Investment property Databank.

17. Tidwell, O. A. (2011). An Investigation into Appraisal Bias: The Role of Decision Suppoert Tools in Debiasing Valuation Judgments. Georgia State University.

18. Tuma, B. (2019). Ocenjevanje vrednosti nepremičnin z uporabo metode Monte Carlo. SIR*IUS, 2019 (3).

19. Tuma, B. (2021). Uporaba statističnih metod in ocena napake pri ocenjevanju vrednosti nepremičnin. SIR*IUS, 2021 (1).

20. Tversky, A. Kahneman, D. (1974). Judgment under uncertainty: Heuristics and biases. Science, 1974 (185), str. 1124–1131.

21. Wake J. (2020). The Hidden reason Why Houses prices are Too High (and Income Growht Is Too low) – appraisal Creep. Forbes, januar 2020. Najdeno 20. marca 2021 na spletnem naslovu.

22. Wood, M. (2019). Anchors a-Weigh – Bias in real estate pricing and valuation. Right of Way, 2019, str. 35–37.

Opombe

* Boris Tuma, magister mednarodne ekonomije, pooblaščeni ocenjevalec vrednosti nepremičnin, direktor re/MaX Commercial, boris.tuma@re-max.si.