TFL Vsebine / TFLGlasnik

Konec lanskega leta je v organizaciji družbe Tax-Fin-Lex in pod strokovnim vodstvom dr. Nine Plavšak in prof. dr. Renata Vrenčurja potekala konferenca Sodobno stvarno pravo 2022. Na dogodku so predavatelji z dolgoletnimi izkušnjami obravnavali zahtevnejša pravna vprašanja in kompleksnejše položaje, povezane s tremi instituti stvarnega prava: etažno lastnino, komasacijo ter služnostmi in stavbno pravico. Za tiste, ki ste konferenco zamudili, je v nadaljevanju kratek povzetek prispevkov, na portalu Tax-Fin-Lex pa je na voljo tudi strokovna publikacija Zbornik sodobno stvarno pravo 2022, kjer so vse obravnavane tematike podrobneje predstavljene.

Etažna lastnina

Predavatelji so uvodoma predstavili zapletene položaje glede etažne lastnine. Dr. Nina Plavšak je v tem okviru opozorila na izraz vključena lastninska pravica, ki se je v praksi sicer že ustalil, je pa še vedno marsikomu nepoznan ali nejasen. Pojasnila je, da so vključene akcesorne pravice vključene v osnovno (samostojno) pravico tako, da se prenesejo (samo) hkrati s prenosom samostojne pravice. Za to značilnost vključene akcesorne pravice se navadno uporablja izraz, da učinkuje v korist vsakokratnega imetnika osnovne pravice (pri vključeni lastninski pravici je to lastnik druge nepremičnine oziroma imetnik stavbne pravice). Pravno dejstvo, ki povzroči prenos samostojne osnovne pravice hkrati (nujno) povzroči tudi prenos akcesorne pravice, ki je vključena v to samostojno osnovno pravico. Zato vključene akcesorne pravice niso samostojno prenosljive (npr. stvarna služnost, solastnina do določenega idealnega deleža na splošnih skupnih delih stavbe). Razpolagalno upravičenje, ki ga vsebujejo vključene akcesorne pravice, je omejeno in njenemu imetniku ne daje pravne možnosti s pravico razpolagati tako, da jo prenese na novega lastnika. Kadar imetnik razpolaga s samostojno lastninsko pravico na določeni nepremičnini tako, da jo prenese na novega imetnika, je predmet razpolagalnega pravnega posla vedno samo ta, samostojna lastninska pravica, čeprav ta vključuje tudi eno ali več lastninskih pravic na drugih nepremičninah. Na primer, lastninska pravica na posameznem delu v etažni lastnini (stanovanju) vključuje solastnino do določenega idealnega deleža na vseh nepremičninah s položajem splošnega skupnega dela stavbe. Zemljiškoknjižno dovolilo mora tako vsebovati samo identifikacijski znak nepremičnine, ki je predmet samostojne lastninske pravice, torej ID znak dela stavbe s položajem posameznega dela v etažni lastnini ali ID znak glavne nepremičnine.[1]

Dr. Nina Plavšak je v nadaljevanju svojega prispevka izpostavila tudi vprašanja, o katerih mora investitor novega naselja razmišljati že pred sprejetjem splošnih pogojev po Zakonu o varstvu kupcev stanovanj in enostanovanjskih stavb (npr. kako urediti razmerja glede etažne lastnine v naseljih, da bo ureditev pregledna in funkcionalna ter da pozneje ne bo zapletov pri vpisu v zemljiško knjigo). Predstavila je pravno dopustne načine razpolaganja z lastninsko pravico na nepremičninah v etažni lastnini in pripravila izčrpne tabele (najdete jih tudi v Zborniku sodobno stvarno pravo 2022), ki razčlenjujejo različne situacije in odgovarjajo na vprašanja, kdo odloča o preoblikovanju lastninske pravice v zvezi s spremembo osnovnega pravnega položaja nepremičnine v etažni lastnini in katere listine so podlaga za vpis te spremembe v zemljiško knjigo.

