Zakon o varstvu kupcev stanovanj in enostanovanjskih stavb (ZVKSES)

Ta zakon določa pravila o prodaji stanovanj in enostanovanjskih stavb z namenom zaščititi končne kupce pred tveganjem neizpolnitve obveznosti investitorja oziroma vmesnega kupca kot prodajalca po prodajni pogodbi.

Skrbniške storitve, urejene v 2. poglavju tega zakona, se opravljajo z izključnim namenom zaščititi končne kupce pred tveganjem, da investitor oziroma vmesni kupec zaradi stečaja, plačilne nesposobnosti ali drugih razlogov ne bo izpolnil vseh obveznosti do končnih kupcev oziroma ne bo sposoben končnim kupcem vrniti plačanih obrokov kupnine v primeru razveze prodajnih pogodb.

Pojmi, uporabljeni v tem zakonu, imajo naslednji pomen:

Kratice, uporabljene v tem zakonu, imajo naslednji pomen:

Kadar se ta zakon sklicuje na določbe drugih zakonov, se te določbe uporabljajo v njihovem vsakokrat veljavnem besedilu.

Kadar SPZ uporablja pojem zgradba, se pri uporabi določb tega zakona šteje, da uporablja pojem stavba.

Investitor oziroma investitorka (v nadaljnjem besedilu: investitor) po tem zakonu je oseba, ki je oziroma bo naročila ali izvajala gradnjo enostanovanjske stavbe oziroma stavbe z več posameznimi deli na zemljiški parceli, katere lastnik je oziroma na kateri ima stavbno pravico, z namenom, da enostanovanjsko stavbo oziroma posamezne dele stavbe, če gre za stavbo z več posameznimi deli, proda kupcem.

Vmesni kupec oziroma vmesna kupovalka (v nadaljnjem besedilu: vmesni kupec) po tem zakonu je oseba, ki od investitorja ali drugega vmesnega kupca kupi enostanovanjsko stavbo oziroma posamezne dele stavbe, če gre za stavbo z več posameznimi deli, z namenom nadaljnje prodaje, in ne z namenom uporabljati to stavbo oziroma posamezen del stavbe.

Končni kupec oziroma končna kupovalka (v nadaljnjem besedilu: končni kupec) po tem zakonu je oseba, ki od investitorja oziroma vmesnega kupca kupi enostanovanjsko stavbo oziroma posamezen del stavbe z več posameznimi deli, z namenom uporabljati to stavbo oziroma posamezen del stavbe.

Za uporabo enostanovanjske stavbe oziroma posameznega dela stavbe po drugem oziroma prejšnjem odstavku tega člena se šteje:

Določbe 2. poglavja tega zakona se uporabljajo za vse prodajne pogodbe, ki izpolnjujejo naslednje pogoje:

Prodajna pogodba iz prejšnjega odstavka je pogodba, s katero se prodajalec zaveže kupcu izročiti enostanovanjsko stavbo oziroma posamezen del stavbe, ki se nahaja v stavbi z več posameznimi deli (v nadaljnjem besedilu: nepremičnina) tako, da bo kupec na tej nepremičnini pridobil lastninsko pravico, kupec pa se zaveže plačati kupnino.

Določbe 2. poglavja tega zakona o prodajni pogodbi iz prvega odstavka tega člena se uporabljajo tudi:

Določb 2. poglavja tega zakona s prodajno pogodbo ni mogoče izključiti oziroma omejiti, razen če je v zvezi s posamezno določbo izrecno dopusten drugačen dogovor pogodbenih strank oziroma je drugačen dogovor v očitnem interesu kupca.

Posamezne določbe 2. poglavja tega zakona se uporabljajo tudi za prodajne pogodbe, katerih predmet je posamezen del stavbe, tudi če ta posamezen del stavbe ni stanovanje oziroma če kupec nima položaja končnega kupca po tem zakonu oziroma potrošnika po ZVPot (v nadaljnjem besedilu: nepotrošniška prodajna pogodba), če sta izpolnjena naslednja pogoja:

Določb iz prejšnjega odstavka s prodajno pogodbo ni mogoče izključiti oziroma omejiti, razen če je v zvezi s posamezno določbo izrecno dopusten drugačen dogovor pogodbenih strank.

Določba prodajne pogodbe, ki je v nasprotju s četrtim oziroma šestim odstavkom tega člena je nična.

