TFL Vsebine / TFLGlasnik

Najemna razmerja za poslovne prostore po novem

Novela SZ-1,¹ ki v 52. členu razveljavlja Zakon o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (ZPSPP)² iz leta 1974, ki je specialno urejal prav najemna razmerja, je začela veljati 19. junija 2021. Novega zakona za to področje nimamo, zato se za vsa najemna razmerja za poslovne prostore v zvezi z najemnimi pogodbami, sklenjenimi od 19. junija 2021 dalje, uporabljajo določbe Obligacijskega zakonika (OZ)³ o zakupni (najemni) pogodbi, in sicer od 587. do 618. člena OZ.
Menim, da bo na področju najema poslovnih prostorov v prihodnje v praksi prihajalo do številnih odprtih vprašanj, predvsem tudi zato, ker je ureditev zakupne (najemne) pogodbe iz OZ bolj predvidena za zakup in se ni uporabljala za najemna razmerja za poslovne prostore, saj smo imeli specialni zakon – ZPSPP.

Primerjava ureditve najema poslovnih prostorov po ZPSPP z ureditvijo najemne pogodbe v OZ

ZPSPP pravzaprav ureja zgolj najemna razmerja, s tem, da v uvodnih določbah opredeljuje splošne pojme glede poslovne stavbe in poslovnega prostora, v II. poglavju⁴ pa ureja najem poslovnih stavb in poslovnih prostorov, in sicer opredeljuje predmet in nastanek najemnega razmerja ter prenehanje najemnega razmerja.

V X. poglavju OZ, ki ureja zakupno (najemno) pogodbo,⁵ so določene obveznosti najemodajalca,⁶ obveznosti najemnika,⁷ urejeni so podnajem,⁸ odtujitev v najem dane stvari⁹ in prenehanje najema.¹⁰

Najemna pogodba

Na podlagi 587. člena OZ se najemodajalec zavezuje, da bo najemniku izročil določeno stvar v rabo,¹¹ ta pa se zavezuje, da mu bo za to plačeval določeno najemnino.

Tudi ureditev ZPSPP je podobna, vendar sta v drugem odstavku 12. člena predpisani pisna oblika najemne pogodbe in neveljavnost najemne pogodbe, ki ni sklenjena v pisni obliki. OZ pisne oblike najemne pogodbe sicer ne predpisuje, menim pa, da bodo pogodbeniki zagotovo sklepali vse najemne pogodbe za poslovne prostore v pisni obliki.

Kot bo razvidno iz nadaljnje primerjave ureditev, je ureditev v ZPSPP v nekaterih delih bolj natančna in prilagojena najemu poslovnih prostorov kot ureditev iz OZ, zato bo vsebina najemne pogodbe postala še bolj pomembna.

Obveznosti najemodajalca

V OZ so obveznosti najemodajalca podrobneje urejene¹² kot v ZPSPP, in sicer predvsem glede odgovornosti najemodajalca za stvarne napake ter posledično glede najemnikovih pravic, če ima poslovni prostor stvarne napake.

V obeh ureditvah je kot osnovna dolžnost najemnika predpisana izročitev poslovnega prostora, s tem, da je v ZPSPP posebej predpisano, da je najemodajalec dolžan izročiti najemniku poslovni prostor v takem stanju, da ga je mogoče uporabiti za namen, ki je določen s pogodbo, in ga v takem stanju vzdrževati, pri čemer naj čim manj ovira najemnika pri uporabi poslovnega prostora.¹³ Hkrati je v 15. členu ZPSPP določena posledica, če najemodajalec ne izroči najemniku poslovnega prostora v času in v takem stanju, v kakršnem bi ga moral po pogodbi izročiti. V tem primeru ima najemnik poleg pravice do odškodnine za škodo, ki jo je zaradi tega utrpel, še pravico, da odstopi od pogodbe, ali pa da sam tako uredi poslovni prostor, da bo ta v takem stanju, v kakršnem bi mu ga moral najemodajalec izročiti. To pravico ureditve poslovnega prostora ima najemnik samo, če je dal prej najemodajalcu primeren rok.

