TFL Vsebine / Odločitve Ustavnega sodišča

Prvi odstavek 24. člena Zakona o denacionalizaciji (Uradni list RS, št. 27/91-I, 31/93, 65/98 in 66/2000) ter 107. člen in prvi odstavek 173. člena Stanovanjskega zakona (Uradni list RS, št. 69/03, 57/08, 87/11, 27/17, 59/19 in 90/21), kolikor se nanašajo na neprofitna najemna razmerja za nedoločen čas, ki so jih s prejšnjim imetnikom stanovanjske pravice sklenili zavezanci za vrnitev stanovanja v denacionalizaciji in v katera so kot najemodajalci pozneje vstopili upravičenci do denacionalizacije oziroma njihovi univerzalni pravni nasledniki, so v neskladju z Ustavo.   Državni zbor mora protiustavnost iz prejšnje točke izreka te odločbe odpraviti v enem letu po objavi te odločbe v Uradnem listu Republike Slovenije.   Do odprave protiustavnosti iz 1. točke izreka te odločbe se uporabljajo določbe zakonov iz 1. točke izreka te odločbe.

Izpodbijana ureditev vsebuje poseben primer zakonskega prenosa najemnega razmerja za stanovanje na novega pridobitelja lastninske pravice na denacionaliziranem stanovanju. Ustavno sodišče je opravilo njeno vsebinsko presojo, kolikor se nanaša na neprofitna najemna razmerja za nedoločen čas, ki so jih s prejšnjim imetnikom stanovanjske pravice sklenili zavezanci za vrnitev stanovanja, ko pa je bilo to vrnjeno, so vanje vstopili denacionalizacijski upravičenci oziroma njihovi dediči kot najemodajalci.   Že po prejšnjem Stanovanjskem zakonu (tj. SZ/91) so upravičenci do denacionalizacije po vrnitvi stanovanja v last po sili zakona vstopili kot najemodajalci v prej sklenjena neprofitna najemna razmerja za nedoločen čas s prejšnjimi imetniki stanovanjske pravice, ki jih je bilo iz nekrivdnih razlogov mogoče odpovedati le, če je lastnik najemniku priskrbel drugo primerno stanovanje, po smrti prvega najemnika pa je lastnik na željo osebe iz določenega kroga najemniku bližnjih oseb moral sprejeti nadaljevanje najemnega razmerja z njo.    Te ureditve presojani Stanovanjski zakon (tj. SZ-1) ni bistveno spremenil. Izpodbijani določbi (107. člen in prvi odstavek 173. člena SZ-1) za vrnjena stanovanja upravičencem do denacionalizacije določata nespremenjen pravni položaj najemnika in prenos najemne pogodbe kot celote na novega lastnika. Ta pravna posledica se reproducira ob vsakem prehodu stanovanja na univerzalnega pravnega naslednika (zlasti dediča). Enako izhaja iz presojanega prvega odstavka 24. člena Zakona o denacionalizaciji.   Temeljno pravilo o nekrivdni odpovedi, glede katerega za najemna razmerja, ki se obravnavajo v tej odločbi, ni mogoč drugačen dogovor pogodbenih strank, je urejeno v 106. členu SZ-1 in je v bistvenem podobno tistemu iz SZ: lastnik lahko odpove najemno pogodbo le, če najemniku priskrbi drugo primerno stanovanje.   Najvišja letna stopnja neprofitne najemnine je 4,68 odstotka administrativno določene vrednosti stanovanja.   Človekova pravica do zasebne lastnine iz 33. člena Ustave varuje tudi svobodo lastnika, da prosto sklepa pogodbene dogovore v zvezi s stvarjo. Izpodbijana ureditev pomeni pomembno krnitev lastninskih upravičenj, saj se lastnik ne more svobodno odločati o rabi stanovanja ali o izbiri najemnika in o višini najemnine, poleg tega stanovanja ne more sam imeti v neposredni posesti in ga uporabljati po lastni presoji. Če nima na voljo drugega primernega stanovanja, da ga ponudi najemniku, ne more nekrivdno odpovedati najemne pogodbe. Lastniki, ki so izpostavljeni učinku izpodbijanih določb, niso upravičeni do tržne najemnine, njihovo stanovanje pa ima zaradi opisane ureditve predvidljivo nižjo tržno ceno, ker potencialni kupci vanjo vračunajo obremenitev z neprofitnim najemom. Za lastnika stanovanja je posebej obremenjujoče to, da se ne more sam svobodno odločati o tem, za kakšno najemnino (in če sploh) bi želel oddati stanovanje v najem in kolikšen donos na vloženi kapital je zanj zadostna odmena za prepustitev rabe stanovanja. Ustavno sodišče je glede na težo in intenzivnost zadevnih slabitev lastninske svobode ocenilo, da izpodbijane določbe posegajo v človekovo pravico do zasebne lastnine. Upoštevalo je zlasti tudi potek časa in dolgotrajnost obstoja omejujočega režima obveznih neprofitnih najemov za nedoločen čas, v katere so po sili zakona z vrnitvijo stanovanja vstopili denacionalizacijski upravičenci.   Dopustni cilji posega v pravico do zasebne lastnine najemodajalcev iz 33. člena Ustave so zagotavljanje stanovanjske varnosti, pravne stabilnosti in cenovne dostopnosti rabe stanovanj za bivanje za nekdanje imetnike stanovanjske pravice v pozneje denacionaliziranih stanovanjih v kontekstu potrebe po učinkovitem in socialno pravičnem prehodu iz socialističnega načina urejanja stanovanjskih razmerij v prevladujoče tržni način ter varstvo nekaterih njihovih človekovih pravic.    