TFL Vsebine / Pravna mnenja

ORIGINAL:
Po razveljavitvi 9. do 28. člena zakona o stavbnih zemljiščih ni več zakonskih ovir za pogodbeni prenos pravice uporabe, ki jo ima
prejšnji lastnik po 13. in 16. členu v zvezi s 64. členom navedenega zakona.

Predlagatelja sta na podlagi prodajne pogodbe predlagala, da se pri stavbni parceli v družbeni lastnini pri zemljškoknjižnem telesu I. vknjiži pravica uporabe v korist obeh, za vsakega do 1/2. Prvostopno sodišče je predlog za vknjižbo zavrnilo. Ugotovilo je, da pravice uporabe nezazidanega stavbnega zemljišča ni mogoče prenašati s pravnim poslom. Določbe zakona o stavbnih zemljiščih, členi 9 - 28, so omogočale in tudi omejevale prenos pravice od prejšnjih lastnikov na druge osebe, sedaj pa so te določbe z odločbo ustavnega sodišča razveljavljene. Določbe zakona o vknjižbi nepremičnin v družbeni lastnini pa tudi ne dovoljujejo prenosa pravice uporabe med fizičnimi osebami. Prenos pravice uporabe na nezazidanem stavbnem zemljišču v družbeni lastnini s pravnim poslom med fizičnimi osebami ni mogoč, ker sama pravica uporabe ne vsebuje tudi pravice razpolaganja, če zakon tega izrecno ne dovoljuje oziroma dopušča.

Proti temu sklepu sta se pritožila predlagatelja in uveljavljala pritožbeni razlog zmotne uporabe materialnega prava. V pritožbi sta navajala, da v zakonu o prometu z nepremičninami ni najti podlage za zaključek, da prenos pravice uporabe ni dovoljen. Take podlage tudi ni v določbah členov 9 do 28 zakona o stavbnih zemljiščih, ki so bile z odločbo ustavnega sodišča razveljavljene. Določb, ki bi omejevale prenos pravice uporabe med fizičnimi osebami, tudi nima zakon o vknjižbi nepremičnin v družbeni lastnini, kot zmotno zatrjuje prvostopni sklep. Ta zakon namreč ureja samo prenos pravice uporabe med družbenopravnimi osebami. Sicer pa je sklicevanje na določbe navedenega zakona neustrezno v zvezi z 2. odst. 1. člena ustavnega zakona za izvedbo Ustave Republike Slovenije, iz katerega izhaja, da se od sprejema nove ustave ne morejo uporabljati tisti predpisi, ki so z njo v nasprotju, če posegajo v človekove pravice in temeljne svoboščine. To pa je podano prav v obravnavanem primeru, ko gre za
pravico do zasebne lastnine. Ne drži tudi zaključna ugotovitev izpodbijane odločbe, da sama pravica uporabe ne vsebuje pravice razpolaganja. To je izhajalo iz sedaj že razveljavljene določbe 13. člena zakona o stavbnih zemljiščih, po kateri je bila pravica uporabe v (omejenem) pravnem prometu, prav tako pa je nekdanji zakon o nacionalizaciji z 39. členom dovoljeval začasno in trajno pravico prenosa začasnega uživanja na drugega. Navedena pravica, v sodni praksi imenovana pravica uporabe, je bila torej v pravnem prometu. Zato predlagatelja predlagata spremembo izpodbijanega sklepa in dovolitev predlaganih vpisov. Pritožbeno sodišče je pritožbi ugodilo iz naslednjih razlogov:

'Ni pravilno stališče prvostopnega sodišča, da prenos pravice uporabe na nezazidanem stavbnem zemljišču v družbeni lastnini s pravnim poslom med fizičnimi osebami ni mogoč, ker sama pravica uporabe ne vsebuje tudi pravice razpolaganja, če zakon tega izrecno ne dovoljuje oziroma dopušča. Že z ustavnim amandmajem XCIX (Ur.l. RS, št. 7/91) so bile razveljavljene določbe prejšnje Ustave Republike Slovenije, ki so izključevale lastninsko pravico na stavbnih zemljiščih v mestih in naseljih mestnega značaja. Z novo Ustavo Republike Slovenije (Ur.l. RS, št. 33/91-I) pa je v 33. členu zagotovljena pravica do zasebne lastnine in dedovanja. Iz členov 67 - 71 Ustave Republike Slovenije pa izhaja, da se način pridobivanja, uživanja ali uporabe lastnine lahko omeji z zakonom. Velja torej načelo, da je v zvezi z lastnino vse dovoljeno, kar ni z zakonom izrecno prepovedano.