Prav tako je v obeh ureditvah predpisana dolžnost najemodajalca, da vzdržuje poslovni prostor in izvede vsa potrebna popravila, ki gredo v njegovo breme. V primeru, da najemnik poravna stroške popravil, ki gredo v breme najemodajalca, je v ZPSPP predviden pobot z najemnino.¹⁴ Drugačna je ureditev v 590. členu OZ, ki v primeru, če potrebna popravila v precejšnji meri in daljši čas ovirajo rabo predmeta najema, omogoča odstop od pogodbe. V vsakem primeru pa ima najemnik pravico do znižanja najemnine v sorazmerju s tem, koliko je bila zaradi takih popravil uporaba poslovnega prostora omejena.

Smiselno enako je urejena prepoved sprememb v poslovnem prostoru, s tem, da sta v ZPSPP posebej prepovedana prezidava poslovnih prostorov in oddajanje v podnajem brez dovoljenja najemodajalca. Podnajem pa je v OZ posebej urejen.¹⁵

Odgovornost najemodajalca za stvarne napake

ZPSPP odgovornosti najemodajalca za stvarne napake sploh ne ureja, ta odgovornost pa je v OZ urejena zelo podrobno.¹⁶ Najemodajalec odgovarja najemniku za vse napake poslovnega prostora, ki ovirajo njegovo dogovorjeno ali običajno rabo, ne glede na to, ali je zanje vedel ali ne, in za manjkajoče lastnosti ali odlike, ki so bile izrecno ali molče dogovorjene. Neznatne napake se ne upoštevajo. Vendar najemodajalec ne odgovarja za stvarne napake, ki so bile ob sklenitvi pogodbe najemniku znane ali mu niso mogle ostati neznane. V vsakem primeru pa najemodajalec odgovarja za vse napake poslovnega prostora, če je trdil, da ta nima nikakršnih napak.

Odgovornost za stvarne napake poslovnega prostora je lahko s pogodbo izključena ali omejena, vendar je to pogodbeno določilo nično, če je najemodajalec vedel za napake, pa jih je najemniku namenoma zamolčal, ali če je napaka taka, da onemogoča rabo poslovnega prostora, ali če je najemodajalec izkoristil svoj prevladujoč položaj in mu to določilo vsilil.

Določena je obveznost najemnika, da brez nepotrebnega odlašanja obvesti najemodajalca o vsaki napaki v poslovnem prostoru in o vsaki nepričakovani nevarnosti, ki med najemom ogroža poslovni prostor. V primeru opustitve tega obvestila najemnik izgubi pravico do povračila škode, ki mu nastane zaradi napake ali nevarnosti, povrniti pa mora škodo, ki zaradi tega nastane najemodajalcu.

Pravice najemnika v primeru stvarnih napak

Kadar ima že ob izročitvi poslovni prostor napako, ki je ni mogoče odpraviti, lahko najemnik po lastni izbiri odstopi od pogodbe ali zahteva znižanje najemnine. V primeru, da je napako mogoče odpraviti brez večjih nevšečnosti za najemnika, izročitev stvari v določenem roku pa ni bila bistvena sestavina pogodbe, lahko najemnik zahteva, da mu najemodajalec napako v primernem roku odpravi ali zniža najemnino. Če najemodajalec napake ne odpravi v primernem dodatnem roku, ki mu ga je določil najemnik, lahko ta od pogodbe odstopi ali zahteva nižjo najemnino. Najemnik ima v vsakem primeru pravico do povračila škode. Ta ureditev se uporablja tudi za primere napak, ki se pokažejo med najemom, ali če poslovni prostor nima neke lastnosti, ki bi jo moral imeti po pogodbi ali ki je običajna, ali če to lastnost izgubi med trajanjem najema.

Odgovornost najemodajalca za pravne napake

Najemnik mora obvestiti najemodajalca, če si kdo tretji lasti poslovni prostor ali njegov del. V primeru, da ima tretji kakšno pravico, ki popolnoma izključuje najemnikovo pravico do najema, je najemna pogodba razdrta po samem zakonu, najemodajalec pa mora najemniku povrniti škodo. Če se s pravico tretjega zgolj omejuje najemnikova pravica, lahko ta po lastni izbiri odstopi od pogodbe ali zahteva znižanje najemnine, v vsakem primeru pa lahko zahteva tudi povrnitev škode.

