TFL Vsebine / TFLGlasnik

V prejšnjih dveh številkah TFL Glasnika ste lahko brali o institutu spremenjenih okoliščin in o spremembah cen pri gradbenih pogodbah, tokrat pa v nadaljevanju povzemam še prispevke sekcije z naslovom Vpliv nove zakonodaje na notarske posle. V okviru dvodnevne konference Sodobno obligacijsko pravo 2023, ki je potekala 15. in 16. marca v organizaciji družbe Tax-Fin-Lex d.o.o. in pod strokovnim vodstvom dr. Nine Plavšak ter prof. dr. Renata Vrenčurja, so predavatelji poglobljeno obravnavali tudi javnopravne omejitve prenosa lastninske pravice na nepremičninah, notarske pogodbe med živimi ter notarske oporoke in pogodbe za primer smrti, tako iz vidika pravnih pravil Obligacijskega zakonika (OZ), kakor tudi v luči sprememb zakonodaje, ki pomembno vpliva na sklepanje teh pogodb.

Vpliv sprememb Zakona o kmetijskih zemljiščih na sklepanje pogodb glede nepremičnin

V letu 2022 so se začele uporabljati številne spremembe v področni zakonodaji, ki vplivajo na promet z nepremičninami in sklepanje notarskih poslov. Prof. dr. Renato Vrenčur je v svojem referatu predstavil vpliv sprememb Zakona o kmetijskih zemljiščih (ZKZ), ki so se začele uporabljati 13.4.2022. Poudaril je, da so spremembe relevantne tako za sklepanje pogodb glede nepremičnin med živimi (prodajna pogodba, darilna pogodba, menjalna pogodba, preužitna pogodba in izročilna pogodba), kakor tudi za sklepanje pogodb za primer smrti (darilna pogodba za primer smrti in pogodba o dosmrtnem preživljanju) ter tudi za oporočna razpolaganja. [1]

Ena izmed pomembnejših sprememb, ki jih prinaša novela ZKZ-G je odprava statusa zaščitenih kmetij pri sklepanju pravnih poslov med živimi.[2] Pri tem je potrebno opozoriti, da novela ne spreminja posebnega pravnega režima dedovanja zaščitenih kmetij. Sodišče bo tako preverjalo status zaščitene kmetije le še v postopku dedovanja, torej v zapuščinskem postopku. Upravne enote po uradni dolžnosti ne bodo več določale statusa zaščitene kmetije. V tej zvezi je bil s prehodno določbo 57. člena novele ZKZ-G spremenjen prvi odstavek 4. člena Zakona o dedovanju kmetijskih gospodarstev (ZDKG), ki se sedaj glasi tako: » Zaščiteno kmetijo po 2. členu tega zakona na podlagi zaprosila sodišča ali davčnega organa določi z odločbo v upravnem postopku upravna enota, na območju katere leži pretežni del zemljišč, ki sestavljajo kmetijo .« Pomanjkljivost te spremembe je po mnenju dr. Vrenčurja predvsem ta, da ni določila nobenih meril, na podlagi katerih bi morali sodišče, davčni organ ali notar (notarja novela sploh ne omenja) posredovati »zaprosilo« na upravno enoto glede preveritve statusa zaščitene kmetije. [3]

