TFL Vsebine / Odločbe Višjih sodišč

I. Pritožbi se delno ugodi in se izpodbijana sodba spremeni:

- v točki II. izreka tako, da ta glasi:

„II. Ugodi se podrednemu tožbenemu zahtevku, ki glasi:

„1. Tožena stranka je dolžna v roku 15 dni po prejemu sodne odločbe s tožečo stranko skleniti najemno pogodbo za stanovanje št. 18 v IV. nadstropju stavbe na naslovu N. 1, L., za nedoločen čas za neprofitno najemnino z naslednjo vsebino:

NAJEMNA POGODBA

ki jo na podlagi Stanovanjskega zakona (Ur. l. RS, št. 69/03 in 18/04 – ZVKSES, 47/06 - ZEN, 45/08 - ZVEtL, 57/08, 62/10 – ZUJPS, 56/11 – odl. US, 87/11, 40/12 – ZUJF, 14/17 – odl. US ter 27/17), Zakona o dopolnitvah zakona o organiziranosti in delu v policiji (Ur. l. RS, št. 77/17) ter Pravilnika o oddaji službenih stanovanj, samskih sob in ležišč v samskih sobah Ministrstva za notranje zadeve za potrebe Policije št. 007-28/2014/23 (15231-01) z dne 30. 5. 2014, 007-458/2015/5 (15231-o1) z dne 3. 12. 2015, št. 007-48/2017/4 z dne 26. 6. 2017 ter št. 007-34/2018/1 (15231-04) z dne 29. 1. 2018)

sklepata:

Republika Slovenija, Ministrstvo za notranje zadeve, Policija, Ljubljana, Štefanova 2, ID št. SI ... (v nadaljevanju: lastnik) in

A. A., davčna številka: ..., s stalnim bivališčem v L., N. 1 (v nadaljnjem besedilu: najemnik)

1. člen

Pogodbeni stranki uvodoma ugotavljata:

- da sta dne 10. 11. 2011 sklenili najemno pogodbo št. 000 po invalidski upokojitvi najemnika, za določen čas petih let z možnostjo podaljšanja, za službeno stanovanje 18 v L., N. 1;

- da je najemniku prenehalo najemno razmerje za predmetno stanovanje z dnem 29. 8. 2016;

- da je bil 14. 12. 2017 sprejet Zakon o dopolnitvah zakona o organiziranosti in delu v policiji, z veljavnostjo od 28. 12. 2017 dalje;

- da je najemnik pravočasno podal vlogo za sklenitev najemnega razmerja za nedoločen čas na podlagi zakona iz prejšnje alineje;

- da se predmetna najemna pogodba sklepa zaradi ureditve medsebojnih razmerij.

2. člen

Opis stanovanja in način uporabe

Lastnik stanovanja daje najemniku v najem dvosobno stanovanje št. 18 v IV. nadstropju večstanovanjske stavbe v L., leto gradnje 1964, ID št.: 0000-000-18.

3. člen

Stanovanje, ki je predmet najema po tej pogodbi, obsega: - dnevno sobo 18,27 m2, - sobo 14,41 m2, - kuhinjo 10,57 m2, - kopalnico 3,38 m2, - WC 1,32 m2, - predsobo 7,31 m2. Skupna površina stanovanja: 55,26 m2.

K stanovanju pripadajo tudi naslednji pomožni prostori: loža v izmeri 3,66 m2 in klet v izmeri 1,65 m2. Skupna uporabna površina stanovanja: 60,57 m2.

Komunalna opremljenost stanovanja: - vodovodni priključek, - priključek za elektriko, - centralno ogrevanje, - skupna TV antena, - telekomunikacijski priključek, - domofon.

Ostale površine: - kolesarnica.

4. člen

Najemna pogodba je sklenjena za nedoločen čas.

5. člen

Najemnik bo stanovanje uporabljal samo za stanovanjske potrebe. Stanovanje bo uporabljal še:

B. A., EMŠO: ... (žena) in C. A., EMŠO: ... (sin).

Oddaja stanovanja ali njegovega dela v podnajem ni dovoljena.

Lastnik je dolžan na zahtevo najemnika skleniti Aneks k tej pogodbi, če se število oseb poveča za eno ali več oseb, ki jih mora najemnik preživljati po zakonu, za vse ostale pa le, če je glede na število oseb stanovanje po velikosti še primerno.

6. člen

Najemnik stanovanja ne sme spreminjati stanovanjskih prostorov ter vgrajene opreme in naprav v stanovanju ter opravljati kakršnihkoli vlaganj oziroma izboljšav brez predhodnega pisnega soglasja lastnika.

Soglasje je hkrati tudi pooblastilo, da sme najemnik zaprositi za izdajo potrebnega upravnega dovoljenja.

7. člen

Lastnik in najemnik soglašata, da bo lastnik odpravil pomanjkljivosti, ki onemogočajo normalno rabo stanovanja v skladu z veljavnimi normativi in standardi

Najemnina in drugi stroški

8. člen

Najemnik bo plačeval mesečno najemnino v višini neprofitne najemnine, ki na dan 1. 1. 2019 znaša 131,09 EUR.

Najemnina se spreminja v skladu z vsakokratnim veljavnim Pravilnikom. O spremembi višine najemnine lastnik pisno obvesti najemnika.

9. člen

Poleg najemnine je najemnik dolžan plačevati še individualne obratovalne stroške in skupne obratovalne stroške.

Individualni obratovalni stroški so stroški, ki nastanejo zaradi uporabe stanovanja in niso zajeti v najemnini, kot so: stroški, ki se nanašajo na dobavljeno elektriko, vodo, daljinsko ogrevanje stanovanja, odvoz smeti, kanalizacija, prispevki za SA in CAT, stroški telefona in drugo.

Skupni obratovalni stroški so stroški obratovanja stanovanjske hiše, kot so: ogrevanje, elektrika, voda, čiščenje, stroški hišnika, obratovanje naprav in drugi skupinski stroški.

Poleg navedenih stroškov je najemnik dolžan plačevati še stroške rednega odčitavanja ogrevanja v stanovanju ter izrednega odčitavanja ogrevanja ob izselitvi iz službenega stanovanja.

10. člen

Najemnik mora plačevati najemnino do 18. v mesecu za tekoči mesec na račun, razviden iz položnice. V primeru zamude plačila je najemnik dolžan plačati zakonske zamudne obresti.

Poleg najemnine je najemnik dolžan plačevati še individualne obratovalne stroške in skupne stroške iz 9. člena te pogodbe, in sicer neposredno na podlagi računov oziroma obračunov in v rokih, navedenih na teh računih oziroma obračunih.

Medsebojne obveznosti pri uporabi in vzdrževanju stanovanja ter skupnih delov stanovanjske stavbe ali večstanovanjske stavbe

11. člen

Lastnik je dolžan vzdrževati stanovanje in skupne dele v stanovanjski hiši ali večstanovanjski stavbi v stanju, ki zagotavlja najemniku normalno uporabo stanovanja ter skupnih delov ves čas trajanja najema v skladu z normativi za vzdrževanje stanovanj in stanovanjskih stavb.

Če stanovanje v stanovanju ne zagotavlja najemniku normalne uporabe stanovanja, lahko najemnik pozove lastnika k vzpostavitvi stanja, ki omogoča normalno uporabo. V kolikor ne pride do soglasja, lahko najemnik predlaga, da stanovanjska inšpekcija lastniku stanovanja odredi izvedbo tistih del, ki so potrebna za zagotavljanje normalne uporabe stanovanja ali skupnih delov. Če lastnik v roku, določenem z odločbo, ne izvede naloženih del, lahko ta dela na njegove stroške izvede najemnik sam in jih lahko skupaj z obrestmi pobota s terjatvami iz naslova najemnine.

Lastnik je dolžan zagotoviti, da se dela v zvezi s popravili in izboljšavami opravijo v najkrajšem možnem času, z motnjami, ki najmanj prizadenejo najemnika.

O nameravanih posegih je lastnik dolžan prej obvestiti najemnika, po dokončanju del pa mu omogočiti normalno uporabo stanovanja.

12. člen

Najemnik je dolžan vzdrževati stanovanje in opremo v obsegu, kot ga za najemnike določajo normativi za vzdrževanje stanovanj in stanovanjskih stavb.

Prav tako je najemnik dolžan poravnati stroške popravil v stanovanju in stroške zamenjave opreme, ki so posledica nepravilne oziroma malomarne uporabe stanovanja.

13. člen

Lastnik je odgovoren za stvarne in pravne napake oddanega stanovanja.

Za stvarno napako se šteje vsaka napaka, ki ovira oziroma onemogoča nemoteno rabo stanovanja. Za pravno napako se šteje napaka, kadar pravica tretjega ovira pravico najemnika.

14. člen

Najemnik stanovanja mora:

- uporabljati stanovanje še naprej za trajno bivanje in imeti na naslovu stanovanja prijavljeno prebivališče, - med trajanjem najemnega razmerja Urad za logistiko takoj seznaniti z vsako spremembo stalnega in začasnega prebivališča, - uporabljati službeno stanovanje in skupne dele kot dober gospodar skladno s Stanovanjskim zakonom, na njegovi podlagi izdanimi podzakonskimi akti, sklenjeno pogodbo in hišnim redom, - odgovarjati za škodo, nastalo pri nepravilni oziroma malomarni rabi stanovanja, - dvakrat letno dopustiti vstop v stanovanje lastniku oziroma njegovemu pooblaščencu za preveritev pravilne uporabe stanovanja, - poravnati stroške popravil v stanovanju, ki so posledica nepravilne oziroma malomarne uporabe stanovanja, - obveščati lastnika o napakah na stanovanju, za odpravo katerih odgovarja lastnik v skladu z veljavnimi normativi in standardi, - obveščati lastnika o vseh obvestilih upravnika zgradbe, - dopustiti vstop v stanovanje, da se v stanovanju opravijo dela v zvezi s popravili in izboljšavami v stanovanjski hiši, ki jih drugače ni moč opraviti ali pa le z nesorazmernimi stroški, - zaprositi za sklenitev Aneksa k najemni pogodbi ob vsaki spremembi števila oseb, ki poleg najemnika uporabljajo stanovanje: lastnik sklene aneks pod pogoji iz drugega odstavka 91. člena SZ-1, - obvestiti upravnika in lastnika o vsaki spremembi števila oseb, ki poleg najemnika še uporabljajo stanovanje, najkasneje v roku 15 dni od nastale spremembe, - vzdrževati stanovanje in opremo v obsegu, kot ga za najemnike določajo normativi za vzdrževanje stanovanj in stanovanjskih stavb, poravnati stroške popravil v stanovanju in stroške zamenjave opreme, ki so posledica nepravilne oziroma malomarne uporabe stanovanja.

15. člen

Najemnik ima pravico:

- zahtevati vračilo previsoko zaračunane najemnine, - opraviti popravilo v stanovanju, če je to popravilo neodložljivo, da se zavaruje življenje ali zdravje stanovalcev ali stanovanja ali oprema v njem pred večjo škodo ter zahtevati povračilo stroškov, ki so nastali zaradi teh popravil, - zahtevati povrnitev škode, nastale zaradi opustitve obveznosti lastnika stanovanja iz prvega odstavka 11. člena te pogodbe tako, da se ji škoda povrne v enkratnem znesku ali z znižanjem najemnine, - zahtevati sorazmerno zmanjšanje najemnine za čas, ko stanovanja ni bilo mogoče normalno uporabljati zaradi opustitve obveznosti lastnika stanovanja iz prvega odstavka 11. člena te pogodbe.

Odpoved najemne pogodbe

16. člen

Najemnik lahko odpove najemno pogodbo, ne da bi za to navajal razloge, če o tem pisno obvesti lastnika z 90-dnevnim odpovednim rokom.

17. člen

Najemna pogodba preneha veljati:

- sporazumno, - s smrtjo najemnika, iz razlogov in pod pogoji, določenimi v Stanovanjskem zakonu.

18. člen

Lastnik lahko odpove najemno pogodbo zaradi naslednjih krivdnih razlogov:

- če najemnik z načinom uporabe stanovanja povzroča večjo škodo na stanovanju ali skupnih delih stanovanjske ali večstanovanjske stavbe; - če opravlja v stanovanju dejavnost brez dovoljenja ali v nasprotju z dovoljenjem; - če najemnik ne vzdržuje stanovanja v skladu z 12. členom te pogodbe; - če najemnik ne plača najemnine ali stroškov, ki se plačujejo poleg najemnine, v roku, ki ga določa ta najemna pogodba; - če najemnik z načinom uporabe stanovanja pogosto grobo krši temeljna pravila sosedskega sožitja določenega s Hišnim redom ali z načinom uporabe huje moti druge stanovalce pri njihovi mirni uporabi stanovanja, - če najemnik izvršuje ali izvrši v stanovanju in vgrajeni opremi spremembe brez poprejšnjega soglasja lastnika, razen v primerih, določenih z zakonom, ki ureja stanovanjska razmerja; - če stanovanje več kot 60 dni v obdobju treh mesecev, brez soglasja uporablja poleg najemnika oseba ali več oseb, ki niso navedene v najemni pogodbi in če najemnik za to ni pridobil soglasja lastnika; - če najemnik odda najeto stanovanje v podnajem; - če najemnik ne dopusti vstopa v stanovanje v primerih in terminih, določenih z zakonom in to pogodbo; - če najemnik stanovanja ne uporablja za prebivanje; - če je najemnik brez upravičenih razlogov prenehal uporabljati stanovanje ter brez presledka več kot tri mesece ni stanoval v njem; - če posreduje lažne podatke, ki so osnova za pridobitev pravice do subvencionirane najemnine v skladu s Stanovanjskim zakonom.