Obveznosti najemnika

V obeh ureditvah je temeljna obveznost najemnika, ki izhaja tudi iz najemne pogodbe, plačevanje najemnine. Zato morajo biti v najemni pogodbi natančno določeni višina najemnine, plačilo preostalih stroškov in rok plačila. V obeh predpisih pa je predviden rok plačila najemnine, kadar ta ni določen v najemni pogodbi. Kadar je najemna pogodba sklenjena v obliki notarskega zapisa, je ta izvršilni naslov za izterjavo neplačane najemnine.

V obeh ureditvah je neplačevanje najemnine razlog za odpoved oziroma odstop od pogodbe. Na podlagi ureditve iz ZPSPP lahko najemodajalec odstopi od pogodbe, če je najemnik v zamudi s plačilom najemnine za dva meseca od dneva, ko ga je na to opomnil. ¹⁷ Na podlagi 603. člena OZ pa najemodajalec lahko odpove najemno pogodbo, če najemnik ne plača najemnine niti v 15 dneh, odkar je najemodajalec to zahteval. Vendar ostane pogodba v veljavi, če najemnik plača dolžno najemnino, preden mu je sporočena odpoved.

Najemnik mora s poslovnim prostorom ravnati s skrbnostjo dobrega gospodarstvenika oziroma dobrega gospodarja in poslovni prostor uporabljati tako, kot je določeno v najemni pogodbi, ter samo za namen, ki je določen v najemni pogodbi. V vsakem primeru je najemnik odgovoren za škodo, ki jo je sam povzročil.

V primeru, da najemnik poslovni prostor uporablja v nasprotju s pogodbo, je v obeh predpisih določena posledica, in sicer je na podlagi ureditve v ZPSPP to razlog za odstop od najemne pogodbe z zahtevo za izpraznitev poslovnega prostora.¹⁸ Na podlagi 601. člena OZ pa je predvidena odpoved najemne pogodbe brez odpovednega roka, vendar šele po najemodajalčevem opominu. Ta odpoved je predvidena tudi v primeru, če najemnik zanemarja vzdrževanje poslovnega prostora in obstaja nevarnost, da bo za najemodajalca nastala precejšnja škoda.

Prenehanje najemnega razmerja

Glede vprašanja prenehanja najemnega razmerja bo v prihodnje v praksi verjetno največ odprtih vprašanj. Ureditev v ZPSPP se namreč bistveno razlikuje od ureditve v OZ, predvsem pa ureja več položajev, ki lahko nastanejo, delno tudi v povezavi s tem, ali je bila najemna pogodba sklenjena za določen ali nedoločen čas. Glede na to, da se določbe ZPSPP uporabljajo za vse pogodbe, sklenjene do vključno 18. junija 2021, to pomeni, da se bodo uporabljale še dolgo. Zato v nadaljevanju predstavljam ureditev prenehanja najemnega razmerja na podlagi določb ZPSPP, s pomembno sodno prakso, ter primerjavo z ureditvijo v OZ.¹⁹

Na podlagi 26. člena ZPSPP se vsaka najemna pogodba za poslovne prostore odpoveduje sodno. Tudi najemnik mora na podlagi četrtega odstavka 29. člena ZPSPP pogodbo odpovedati sodno. Glede na to, da so bile mnoge najemne pogodbe sklenjene v obliki notarskega zapisa, in sicer glede odpovedi najemne pogodbe v skladu z 20.a členom Zakona o izvršbi in zavarovanju (ZIZ),²⁰ se je v praksi pojavilo vprašanje, ali je notarski zapis lahko izvršilni naslov za izvršbo za izpraznitev in izročitev nepremičnine.²¹ Na to vprašanje smo dobili odgovore v sodni praksi, in sicer glede stanovanj in glede poslovnih prostorov.