Prodajalec ne sme skleniti prodajne pogodbe niti začeti z oglaševanjem prodaje dokler niso izpolnjeni naslednji pogoji:

Če prodajalec s kupcem sklene prodajno pogodbo preden so izpolnjeni pogoji iz prejšnjega odstavka, takšna pogodba kupca ne zavezuje, in lahko kupec od nje kadarkoli odstopi.

Šteje se, da je pogoj iz 1. točke prvega odstavka tega člena izpolnjen, če:

Pooblastilo iz druge alinee 2. točke prejšnjega odstavka mora biti označeno kot pooblastilo, izdano na podlagi navedene določbe, in kot nepreklicno.

Pooblastila iz prejšnjega odstavka ni mogoče preklicati. Prodajalec zemljiškoknjižnega predloga, v zvezi s katerim je bilo izdano pooblastilo iz prejšnjega odstavka, ne more umakniti.

Prodajalec mora v prodajni pogodbi oziroma v prilogi, ki je sestavni del prodajne pogodbe oziroma splošnih pogojev prodaje posameznih delov stavbe, določiti tehnične lastnosti nepremičnine glede izvedbe del in glede vgrajene opreme in naprav.

Če je zemljišče, katerega sestavina bo enostanovanjska stavba, ki je predmet prodajne pogodbe, ob sklenitvi prodajne pogodbe v zemljiški kataster že vpisano kot samostojna zemljiška parcela, mora prodajna pogodba obsegati podatek o identifikacijskem znaku te zemljiške parcele.

Če zemljišče, katerega sestavina je enostanovanjska stavba, ki je predmet prodajne pogodbe, ob sklenitvi prodajne pogodbe v zemljiški kataster še ni vpisano kot samostojna zemljiška parcela, mora prodajna pogodba obsegati:

Določbe prejšnjega odstavka se smiselno uporabljajo tudi, če zemljišče, ki bo skupni del stavbe z več posameznimi deli, ob sestavi notarskega zapisa splošnih pogojev prodaje posameznih delov stavbe v zemljiški kataster še ni vpisano kot samostojna zemljiška parcela. V primeru iz prejšnjega stavka mora biti skica iz prejšnjega odstavka sestavni del splošnih pogojev prodaje posameznih delov stavbe.

V prodajni pogodbi mora biti prodajalec označen s podatki, s katerimi je kot lastnik zemljiške parcele oziroma imetnik stavbne pravice vpisan v zemljiško knjigo (prvi odstavek 32. člena ZZK-1), kupec pa s podatki, s katerimi se imetnik pravic vpiše v zemljiško knjigo (tretji odstavek 31. člena ZZK-1).

Pogodbena stranka mora izjavo o uresničitvi odstopne pravice oziroma drugo izjavo oziroma obvestilo poslati drugi pogodbeni stranki (v nadaljnjem besedilu: naslovnik izjave oziroma obvestila) na njen naslov, naveden v prodajni pogodbi, oziroma na drug (spremenjen) naslov, o katerem jo naslovnik obvesti po sklenitvi pogodbe. Če je pogodbena stranka izjavo oziroma obvestilo poslala na naslov iz prejšnjega stavka s priporočeno poštno pošiljko in če na tem naslovu dostave pošiljke ni mogoče opraviti, ker je naslovnik na tem naslovu neznan, se je preselil oziroma pošiljke ne prevzame, se šteje, da je druga pogodbena stranka (naslovnik) obvestilo prejela z dnem, ko je bila izjava oziroma obvestilo oddano na pošto.

Kadar je predmet prodajne pogodbe posamezen del stavbe z več posameznimi deli, mora prodajalec zaradi pravilne izpolnitve svoje obveznosti oblikovati etažno lastnino tako, da bo samostojno enoto etažne lastnine tvoril posamezen del stavbe, ki je predmet te pogodbe.

Kadar je predmet prodajne pogodbe posamezen del stavbe z več posameznimi deli, prodajalec svoje obveznosti ne more pravilno izpolniti s tem, da v korist kupca dovoli vknjižbo solastnine na nepremičnini, katere sestavina je stavba z več posameznimi deli.

Kadar prodajalec prodaja posamezne dele stavbe z več posameznimi deli, mora pred začetkom prodaje določiti splošne pogoje prodaje posameznih delov stavbe, ki morajo obsegati:

Splošne pogoje prodaje posameznih delov stavbe mora prodajalec sprejeti v obliki notarskega zapisa.

