TFL Vsebine / Revija SIR*IUS

Functional obsolescence of properties

Funkcionalna zastarelost pri nepremičninah pomeni, da je nekaj na stavbi ali v njej zastarelo, čeprav lahko še povsem dobro deluje. Pri nepremičninah jo imenujemo tudi tehnična, tehnološka ali notranja zastarelost. Mednarodni standardi ocenjevanja vrednosti (MSOV) ločijo dve obliki funkcionalne zastarelosti: previsoke stroške investicijskega vzdrževanja in previsoke stroške obratovanja. Funkcionalno zastarelost ločimo na ozdravljivo in neozdravljivo, kar vpliva na njeno upoštevanje v vrednosti nepremičnine. Na funkcionalno zastarelost lahko vpliva več dejavnikov, med katerimi so najpomembnejši: neustreznost, nepraktičnost in energijska neustreznost. Funkcionalno zastarevanje je še posebej pomembno, kadar nepremičnino ocenjujemo z oceno nadomestitvene ali reprodukcijske vrednosti nepremičnine. V tem primeru mora ocenjevalec nadomestitvene ali reprodukcijske stroške nepremičnine po scenariju »s funkcionalno pomanjkljivostjo« primerjati z vrednostjo »brez funkcionalne pomanjkljivosti«. Funkcionalna zastarelost v tem primeru predstavlja razliko v vrednosti po obeh scenarijih. Pri ocenjevanju vrednosti, ki temelji na primerljivih prodajah, je ključno, da ocenjevalec vrednosti prepozna funkcionalno zastarelost ocenjevane nepremičnine, ki se izraža kot razlika v stroških oziroma prihodkih ocenjevane nepremičnine v primerjavi s stroški in prihodki primerjanih nepremičnin, in to pri oceni vrednosti ustrezno upošteva.

Functional obsolescence in real estate means that something on or in the building is obsolete, even though it may still be working perfectly well. In real estate, it is also called technical, technological or internal obsolescence. International valuation standards (IVS) distinguish two forms of functional obsolescence: excessive capital expenditure and excessive operating expenditure. Functional obsolescence is divided into curable and incurable, which affects its consideration in the value of the property. Functional obsolescence can be influenced by several factors, the most important of which are: inadequacy, impracticality and energy inadequacy. Functional obsolescence is especially important when the real estate is valued by assessing the replacement or reproduction value of the real estate. In this case, the valuer must compare the replacement or reproduction costs of the property under the scenario “with functional deficiency” with the value “without functional deficiency”. Functional obsolescence in this case represents the difference in value under both scenarios. When assessing the value based on comparable sales, it is crucial that the valuer recognizes the functional obsolescence of the valued property, which is expressed as a difference in the costs or revenues of the valued property compared to the costs and revenues of the comparable properties, and takes this into account when determining the value.