• Odločba Višjega sodišča v Ljubljani I Ip 223/2019, 17. april 2019, se nanaša na stanovanje²²

Za določene terjatve oziroma za določene vrste obveznosti predpostavk njihovega nastanka ali podatkov o pravnih dejstvih, ki so pomembna za določitev predmetov oziroma višine te obveznosti, objektivno ni mogoče izkazati z notarsko ali drugo javno listino, razen s pravnomočno sodbo, s katero naloži sodišče dolžniku izpolnitev te obveznosti, zaradi česar takšna obveznost objektivno ne more nikoli postati neposredno izvršljiva na podlagi notarskega zapisa pogodbe, čeprav je v njem dolžnikovo soglasje k neposredni izvršljivosti. Če med najemodajalcem in najemnikom obstaja spor o veljavnosti odpovedi (pri tem gre za pravno, in ne dejansko vprašanje), mora najemodajalec pogodbo odpovedati s tožbo. V takem primeru zapadlosti in nedenarne terjatve za izpraznitev in izročitev stanovanja z listino iz 20.a člena ZIZ ni mogoče dokazovati in sam notarski zapis, kot je pojasnilo že sodišče prve stopnje, ne more biti izvršilni naslov za njeno prisilno uveljavitev.

• Enako stališče je veljalo tudi za poslovne prostore, kar je razvidno iz odločbe Višjega sodišča v Ljubljani I Ip 1752/2018, 22. avgust 2018

Po posebnih pravilih Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih mora najemodajalec s tožbo oziroma predlogom za izdajo izpraznitvenega naloga, s katerim uveljavi odpovedno pravico, zahtevati (uveljaviti svojo pravico), da sodišče najemniku naloži izpraznitev poslovnega prostora ali poslovne stavbe, ki je predmet najema, in njeno vrnitev najemodajalcu. Zato notarski zapis take najemne pogodbe ni ustrezen izvršilni naslov za prisilno izpolnitev obveznosti najemnika vrniti poslovni prostor.

• Vendar je Vrhovno sodišče v nedavni odločbi III Ips 21/2021, 24. avgust 2021, zavzelo stališče, da je (zgolj) v primeru odstopa od najemne pogodbe²³ notarski zapis lahko izvršilni naslov za izvršbo za izpraznitev in izročitev poslovnega prostora

V sodni praksi Vrhovnega sodišča je že izoblikovano razlikovanje med odpovedjo pogodbe o najemu poslovnih prostorov, za kar se zahteva sodna intervencija (prvi odstavek 26. člena ZPSPP), in odstopom od najemne pogodbe (28. člen ZPSPP), za kar zadošča odstopna izjava najemodajalca. V konkretnem primeru se je upnik skliceval na odstopni razlog zaradi dolžnikovega neplačevanja najemnine po drugi alineji 28. člena ZPSPP. V skladu z navedeno prakso VS RS v primerih odstopa od najemne pogodbe sodna intervencija ni potrebna. Drugačna presoja sodišč druge in prve stopnje je zato zmotna.

Ureditev odpovedi najemne pogodbe v OZ pa ne zahteva sodne odpovedi, saj zadošča enostranska izjava najemodajalca ali najemnika.

To pomeni, da bo za vse najemne pogodbe za poslovne prostore, ki so sklenjene po 19. juniju 2021 v obliki notarskega zapisa iz 20.a člena ZIZ, ta notarski zapis lahko izvršilni naslov za izvršbo za izpraznitev in izročitev poslovnega prostora.

Vendar OZ pozna zgolj odpoved pogodbe,²⁴ medtem ko ZPSPP ureja dva različna instituta: v 26. členu odpoved pogodbe za nedoločen čas in v 28. členu odstop od pogodbe iz krivdnih razlogov.

Odpoved najemne pogodbe je v OZ predvidena v številnih primerih:

• odpoved najemodajalca zaradi pogodbi nasprotne rabe (601. člen);
• odpoved najemodajalca zaradi neplačane najemnine (603. člen);
• odpoved najemodajalca zaradi nedovoljenega podnajema (607. člen);
• odpoved najemnika zaradi odtujitve poslovnega prostora (613. člen);
• odpoved najemodajalca ali najemnika v pogodbenih rokih (616. člen).

