TFL Vsebine / Odločbe Višjih sodišč

I. Pritožba se zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

II. Vsaka stranka krije svoje stroške pritožbenega postopka.

Pri vlaganjih toženca v jahališče na hipodromu A. (razširitev jahališča, preplastitev jahališča in postavitev dodatnih namakalnih naprav) ne gre za nujna popravila v smislu 14. člena ZPSPP, ki jih je dolžan nositi najemodajalec. ZPSPP določa, da mora najemodajalec, če se stranki nista dogovorili drugače, poslovno stavbo oziroma poslovni prostor izročiti najemniku v takem stanju, da ga je mogoče uporabiti v namen, ki je določen s pogodbo, in ga v takem stanju vzdrževati. Jahališče, na katerega se nanašajo obravnavana vlaganja, je bilo tožencu dano v najem s Pogodbo o vhlevitvi konjev in uporabi kasaške steze in jahališča na hipodromu A. Ker je bilo s Pogodbo glede jahališča določeno zgolj, da tožnik daje tožencu v uporabo jahališče (1. člen Pogodbe), niso pa bili določeni nobeni specialni pogoji v zvezi z uporabo jahališča, je bilo treba v tej pravdi ugotoviti, ali je bilo brez vlaganj toženca mogoče jahališče uporabljati za jahanje s konji, kar je sicer toženec zanikal.

Toženec nima pravice do povračila obravnavanih vlaganj, kar uveljavlja v pobot, niti na pogodbeni podlagi niti na podlagi pravil o neupravičeni pridobitvi. V 10. členu Pogodbe je bilo določeno, da toženec nima pravice, da bi brez vednosti in izrecnega pisnega soglasja tožnika opravljal različne gradbene posege v smislu večjega investicijskega vzdrževanja na objektih in napravah hipodroma ali v hlevu. O morebitnih investicijskih vlaganjih se obe pogodbeni stranki predhodno dogovorita o višini in načinu vrednotenja vložka. Iz povzete pogodbene določbe jasno izhaja, da je pogoj za povračilo vlaganj, ki jih opravi najemnik (toženec), soglasje tožnika k vlaganjem ter ustrezen dogovor, v katerem morajo biti vlaganja zneskovno opredeljena, določeno pa tudi mora biti, kdo in v kakšnem znesku jih bo kril. Toženec obstoja takšnega dogovora glede obravnavanih vlaganj, kot pravilno izhaja iz obrazložitve izpodbijane sodbe, ni zatrjeval oziroma so bile njegove trditve premalo substancirane.

Toženec, ki je pogodbeno obveznost kršil, saj je vlagal v najeto nepremičnino, ne da bi se predhodno dogovoril o višini in načinu ovrednotenja investicijskega vložka, se neutemeljeno sklicuje na neupravičeno obogatitev tožnika.

Najemnik lahko v skladu s sodno prakso, (če ni drugače dogovorjeno), zahtevek za povračilo vlaganj, ki niso vlaganja po 14. členu ZPSPP, uveljavljala šele po tem, ko izgubi posest, torej takrat, ko izroči predmet najema najemodajalcu. Pred tem ne pride do prehoda koristi, kar je temeljna predpostavka vsakega zahtevka iz naslova neupravičene obogatitve (190. člen OZ). V konkretnem primeru ta predpostavka ni podana.