Nepravdni postopki

Vprašanja in dileme v nepravdnih postopkih za vzpostavitev etažne lastnine in ugotovitev pripadajočega zemljišča je v nadaljevanju razložil sodnik Andrej Breznik. Predstavil je tudi nekaj dobrih rešitev, uzakonjenih v Zakonu o vzpostavitvi etažne lastnine na določenih stavbah in o ugotavljanju pripadajočega zemljišča (v nadaljevanju ZVEtL-1), ki so v praksi uspele in sodiščem v mnogih pogledih olajšale vodenje postopkov in sprejemanje odločitev. Ker vseh rešitev zakon vendarle (še) ne ponuja ali pa so nekatere izmed že uzakonjenih v praksi predmet različnih razlag, je poudaril, da je treba pri vsaki razlagi težiti k pravilni in čim bolj celoviti ureditvi razmerij ob sočasnem varovanju procesnih pravic udeležencev. Pri tem je potrebno slediti tudi glavnemu cilju zakona, to je uskladitev zemljiškoknjižnega stanja z resničnim pravnim stanjem, kar je izrednega pomena tudi za varnost pravnega prometa. Značilnost omenjenih nepravdnih postopkov so zato tudi široka oficialna pooblastila sodišča in celovit nabor ugotovitev, ki so obvezna sestavina vsakega sklepa o vzpostavitvi etažne lastnine, ne glede na to, ali jih je kdo v postopku zahteval ali ne (12. in 30. člen ZVEtL-1). Iz tega razloga je postopek, ki je sicer predlagalne narave in ga ni mogoče niti začeti niti nadaljevati po uradni dolžnosti, predlagateljem in udeležencem olajšan praktično v vseh fazah, od vložitve predloga ali prijave udeležbe do izvedbe zemljiškoknjižnega vpisa. Za popolnost predloga za vzpostavitev etažne lastnine tako zadoščata navedba osnovnih podatkov o predlagatelju in posameznem delu ter zahteva za vzpostavitev etažne lastnine na tem delu (25. in 26. člen ZVEtL-1; zgolj pridobitelj mora priložiti tudi pravni naslov, ostalim predlagateljem tega ni treba, saj lahko podatke o že vpisanem etažnem lastniku ali zemljiškoknjižnem lastniku parcele, na kateri stavba stoji, oziroma lastniku nerazdeljenih delov stavbe ali podatke o upravniku sodišče pridobi po uradni dolžnosti).[2] Več o predlogih oziroma posebnih zahtevkih udeležencev, položaju predlagateljev in udeležencev postopkov, posameznih procesnih dejanjih in vsebini končne odločbe nepravdnega sodišča si lahko preberete v Zborniku sodobno stvarno pravo 2022.

Komasacija

Konferenca je kar nekaj pozornosti namenila tudi komasaciji, ki je urejena v Zakonu o kmetijskih zemljiščih (v nadaljevanju ZKZ, komasacija kmetijskih zemljišč) in v Zakonu o urejanju prostora (v nadaljevanju ZUreP-3, komasacija v območju stavbnih zemljišč). Gre za postopek, pri katerem se zemljišča na določenem območju (komasacijsko območje) zložijo in ponovno razdelijo med prejšnje lastnike tako, da v primeru komasacije kmetijskih zemljišč vsak dobi čim bolj zaokrožena zemljišča in lahko zemljišča bolj gospodarno upravlja (prvi odstavek 55. člena ZKZ) oziroma da je v primeru komasacije na območju stavbnih zemljišč omogočena izvedba prostorskih ureditev, načrtovanih z občinskim prostorskim izvedbenim aktom (prvi odstavek 168. člena in prvi odstavek 171. člena ZUreP-3).

Dr. Nina Plavšak je sistematično razložila vse pravne učinke komasacije za lastninsko pravico ter izvedene in varovalne pravice, ki omejujejo lastninsko pravico na nepremičninah, ki so predmet komasacije. Izvedene stvarne pravice so hipoteka, stvarne služnosti, osebne služnosti, stvarno breme in stavbna pravica, izvedene obligacijske pravice pa so predkupna pravica, odkupna pravica, pravica do prepovedi razpolaganja in najemna oziroma zakupna pravica. Varovalne stvarne pravice so posebna vrsta stvarnih pravic, ki jih ureja Zakon o zemljiški knjigi (ZZK-1). Zanje je značilno, da vsebujejo pravno možnost njihovega imetnika (osebe, v korist katere so vpisani) doseči vknjižbo lastninske oziroma izvedene stvarne pravice z učinkom od zgodnejšega trenutka, od katerega učinkuje vpis varovalne stvarne pravice. Mednje spadajo predznamovane pravice in zaznambe, ki varujejo vrstni red poznejših vpisov. [3]

