TFL Vsebine / TFLGlasnik

Nepremičnine so na podlagi 3. člena Zakona o zemljiški knjigi (ZZK-1)¹ vpisane kot zemljiške parcele po 5. točki prvega odstavka 3. člena ZZK-1. Parcele ID 1732 200/13, 1732 269/3, 1732 270/4 in 1732 273/2 so navedene kot stavbišče poslovne stavbe Litijska 51 v Ljubljani.

Kaj je stavbišče?

ZZK-1 pozna stavbo oziroma njen posamezni del, ki ima svoj ID znak stavbe po 5. točka prvega odstavka 3. člena  ZZK-1. Zakon ne pozna pojma stavbišča kot posebne kategorije po 3. členu ZZK-1. ID znak nepremičnine, ki je podlaga za vknjižbo, je napisan kot številka s kombinacijo naravnih števil in ničle. To je pojem, ki je po matematičnih pravilih konkreten, saj nepremičnino individualizira, vendar je v zunanjem svetu abstrakten, ker ni razvidna njegova vsebina. To je za pravni promet in poslovni namen pogodbenih strank odločilnega pomena. Ni vseeno, kakšni so izmera zemljiške parcele, velikost, oblika, namembnost celotne nepremičnine, zunanji vplivi, lega nepremičnine ipd. Podobno velja za stavbo, ki je sestavina nepremičnine, saj so kvaliteta, namembnost, način uporabe in možnost spremembe odločilnega pomena. Ni jasno, ali pojem stavbišča označuje zemljišče pod stavbo Litijska 51, ali tlorisno površino stavbe, ali površino posameznih etaž, ali velja za celotno površino ali uporabno površino stavbe.

Moji pomisleki se navezujejo na prvi odstavek 3. člena prodajne pogodbe z dne 28. decembra 2023, ki določa pogodbeno ceno v višini 7.690.350 evrov. Pogrešam spoštovanje Zakona o stvarnem premoženju države in samoupravnih lokalnih skupnosti (ZSPDSLS-1).²

ZSPDSLS-1 ravnanje s stvarnim premoženjem Republike Slovenije in samoupravnih lokalnih skupnosti normira v prvem odstavku 1. člena. Ravnanje definira 2. točka prvega odstavka 3. člena ZSPDSLS-1: »ravnanje s stvarnim premoženjem je pridobivanje, razpolaganje, upravljanje in najemanje tega premoženja«. Upam, da pogodba z dne 28. decembra 2023 spada med pridobivanje premoženja po 3. členu ZSPDSLS-1. Potem moramo upoštevati prvi odstavek 35. člena ZSPDSLS-1, po katerem se s stvarnim premoženjem ne sme razpolagati ali ga oddati v najem ali na njem ustanavljati stvarnih pravic pod ocenjeno vrednostjo, če zakon ne določa drugače. Cenitev je obvezna, kar velja za pridobivanje (nakup) po 2. točki prvega odstavka 3. člena ZSPDSLS-1.

Pogodba z dne 28. decembra 2023 določa kupnino v znesku 7.690.350 evrov. Na kakšni osnovi je cena določena, ni jasno. Pogodba ne citira cenitve, ki bi določila kupnino. Ker je cenitev po prisilnih predpisih obvezna, v skladu s prvim odstavkom 35. člena ZSPDSLS- 1, je pogodba z dne 28. decembra 2023 nična, na podlagi prvega odstavka 86. člena Obligacijskega zakonika (OZ).³ Govorice o določanju vrednosti, ki krožijo v javnih občilih, so neupoštevne.

Po drugem odstavku 5. člena pogodbe se je nepremičnina prodala po načelu videno – kupljeno. V drugem odstavku 5. člena je tako zapisano: »Kupec s podpisom te pogodbe potrjuje, da so mu nepremičnine, ki jih kupuje, v naravi poznane tako po kvaliteti in površini kot po legi in drugih posebnostih ter se nepremičnine kot take kupcu prodajo po načelu videno – kupljeno. Kupec si je nepremičnine, ki so predmet te pogodbe, ogledal in je seznanjen z vsemi stvarnimi lastnostmi, ki jih imajo nepremičnine, ter se odpoveduje vsem eventualnim zahtevkom, ki bi lahko izhajali iz stvarnih napak predmetnih nepremičnin.« Zapisnik o ogledu, datum in vsebina v pogodbi niso navedeni.

Avstrijski Občni državljanski zakonik (ODZ) iz leta 1811 je načelo videno – kupljeno normiral v paragrafu 930: »Ako se stvari izroče počez, to je tako, kakor stoje in leže, brez števila, mere in teže, izročitelj ni odgovoren za napake, ki se pokažejo, razen ako bi manjkalo kakšno svojstvo, ki ga je lažno zatrjeval ali ki si ga je prejemnik izgovoril.«

Zapis brez mere in teže se nanaša na premičnine, saj nepremičnin ni mogoče tehtati. ODZ je v letu 1946 prenehal veljati kot pozitivni pravni predpis, vendar se je na podlagi Zakona o razveljavitvi pravnih predpisov, izdanih pred 6. aprilom 1941, uporabljal kot pravno pravilo pod pogojem, da njegova vsebina ni nasprotovala osnovnim načelom nove družbene ureditve.

Plenum Glavne državne arbitraže je leta 1954 sprejel Splošne uzance za blagovni promet (SU 1954).⁴ V skladu s prvim odstavkom 1. člena SU 1954 veljajo za nakup in prodajo blaga. Med posle blagovnega prometa spadajo po splošnih uzancah tudi zamenjava blaga, posredniški, zastopniški, komisijski, prevozniški, špedicijski, skladiščni in zavarovalni posli (točka 1/3 SU 1954). Splošne uzance so se uporabljale v postopku pred gospodarskimi sodišči, ki so bila (okrožno, višje in vrhovno sodišče) pristojna za gospodarske spore.⁵

Zakon o pravdnem postopku (1957)⁶ je opredelil gospodarske spore v smislu 456. člena kot spore »iz nakupa in prodaje blaga in drugih nepremičnin ter iz zamenjave blaga in premičnin, komisijske pogodbe, posredništva, zastopstva, špedicije, skladiščenja, zavarovanja premoženja, pogodb o delu in storitvah, gradbene pogodbe, založniških pogodb, avtorske pravice, posojila, posodbe, meničnopravnih in čekovnopravnih zahtevkov, prevoza stvari v železniškem, cestnem, zračnem in rečnem prometu in v prometu po notranjih vodah, spori iz pravice uporabe firme, varstva in uporabe izumov, vzorcev, modelov in znamk, iz nelojalne konkurence, gospodarjenja z osnovnimi sredstvi in drugi pomembni spori, ki so pomembni za gospodarstvo«.

Točka 144 SU 1954 pozna izraz takšno – kakšno, tale- -quale, tel-quel kot del vsebine pogodbe. V skladu s tem izrazom mora prodajalec blago izročiti iz določenega skladišča, z določenega prostora ali od določene letine, ne da bi se izbiral ali ločil boljši del blaga. V takem primeru prodajalec ni odgovoren za kakovost blaga, razen če ne gre za preslepitev. Po točki 145 SU 1954 izraz v pogodbi ogledano – sprejeto pomeni, da je kupec pregledal blago in da je potrdil njegovo kakovost. V takem primeru prodajalec ne odgovarja za kakovost blaga, razen če ne gre za preslepitev.

Zakon o obligacijskih razmerjih (ZOR)⁷ je spremenil nadaljnjo uporabo splošnih in posebnih uzanc. Po drugem odstavku 1107. člena ZOR se splošne uzance za blagovni promet po uveljavitvi zakona (ZOR) ne bodo uporabljale za vprašanja, ki jih je uredil ZOR.

ZOR je nadomestil Obligacijski zakonik. Oba zakona sta uredila prodajno pogodbo tudi na področju jamčevanja za napake. Zato se načelo takšno – kakšno, ogledano – sprejeto ne more več uporabljati za pogodbe za prenos nepremičnin, ker nasprotuje drugemu odstavku 1107. člena členu ZOR in sedanjemu OZ. Poleg tega se ne sme pozabiti, da se v prodajni pogodbi z dne 28. decembra 2023 prodaja nepremičnina.

V drugem odstavku 5. člena pogodba z dne 28. decembra 2023 se kupec odpoveduje vsem eventualnim zahtevkom, ki bi lahko izhajali iz stvarnih napak predmetne nepremičnine. Izključitev odgovornosti prodajalca za stvarne napake je dovoljena v prvem odstavku 466. člena OZ, vendar v tej pogodbi ni jasno, kaj je vzrok odpovedi.

Obstaja še ena vrsta odgovornosti, ki ima podlago v gradbeni pogodbi. V skladu s prvim odstavkom 662. člena OZ izvajalec odgovarja za morebitne napake v izdelavi gradbe, ki zadevajo njeno solidnost, če se take napake pokažejo v desetih letih od izročitve in prevzema del. Enaka odgovornost velja tudi za projektanta, če napaka gradnje izvira iz kakšne napake v načrtu (tretji odstavek 662. člena OZ). Izvajalec in projektant v skladu s četrtim odstavkom 662. člena OZ nista odgovorna le naročniku, temveč vsakemu pridobitelju gradbe. Kupec ima kljub odpovedi po drugem odstavku 5. člena pogodbe z dne 28. decembra 2023 jamčevalni zahtevek, ker gre za zahtevo na ločeni pravni podlagi, to je gradbeni pogodbi, ob pogoju, da še ni poteklo deset let od prevzema del. Ne glede na te kupčeve pravice v skladu z OZ s pogodbo ni mogoče izključiti niti omejiti jamčevanega zahtevka.

Na koncu naj omenim še tretji odstavek 6. člena pogodbe z dne 28. decembra 2023: »Kupec ne more uveljaviti večjih pravic, kot jih je imel prodajalec.« Dobesedno: za katero ljubo zdravje je v pogodbi ta zapis?

Menim, da je prodajna pogodba kavzalni posel, kar mora biti vsakomur jasno. Enako menim glede tretjega odstavka 7. člena pogodbe z dne 28. decembra 2023, ki predvideva: »Če iz kakršnih koli razlogov izvedba te pogodbe v zemljiški knjigi ne bi bila mogoča, se stranki zavezujeta, da bosta podpisali vse dokumente in opravili vsa dejanja, ki bi bila potrebna za vpis lastninske pravice na podlagi te pogodbe v zemljiško knjigo in ureditev zemljiškoknjižnega stanja skladno s to pogodbo.«

Tretji odstavek 7. člena pogodbe z dne 28. decembra 2023 je nepotreben ali pa skriva še dodatno napako pogodbe. Kaj pomeni kakršen koli razlog, ki bi onemogočil vknjižbo? Se bo pojavila astrološka napoved ali prerokba jasnovidke, ki bo vplivala na pogodbo?

Odgovor naj izbere vsak sam.

¹ Ur. l. RS, št. 58/03.

² Ur. l. RS, št. 11/18.

³ Ur. l. RS, št. 83/01.

⁴ Ur. l. FLRJ, št. 15/54.

⁵ Ur. l. FLRJ, št. 31/54.

⁶ Ur. l. FLRJ, št. 4/57.

⁷ Ur. l. SRS, št. 29/78.