TFL Vsebine / TFLGlasnik

Pandemija koronavirusa COVID-19 je bistveno vplivala na naš vsakdan. Z 12. marcem 2020 je bila v RS razglašena epidemija nalezljive bolezni[1], temu pa so sledili številni drugi ukrepi, ki se dnevno dopolnjujejo. Ukrepi vplivajo na številna pravna področja, med drugim tudi na področje pogodbenega prava. V zadnjih dneh so aktualna zlasti vprašanja glede vpliva ukrepov na obstoječa najemna razmerja, ki so bila sklenjena pred razglasitvijo epidemije oz. celo veliko pred prvim znanim primerom obolelosti. Vpliv na najemna razmerja je neposreden in posreden. Neposredno ukrepi vplivajo zlasti na poslovna najemna razmerja, saj je z namenom zajezitve obvladovanja epidemije začasno prepovedano ponujane blaga in storitev potrošnikom.[2]

Posledično so se praktično čez noč zaprle številne trgovine, gostinski obrati, velnes storitve, športno rekreacijske storitve, kulturne storitve, frizerske in kozmetične storitve ipd. Vpliv epidemije pa se kaže tudi posredno (zlasti dolgoročno), in sicer v plačilni nesposobnosti zaradi nižjih prihodkov ki so posledica manjšega povpraševanja po določenih storitvah, večje brezposelnosti, ipd. Posledično se postavlja vprašanje, kakšne so pravne možnosti najemnika in najemodajalca, v kolikor je plačevanje najemnine zaradi sprejetih ukrepov in posledic epidemije oteženo, oziroma v kolikor z veljavno pogodbo ni več mogoče zasledovati prvotnega namena pogodbenih strank.

Avtorja sta o zadevni problematiki že razpravljala[3] in spremljata objavljene razprave na to temo,[4] vendar bi želela izpostaviti nekatere dodatne vidike. Poleg tega, da slovenska zakonodaja omogoča nekatere rešitve nastalih situacij, opozarjata še na možnost njene izboljšave s primerjalnopravnega vidika.

Možnosti strank v najemnih razmerjih z vidika aktualnih problemov

Čeprav lahko ukrepi in druge posledice epidemije vplivajo na praktično vsa najemna razmerja, pa bodo spremembe najbolj vplivale zlasti na najemna razmerja, katerih predmet je najem nepremičnin. Izpostaviti velja, da lahko stranki najemno razmerje na podlagi dogovora vedno spremenita oziroma soglašata o njegovem prenehanju. V teh težkih okoliščinah je sodelovanje med strankama in posluh za težave in interese nasprotne stranke še toliko bolj pomembno in zaželeno, saj lahko reši številne težave, stiske in prepreči nastanek škode in dodatnih stroškov. Četudi stranki soglasja o prilagoditvi oziroma prenehanju najemnega razmerja ne moreta doseči, pa morata pri svojih ravnanjih ravnati v skladu z načelom vestnosti in poštenja, saj sta v nasprotnem primeru lahko odgovorni za nastalo škodo oziroma prekludirani pri uveljavljanju določenih pravic.

V kolikor stranki soglasja ne moreta doseči, velja temeljno načelo spoštovanja sklenjenih dogovorov (pacta sunt servanda), na podlagi katerega so udeleženci v obligacijskem razmerju dolžni izpolniti svojo obveznost in od razmerja ne morejo (enostransko) odstopiti.[5] Iz tega izhaja, da lahko obveznost iz najemnega razmerja (predčasno) preneha zgolj na podlagi zakonsko določenih izjem. Najemna pogodba je urejena v X. poglavju Obligacijskega zakonika (OZ)[6], in sicer kot pogodba, s katero se najemodajalec zavezuje, da bo najemniku izročil določeno stvar v rabo, najemnik pa, da mu bo za to plačal določeno najemnino. Poznamo različne oblike najemnih razmerij, in sicer profitna, neprofitna, poslovna, službena, ipd. Zaradi posebnosti posameznih oblik so splošna določila dopolnjena s specialnimi predpisi. Posledično se za stanovanjska najemna razmerja primarno uporablja Stanovanjski zakon (SZ-1)[7], za poslovni najem pa Zakon o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (ZPSPP)[8].