Ker komasacija vključuje tri skupine pravnih posledic (1. vse parcele na komasacijskem območju se združijo in s tem ukinejo, namesto njih pa nastanejo nove parcele; 2. lastninska pravica na starih parcelah preneha in preide na nove parcele; 3. izvedene in varovalne stvarne pravice, ki so omejevale lastninsko pravico na starih parcelah, glede na vrsto teh pravic bodisi preidejo na lastninsko pravico na novih parcelah bodisi prenehajo), je treba v zvezi z vpisom komasacije v zemljiško knjigo opraviti naslednje vpise:

• izbrisati je treba vse stare parcele in namesto njih vpisati nove parcele. Vsaka nova parcela je pravna naslednica vsake stare parcele;
• pri vsaki novi parceli je treba vpisati njen osnovni pravni položaj (vknjižiti lastninsko pravico v korist osebe, ki ji je bila ta nova parcela dodeljena v komasaciji);
• izbrisati je treba stvarne služnosti, ki z izvedbo komasacije prenehajo, in vpisati morebitne nove stvarne služnosti;
• vpisati je treba prenos preostalih izvedenih in varovalni stvarnih pravic tako, da se vpiše njihova povezava z novimi osnovnimi pravnimi položaji pri novih nepremičninah.[4]

Pravni temelj preoblikovanja lastninskih pravic na starih parcelah in pridobitve lastninskih pravic na novih parcelah je lahko odločba o komasaciji (upravna komasacija) ali pogodba o komasaciji (pogodbena komasacija). Ključne sestavine slednje so predstavile notarke Brigita Lenarčič, Polona Pavlin Bohinc in Judita Učakar Rženičnik.

Kataster nepremičnin

Če govorimo o sodobnem stvarnem pravu, pa ne moremo mimo novega Zakona o katastru nepremičnin (v nadaljevanju ZKN), ki se je začel uporabljati s 4. aprilom 2022. Mag. Marijana Vugrin je predstavila, kako se ta razlikuje od Zakona o evidentiranju nepremičnin (ZEN), ki je v preteklosti urejal področje evidentiranja nepremičnin. ZKN uvaja enotno evidenco katastra nepremičnin in na enem mestu prikazuje podatke, ki so bili v preteklosti vodeni v zemljiškem katastru, katastru stavb in registru nepremičnin. Predmeti vpisa, ki se vodijo v katastru nepremičnin so osnova za povezovanje s podatki drugih evidenc, zato ZKN v svojih določilih podaja tudi pravila o povezovanju katastra nepremičnin z zemljiško knjigo in drugimi evidencami. Med drugim ZKN uvaja nov predmet vpisa v evidenco, in sicer sestavino dela stavbe. Sestavina dela stavbe je odmerjen del pripadajočega zemljišča k stavbi v etažni lastnini, ki pripada kot atrij ali parkirno mesto posameznemu delu stavbe. Ureja pa tudi nov institut, in sicer vpis območja stvarne služnosti in stavbne pravice v kataster.[5] Natančno predstavitev geodetskih postopkov v zvezi s tem vpisom lahko najdete v prispevku mag. Marijane Vugrin v Zborniku sodobno stvarno pravo 2022.

Na konferenci so udeleženci spoznali tudi, kako v katastru evidentirano območje stvarne služnosti in stavbne pravice vpliva na odločanje o vpisih v zemljiški knjigi. Prof. dr. Renato Vrenčur je zaključil, da ZKN ne določa novih (dodatnih) predpostavk za dovoljenost vpisa stavbne pravice in pozitivne (prave in neprave) stvarne služnosti v zemljiško knjigo. Evidentiranje območja pravic je zato samo eden od načinov natančne določitve območja (prostorskih mej) izvrševanja pravic in ne predpostavka za dovolitev vpisa stavbne pravice in stvarne služnosti v zemljiško knjigo. Zato ni mogoče pogojevati, da predlagatelj pred vpisom teh pravic v zemljiško knjigo zagotovi vpis območja pravice v kataster nepremičnin. Območje in način izvrševanja upravičenja uporabe se vpisuje v zemljiško knjigo v skladu z matičnimi predpisi (to sta Stvarnopravni zakonik - SPZ in Zakon o zemljiški knjigi – ZZK-1), ki se uporabljajo za vpisovanje vseh izvedenih pravic, ki vključujejo upravičenje uporabe. [6]

Stvarna služnost, stavbna pravica in javna infrastruktura

Tako stvarna služnost kot stavbna pravica vključujeta upravičenje uporabe tuje nepremičnine. Zato sta na najbolj splošni ravni primerni tudi za zagotovitev možnosti uporabe tuje nepremičnine za namestitev in vzdrževanje javne infrastrukture (cestne, komunalne, energetske, telekomunikacijske itd.). Odvetnik Marko Frantar iz Odvetniške pisarne Schönherr je v svojem prispevku analiziral, katera od obeh je primernejša ob upoštevanju tehnoloških značilnosti, po katerih se med seboj razlikujejo posamezne vrste te infrastrukture.