Splošni pogoji prodaje posameznih delov stavbe so sestavni del vsake prodajne pogodbe, katere predmet je posamezen del te stavbe. Prodajalec mora ob sklenitvi prodajne pogodbe izročiti kupcu notarsko overjen prepis notarskega zapisa teh splošnih pogojev.

S prodajno pogodbo ni mogoče izključiti veljavnosti obveznih sestavin splošnih pogojev prodaje posameznih delov stavbe iz prvega odstavka tega člena.

Ne glede na prejšnji odstavek, se prodajalec in kupec s posamezno prodajno pogodbo lahko dogovorita:

Določbe prejšnjih odstavkov se uporabljajo tudi za nepotrošniško prodajno pogodbo (peti odstavek 4. člena).

Ne glede na četrti odstavek tega člena je s prodajno pogodbo iz prejšnjega odstavka dopustno izključiti veljavnost vseh oziroma posameznih sestavin splošnih pogojev prodaje posameznih delov stavbe iz 1. točke prvega odstavka tega člena.

Splošnim pogojem prodaje mora biti kot njihov sestavni del priložen predhodni načrt etažne lastnine s sestavinami iz drugega odstavka 94. člena ZGO-1.

Notar ne sme sestaviti notarskega zapisa splošnih pogojev prodaje posameznih delov stavbe, če niso izpolnjeni pogoji za sklenitev prodajne pogodbe iz 1. in 2. točke prvega odstavka 5. člena tega zakona oziroma če je vsebina splošnih pogojev prodaje posameznih delov stavbe v nasprotju s tem zakonom.

Notar mora v notarskem zapisu splošnih pogojev prodaje posameznih delov stavbe:

Notar, ki je sestavil notarski zapis splošnih pogojev prodaje posameznih delov stavbe, mora kupcu na njegovo zahtevo pojasniti vsebino teh splošnih pogojev in pomen pravnih dejstev iz prejšnjega odstavka.

Notar mora na zahtevo kupca:

Prodajalec poleg plačila kupnine od kupca ni upravičen zahtevati plačila nobenih stroškov v zvezi s sklenitvijo oziroma izpolnitvijo prodajne pogodbe, razen morebitnih zamudnih obresti za zamudo s plačilom kupnine, morebitnih stroškov, ki prodajalcu nastanejo zaradi kupčeve upniške zamude in stroškov vknjižbe lastninske pravice v korist kupca.

Prodajalec in kupec se lahko dogovorita, da bo kupec v znamenje sklenitve prodajne pogodbe plačal določen denarni znesek kot aro.

Ara ne sme presegati deset odstotkov kupnine po prodajni pogodbi.

Ara, ki jo kupec plača v znamenje sklenitve prodajne pogodbe, se všteje v kupnino, in se šteje za prvi obrok kupnine.

Kupec ni dolžan plačati nobenega obroka kupnine:

Kadar je predmet prodajne pogodbe enostanovanjska stavba, se šteje, da so izpolnjeni pogoji za vknjižbo lastninske pravice v korist kupca:

Kadar je predmet prodajne pogodbe posamezni del stavbe z več posameznimi deli, se šteje, da so izpolnjeni pogoji za vknjižbo etažne lastnine v korist kupca:

Šteje se, da je pogoj iz 2. točke drugega odstavka tega člena oziroma iz 4. točke prejšnjega odstavka izpolnjen, ko prodajalec:

Določba prvega odstavka tega člena ne velja za aro, ki jo kupec plača ob sklenitvi prodajne pogodbe v skladu z 11. členom tega zakona.

Prodajalec in kupec se lahko dogovorita, da mora kupec kupnino oziroma posamezne obroke kupnine plačati še preden so izpolnjeni pogoji iz prvega odstavka 12. člena tega zakona, če prodajalec zagotovi ustrezno zavarovanje kupca pred tveganji iz drugega odstavka 1. člena tega zakona.

Šteje se, da je prodajalec zagotovil ustrezno zavarovanje pred tveganji iz drugega odstavka 1. člena tega zakona, če v korist kupca zagotovi:

Z dogovorom iz prvega odstavka tega člena ni mogoče izključiti kupčevih pravic do zadržanja dela kupnine iz 15. člena tega zakona.

Prodajalec lahko kupcu zagotovi tudi ustrezno kombinacijo zavarovanj iz drugega odstavka tega člena.

Če kupec zamudi s plačilom kupnine oziroma posameznega obroka kupnine, lahko prodajalec odstopi od pogodbe, če da kupcu dodatni rok za plačilo kupnine oziroma obroka kupnine, ki ne sme biti krajši od enega meseca. Prodajalčeva izjava iz prejšnjega stavka mora biti pisna.

