TFL Vsebine / Pravna mnenja

ORIGINAL:
Plačilo kupnine predkupnemu zavezancu ali sodna položitev kupnine hkrati z vložitvijo tožbe predkupnega upravičenca iz člena 532/1 ZOR (ali najpozneje do tega trenutka) ni procesna predpostavka za meritorno obravnavanje pravovarstvenega zahtevka predkupnega upravičenca.

Vprašanje pogodbene predkupne pravice je urejeno v členih 527 - 532 ZOR. Predkupni upravičenec lahko zahteva sodno varstvo pogodbene predkupne pravice v dveh situacijah: v situaciji, ko je zavezanec iz pogodbe o predkupni pravici upošteval svojo obveznost obvestitve predkupnega upravičenca o nameravani prodaji - in v situaciji, ko zavezanec navedene obveznosti ni spoštoval, ampak je stvar, glede katere je predkupna pravica dogovorjena, prodal in prenesel lastnino na tretjega. Prvo situacijo urejajo določbe člena 528 ZOR. Po njih mora pravilno (člen 527) obveščeni predkupni upravičenec na zanesljiv način obvestiti sopogodbenika (predkupnega zavezanca) o svoji odločitvi, da bo izkoristil predkupno pravico, in sicer v enem mesecu, šteto od dneva, ko ga je predkupni zavezanec obvestil o nameravani prodaji tretjemu (člen 528/1). Hkrati z izjavo, da on kupuje stvar, mora predkupni upravičenec plačati kupnino, ki je bila dogovorjena s tretjim, ali jo položiti pri sodišču (člen 528/2). (Določba 3. odstavka 528. člena ZOR v kontekstu te pravde ni zanimiva).

Citirana določba o dolžnosti predkupnega upravičenca, da plača kupnino (člen 528/2 ZOR), nalaga predkupnemu upravičencu, da izpolni pogodbo. Iz tega nedvomno sledi, da je z izjavo predkupnega upravičenca sklenjena pogodba (prodajna pogodba) med predkupnim zavezancem in predkupnim upravičencem in da ima torej obvestilo predkupnega zavezanca iz člena 527 ZOR naravo ponudbe (v smislu člena 32/1 ZOR), izjava predkupnega upravičenca iz člena 528/1 ZOR pa naravo sprejema ponudbe (v smislu 39. člena ZOR). Glede na to, da je pogodba sklenjena, ko se pogodbeni stranki zedinita o njenih bistvenih sestavinah (člen 26 ZOR) in glede na predpisano vsebino obvestila predkupnemu upravičencu o nameravani prodaji (člen 527 ZOR), je torej s trenutkom, ko predkupni zavezanec prejme (člen 32/1 ZOR) izjavo predkupnega upravičenca, prodajna pogodba med njimasklenjena. Predkupni upravičenec mora svojo obveznost (plačilo kupnine) tudi izpolniti. Svojo obveznost mora izpolniti tudi predkupni zavezanec - prodajalec iz te pogodbe. Pravno varstvo, ki ga v taki situaciji lahko zahteva predkupni upravičenec, je pravno varstvo, ki ga lahko zahteva vsak kupec pri običajni kupni pogodbi, t.j. predvsem izročitev kupljene stvari; v primeru nepremičnin (in v podobnih primerih registriranih premičnin) pa predvsem izročitev listine, ki omogoči vknjižbo lastninske pravice kot način izročitve nepremičnine (oz. registracijo novega lastnika v predpisanem registru), običajno ob ugotovitvi vsebine prodajne pogodbe (glede na načelo kavzalnosti, člen 51/1 ZOR).

Iz doslej obrazložene pravne razčlenitve situacije, ko je zavezanec iz pogodbe o predkupni pravici spoštoval svojo obveznost, predkupni upravičenec pa je predkupno pravico izkoristil, nikakor ni mogoče napraviti sklepa, da bi v primeru tožbe za varstvo pravic predkupnega upravičenca v taki situaciji moglo sodišče šteti (dokazano) plačilo kupnine neposredno predkupnemu zavezancu ali sodni depozit kupnine, za procesno predpostavko take tožbe in da bi se torej vprašanje, ali je bila kupnina plačana neposredno ali pa na sodni depozit, obravnavalo kot vprašanje dopustnosti tožbe. Podlage za tako presojo v določbah člena 528/2 ZOR ni.

V situaciji, ko je bila s prodajo stvari, glede katere je ustanovljena pogodbena predkupna pravica, in s prenosom lastninske pravice na njej na tretjega kršena predkupna pravica, ima predkupni upravičenec pravno varstvo, ki je urejeno v določbah člena 532 ZOR. V opisani situaciji lahko predkupni upravičenec v šestih mesecih, šteto od dneva, ko je zvedel za prenos lastninske pravice, zahteva, da se prenos razveljavi in stvar pod enakimi pogoji odstopi njemu - ob izpolnjenem nadaljnjem pogoju, da je bilo tretjemu (kupcu in novemu lastniku) znano ali mu ni moglo ostati neznano, da obstaja uveljavljana predkupna pravica (člen 532/1). (Določbi 2. in 3. odstavka istega člena v kontekstu obravnavanega problema nista zanimivi). Kakor je iz pravkar citirane zakonske določbe razvidno, za tožbo, s katero v taki situaciji predkupni upravičenec uveljavlja varstvo svoje predkupne pravice, ni v njej predpisano, da je plačilo kupnine neposredno prodajalcu iz izpodbijane pogodbe (predkupnemu zavezancu) ali sodna položitev te kupnine pogoj za dopustnost take tožbe, torej procesna predpostavka za meritorno odločanje o takem pravovarstvenem zahtevku. Upoštevanje določb člena 528 v zvezi s členom 532 ZOR ne more dati drugačnega odgovora na zastavljeno vprašanje: ali je plačilo kupnine (neposredno predkupnemu zavezancu) oziroma njena sodna položitev hkrati s tožbo (ali najpozneje do njene vložitve) procesna predpostavka za meritorno odločanje o pravovarstvenem zahtevku predkupnega upravičenca. Če na to vprašanje ni mogoče dati pritrdilnega odgovora v situaciji iz člena 528 ZOR (zaradi prej obrazloženih razlogov), potem pritrdilnega odgovora na to vprašanje ne morejo dati določbe člena 528/2 ZOR niti v zvezi s členom 532 ZOR.