Nižji osebni dohodki, nemožnost opravljanja poslovne dejavnosti, upad poslovanja in prihodkov in drugo lahko privede do finančne nesposobnosti oziroma do tega, da najemnik ne more več uresničevati osnovnega namena zaradi katerega je sklenil določeno najemno pogodbo. V primeru stanovanjskega najema najemniki stanovanje še vedno uporabljajo in praviloma nimajo interesa po prenehanju razmerja. Zaradi nezmožnosti plačevanja najemnine pa jim grozi nevarnost odpovedi pogodbe, kar lahko vodi v izgubo stanovanja in s tem izgubo osnovne eksistencialne dobrine.

Čeprav obveznost plačila najemnine ne preneha in jo bodo morali najemniki prej ali slej poravnati, pa so varovani pred odpovedjo pogodbe. Najširše varstvo pripada najemnikom neprofitnih stanovanj. Četudi najemnine ne poravnajo jim namreč zaradi izjemih okoliščin ni mogoče odpovedati najemne pogodbe, v kolikor hkrati sprožijo postopek za uveljavljanje subvencionirane najemnine in postopek za uveljavljanje izredne pomoči pri uporabi stanovanja.[9] V primeru tržnega najema stanovanja je varstvo najemnika ožje, kljub temu pa lahko najemodajalec po SZ-1 najemno pogodbo odpove zgolj iz krivdnih razlogov, ki so določeni v zakonu ali sami pogodbi. Tudi v primeru obstoja krivdnega razloga (npr. neplačilo najemnine) pa odpoved ni mogoča, če najemnik dokaže, da krivdni razlog ni nastal po njegovi krivdi oziroma da ga brez svoje krivde ni mogel odpraviti v danem roku.[10] V obeh primerih lahko najemik (če ni dogovorjeno drugače) vselej odpove pogodbo, ne da bi za to navajal razloge oz. ne glede na trajanje najemnega razmerja, in sicer z 90 dnevnim odpovednim rokom. [11]

Najemnikove možnosti pa so najbolj okrnjene v primeru poslovnega najema. Ločimo primere v katerih najemniki zaradi državnih ukrepov sploh ne morejo uporabljati poslovnih prostorov v skladu z namenom najemnega razmerja, ter primere v katerih je opravljanje dejavnosti bistveno oteženo. V kolikor sporazumne prilagoditve najemnega razmerja ni mogoče doseči, najemniku v takšnem primeru preostane zgolj predčasno prenehanje obveznosti, pri čemer je možnost odpovedi pogodbe z njegove strani zelo omejena. Pogodbe o poslovnem najemu za določen čas recimo sploh ni mogoče odpovedati, razvezo pogodbe, ki je bila sklenjena za nedoločen čas pa je potrebno sodno uveljavljati, pri čemer odpovedni rok ne sme biti krajši od enega leta.[12] Zlasti na področju poslovnega najema so značilne najemne pogodbe za določen čas z daljšim trajanjem recimo 5, 10 in več let. Gre za najeme restavracij, kavarn, hotelov, frizerskih salonov, športnih objektov in podobno. Ne glede na to, da najemniki poslovnih prostorov trenutno ne morejo uporabljati, in bo na določenih področjih uporaba bistveno okrnjena tudi v prihodnje, od pogodbe ne morejo odstopiti in so zavezani k plačevanju najemnin. Za posamezne najemnike je problem še toliko večji, saj so pogodbe podpisali kot samostojni podjetniki in za obveznosti odgovarjajo z lastnim premoženjem, četudi medtem prenehajo z opravljanjem pridobitne dejavnosti.

Razveza najemne pogodbe zaradi spremenjenih okoliščin – uporabnost instituta v trenutni situaciji

Ravno za primere izjemnih in nepričakovanih okoliščin pa pravo določa izjemo od temeljnega načela pogodbenega prava. Gre za doktrino o spremenjenih okoliščinah (rebus sic stantibus), ki izhaja iz domneve, da stranka določene pogodbe ne bi sklenila oziroma je ne bi sklenila s takšno vsebino, v kolikor bi ob sklenitvi vedela, da se bodo okoliščine bistveno spremenile. Na podlagi 112. člena OZ lahko stranka zahteva razvezo pogodbe, v kolikor po sklenitvi pogodbe nastanejo okoliščine, ki ji otežujejo izpolnitev obveznosti (npr. plačilo najemnine), ali če zaradi okoliščin ne more doseči namena pogodbe (npr. zaradi prepovedi in kasnejšega upada poslovanja najem gostinskega lokala stroškovno ni vzdržen). Da pride do razveze pogodbe zaradi spremenjenih okoliščin morajo biti izpolnjene pozitivne in negativne predpostavke. V nadaljevanju izpostavljava zgolj ključne poudarke in korake, ki jih mora izvesti ena ali druga stranka.

