TFL Vsebine / Odločbe Višjih sodišč

I. Pritožbi se ugodi, sodba sodišča prve stopnje se razveljavi in se zadeva vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

II. Odločitev o pritožbenih stroških se pridrži za končno odločbo.

Zahtevku na plačilo obratovalnih stroškov je sodišče prve stopnje ugodilo na podlagi neupravičene obogatitve (190. člen OZ) in določb o mandatni pogodbi (766. člen OZ). Pritožbene navedbe, da je taka materialno pravna podlaga za zahtevek na plačilo obratovalnih stroškov napačna, so utemeljene. Glede na v nadaljevanju pojasnjeno razmerje med upravnikom in etažnimi lastniki ter tretjimi osebami - dobavitelji blaga ali storitev, bi bilo potrebno uporabiti pravila o subrogaciji (275. člen OZ).

Nelastništvo je sicer res negativno dejstvo, vendar je tožeča stranka s predložitvijo podpisane Pogodbe dokazala (ekonomsko) lastništvo, zato se je dokazno breme prevalilo na toženo stranko in nasprotne pritožbene trditve niso utemeljene.

Za terjatev upravnikov poslovnih stavb iz naslova založenih stroškov obratovanja, je treba uporabiti isto določbo o zastaralnem roku, kot velja za terjatve, ki jih etažni lastniki izpolnjujejo neposredno dobaviteljem teh storitev. Gre za zaokrožene izpolnitve, ki imajo naravo občasnih terjatev in za katere velja triletni zastaralni rok.

V konkretnem primeru gre za poslovno stavbo in poslovne prostore, zato je sodišče prve stopnje zmotno uporabilo SZ-1 in Pravilnik o upravljanju večstanovanjskih stavb. Slednji sicer v 22. členu ureditev za stanovanja širi tudi na poslovne prostore, vendar le, če gre za poslovne prostore v stanovanjsko-poslovnih stavbah. Zato uporaba SZ-1 in Pravilnika v konkretnem primeru ne pride v poštev. Uporabiti je treba SPZ, ki v 115. členu določa, da so pravice in obveznosti etažnih lastnikov na skupnih delih sorazmerne z njihovim solastniškim deležem, če zakon ali pogodba ne določa drugače.