Za odpoved najemne pogodbe po OZ torej zadostuje navadna enostranska izjava najemodajalca²⁵ (ali najemnika v primeru iz 616. člena). Vendar je v primeru, kadar na podlagi odpovedi najemodajalca najemnik noče prostovoljno izprazniti poslovnih prostorov, še vedno potrebna tožba, saj OZ ne predvideva izdaje naloga za izpraznitev poslovnih prostorov, kot je to predpisano v drugem odstavku 29. člena ZPSPP. Za nalog za izpraznitev poslovnih prostorov se smiselno uporabljajo določbe Zakona o pravdnem postopku (ZPP), ki se nanašajo na plačilni nalog.²⁶

Odpoved najemne pogodbe, sklenjene za nedoločen čas

Na podlagi 24. člena ZPSPP najemna pogodba, ki je bila sklenjena za nedoločen čas, preneha z odpovedjo. Ta rok ne sme biti krajši od enega leta. Najemodajalec lahko torej v vsakem primeru, ne da bi navajal razloge, odpove najemno pogodbo z odpovednim rokom enega leta. Menim, da ta rok velja tudi za primer odpovedi najemnika na podlagi četrtega odstavka 29. člena ZPSPP, vendar zgolj pri pogodbi, sklenjeni za nedoločen čas, oziroma če ni v pogodbi določen drugačen odpovedni rok za najemnika.

OZ nima posebne določbe o odpovedi najemne pogodbe, sklenjene za nedoločen čas, zato je še bolj pomembno, da pogodbenika v najemni pogodbi, sklenjeni za nedoločen čas, določita odpovedne roke. Za vse najemne pogodbe, sklenjene od 19. junija 2021 dalje, je lahko odpovedni rok poljubno določen. Če odpovedni rok ni določen, se lahko smiselno uporabi določba 616. člena OZ, ki ureja odpoved najemne pogodbe, katere trajanje ni določeno, in v drugem odstavku zajema situacijo, če odpovedni rok ni določen s pogodbo, saj je v tem primeru odpovedni rok osem dni. Odpoved pa se ne sme dati ob neprimernem času.

Odpoved najemne pogodbe, sklenjene za določen čas

Na podlagi 27. člena ZPSPP najemna pogodba, sklenjena za določen čas, preneha s pretekom časa, za katerega je bila sklenjena. V preteklem obdobju so se v (sodni) praksi pojavila številna vprašanja glede možnosti odpovedi najemnika pred potekom časa, za katerega je sklenjena najemna pogodba. V sodni praksi je bilo zavzeto jasno stališče, da te pogodbe ni mogoče odpovedati pred potekom časa, za katerega je bila sklenjena.²⁷

Tudi na podlagi 614. člena OZ najemna pogodba, ki je bila sklenjena za določen čas, preneha s potekom časa, za katerega je bila sklenjena.

Vendar pa obe ureditvi predvidevata, da je najemna pogodba, sklenjena za določen čas, molče obnovljena za nedoločen čas, in sicer v primeru neaktivnosti oziroma konkludentnega strinjanja najemodajalca.

Na podlagi drugega odstavka 27. člena ZPSPP se šteje, da je najemna pogodba obnovljena za nedoločen čas, če najemnik tudi po preteku časa, za katerega je bila pogodba sklenjena, poslovni prostor še naprej uporablja, najemodajalec pa v roku enega meseca po preteku tega časa ne vloži pri pristojnem sodišču zahteve za izdajo naloga za izpraznitev poslovnega prostora.

Molče obnovljena najemna pogodba je urejena v 615. členu OZ, in sicer: če najemnik po preteku časa, za katerega je bila sklenjena najemna pogodba, še naprej uporablja poslovni prostor, najemodajalec pa temu ne nasprotuje, se šteje, da je sklenjena nova najemna pogodba za nedoločen čas, z enakimi pogoji kot prejšnja.