Ker še ni prišlo v celoti do preoblikovanja družbene lastnine v javno ali v zasebno in ker vsi predpisi še niso usklajeni z novo ustavo, so stavbna zemljišča v mestih in naselij mestnega značaja še vedno v družbeni lastnini in imajo fizične osebe na njih pravico uporabe. Z odločbo Ustavnega sodišča št. U - I 105/91-18 z dne 23.4.1992 (Ur.l. RS, št. 24/92) so bile razveljavljene določbe členov 9-28 zakona o stavbnih zemljiščih (Ur.l. RS št. 18/84, 32/85 in 33/89). S tem je onemogočeno prehajanje stavbnih zemljišč v družbeno lastnino na podlagi odlokov občinskih skupščin, razveljavljene pa so tudi določbe, ki so določale in omejevale pravico uporabe ter prenos pravice uporabe na stavbnih zemljiščih v družbeni lastnini. Zmotno pa meni prvostopni sklep, da je z razveljavitvijo navedenih členov odpadla tudi podlaga, ki je omogočala prenos pravice uporabe na stavbnih zemljiščih. Nedvomno je treba na podlagi nove ustave sprejeti stališče, da je prenos pravice uporabe med fizičnimi osebami
načelno dovoljen, razen če ga zakon ne omejuje. Omejitve iz členov 9-28 zakona o stavbnih zemljiščih pa so bile odpravljene.

Preostali še veljavni predpisi, ki obravnavajo to področje, pa prenos pravice uporabe dovoljujejo in je ne omejujejo, kot zmotno izhaja iz izpodbijanega sklepa. Sedmi člen zakona o prometu z nepremičninami (Ur.l. RS št. 19/76 in 42/86) ureja prenos lastninske pravice na stavbi, ki stoji na zemljišču v družbeni lastnini, in prenos pravice uporabe na zemljišču pod stavbo in na zemljišču, ki je potrebno za njeno redno uporabo. Ta člen določa, da se hkrati preneseta lastninska pravica na stavbi in pravica uporabe na funkcionalnem zemljišču. Ničesar pa ta člen ne pove o tistem zemljišču, ki presega obseg funkcionalnega zemljišča. Člen 5 zakona o prometu z nepremičninami pa izrecno dovoljuje prenos pravice uporabe na nepremičnini, kar ponovno pomeni, da je nasprotno stališče prvostopnega sodišča napačno. Končno je treba ugotoviti, da je zmotno tudi stališče, da določbe zakona o vknjižbi nepremičnin v družbeni lastnini (Ur.l. RS št. 43/73) ne dovoljujejo prenosa pravice uporabe med fizičnimi osebami. Ta zakon namreč ureja samo vknjižbo pravice uporabe na podlagi različnih prenosov te pravice med družbenimi pravnimi osebami. Zakon nima nobene prepovedne določbe, ki bi omejevala prenos pravice uporabe med fizičnimi osebami.

Pritožbeno sodišče glede na vse navedeno zaključuje, da po razveljavitvi členov 9 do 28 zakona o stavbnih zemljiščih ni več zakonskih ovir za pogodbeni prenos pravice uporabe na nezazidanem stavbnem zemljišču. Vsekakor se prenese skupaj z lastninsko pravico na stavbi tudi pravica uporabe na funkcionalnem zemljišču, če pa obstaja pravica uporabe fizične osebe na stavbnem zemljišču, ki presega funkcionalno zemljišče, je mogoče s pravnim poslom prenesti tudi pravico uporabe na tem zemljišču. V takem primeru predhodna določitev funkcionalnega zemljišča v upravnem postopku za prenos pravice uporabe na stavbnem zemljišču ni potrebna.

Prvostopno sodišče je z zavrnitvijo predloga zmotno uporabilo materialno pravo. Ker je glede na vse navedeno prenos pravice uporabe s pravnim poslom dovoljen in ker je prvostopno sodišče že ugotovilo, da prodajalec ima pravico uporabe celotnega nezazidanega stavbnega zemljišča, je pritožbeno sodišče pritožbi ugodilo in izpodbijani sklep spremenilo tako, da je predlogu predlagateljev za vknjižbo pravice uporabe ugodilo (3. točka 380. člena ZPP v zvezi s pravnim pravilom paragrafa 142. zakona o zemljiških knjigah).'