V primeru odpovedi lastnik najemniku ni dolžan priskrbeti primernega stanovanja.

Lastnik lahko odpove najemniku najemno pogodbo tudi iz utemeljenih nekrivdnih razlogov, ki jih določa Stanovanjski zakon, če mu priskrbi drugo primerno stanovanje.

19. člen

Najemne pogodbe ni možno skleniti z ožjimi družinskimi člani, ki bi po izselitvi najemnika ostali v službenem stanovanju.

20. člen

Najemnik mora izprazniti in izročiti stanovanje lastniku v 90 dneh po prenehanju najemnega razmerja.

Najemnik je dolžan izročiti stanovanje prazno stvari in oseb, očiščeno, sanitarno prebeljeno v belo barvo in v stanju, v kakršnem je bilo ob prevzemu. Pri tem se upoštevajo spremembe, nastale pri normalni uporabi stanovanja. Najemnik je dolžan povrniti vso škodo, ki je nastala zaradi nepravilne rabe stanovanja. Ob prevzemu stanovanja se sestavi zapisnik.

V primeru, da strokovna služba ob primopredaji stanovanja ugotovi, da stanovanje ni prazno stvari in oseb, očiščeno in prepleskano ter ni v stanju, v kakršnem ga je najemnik prevzel, pri čemer se upoštevajo spremembe, nastale pri normalni uporabi stanovanja, se mu določi največ 30-dnevni rok za odpravo ugotovljenih pomanjkljivosti in poškodb za ponovno pripravo stanovanja za primopredajo. V tem času je najemnik dolžan plačevati vse stroške, vključno z najemnino, ki izhajajo iz najemne pogodbe.

Če najemnik v postavljenem roku ne odpravi ugotovljenih pomanjkljivosti in poškodb, je strokovna služba stanovanje dolžna prevzeti v stanju, v kakršnem je. V tem primeru strokovna služba poskrbi za ureditev stanovanja, stroške pa je dolžan nositi najemnik

Reševanje sporov

21. člen

Lastnik in najemnik bosta spore reševala sporazumno.

V primeru, da spora pogodbeni stranki ne bosta mogli rešiti sporazumno, bo spor reševalo stvarno in krajevno pristojno sodišče.

Najemna pogodba se o sporu odpoveduje s tožbo pred sodiščem.

Prehodne in končne odločbe

22. člen

Pogodba je napisana v treh izvodih. Dva izvoda prejme lastnik in en izvod najemnik.

23. člen

Najemna pogodba začne veljati z dnem 10. 2. 2018, uporablja pa se od datuma veljavnosti Zakona o dopolnitvah zakona o organiziranosti pri delu v policiji, to je od 28. 12. 2017 dalje.

sicer bo to pogodbo nadomestila predmetna sodba.

2. Tožena stranka je dolžna povrniti tožeči stranki 556,90 EUR predpravdnih stroškov v roku 15 dni od prejema sodne odločbe, v primeru zamude skupaj z zakonskimi zamudnimi obrestmi od dneva zamude dalje do plačila.“;

- v točki III. izreka tako, da ta glasi:

III. Tožena stranka je dolžna tožeči stranki v roku 15 dni plačati pravdne stroške v znesku 298,00 EUR, v primeru zamude skupaj z zakonskimi zamudnimi obrestmi od dneva zamude do plačila.“

II. V ostalem se pritožba zavrne in se v izpodbijanem, a nespremenjenem delu (točka I. izreka) potrdi sodba sodišča prve stopnje.

III. Pravdni stranki trpita vsaka svoje stroške pritožbenega postopka.

V skladu s tretjim odstavkom 3. člena ZODPol-D je moral pristojni organ odločiti o predlogu upravičenca za sklenitev ali podaljšanje veljavnosti najemne pogodbe za nedoločen čas najkasneje v enem mesecu od uveljavitve novele zakona, sicer se šteje, da je bila najemna pogodba za nedoločen čas sklenjena.

Ustavno skladna razlaga zakona narekuje enako obravnavo aktivnih in zaradi delovne nesreče invalidsko upokojenih policistov, na drugi stani pa enako obravnavo vseh invalidsko upokojenih uslužbencev policije ne glede na njihov dejanski socialni status.