Razveza najemne pogodbe zaradi spremenjenih okoliščin je mogoča v vseh primerih najemnih razmerij, torej tako v primeru tržnega in neprofitnega najema, kot tudi pri najemu poslovnih prostorov in poslovnih stavb. Čeprav bo najemnikom stanovanj praviloma v interesu da pogodbeno razmnerje ohranijo v veljavi, pa si lahko zamislimo tudi primere, v katerih bo najemnikom zaradi izgube službe ali drugih dohodkov (npr. študenti) plačevanje najemnin zelo oteženo in bi bilo ohranjanje takšne pogodbe nepravično in nepošteno.

Za razvezo pogodbe zaradi spremenjenih okoliščin se zahteva aktivna vloga stranke. Stranka mora namreč razvezo uveljavljati na sodišču z oblikovalno tožbo. Posledično ni dovolj zgolj enostranska izjava o odstopu, obvestilo druge stranke ali izjava v obliki ugovora. Prav tako ne zadostuje golo sklicevanje na spremenjene okoliščine (v našem primeru na ukrepe COVID-19), ampak mora stranka dokazati konkretne okoliščine ki so vplivale na oteženost izpolnitve oziroma nemožnost doseganja osnovnega namena pogodbe (npr. izkaz upada prihodkov in finančna nevzdržnost najemnega razmerja).

Čeprav obvestilo nasprotni stranki o obstoju spremenjenih okoliščin ne zadošča za razvezo pogodbe in ni določeno kot procesna predpostavka za vložitev tožbe na razvezo, pa je zelo pomembno iz več razlogov. Strankina dolžnost obvestitve izhaja že iz načela vestnosti in poštenja in sodelovalne dolžnosti (duty to mitigate), da s tem skuša preprečiti nastanek dodatne škode. Dolžnost obvestitve izhaja tudi iz 113. člena OZ, ki določa odškodninsko odgovornost za škodo, ki jo je druga stranka imela zato, ker o zahtevi za razvezo in o obstoju spremenjenih okoliščin ni bila pravočasno obveščena. Vsebina in trenutek obvestila pa vpliva tudi na trenutek od katerega naprej bo sodišče razvezalo pogodbo. Pogodba se namreč ne razveže v kolikor druga stranka ponudi ali privoli, da se ustrezni pogodbeni pogoji pravično spremenijo.[13]

Glede na to, da je za razvezo pogodbe potrebna intervencija sodišča se na prvi pogled mogoče zdi, da institut razveze najemne pogodbe v trenutnih razmerah ni najbolj praktičen, saj je razveza pogodbe vezana na negotovost in trajanje sodnega postopka. Ob podrobni analizi in ustreznemu ter pravočasnemu ravnanju pa situacija vseeno ni tako brezizhodna. Ključeno vlogo ima podatek o trenutku razveze pogodbe. V primeru najemnih razmerij gre za trajne ali dalj časa trajajoče obveznosti, pri katerih sodna razveza pogodbe učinkuje za vnaprej (ex nunc). Navedeno pa ne pomeni, da je pogodba razvezana z dnem pravnomočne sodne odločbe, temveč z dnem nastopa spremenjenih okoliščin, ki so otežile izpolnjevanje pogodbene obveznosti oziroma so povzročile, da osnovnega namena pogodbe ni bilo več mogoče doseči.[14] V nasprotnem primeru bi lahko prišli tudi do absurdnih situacij, zlasti kadar bi bila sodna odločba o razvezi pravnomočna šele po tem, ko bi veljavnost dalj časa trajajočega najemnega razmerja prenehala že na podlagi poteka časa. Eventuelno bi bilo mogoče, da bi sodišče pogodbo razvezalo s trenutkom, ko je bila nasprotna stranka obveščena o spremenjenih okoliščinah in o interesu po razvezi pogodbe oz. ji to ni moglo biti neznano. V tem trenutku je nasprotna stranka namreč imela možnost, da razmerje prilagodi in ga s tem ohrani v veljavi.[15]

Primer praktične uporabnosti zahtevka za razvezo zaradi spremenjenih okoliščin iz OZ

