Zakon o nepremičninskem posredovanju (uradno prečiščeno besedilo) (ZNPosr-UPB1)

OBJAVLJENO V: Uradni list RS 72-3080/2006, stran 7684 DATUM OBJAVE: 11.7.2006

RS 72-3080/2006

3080. Zakon o nepremičninskem posredovanju (uradno prečiščeno besedilo) (ZNPosr-UPB1)
Na podlagi 153. člena Poslovnika državnega zbora je Državni zbor Republike Slovenije na seji dne 23. junija 2006 potrdil uradno prečiščeno besedilo Zakona o nepremičninskem posredovanju, ki obsega:

-

Zakon o nepremičninskem posredovanju – ZNPosr (Uradni list RS, št. 42/03 z dne 9. 5. 2003),

-

odločbo Ustavnega sodišča Republike Slovenije o delni razveljavitvi 1. točke in razveljavitvi 2. točke tretjega odstavka 7. člena Zakona o nepremičninskem posredovanju ter o delni razveljavitvi 1. točke in razveljavitvi 2. točke 26. člena ter 33. člena Pravilnika o strokovnem izpitu, licencah in vodenju imenika nepremičninskih posrednikov, št. U-I-229/03-18 (Uradni list RS, št. 21/06 z dne 27. 2. 2006) in

-

Zakon o spremembah in dopolnitvah Zakona o nepremičninskem posredovanju – ZNPosr-A (Uradni list RS, št. 47/06 z dne 9. 5. 2006)
310-09/02-5/12
Ljubljana, dne 23. junija 2006
Podpredsednik Državnega zbora Republike Slovenije Sašo Peče l.r.
Z A K O N O NEPREMIČNINSKEM POSREDOVANJU uradno prečiščeno besedilo (ZNPosr-UPB1)

I. SPLOŠNE DOLOČBE

1. člen

(vsebina zakona)
Ta zakon:

1.

določa nepremičninskim družbam in nepremičninskim posrednikom pogoje za opravljanje posredovanja v prometu z nepremičninami;

2.

določa pravila za varno in skrbno poslovanje pri nepremičninskem posredovanju, ki so jih nepremičninske družbe in nepremičninski posredniki dolžni upoštevati pri svojem delu;

3.

določa pristojnosti ministrstva, pristojnega za posredovanje v prometu z nepremičninami (v nadaljnjem besedilu: pristojno ministrstvo);

4.

določa javne evidence o posredovanju v prometu z nepremičninami;

5.

opredeljuje strokovne podlage za posamično ocenjevanje tržne vrednosti nepremičnine;

6.

ureja inšpekcijsko nadzorstvo nad izvajanjem zakona.

2. člen

(uporabljeni pojmi)
Posamezni pojmi, uporabljeni v tem zakonu, imajo naslednji pomen:

1.

Nepremičninska družba je gospodarska družba oziroma samostojni podjetnik posameznik, ki kot gospodarsko dejavnost opravlja storitve posredovanja v prometu z nepremičninami po tem zakonu.

2.

Nepremičninski posrednik oziroma nepremičninska posrednica (v nadaljnjem besedilu: nepremičninski posrednik) je fizična oseba, ki za nepremičninsko družbo opravlja posle posredovanja na podlagi pogodbe o zaposlitvi oziroma drugi pravni podlagi, s pridobljeno licenco pristojnega ministrstva za opravljanje poslov posredovanja in je vpisana v imenik nepremičninskih posrednikov pri pristojnem ministrstvu.

3.

Posredovanje v prometu z nepremičninami pomeni opravljanje registrirane pridobitne dejavnosti posredništva v prometu z nepremičninami, pri čemer posamezni posli posredovanja v prometu z nepremičninami vsebujejo vse dejavnosti pri vzpostavljanju stika med naročiteljem in tretjo osebo ter pri pogajanjih in pripravah za sklenitev pravnih poslov, katerih predmet je določena nepremičnina, kot so kupna, prodajna, najemna, zakupna ali druga pogodba za določeno nepremičnino.

4.

Naročitelj oziroma naročiteljica (v nadaljnjem besedilu: naročitelj) je fizična ali pravna oseba, ki z nepremičninsko družbo sklene pogodbo o posredovanju.

5.

Tretja oseba je oseba, ki jo nepremičninski posrednik poskuša spraviti v stik z naročiteljem, da bi se z njim pogajala za sklenitev določene pogodbe v zvezi z nepremičnino.

6.

Naročiteljevi ožji družinski člani so naročiteljev zakonec ali oseba, s katero naročitelj živi v zunajzakonski skupnosti, v skladu s predpisi o zakonski zvezi in družinskih razmerjih, njuni otroci oziroma posvojenci, starši in posvojitelji ter osebe, ki jih je po zakonu dolžan preživljati.

7.

Pristojno ministrstvo po tem zakonu je ministrstvo, pristojno za prostor.

II. POGOJI ZA OPRAVLJANJE POSREDOVANJA V PROMETU Z NEPREMIČNINAMI

1. Nepremičninske družbe in opravljanje storitev posredovanja

3. člen

(opravljanje storitev posredovanja)
Nepremičninska družba sme pričeti z opravljanjem storitev posredovanja, če izpolnjuje naslednje pogoje:

1.

da ima zagotovljene ustrezne prostore, ki so potrebni in primerni za opravljanje storitev posredovanja, pri čemer za ustrezen prostor šteje, da je zagotovljen vsaj en prostor, ki se ločeno od ostalih uporablja za individualne razgovore s strankami, če ima nepremičninska družba več kot enega zaposlenega;

2.

da zanjo na podlagi pogodbe o zaposlitvi oziroma drugi pravni podlagi opravlja posle posredovanja eden ali več nepremičninskih posrednikov, ki imajo licenco pristojnega ministrstva in so vpisani v imenik nepremičninskih posrednikov pri pristojnem ministrstvu;

3.

da ima zavarovano odgovornost v skladu z določbami tega zakona.

4. člen

(obveznost nepremičninske družbe)
Nepremičninska družba mora zagotoviti, da zanjo v razmerju do naročitelja posle posredovanja bodisi na podlagi zaposlitve bodisi na drugi pravni podlagi opravljajo samo nepremičninski posredniki, ki izpolnjujejo pogoje za opravljanje teh poslov po tem zakonu.

5. člen

(najvišje dovoljeno plačilo za posredovanje)

(1)

Najvišje dovoljeno plačilo za posredovanje sme znašati v primeru nakupa ali prodaje za isto nepremičnino največ 4% od pogodbene cene, ta omejitev pa ne velja, kadar je pogodbena vrednost nepremičnine manjša od 10.000 EUR v tolarski protivrednosti. V primeru drugih pravnih poslov višino plačila za posredovanje stranki uredita s pogodbo.

(2)

Plačilo za posredovanje lahko nepremičninska družba zaračuna le naročitelju na podlagi pogodbe o posredovanju v prometu z nepremičninami. Če je med pogodbenima strankama prodajne, najemne, zakupne ali druge pogodbe (v nadaljnjem besedilu: pogodba) za določeno nepremičnino dogovorjeno, da plačilo za posredovanje plačata obe stranki, se znesek iz prejšnjega odstavka razdeli.

(3)

Pogodba o posredovanju, ki je v nasprotju s prvim in drugim odstavkom tega člena, je nična.

(4)

Minister, pristojen za prostor, lahko v soglasju z ministrom, pristojnim za gospodarstvo, s podzakonskim aktom predpiše merila za oblikovanje cen storitev nepremičninskega posredovanja v okviru najvišjega dovoljenega plačila za posredovanje iz prvega odstavka tega člena.

6. člen

(odgovornost za škodo in zavarovanje odgovornosti)

(1)

Nepremičninska družba mora zavarovati svojo odgovornost za škodo, ki jo povzroči naročitelju ali tretji osebi s kršitvijo pogodbe o posredovanju, za zavarovalno vsoto, ki ne sme biti nižja od 40.000.000 tolarjev za posamezen zavarovalni primer oziroma od 80.000.000 tolarjev za vse zavarovalne primere v posameznem letu.

(2)

Pristojni minister lahko za posamezno koledarsko leto spremeni zavarovalni vsoti iz prejšnjega odstavka.

(3)

Zavarovanje iz prvega odstavka tega člena mora kriti odgovornost nepremičninske družbe za ravnanja vseh nepremičninskih posrednikov in drugih oseb, ki za nepremičninsko družbo bodisi na podlagi pogodbe o zaposlitvi bodisi na drugi pravni podlagi opravljajo posle v prometu z nepremičninami.

6.a člen

(obveznosti investitorja)

(1)

Investitor, ki je pravna oseba ali samostojni podjetnik posameznik (v nadaljnjem besedilu: investitor) ter gradi za trg, mora zagotoviti, da opravljajo prodajo pri njem oziroma zanj osebe, ki izpolnjujejo pogoje za opravljanje poslov posredovanja po tem zakonu.

(2)

Investitor mora nepremičninski družbi, ki nastopa v vlogi zastopnika investitorja pri posredovanju oziroma prodaji njegovih nepremičnin, namenjenih za nadaljnjo prodajo na trgu, izročiti osnutek pogodbe, kopijo overjenega notarskega zapisa splošnih pogojev prodaje posameznih delov stavbe, predhodni načrt etažne lastnine za stavbo, zapis tehničnih lastnosti stavbe in posameznih delov stavbe ter tloris posameznih delov stavbe.

(3)

Nepremičninska družba iz prejšnjega odstavka mora kupca seznaniti z listinami iz prejšnjega odstavka tako, da mu jih izroči in pusti dovolj časa, da jih prouči pred sklenitvijo pogodbe.

2. Nepremičninski posrednik in opravljanje poslov posredovanja

7. člen

(izdaja licence za opravljanje poslov posredovanja in imenik nepremičninskih posrednikov)

(1)

Pristojno ministrstvo izda posamezniku na njegovo zahtevo licenco za opravljanje poslov posredovanja v prometu z nepremičninami in ga vpiše v imenik nepremičninskih posrednikov, če ima najmanj višjo strokovno izobrazbo, opravljen strokovni izpit v skladu s tem zakonom in če ni bil pravnomočno nepogojno obsojen za kaznivo dejanje zoper premoženje oziroma gospodarstvo na kazen zapora več kot tri mesece, ki še ni izbrisana.

(2)

Izpolnjevanje pogojev iz prejšnjega odstavka se dokazuje z javnimi listinami ali potrdili.

(3)

V imenik nepremičninskih posrednikov se pri pristojnem ministrstvu, za namene vodenja in odločanja v postopkih po tem zakonu, namene varstva potrošnikov ter zagotavljanja varnosti pravnega prometa, vpisujejo naslednji podatki:

1.

identifikacijski osebni podatki (ime, priimek, državljanstvo, EMŠO, stalno oziroma začasno prebivališče, izobrazba);

2.

številka in datum izdaje licence;

3.

odvzem licence;

4.

številka in datum obnovitve licence;

5.

vrsta licence (pogojna, nepogojna);

6.

številka in datum potrdila o opravljenem strokovnem izpitu;

7.

izobraževalna organizacija in datum zaključka dopolnilnega usposabljanja;

8.

podatki o zaposlitvi ali o nepremičninski družbi, za katero opravlja posle posredovanja v prometu z nepremičninami.

(4)

Zahteva iz prvega odstavka tega člena mora vsebovati podatke iz prejšnjega odstavka ter priloge, ki dokazujejo izpolnjevanje pogojev za izdajo licence in vpis v imenik nepremičninskih posrednikov.

(5)

Z imenikom nepremičninskih posrednikov upravlja pristojno ministrstvo.

(6)

Upravljavec imenika nepremičninskih posrednikov ima pravico in dolžnost, da iz centralnega registra prebivalstva obnavlja podatke iz prve točke tretjega odstavka tega člena in preverja podatke o morebitni kaznovanosti nepremičninskih posrednikov iz kazenske evidence v skladu s prvim odstavkom tega člena. Upravljavec lahko navedene podatke brezplačno pridobi vsakih šest mesecev oziroma v primerih, kadar obstaja sum, da nepremičninski posrednik ministrstvu ni posredoval točnega podatka.

(7)

Nepremičninski posrednik se mora za potrebe opravljanja nepremičninskega posredovanja, zlasti pri stiku s stranko, izkazati z izkaznico nepremičninskega posrednika, ki jo izda minister, pristojen za prostor na podlagi pravnomočne odločbe o izdaji licence za opravljanje poslov posredovanja v prometu z nepremičninami, do njenega prejema pa z odločbo o pridobitvi licence za opravljanje poslov posredovanja v prometu z nepremičninami.

(8)

Nepremičninski posrednik je pristojnemu ministrstvu dolžan sporočiti vse spremembe podatkov iz tretjega odstavka tega člena in sicer v roku 15 dni od nastale spremembe.

(9)

Imenik nepremičninskih posrednikov je, za namene varstva potrošnika v postopkih posredovanja pri prometu z nepremičninami, v delu, ki se nanaša na osebne podatke posameznika (ime, priimek), številko licence, podatek o vrsti in veljavnosti licence, o začasnem ali trajnem odvzemu licence ter podatek o nepremičninski družbi, za katero opravlja posle posredovanja, javen. Za učinkovito izvrševanje namenov iz prejšnjega stavka se imenik v delu, ki je javen, objavi na spletni strani ministrstva, pristojnega za prostor.

(10)

S pridobitvijo licence in vpisom v imenik nepremičninskih posrednikov pridobi posameznik status nepremičninskega posrednika.

8. člen

(dopolnilno usposabljanje nepremičninskega posrednika)

(1)

Nepremičninski posrednik se je dolžan dopolnilno usposabljati vsakih pet let oziroma ob spremembi predpisov, katerih poznavanje se zahteva v sklopu strokovnega izpita za nepremičninskega posrednika.

(2)

Minister, pristojen za prostor, lahko odredi preverjanje znanja, pridobljenega z dopolnilnim usposabljanjem iz prejšnjega odstavka.

9. člen

(tuje fizične osebe)
Tuja fizična oseba lahko ob pogoju vzajemnosti opravlja posle nepremičninskega posrednika:

1.

če izkaže, da v državi, katere državljan je, izpolnjuje pogoje za nepremičninskega posrednika;

2.

če z ustrezno listino izkaže, da v državi, katere državljan je, ni bila pravnomočno nepogojno obsojena za kaznivo dejanje zoper premoženje oziroma gospodarstvo na kazen zapora več kot treh mesecev, ki še ni izbrisana;

3.

če je vpisana v imenik nepremičninskih posrednikov pri pristojnem ministrstvu, pri čemer je vlogi za vpis potrebno priložiti dokazila o izpolnjevanju pogojev po tem zakonu.

10. člen

(odvzem licence)

(1)

Nepremičninskemu posredniku pristojno ministrstvo trajno odvzame licenco za opravljanje poslov posredovanja, če po dvakratnem pisnem opominu pristojnega ministrstva še vedno:

1.

daje nezakonite, nepopolne, napačne, zavajajoče ali lažne podatke o nepremičnini, za katero posreduje;

2.

daje o sebi ali nepremičninski družbi, za katero opravlja posle posredovanja, lažne ali nepopolne podatke;

3.

krši pravila varnega in skrbnega posredovanja v prometu z nepremičninami, pri čemer se za takšno kršitev šteje, če:

-

ne opozori naročitelja na pravne in stvarne napake nepremičnine, za katere je vedel oziroma bi moral vedeti, če bi skrbno preverjal stanje nepremičnine,

-

naročitelja ne seznani s tržnimi razmerami, ki so pomembne in bi bistveno vplivale na določitev cene v pogodbi,

-

protipravno zadržuje original listine naročitelja oziroma tretje osebe.

(2)

Nepremičninskemu posredniku pristojno ministrstvo trajno odvzame licenco za opravljanje poslov posredovanja, če je pravnomočno obsojen za kaznivo dejanje zoper premoženje oziroma gospodarstvo na kazen zapora več kot tri mesece.

(3)

Nepremičninskemu posredniku pristojno ministrstvo začasno odvzame licenco za opravljanje poslov posredovanja, če mu je odvzeta poslovna sposobnost, če se dopolnilno ne usposablja vsakih pet let oziroma ob spremembi predpisov, katerih poznavanje se zahteva pri strokovnem izpitu za nepremičninskega posrednika, ali če ne opravi preverjanja znanja iz drugega odstavka 8. člena tega zakona, kadar je to predpisano.

(4)

Če je nepremičninskemu posredniku odvzeta poslovna sposobnost, se licenca odvzame za čas odvzema poslovne sposobnosti. V primeru začasnega odvzema licence zaradi dopolnilnega neusposabljanja, se licenca odvzame do izpolnitve pogoja dopolnilnega usposabljanja, določenega v 8. členu tega zakona.

(5)

Nepremičninski posrednik, ki mu je bila trajno ali začasno odvzeta licenca, mora deponirati licenco in izkaznico nepremičninskega posrednika pri pristojnem ministrstvu v roku, določenem v dokončni odločbi o odvzemu licence.".

10.a člen

(izbris iz imenika nepremičninskih posrednikov)

(1)

Nepremičninski posrednik se izbriše iz imenika nepremičninskih posrednikov, če:

1.

sam zahteva;

2.

umre;

3.

mu poteče pogojna licenca.

(2)

Po pravnomočnosti odločbe o odvzemu licence se v javnem delu imenika nepremičninskih posrednikov napravi zaznamba o izbrisu nepremičninskega posrednika iz imenika.

11. člen

(pravno varstvo)
O izdaji, zavrnitvi izdaje ali odvzemu licence in o vpisu ali izbrisu iz imenika nepremičninskih posrednikov odloča pristojno ministrstvo z odločbo, izdano v upravnem postopku. Zoper odločbo je dovoljena tožba na upravno sodišče.