Z novelo ZKZ-G se je spremenila tudi določba o roku za sprejem ponudbe, ki sedaj znaša 15 dni (prej 30 dni) od dneva, ko je bila ponudba objavljena na oglasni deski upravne enote (četrti odstavek 20. člena ZKZ). Zakon namreč določa, da mora lastnik, ki namerava prodati kmetijsko zemljišče, gozd ali kmetijo, ponudbo predložiti upravni enoti na območju, kjer to kmetijsko zemljišče, gozd ali kmetija leži. Šteje se, da je lastnik s predložitvijo ponudbe upravni enoti upravno enoto pooblastil za prejem pisne izjave o sprejemu ponudbe (prvi odstavek 20. člena ZKZ). Upravna enota mora ponudbo nemudoma objaviti na oglasni deski in na enotnem državnem portalu e-uprave. Če v roku nihče ne sprejme ponudbe, mora prodajalec, če še želi prodati kmetijsko zemljišče, gozd ali kmetijo, ponudbo ponoviti (20. člen ZKZ). Vsakdo, ki želi kupiti na prodaj dano kmetijsko zemljišče, gozd ali kmetijo, mora dati pisno izjavo o sprejemu ponudbe, ki jo pošlje priporočeno upravni enoti ali neposredno vloži na upravni enoti. Upravna enota po preteku roka za sprejem ponudbe obvesti vse sprejemnike ponudbe in prodajalca priporočeno s povratnico o tem, kdo je v predpisanem roku sprejel ponudbo. Ko upravna enota prejme izjavo o sprejemu ponudbe, je pravni posel sklenjen pod odložnim pogojem odobritve s strani upravne enote. Pomembna javnopravna zahteva pri prometu s kmetijskimi zemljišči, gozdovi in kmetijami je namreč ta, da je potrebno pridobiti odločbo upravne enote o odobritvi pravnega posla (drugi odstavek 22. člena ZKZ), ki je pravna predpostavka za uresničitev odložnega pogoja za učinkovanje zavezovalnega pravnega posla ter sočasno pravna predpostavka za dovoljenost overitve podpisa odsvojitelja na zemljiškoknjižnem dovolilu (glej drugi odstavek 59. člena OZ, 22. člen ZKZ in 38. člen Zakona o zemljiški knjigi (ZZK-1)). Odobritev pa ni potrebna v taksativno določenih primerih, ki so navedeni v 19. členu ZKZ (tudi v primeru, ko odobritev pravnega posla ni potrebna izda upravna enota odločbo, da odobritev ni potrebna; tretji odstavek 22. člena ZKZ).

Pogosti so bili primeri, da ponudnik (prodajalec) ni želel skleniti pogodbe s predkupnim upravičencem, ki je v zakonskem roku sprejel ponudbo za nakup kmetijskega zemljišča, ker je imel ponudnik že izbranega kupca, ki je imel bodisi slabši vrstni red predkupne pravice bodisi sploh ni spadal v krog zakonitih predkupnih upravičencev. Po spremenjeni določbi prvega odstavka 22. člena ZKZ lahko zakoniti predkupni upravičenec poda pri upravni enoti vlogo za izdajo odločbe o odobritvi pravnega posla zgolj na podlagi izjave o sprejemu ponudbe, ker je že sprejem ponudbe povzročil sklenitev zavezovalnega pravnega posla (prodajne pogodbe) pod odložnim pogojem njegove odobritve. S pravnomočno odločbo o odobritvi pravnega posla se nato uresniči odložni pogoj ter s tem učinkovanje prodajne pogodbe (drugi odstavek 59. člena OZ). Overitev podpisa na zemljiškoknjižnem dovolilu je mogoča le na podlagi pravnomočne odločbe upravne enote (peti odstavek 22. člen ZKZ). Če prodajalec noče izstaviti kupcu zemljiškoknjižnega dovolila, ga mora kupec tožiti na izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila. Ker pa ta položaj (ko ima kupec v rokah zgolj pravnomočno odločbo o odobritvi pravnega posla, ki dejansko izkazuje obstoj prodajne pogodbe in uresničitev odložnega pogoja) po svojih značilnostih ustreza položaju, ko ima kupec v rokah zasebno listino ali notarski zapis prodajne pogodbe, ki ne vsebuje zemljiškoknjižnega dovolila, je treba že na podlagi pravnomočne odločbe o odobritvi pravnega posla dovoliti v korist kupca predznambo pridobitve lastninske pravice za varstvo vrstnega reda v času pravde (zaradi izstavitve zemljiškoknjižnega dovolila). [4]

Nadalje nova določba 23.a člena ZKZ jasno ureja prodajo zemljišč, ki imajo mešano kmetijsko ter gozdno namensko rabo, bodisi znotraj ene parcele bodisi v primeru prodaje sklopa zemljiških parcel, od katerih so nekatere po namenski rabi kmetijske druge pa gozdne:

• če je predmet prodaje ena zemljiška parcela, na kateri je več kmetijske namenske rabe kot gozdne, se pri uveljavljanju predkupne pravice pri nakupu uporablja ZKZ, sicer pa ZG;
• če se kot celota prodaja več kmetijskih in gozdnih zemljišč skupaj, ter delež kmetijskih zemljišč predstavlja vsaj 20 odstotkov skupne površine, se pri uveljavljanju predkupne pravice pri nakupu uporablja ZKZ, sicer pa ZG. [5]