Odstop ali odpoved najemne pogodbe iz krivdnega razloga

Na podlagi 28. člena ZPSPP lahko najemodajalec odstopi od najemne pogodbe in zahteva izpraznitev poslovnega prostora ob vsakem času, ne glede na pogodbene določbe o trajanju najema:

• če najemnik tudi po njegovem opominu uporablja poslovni prostor v nasprotju s pogodbo ali ga uporablja brez potrebne skrbnosti, tako da se dela občutnejša škoda;
• če je najemnik v zamudi s plačilom najemnine dva meseca od dneva, ko ga je najemodajalec na to opomnil;
• če najemodajalec iz vzroka, za katerega ni odgovoren, trajno ne more uporabljati prostorov, v katerih je opravljal svojo dejavnost, in zato poslovni prostor sam potrebuje.

Smiselno enake krivdne razloge pozna tudi OZ, s to razliko, da je v teh primerih predvidena odpoved najemne pogodbe: odpoved najemodajalca zaradi pogodbi nasprotne rabe (601. člen), odpoved najemodajalca zaradi neplačane najemnine (603. člen).

Sprememba lastnika poslovnega prostora

Obe ureditvi enako urejata primer, ko pride do spremembe lastnika (najemodajalca) poslovnega prostora, s tem, da ima OZ še nekoliko podrobnejšo ureditev. Tako na podlagi 31. člena ZPSPP kot na podlagi prvega odstavka 610. člena OZ vstopi novi lastnik v pravice in obveznosti najemodajalca v sklenjeni najemni pogodbi.

Določbe 610. do 613. člena OZ, ki podrobneje urejajo različne situacije v primeru spremembe lastnika, so bolj primerne za zakup, in ne toliko za najem poslovnih prostorov. Morebiti velja omeniti zgolj določbo 613. člena OZ, ki najemniku daje možnost odpovedi najemne pogodbe (v pogodbenih rokih), če se lastnik poslovnega prostora spremeni.

Vrnitev poslovnega prostora najemodajalcu

V 30. členu ZPSPP je predvidena sestava zapisnika o izročitvi poslovnih prostorov najemodajalcu, v katerem se ugotovi stanje poslovnih prostorov. V primeru sodnega postopka glede tega vprašanja je »sankcija « manjkajočega zapisnika oteženo dokazovanje stanja poslovnih prostorov ob izročitvi.

Na podlagi 604. člena OZ je najemnik dolžan po prenehanju najemnega razmerja poslovni prostor vrniti najemodajalcu nepoškodovan, s tem, da ne odgovarja za običajno obrabljenost oziroma za poškodbe, ki so nastale ob običajni uporabi. Če je najemnik med trajanjem najemnega razmerja izvršil spremembe v poslovnem prostoru, ga je dolžan vrniti v stanju, v kakršnem je bil, ko ga je dobil v najem. Najemnik sme vzeti vse dodatke, ki se dajo ločiti, ne da bi se poslovni prostor poškodoval, vendar jih najemodajalec lahko obdrži, če mu nadomesti njihovo vrednost ob vrnitvi.

Podnajem

Oba zakona urejata podnajem, s tem, da se ZPSPP v 32. členu zgolj sklicuje na to, da se določbe poglavja o najemu poslovnih prostorov smiselno uporabljajo tudi za podnajem, v OZ pa je podnajem urejen v posebnem poglavju.²⁸ Različna pa je ureditev glede dovoljenja najemodajalca, da lahko najemnik odda poslovni prostor v podnajem, saj je v 22. členu ZPSPP to dovoljenje izrecno predpisano, na podlagi ureditve v OZ pa mora biti pogodbeno dogovorjeno.²⁹

Po ureditvi v OZ najemnik jamči najemodajalcu, da bo podnajemnik poslovni prostor uporabljal v skladu z najemno pogodbo. Na podlagi 605. člena OZ lahko najemodajalec odpove najemno pogodbo, če najemnik odda poslovni prostor v podnajem brez njegovega dovoljenja, pa je bilo dovoljenje za podnajem pogodbeno dogovorjeno.

V 608. členu OZ je predvidena neposredna zahteva najemodajalca do podnajemnika za terjatve, nastale v zvezi z najemno pogodbo.

V obeh ureditvah pa podnajem preneha vedno, ko preneha najemna pogodba.

¹ Zakon o spremembah in dopolnitvah Stanovanjskega zakona – SZ-1E (Ur. l. RS, št. 90/21).

² Ur. l. SRS, št. 18/74.

³ Ur. l. RS, št. 97/07 – UPB in nasl.