Oteženost izpolnjevanja obveznosti oziroma nemožnost doseganja osnovnega namena pogodbe je odvisna od številnih okoliščin in različna od primera do primera. Povedano najlažje ponazorimo s konkretnim primerom poslovnega najema gostinskega lokala za določen čas (recimo 10 let). V kolikor na primer najemnik oceni, da bo sicer »trenutna« prepoved opravljanja dejavnosti in kasnejši upad prometa bistveno vplival na njegovo poslovanje in s tem otežil izpolnjevanje pogodbenih obveznosti (tudi po prenehanju zakonskih ukrepov COVID-19), mora čim prej stopiti v kontakt z nasprotno stranko in ji predstaviti vse vidike, ki otežujejo njegov položaj. V kolikor sporazumne spremembe oziroma predčasnega prenehanja najemnega razmerja ne more doseči, mu preostane zgolj vložitev tožbe na razvezo najemne pogodbe na podlagi 112. člena OZ. Priporočljivo pa je, da tako iz dokazov, kot tudi iz obvestil nasprotni stranki in iz tožbenega zahtevka izhaja trenutek nastanka spremenjenih okoliščin in vpliv na obstoječe pogodbeno razmerje. S tem bo stranka definirala trenutek, ki bo kasneje štel za trenutek razveze pogodbe na podlagi poravnomočne sodbe sodišča. V primeru da bodo pogoji za razvezo izpolnjeni, bo najemnik prost plačila najemnine od trenutka razveze naprej, za morebitna plačila, ki bi bila vseeno opravljena, pa bo lahko zahteval povračilo, sploh če prostorov, ki so predmet najema, zaradi spremembe okoliščin ne bo uporabljal.

Primerjalnopravna ureditev v Nemčiji kot vzor za (potrebne in hitre) de lege ferenda spremembe

V prispevku je predstavljena možnost predčasnega prenehanja najemnega pogodbenega razmerja zaradi spremenjenih okoliščin, ki bistveno vplivajo na pogodbeno razmerje. Kljub temu pa se pojavljajo tudi številni primeri v katerih je izpolnjevanje obveznosti ene ali druge stranke sicer bistveno oteženo, kljub temu pa bi stranka najemno razmerje rada ohranila v veljavi. Slovenski pravni red ne omogoča zahtevka za spremembo/prilagoditev pogodbe zaradi spremenjenih okoliščin (ponudi ga lahko le druga stranka). Prav tako slovenska zakonodaja ne pozna drugih pravil, ki bi omogočila začasno rešitev, recimo zgolj za čas trajanja ukrepov prepovedi poslovanja. Glede na aktualne razmere bi veljalo razmisliti o spremembi zakonodaje, ki bi ohranila pogodbena razmerja in hkrati razbremenila sodišča ter tako reševala konkretne probleme, ki so se pojavili v praksi.

Na aktualne razmere se je takoj odzval nemški zakonodajalec, ki je zamrznil odpovedni razlog zaradi neplačila najmenine v času trajanja ukrepov COVID-19. Na ta način je začasno, z zakonom zagotovljena možnost odloga plačila najemnine za najemnike, ki se lahko sklicujejo in dokažejo posebne okoliščine zaradi katerih v času epidemije najemnine niso sposobni poravnati. Manjkajoče obroke pa morajo poravnati v roku dveh let (od prenehanja ukrepov).[16]

Hkrati pa imajo nemški najemniki tudi možnost, da uveljavljajo prilagoditev svojega razmerja po civilni zakonodaji (§ 313 BGB). Kar želiva izpostaviti kot pomembno, čeprav ne gre za novo nemško ureditev, temveč bolj uporabno/smiselno ureditev instituta spremenjenih okoliščin, kot jo pozna naš 112. člen OZ. V skladu s § 313 BGB ima namreč katerakoli prizadeta stranka (npr. najemnik, dobavitelj, kreditojemalec) pravico zahtevati prilagoditev pogodbe (npr. zmanjšanje najemnine) zaradi spremenjenih okoliščin.

Glede na to, da najemna razmerja niso edina prizadeta razmerja v času ukrepov COVID-19, in da pogosto prihaja do situacij, ko bi ena izmed strank potrebovala možnost, da se pogodbeno razmerje prilagodi (seveda z ureditvijo, ki ne sili druge stranke, da bi to morala sprejeti), bi bilo za pozdraviti, če bi se ureditev spremenjenih okoliščin v našem temeljnem civilnem predpisu spremenila primerljivo ureditvi v nemškem BGB-ju. Zato, da bi lahko rekli: »v težkih časih se je rodilo dobro pravo«.[17]