V primeru prodaje zemljišč drugih mešanih namenskih rab (na primer kmetijska in stavbna zemljišča), bo treba še zmeraj uporabiti vse matične predpise, ki urejajo kogentne režime prometa (zlasti prodaje) s takšnimi vrstami zemljišč (uporabiti bo na primer treba tako pravila ZUreP-3, kakor tudi pravila ZKZ oziroma druge zakone). Novela ZKZ-G namreč rešuje z novim 23.a členom ZKZ zgolj problematiko prodaje zemljišč, ki imajo mešano kmetijska namensko rabo ter gozdno namensko rabo. [6]

Nov je tudi drugi odstavek 45. člena ZKZ, ki določa, da se za medsebojno menjavo kmetijskih zemljišč šteje tudi menjava kmetijskih zemljišč za gozdna zemljišča in obratno. Po mnenju dr. Vrenčurja je določbo treba razlagati tako, da je dopustna tudi medsebojna menjava ene parcele za na primer tri manjše parcele, če ni preseganja vrednosti za več kot 50 %. Nesmiselno bi bilo namreč razlagati, da je treba (v predhodnem postopku parcelacije) najprej združiti tri manjše parcele, da bi nato lahko izvedli medsebojno menjavo (ene) parcele za (eno) parcelo. Seveda pa je pri tem treba upoštevati merila iz 45. člena ZKZ (medsebojna menjava se izvaja zaradi racionalnejše rabe kmetijskega zemljišča in če vrednost enega zemljišča ne presega vrednosti drugega zemljišča za več kot 50%). [7]

Nadvse dobrodošla je tudi ukinitev kogentnega pravnega režima glede sklepanja zakupnih pogodb za kmetijska zemljišča (kogentni pravni režim ostaja le še za kmetijska zemljišča v lasti Republike Slovenije in lokalnih skupnosti) in ukinitev zahteve po odobritvi pravnega posla pri prisilnih prodajah v izvršbi ali stečaju s strani upravne enote. Tako po Zakonu o izvršbi in zavarovanju (ZIZ) kot po Zakonu o finančnem poslovanju, postopkih zaradi insolventnosti in prisilnem prenehanju (ZFPPIPP) je sodišče oziroma stečajni upravitelj zavezan k uporabi določb ZKZ glede upoštevanja prednostne (predkupne, op. a.) pravice. Upravni organ le preveri, ali bi se z odtujitvijo zemljišča kršile določbe glede zaščitene kmetije. Ker se torej posebne omejitve pri prometu z zaščitenimi kmetijami v celoti odpravljajo, ni potrebe, da bi izvajanje kontrole glede spoštovanja zakonitih predkupnih pravic podvajali še pred UE. [8]

Druge javnopravne omejitve prenosa lastninske pravice na nepremičninah

Notarska pomočnica Manca Majcen je na konferenci med drugim sistematično predstavila tudi javnopravne omejitve prenosa lastninske pravice na nepremičninah, ki izhajajo iz drugih zakonov, in sicer Zakona o urejanju prostora (ZUreP-3), Zakona o vodah (ZV-1), Zakona o varstvu kulturne dediščine (ZVKD-1), Zakona o ohranjanju narave (ZON) in Gradbenega zakona (GZ-1).

Povedala je, da mora notar pri notarski overitvi podpisa na zemljiškoknjižnem dovolilu za prenos lastninske pravice in pri sestavi zemljiškoknjižnega dovolila v obliki notarskega zapisa, preveriti javnopravne omejitve prometa z nepremičninami, ki so razvidne iz lokacijske informacije. Lokacijsko informacijo izda občina na podlagi zahtevka, iz katerega je razvidno, katere vsebine mora vsebovati lokacijska informacija (četrti odstavek 279. člena ZUreP-3). Pravilnik o lokacijski informaciji v 2. členu nadalje določa, da se, glede na dano zahtevo za pridobitev lokacijske informacije, lokacijska informacija deli na:

• lokacijsko informacijo z osnovnimi podatki, ki vsebuje podatek o namenski rabi prostora, podatek o prostorskih aktih in prostorskih aktih ali njihovih spremembah v pripravi, podatek o začasnih ukrepih, podatek o tem, ali je zemljišče v območju predkupne pravice občine ali države, podatek o tem, ali je nepozidano stavbno zemljišče v območju plačevanja takse za neizkoriščeno stavbno zemljišče, podatek o razvojni stopnji nepozidanega stavbnega zemljišča ter podatek o tem, ali je zemljišče v območju, kjer je treba pridobiti soglasje za spreminjanje meje parcele;
• lokacijsko informacijo z razširjenimi podatki, ki poleg podatkov iz prejšnje alineje vsebuje tudi podatek o pravnih režimih (Pravni režim je javnopravna omejitev v prostoru, ki določa ali neposredno vpliva na načrtovane prostorske ureditve in izvedbeno regulacijo prostora, ter je namenjen varovanju javnega interesa na področju ohranjanja narave, varstva kulturne dediščine, varstva okolja in naravnih dobrin in virov, varstva kmetijskih zemljišč, varstva gozdov, upravljanja z vodami, varovanja zdravja ljudi, obrambe države in varstva pred naravnimi in drugimi nesrečami ter varovanja gospodarske javne infrastrukture). [9]

Med drugim ZUreP-3 določa tudi zakonito predkupno pravico v javno korist, ki pa jo občina oziroma država ne more uveljavljati, če lastnik proda nepremičnino solastniku, svojemu zakoncu ali zunajzakonskemu partnerju oziroma svojemu sorodniku v ravni vrsti (200. člen ZUreP-3). Pomembno je tudi pravilo, da se lahko predkupna pravica uveljavlja le pri prodaji, ne pa tudi pri drugih pravnih poslih (na primer pri darilu, pri prenosu lastninske pravice na nepremičninah na podlagi izročilne pogodbe, pogodbe o preužitku, pogodbe o dosmrtnem preživljanju ali darilne pogodbe za primer smrti).[10]

Omejitev prenosa lastninske pravice ne glede na vrsto pravnega posla določa 192. člen ZUReP-3, ki vsebuje pravila pravnega prometa z gradbeno parcelo stavbe. Gradbena parcela je po 3. členu ZUreP-3 zemljišče trajno določeno za redno rabo objekta in obsega zemljišče pod objektom in zemljišče ob objektu, ki pripada temu objektu, in je trajno namenjeno redni rabi tega objekta. Če je gradbena parcela stavbe sestavljena iz več parcel oziroma območij stavbnih pravic oziroma območij stvarne služnosti, se pri vseh parcelah, ki sestavljajo gradbeno parcelo stavbe, na podlagi pravnomočnega uporabnega dovoljenja po uradni dolžnosti v zemljiško knjigo vpiše zaznamba gradbene parcele stavbe (deveti odstavek 191. člena ZUreP-3). Kadar je gradbena parcela stavbe sestavljena iz več parcel, se lahko lastninska pravica na njih prenaša samo skupaj (to velja tudi za stavbno pravico ali stvarno služnost, na podlagi katere se zagotavlja redna raba stavbe). Notar ne sme overiti podpisa na zemljiškoknjižnem dovolilu, s katerim se prenaša lastninska pravica ali stavbna pravica na nepremičnini (oziroma izdati odpravka notarskega zapisa, ki je sestavljen za vpis v zemljiško knjigo), če iz zaznambe v zemljiški knjigi izhaja, da je nepremičnina del gradbene parcele stavbe, in če se lastninska pravica ali stavbna pravica ne prenaša na vseh parcelah, ki sestavljajo to gradbeno parcelo stavbe (tretji odstavek 192. člena ZUreP-3). [11]