⁴ Od 10. do 32. člena ZPSPP.

⁵ V nadaljevanju izpuščam izraz zakup in uporabljam zgolj izraz najem.

⁶ Od 588. do 599. člena.

⁷ Od 600. do 604. člena.

⁸ Od 605. do 609. člena.

⁹ Od 610. do 613. člena.

¹⁰ Od 614. do 618. člena.

¹¹ V nadaljevanju uporabljam izraz poslovni prostor.

¹² Od 588. do 599. člena OZ.

¹³ Člen 14 ZPSPP.

¹⁴ Člen 17 ZPSPP.

¹⁵ Od 605. do 609. člena OZ.

¹⁶ Od 592. do 598. člena OZ.

¹⁷ Druga alineja prvega odstavka 28. člena ZPSPP.

¹⁸ Prva alineja prvega odstavka 28. člena ZPSPP.

¹⁹ Od 614. do 618. člena OZ.

²⁰ Notarski zapis je izvršljiv, če je dolžnik v njem soglašal z njegovo neposredno izvršljivostjo in če je terjatev, ki izhaja iz notarskega zapisa, zapadla. Zapadlost terjatve se dokazuje z notarskim zapisom, javno listino ali po zakonu overjeno listino. Če zapadlost terjatve ni odvisna od poteka roka, temveč od drugega dejstva, ki je navedeno v notarskem zapisu, notar stranke opozori, da za dokaz zapadlosti terjatve zadostuje upnikova pisna izjava dolžniku, da je terjatev zapadla, z navedbo dneva zapadlosti in dokazilom o vročitvi pisne izjave o zapadlosti terjatve dolžniku. Notar stranke opozori, da lahko, namesto dokazila o vročitvi pisne izjave o zapadlosti terjatve dolžniku, upnik pooblasti notarja, da zapadlost sporoči dolžniku. Notar mora, kadar ga upnik pooblasti, da zapadlost iz prejšnjega odstavka sporoči dolžniku, zapadlost sporočiti nemudoma in o tem sestaviti zapisnik, ki pri odpoklicu terjatve zadostuje za zaznambo tega dejstva v zemljiški knjigi. Pisna izjava upnika oziroma sporočilo notarja iz tretjega odstavka tega člena se vroča priporočeno po pošti.

²¹ Od 220. do 223. člena ZIZ.

²² Enako stališče je zavzeto tudi v odločbi Višjega sodišča v Ljubljani I Ip 3435/2017.

²³ Upnik je predlagal izvršbo za izpraznitev poslovnega prostora na podlagi neposredno izvršljivega notarskega zapisa iz 20.a člena ZIZ, in sicer iz krivdnega razloga neplačevanja najemnine.

²⁴ Le v primeru popravil, stvarnih napak v poslovnem prostoru ali uničenja poslovnega prostora je predviden najemnikov odstop od pogodbe.

²⁵ Sodba Višjega sodišča v Ljubljani II Cp 3382/2014: Za odpoved najemne pogodbe v skladu s prvim odstavkom 603. člena OZ zadostuje izvensodna enostranska izjava najemodajalca in učinkuje, odkar jo prejme najemnik, o utemeljenosti odpovedi pa sodišče odloča kot o predhodnem vprašanju in se do tega opredeli zgolj v obrazložitvi.

²⁶ Od 431. do 441. člena ZPP.

²⁷ Sodba Vrhovnega sodišča RS III Ips 1/2011 z dne 20. marca 2013: Pogodbe o najemu poslovnih prostorov, sklenjene za določen čas, ni mogoče enostransko odpovedati pred potekom tega časa. ZPSPP v 26. členu določa le način, na katerega se mora izjaviti odpoved. Zahteva po tem, da je odpoved oblična, ne širi, ampak oži možnost njene uporabe. S tem je zakonodajalec glede najemnih razmerij, katerih predmet so poslovni prostori, skušal doseči višjo stopnjo varstva obeh udeležencev in celo pri trajnih obveznostih za nedoločen čas otežiti njihovo prenehanje.

²⁸ Od 605. do 609. člena OZ.

²⁹ Prvi odstavek 605. člena OZ.