Presojana ureditev je v temelju primerna za dosego ciljev posega, saj možnosti najemnikov za nadaljnjo dolgoročno varno in stroškovno vzdržno rabo stanovanja za bivanje ne prepušča nepredvidljivim nihanjem stanovanjskega trga, splošni ravni ponudbe stanovanjskih nepremičnin, samovolji najemodajalcev ter spremembam v dohodkovnem in splošnem življenjskem položaju najemnikov.     Ustavno sodišče je pri presoji nujnosti za dosego zasledovanih ciljev ter pri presoji sorazmernosti v ožjem smislu izpodbijanih določb upoštevalo merila iz sodne prakse Evropskega sodišča za človekove pravice in tudi pomen že zelo dolgega trajanja denacionalizacijskim upravičencem in njihovim pravnim naslednikom vsiljenih neprofitnih najemov za nedoločen čas, na podlagi katerih v njihovih stanovanjih prebivajo nekdanji imetniki stanovanjske pravice oziroma njihovi ožji sorodniki. To dejstvo je treba upoštevati pri odmerjanju teže presojane omejitve pravice iz 33. člena Ustave.   Obravnavani poseg v pravico do zasebne lastnine iz 33. člena Ustave ni nujen za dosego zasledovanih ciljev. Stanovanjsko in socialno varnost, stroškovno vzdržno rabo stanovanj ter dom in druge vrednote je mogoče enako učinkovito varovati na več drugih načinov, ki bi v pravico iz 33. člena Ustave sedanjih lastnikov stanovanj posegali mileje ali sploh ne.   Za oceno o nesorazmernosti posega v pravico do zasebne lastnine iz 33. člena Ustave je bilo odločilnih več elementov. Pridobitelji lastninske pravice na denacionaliziranem stanovanju (in njihovi univerzalni pravni nasledniki) nimajo besede niti pri izbiri najemnika niti pri določanju pogojev najemne pogodbe. Dokler najemnik izpolnjuje pogodbene obveznosti, mu je zelo težko nekrivdno odpovedati najemno pogodbo, in to tudi v primerih, ko najemodajalci potrebujejo stanovanje za lastne potrebe. Tako močno poudarjeno trdnost, stabilnost in nespremenljivost najemnega razmerja v kontekstu vstopanja denacionalizacijskega upravičenca v položaj najemodajalca, ki se mu ne more izogniti, je treba šteti za intenzivno omejitev pravice razpolagati z lastno stvarjo, ki je sestavni del jamstev 33. člena Ustave. Pridobitev stanovanja v posest je za najemodajalce dolgoročno znatno otežena.   Država je močno posegla v pravico do pridobivanja dobička iz svoje lastnine, s tem ko je denacionalizacijske upravičence in njihove pravne naslednike zavezala k prejemanju (največ) navzgor omejene neprofitne najemnine. Ključen element tega upravičenja je pogodbena svoboda, to je možnost lastnika, da po lastni presoji in na lastno odgovornost postavi tržno ceno svojemu stvarnemu premoženju in jo poskuša uveljaviti v sklopu prostega pogodbenega dogovarjanja. Učinek izpodbijane ureditve sta tudi nižanje tržne vrednosti nepremičnega premoženja najemodajalcev in zmanjšanje dejanskih možnosti za njegovo prodajo na trgu.   Teža presojanega posega v pravico iz 33. člena Ustave je zelo velika. Koristi od izpodbijane ureditve sicer niso zelo majhne ali zanemarljive. Ureditev pravzaprav omogoča, da so za določeno kategorijo najemnikov stanovanjskih prostorov zadovoljivo doseženi zasledovani cilji, saj lahko ti najemniki na podlagi spornih določb računajo na to, da bodo za rabo stanovanja plačevali najemnine, nižje od tržnih, in da jim lastnik (če bodo izpolnjevali najemno pogodbo) skoraj ne bo mogel odpovedati najema, pri čemer jim najemnine ni mogoče zvišati, če se jim, čeprav pomembno, povišajo dohodki. Obenem so najemniki deležni koristi prikazanega pravnega režima, čeprav je od prehoda v nov družbeni sistem, ko so bile te rešitve v bistveno podobni vsebini prvič sprejete, že poteklo daljše časovno obdobje, kar le še veča težo posega. Nekdanji imetnik stanovanjske pravice in njegov zakonec oziroma zunajzakonski partner ob uveljavitvi SZ lahko računajo, da bodo teh koristi deležni vse do smrti.    Tudi z vidika ožje sorazmernosti se ustavnopravna presoja ne izide v prid izpodbijanim določbam. Te že daljše obdobje denacionalizacijskim upravičencem dolgoročno in bistveno omejujejo možnost razpolaganja z lastno stvarjo in pravico do pridobivanja dobička iz zasebne lastnine. Na lastnike stanovanj prelagajo nesorazmerno in pretirano breme doseganja ciljev javne stanovanjske politike. Škodne posledice izpodbijane ureditve za denacionalizacijske upravičence in njihove univerzalne pravne naslednike so večje od koristi izpodbijane ureditve za neprofitne najemnike, nekdanje imetnike stanovanjske pravice, še posebej upoštevaje to, da niti ni jasno, kolikšen delež teh sploh objektivno potrebuje tako močno stanovanjsko zaščito.    Izpodbijane določbe, kolikor se nanašajo na neprofitna najemna razmerja za nedoločen čas, ki so jih s prejšnjim imetnikom stanovanjske pravice sklenili zavezanci za vrnitev stanovanja v denacionalizaciji in v katera so kot najemodajalci pozneje vstopili upravičenci do denacionalizacije oziroma njihovi univerzalni pravni nasledniki, so v neskladju s 33. členom Ustave. Ustavno sodišče je določilo način izvršitve svoje odločitve, tako da se do odprave ugotovljene protiustavnosti sporni predpisi še naprej uporabljajo.