Notarska pomočnica Manca Majcen je pojasnila, da podobno kot ZUreP-3 tudi ZV-1 in ZVKD-1 določata predkupno pravico države oziroma lokalne skupnosti. ZV-1 v 22. členu določa predkupno pravico države pri nakupu vodnega ali priobalnega zemljišča oziroma predkupno pravico lokalne skupnosti pri nakupu priobalnega zemljišča celinskih voda na katerem je lokalna skupnost zaradi omogočanja splošne rabe voda določila, da se vzpostavi status naravnega vodnega javnega dobra (četrti odstavek 22. člena ZV-1 v povezavi s četrtim in prvim odstavkom 16. člena ZV-1). ZVKD-1 pa predkupne upravičence določa v prvem in drugem odstavku 62. členu, v skladu s katerima ima država predkupno pravico na spomeniku državnega pomena in na nepremičnini v vplivnem območju nepremičnega spomenika državnega pomena, če je tako določeno v aktu o razglasitvi, pokrajina ali občina, ki je spomenik razglasila, pa ima predkupno pravico na spomeniku lokalnega pomena in na nepremičnini v vplivnem območju nepremičnega spomenika lokalnega pomena, če je tako določeno v aktu o razglasitvi, v primeru neizkoriščene predkupne pravice države pa tudi na nepremičnini na kateri ima predkupno pravico država, ki je na območju te pokrajine ali občine. Država oziroma lokalna skupnost lahko predkupno pravico uveljavlja le pri prodaji nepremičnin, kar pomeni, da tudi ZV-1 in ZVKD-1 ne omejujeta prenosa lastninske pravice na nepremičninah na podlagi darila, izročilne pogodbe, pogodbe o preužitku, pogodbe o dosmrtnem preživljanju ali darilne pogodbe za primer smrti. [12]

Javnopravne omejitve določa tudi ZON. Na podlagi 86. člena ZON je pridobitev lastninske pravice s pravnimi posli (tudi na podlagi izročilne pogodbe, pogodbe o preužitku, pogodbe o dosmrtnem preživljanju in darila za primer smrti) na nepremičninah na zavarovanih območjih možna le s soglasjem upravne enote. Kršitev tega pravila povzroči ničnost pravnega posla (šesti odstavek 87. člena ZON). Overitev podpisov na pogodbi o odtujitvi nepremičnine na zavarovanem območju (oziroma izdaja odpravka notarskega zapisa sestavljenega za vpis v zemljiško knjigo) ter zemljiškoknjižni prenos lastninske pravice sta mogoča le na podlagi soglasja upravne enote (peti odstavek 87. člena ZON). Soglasje upravne enote izjemoma ni potrebno, če gre za pridobitev lastninske pravice na podlagi dedovanja in s pravnim poslom, ki se sklepa med lastnikom in državo oziroma lokalno skupnostjo, na območju katere leži nepremičnina (glej 86. člen ZON). V preostalih primerih vloži pridobitelj nepremičnine vlogo za izdajo soglasja pri upravni enoti, na območju katere leži nepremičnina oziroma njen pretežni del. [13]

Ko govorimo o javnopravnih omejitvah prenosa lastninske pravice na nepremičninah, je potrebno omeniti tudi GZ-1, ki določa omejitve prometa v zvezi z nedovoljenimi objekti ali neskladno uporabo objektov. Na podlagi 108. člena GZ-1 zemljiškoknjižno sodišče na podlagi odločbe pristojnega inšpektorja, s katero je izrečen inšpekcijski ukrep v zvezi z nedovoljenim objektom ali neskladno uporabo objekta, vpiše v zemljiško knjigo zaznambo izrečenega inšpekcijskega ukrepa in posebnih prepovedi iz 107. člena GZ-1. Tako je z odločbo inšpektorja med drugim prepovedan promet z objektom oziroma z zemljiščem, na katerem je objekt, ter sklenitev pravnih poslov v zvezi z nedovoljenim objektom, razen kreditnih poslov. Na podlagi četrtega odstavka 107. člena GZ-1 mora notar pred izvedbo opravil v zvezi s pravnimi posli, katerih predmet so nepremičnine, preveriti, ali je v zemljiški knjigi vpisana zaznamba prepovedi, o zaznambi opozoriti stranko in odkloniti opravilo (razen v primeru predložitve dovoljenja inšpektorja po petem odstavku 107. člena GZ-1). Če je v zemljiški knjigi vpisana zaznamba prepovedi, so dovoljenja, soglasja in pravni posli z nepremičnino, pri kateri je zaznamba, nični. Notar mora v primeru te zaznambe odkloniti overitev podpisa ali sestavo notarskega zapisa pravnega posla (to velja tudi za izročilne pogodbe, pogodbe o preužitku, pogodbe o dosmrtnem preživljanju in darilne pogodbe za primer smrti). [14]

Med govorci konference je bil tudi notar dr. Bojan Podgoršek, ki je poglobljeno predstavil izročilno in preužitno pogodbo. Podrobneje si lahko o izročilni pogodbi, pogodbi o preužitku, pogodbi o dosmrtnem preživljanju in oporoki preberete v strokovni publikaciji Zbornik sodobno obligacijsko pravo 2023.