Pogodbeni stranki se s prodajno pogodbo lahko dogovorita, da lahko prodajalec odstopi od prodajne pogodbe ne da bi kupcu dal dodaten rok za plačilo kupnine, če kupčeva zamuda s plačilom kupnine oziroma posameznega obroka kupnine traja določeno obdobje, ki ne sme biti krajše od enega meseca.

Prodajalčeva izjava o odstopu od pogodbe ima pravni učinek samo, če je dana v pisni obliki.

Prodajalčeva izjava o odstopu od pogodbe začne učinkovati, ko jo kupec prejme. Če kupec plača zamujeno kupnino oziroma zamujeni obrok kupnine skupaj z zamudnimi obrestmi od dospelosti do plačila prej oziroma istega dne kot je prejel prodajalčevo izjavo o odstopu od pogodbe, izjava o odstopu izgubi pravni učinek.

Če prodajalec odstopi od pogodbe po prvem oziroma drugem odstavku tega člena, mora kupcu vrniti znesek, ki je enak seštevku obrokov kupnine, ki jih je kupec že plačal, zmanjšan za morebitni znesek are.

Znesek iz prejšnjega odstavka mora prodajalec kupcu vrniti v petnajstih dneh, šteto od dneva, ko je začela učinkovati njegova izjava o odstopu od pogodbe.

Pogodbeni stranki se s prodajno pogodbo lahko dogovorita, da začne rok iz prejšnjega odstavka teči, ko se izpolnijo naslednji pogoji:

V primeru iz prejšnjega odstavka mora biti v prodajni pogodbi določen tudi končni rok za vračilo zneskov iz petega odstavka tega člena, ki ne sme biti daljši od treh mesecev, šteto od dneva, ko je začela učinkovati prodajalčeva izjava o odstopu od pogodbe.

Kupec ni dolžan plačati zadnjih desetih odstotkov kupnine dokler mu prodajalec ne omogoči, da preveri, ali je prodajalec sposoben izročiti nepremičnino z lastnostmi, določenimi v prodajni pogodbi (prvi odstavek 6. člen), in na način, določen v 18. členu tega zakona.

Če se ob prevzemu nepremičnine (19. člen) ugotovijo napake, ima kupec do odprave napak, ki so bile reklamirane ob prevzemu nepremičnine, pravico zadržati plačilo petih odstotkov kupnine.

Če prodajalec ob izročitvi nepremičnine kupcu ne izroči oziroma ne deponira bančne garancije za odpravo skritih napak (26. člen), ima kupec do izpolnitve te prodajalčeve obveznosti pravico zadržati plačilo petih odstotkov kupnine.

Kupec ima tudi pravico zadržati plačilo petih odstotkov kupnine, dokler prodajalec ne zagotovi pogojev za vknjižbo lastninske pravice na nepremičnin v korist kupca (drugi oziroma tretji odstavek 12. člena).

Pravice kupca po drugem, tretjem in četrtem odstavku tega člena se ne izključujejo in jih kupec lahko uveljavlja hkrati.

Kupec mora plačati zadržani del kupnine:

Kupec uveljavi pravico do zadržanja dela kupnine po tretjem odstavku tega člena tako, da znesek zadržane kupnine deponira pri notarju v korist prodajalca kot upravičenca pod pogojem, da prodajalec izpolni obveznost iz 26. člena tega zakona.

V prodajni pogodbi mora biti določen rok za izročitev nepremičnine kupcu.

Prodajalec v razmerju do kupcev ne more izključiti svoje odgovornosti za zamudo z izročitvijo nepremičnine zaradi razlogov, ki se nanašajo na potek gradnje nepremičnine, in sicer ne glede na to ali sam izvaja gradnjo ali gradnjo izvajajo druge osebe po pogodbi s prodajalcem, ali zaradi drugih razlogov, ki izvirajo iz prodajalčeve sfere oziroma iz sfere drugih oseb, ki za prodajalca opravljajo posamezne storitve v zvezi z gradnjo nepremičnine oziroma druge storitve, potrebne za izpolnitev prodajalčeve obveznosti v razmerju do kupcev.

Prodajalec izpolni obveznost izročiti nepremičnino kupcu:

Šteje se, da je prodajalec pravočasno izpolnil obveznost izročiti nepremičnino kupcu: