TFL Vsebine / TFLGlasnik

1. Uvod

Predkupna pravica je pravica, ki omejuje razpolagalno upravičenje, ki ga vključuje lastninska pravica. Za pravni učinek pravnega posla o razpolaganju z lastninsko pravico predvideva izpolnitev dodatnega pogoja: soglasje prepovednega upravičenca (v tem primeru: predkupnega upravičenca).[1] Glede na temelj oz. način nastanka ločimo zakonito (omejitev lastninske pravice, ki jo določi zakon) in pogodbeno (omejitev, na katero v skladu z načelom avtonomije pogodbene volje strank privoli lastnik sam) predkupno pravico.[2] Zakonsko ureditev pogodbene predkupne pravice vsebuje 507. – 513. člen OZ, kjer pa je navedeno, da se pravila smiselno uporabljajo tudi za zakonito predkupno pravico, če za posamezen primer zakon ne določa drugače.[3]

Pri predkupni pravici torej govorimo o omejevanju razpolagalnega upravičenja. To ni splošno, ampak obstoji le glede pravne možnosti razpolaganja z lastninsko pravico v smislu njenega prenosa na drugo osebo s prodajno pogodbo in brez predhodnega obvestila oz. odpovedi s strani predkupnega upravičenca. Slednji ne pridobi izpolnitvenega zahtevka iz predkupne pravice če se predkupni zavezanec odloči za prenos lastninske ali druge premoženjske pravice na podlagi drugega pravnega posla (npr. menjalne ali darilne pogodbe) ali če ne namerava z njo razpolagati s prenosom (npr. ustanovitev izvedene pravice, preoblikovanje).[4]

2. Predkupna pravica pri poslovanju z nepremičninami

Primarno se pri poslovanju z nepremičninami predkupna pravica odraža v specifičnem postopku sklenitve prodajne pogodbe. Običajno gre za pravna dejanja, ki sledijo dogodku ko prodajalec najde potencialnega kupca (torej tretjo osebo, katere ponudbo za nakup nepremičnine prodajalec sprejme). Za veljavno sklenitev prodajne pogodbe in posledično prenos lastninske pravice na nepremičnini na tretjo osebo mora namreč predkupni zavezanec predhodno izpolniti svojo obveznost do predkupnega upravičenca. Temu mora ponuditi nakup pod enakimi pogoji kot tretji osebi, potencialnemu kupcu. To je izpolnjeno pravilno, če je predkupnemu upravičencu ponujen nakup za enako ceno, po kateri bi jo sicer prodal tretjemu.[5] Vpliv predkupne pravice je še bolj opazen pri poslovanju s kmetijskimi zemljišči, saj je tam v postopek vključena tudi upravna enota, ki mora v končni fazi odobriti prodajno pogodbo za kmetijsko zemljišče.[6] Če se torej predkupni zavezanec odloči za prodajo nepremičnine, na kateri predkupni upravičenec uveljavlja predkupno pravico in se strinja z ostalimi pogoji prodaje, slednji pridobi pravico zahtevati sklenitev pogodbe.[7]

3. Omejitev

Za ponazoritev primera iz prakse, ki ga obravnavam v tem članku, se bom nadalje osredotočila na primere prenosa lastninske pravice na nepremičninah, na katerih obstaja zakonita predkupna pravica v korist predkupnega upravičenca. Predmet obravnave niso stanje, ureditev in vpliv pogodbene predkupne pravice, pomen in obravnava predkupne pravice v stečajnem in izvršilnem postopku,[8] niti ureditev zakonite predkupne pravice na kmetijskih zemljiščih.

4. Primer iz prakse

Primer možnosti oz. poskusa zlorabe instituta predkupne pravice iz prakse se (največkrat) pojavlja na primeru zakonite predkupne pravice solastnikov ali etažnih lastnikov[9] v večstanovanjski stavbi. Zlasti v zadnjem času, ko je na nepremičninskem trgu že čutiti ohlajanje (ali vsaj bojazen pred tem in posledičen padec cen kot placebo učinek), poskušajo prodajalci za svojo nepremičnino iztržiti najvišjo možno ceno. Ustaljena praksa je zato postalo pošiljanje obvestil predkupnim upravičencem o zjasnitvi glede uveljavljanja predkupne pravice. V njih je navedeno, da bo sicer sklenjena pogodba s tretjo osebo, pa ta potencialni, tretji kupec, dejansko sploh ne obstaja. Prodajalci tako »preizkusijo svojo srečo« in upajo, da bodo nepremičnino po razmeroma visokih cenah prodali predkupnemu upravičencu, ki se bo zaradi obvestila, časovnega pritiska ali pa strahu pred novim sosedom, odločil za nakup. Alternativa da čakajo na dejanskega potencialnega kupca in tvegajo padec cen, je mnogo manj vabljiva. Tu se poraja vprašanje – kakšne možnosti pravo daje predkupnim upravičencem in ali sta prodajalec oz. nepremičninska agencija, ki vede pošilja taka zavajajoča obvestila v prodajalčevem imenu, odgovorna za zlorabo?

5. Zakonodaja in sodna praksa

V zgornjem primeru kršitev postopkovnih določb pri sklepanju prodajne pogodbe za nepremičnino, na kateri ima upravičenec predkupno pravico, ni sporna. Prodajalec svojo obveznost do predkupnega upravičenca pravilno in popolno izpolni – pošlje mu torej obvestilo o nameravani prodaji, ki vsebuje pogoje prodaje, vključno s ceno, za katero namerava prodati nepremičnino in ponudbo, da predkupni upravičenec nepremičnino kupi pod enakimi pogoji.[10] Obvestilo vsebuje vse sestavine pogodbe, tako da bi bila z izjavo o uveljavitvi predkupne pravice, prodajna pogodba sklenjena.[11]

Z vidika stvarnega in obligacijskega prava so postopek uveljavljanja predkupne pravice, morebitna kasneje sklenjena pogodba[12] s predkupnim upravičencem, ki se odloči uveljavljati predkupno pravico in zemljiškoknjižno dovolilo, pravilni in veljavni. Predkupni upravičenec iz tega naslova nima na voljo posebnih zahtevkov do prodajalca, tudi če kasneje pridobi informacijo o neobstoju tretje osebe.[13]

V zadevi II Ips 239/2016 se je Vrhovno sodišče ukvarjalo s pravilnostjo in popolnostjo ponudbe, dane predkupnemu upravičencu. Odločilo je, da je podatek o tem, komu se prodaja solastninski delež na nepremičnini, bistvena sestavina predkupne ponudbe.[14] Razlog za tako interpretacijo sodišče navaja med drugim v sodbi II Ips 328/2017: »Ker solastninski odnos vzpostavlja razmerje nujne skupnosti, iz katerega se lahko razvijajo spori, je uzakonjena možnost (prednost) predkupnega upravičenca, da se glede na potencialnega člana te skupnosti odloči, ali bo svojo pravico izkoristil in sam postal lastnik prodajanega solastninskega deleža ali pa bo v solastninski skupnosti z novim solastnikom (s kupcem, ki je dal najugodnejšo ponudbo).« V sklepu II Ips 63/2011 pa je jasno opredelilo, da se kot podatek o potencialnem kupcu šteje ime osebe, ki se ji prodaja nepremičnina. Dodatno pojasnjuje, da je taka interpretacija smiselna, saj predkupnemu upravičencu, če se za nakup ne odloči, tudi omogoča, da lažje preveri, ali pogoji prodaje za tretjega niso bili ugodnejši, kot so bili navedeni v predkupni ponudbi.

6. Sklepno

Predkupni upravičenci, pa tudi ostali sodelujoči v postopku pogosto ne poznajo jasne sodne prakse iz prejšnje točke. Odsotnost poimenske navedbe tretje osebe, potencialnega kupca, v obvestilu predkupnemu upravičencu zato smatrajo za pravno praznino, »sivo cono«. V praksi pa to pogosto privede do nepopolnih obvestil in »izsiljene« sklenitve prodajne pogodbe s predkupnim upravičencem . Ta sicer lahko nepremičnino vedno proda naprej, vendar pri tem lahko utrpi premoženjsko škodo in visoke stroške. Legitimno vprašanje je, ali so v tem primeru podani pogoji iz 46. člena OZ in je bil predkupni upravičenec v bistveni zmoti glede odločilnih okoliščin, saj stranka, ki je v zmoti, pogodbe s tako vsebino (oz. pogodbe nasploh) ne bi sklenila. Ali mu je v tem primeru možno očitati pomanjkanje skrbnosti, ki se zahteva v pravnem prometu? [15] Ali so, ker je zmoto o okoliščinah posla povzročil prodajalec s svojo lažno izjavo o obstoju potencialnega kupca, podani pogoji za obstoj prevare iz 49. člena OZ?

Kljub povečanju takih primerov v praksi pa seveda ne smemo posploševati. Potrebno je upoštevati, da postopek pogajanj in samega sklepanja prodajne pogodbe za nepremičnino vsebuje množico ravnanj, ki se raztezajo na široko časovno obdobje pred in po obvestilu predkupnemu upravičencu, uveljavitvi ali odpovedi predkupne pravice. Nikakor ne smemo zanemariti široke opcije možnosti, ki lahko v postopku s tretjo osebo, t.j. potencialnim kupcem, dejansko privedejo do zaključka postopka brez sklenitve prodajne pogodbe (npr. neuspešen postopek pridobitve kredita, osebne okoliščine, napake v pravnem stanju nepremičnine, pomanjkanje dokumentacije), pa slednje nikakor ne pomeni poskusa zlorabe predkupne pravice s strani prodajalca. Po drugi strani je ravno ta negotovost v postopku prodaje nepremičnine lahko prikladen izgovor prodajalca, ki je zavajal o obstoju tretje osebe. Ravno narava dolgotrajnega in nepredvidljivega postopka prodaje lahko namreč znatno oteži poizvedovanje in dokazovanje predkupnega upravičenca o obstoju potencialnega kupca.

[1] Povzeto po: Plavšak, Vrenčur, E-komentar SPZ, 35.2.1. Značilnosti pravice do prepovedi razpolaganja (dr. Nina Plavšak)

[2] Sklep II Ips 822/2005

[3] 513/3 OZ (UL RS št. 83/01 s spremembami in dopolnitvami)

[4] Povzeto po: Plavšak, Vrenčur, E-komentar SPZ, 35.2.1. Značilnosti pravice do prepovedi razpolaganja (dr. Nina Plavšak)

[5] Povzeto po: Plavšak, Vrenčur, E-komentar SPZ, 36.1.1. Opredelitev predkupne pravice in njene splošne značilnosti (dr. Nina Plavšak). Več avtorjev na tem mestu obravnava tudi pravilnost izpolnitve obveznosti predkupnega zavezanca v primeru hkratne prodaje večih nepremičnin (t.i. »paketne prodaje«), ki pa ni predmet tega članka.

Glej tudi:

• Plavšak, Vrenčur, E-komentar SPZ, 35.2.1. Značilnosti pravice do prepovedi razpolaganja (dr. Nina Plavšak),
• Frantar Marko, Predkupna pravica in vprašanje enakih pogojev prodaje, Pravni letopis, 2022, št. 32, str. 9

[6] N. Košmerl, Namen, cilji in smotrnost postopka prodaje kmetijskih zemljišč, TFL Glasnik, št. 24/2020

[7] Povzeto po: Plavšak, Vrenčur, E-komentar SPZ, 35.2.1. Značilnosti pravice do prepovedi razpolaganja (dr. Nina Plavšak)

[8] Več: Plavšak, Vrenčur, E-komentar SPZ, 36.7.3. Predkupni upravičenec kot materialnopravni udeleženec postopka (dr. Damjan Orož)

[9] 124. člen SPZ (UL RS št. 87/02 s spremembami in dopolnitvami)

[10] 507 OZ (UL RS št. 83/01 s spremembami in dopolnitvami)

[11] 22 OZ (UL RS št. 83/01 s spremembami in dopolnitvami)

[12] M. Končina Peternel, Način uveljavljanja kršitve predkupne pravice, Pravni letopis, 2021, št. 2, str. 23

[13] Tukaj je mišljeno predvsem uveljavljanje stvarnopravnega varstva z izbrisno tožbo (glej tudi: Plavšak, E-komentar ZZK-1, razdelek 13.7. Z vknjižbo je bila kršena predkupna pravica; Plavšak, E-komentar ZZK-1, razdelek 13.2.5. Izbrisni zahtevek)

[14] Podobno tudi sklep II Ips 63/2011 in sodba II Ips 328/2017

[15] 46/2 OZ (UL RS št. 83/01 s spremembami in dopolnitvami)