Razlastitve in razlaščujoči posegi

V zvezi s služnostmi in stavbno pravico je vrhovni sodnik Tomaž Pavčnik opozoril tudi na razlastitve in razlaščujoče posege, ki so bile v preteklosti večkrat nezakonite in protiustavne. Povedal je, da so najbolj pogoste kršitve predstavljali primeri, ko razlastitveni postopek sploh ni bil izveden. S to kršitvijo je bilo večkrat povezano tudi to, da razlastitveni zavezanec ni prejel ustreznega ali pa sploh nikakršnega nadomestila. Najbolj množična in s tem tipična primera sta a) pomanjkljiv pravnoposlovni poskus ustanovitve služnosti v javno korist ter b) kategorizacija javne ceste na zasebnem zemljišču, ne da bi bilo to razlaščeno.

Razlastitev je poseg v lastninsko pravico, s katerim so njenemu imetniku v celoti odvzeta vsa tri lastninskopravna upravičenja iz 37. člena Stvarnopravnega zakonika (pravica imeti stvar v posesti, jo uporabljati in uživati ter z njo razpolagati). Razlaščujoč poseg (omejitev lastninske pravice v javno korist) je blažji. Prvič zato, ker je običajno prostorsko (ali časovno) zamejen, drugič pa zato, ker vsa lastninskopravna upravičenja s služnostjo v javno korist ali s stavbno pravico (vsaj de iure) sobivajo, de facto pa so lahko precej izvotljena. Prizadeta je izključevalnost, razpolagalno upravičenje pa se, če je omejitev obsežna, znajde le še na papirju. Razlastitev in razlaščujoč poseg kljub teži posega v lastninsko pravico ostajata znotraj ustavno dopustnega, če so spoštovana varovala, ki jih zarisuje 69. člen Ustave.[7] Med temi varovali sta tudi pogoja, da mora poseg utemeljevati javna korist in da mora biti ta ekonomsko izravnan s plačilom nadomestila.

G. Pavčnik je udeležence dogodka spomnil na zaskrbljujoče dejstvo, da se je v Sloveniji pri gradnji omrežja javne infrastrukture več desetletij ravnalo tako, da so predstavniki države, občine ali izvajalca javne službe, pri lastnikih zemljišč pridobivali in zbirali pisna soglasja, s katerimi so ti dovolili gradnjo javne infrastrukture prek svojih nepremičnin. V številnih sodnih zadevah se je zastavilo vprašanje, ali je s časom prišlo do priposestvovanja služnosti v javno korist. Zastavljalo se je tudi vprašanje neodplačnosti. Ti položaji so torej še vedno pravno neurejeni – lastniki zemljišč so žrtve de facto razlaščujočega posega.

Podobno se je dogajalo pri gradnji javnih cest. G. Pavčnik je omenil podatek, da je kar 30 odstotkov od skupno 13.810 kilometrov občinskih kategoriziranih javnih cest, zgrajenih na zemljiščih, ki so še vedno v lasti fizičnih in pravnih oseb. Za lastnike to pomeni, da so žrtve de facto razlastitve.

Po ureditvi pred ZUreP-2 lastnik nepremičnine, na kateri je bila že izgrajena javna infrastruktura, ki je bila namenjena izvajanju javne službe, ni mogel podati zahteve za razlastitev, kar je bila procesna predpostavka za kasnejši začetek nepravdnega postopka za določitev odškodnine. ZUreP-2 je prinesel dve spremembi. Prvič, za vložitev zahteve za razlastitev je legitimiral tudi razlastitvenega zavezanca in ne le razlastitvenega upravičenca. Drugič, v petem odstavku 105. člena je izrecno predvidel nadomestilo za čas od dejanske uporabe nepremičnine za gradnjo do dejanske razlastitve.[8] Kljub temu da se je normativni okvir spremenil in lastniku omogočil, da sanira protipravno stanje, je pričakovati, da bodo sodišča še vedno presojala stare primere množičnih in dolgotrajnih kršitev ter vse odškodninske posledice; tiste, ki se nanašajo na obveznost plačila nadomestila za razlastitev in na zakonske zamudne obresti.