TFL Vsebine / Revija SIR*IUS

Determination of comparable market prices – application of market comparison approach

Metoda primerljivih prostih cen je metoda za določanje transfernih cen, pri kateri se cena za sredstva ali storitve, prenesene v povezani transakciji, primerja s ceno za sredstva ali storitve, prenesene v primerljivi transakciji med nepovezanimi osebami v primerljivih okoliščinah. Ta metoda je tudi najprimernejša za ocenjevanje vrednosti nepremičnin in z njimi povezanih pravic. Opredelitev metode primerljivih prostih cen sovpada s podlago tržne vrednosti in načinom tržnih primerjav, kot ju pri svojem delu uporabljajo ocenjevalci vrednosti nepremičnin. Način tržnih primerjav temelji na načelu nadomestitve. Racionalni investitor naj ne bi bil pripravljen za določeno nepremičnino plačati več, kot znašajo stroški pridobitve drugega podobnega premoženja z enako koristnostjo. Zato naj bi cene, ki jih pri prodaji dosežejo podobne ali primerljive nepremičnine, označevale tržno vrednost premoženja, ki ga vrednotimo. Ker nepremičnine med seboj niso enake, da bi jih lahko neposredno primerjali, moramo na njihovih glavnih lastnostih izvesti prilagoditve. Prilagoditve izvedemo kot odstotne ali absolutne razlike v lastnostih med ocenjevano nepremičnino in primerljivo nepremičnino. Rezultat izvedbe prilagoditev predstavlja indikacijo vrednosti za vsako izbrano primerljivo transakcijo, kakor če bi vsaka izmed teh imela enake glavne lastnosti kot ocenjevana nepremičnina.

The comparable uncontrolled price method is a method for determining transfer prices in which the price of assets or services transferred in a related transaction is compared with the price of assets or services transferred in a comparable transaction between unrelated persons in comparable circumstances. This method is also best suited to assess the value of real estate and related rights. The definition of the comparable uncontrolled price method coincides the basis for market value and the market comparison approach used by real estate valuers. The market comparison approach is based on the replacement principle. A rational investor should not be willing to pay for a particular property more than the cost of obtaining another similar asset with the same utility. Consequently, the prices achieved in sales of similar or comparable properties indicate the market value of the property being valued. Since real estates are not equal to be compared directly, adjustments need to be made to their main properties. Adjustments are made as percent or absolute differences in properties between the assessed real estate and a comparable real estate. The outcome of implemented adjustments represents an indication of the value for each selected comparable transaction, as if each of them had the same principal characteristics as the estimated property.