TFL Vsebine / Revija SIR*IUS

"Market approach to evaluation of real estate values – model of adjustements of comparable sales' prices"

Osnovni cilj predstavljene raziskave je oblikovanje in preverba modela vpliva izbranih vplivnih dejavnikov na tržno vrednost stanovanja kot orodja v procesu oblikovanja ocene vrednosti pravic na nepremičnini. Osredotočamo se na posamično ocenjevanje nepremičnine po načinu tržnih primerjav, pri čemer je pomembna učinkovita in objektivna prilagoditev cen primerljivih nepremičnin, saj na tak način lastnosti primerljive nepremičnine najbolje približamo lastnostim ocenjevane nepremičnine in s tem odpravimo morebitne razlike. Za vplivne dejavnike prikazujemo model, s katerim z uporabo statističnih metod izračunamo izhodiščne vrednosti, ki so osnova za izračun odstotnih prilagoditev, ki temeljijo na primerjavi izhodiščnih vrednosti dveh nepremičnin, pri čemer ugotavljamo odstotno spremembo izhodiščne vrednosti. Pri tem smo model ter prilagoditve izvedli na podlagi podatkovne baze CGSCenilci za območje Mestne občine Maribor. Zaradi kompleksnosti in posebnosti nepremičninskega trga in nepremičnin v modelu niso zajeti vsi parametri vpliva, zato le-ta ni neposredno prenosljiv v prakso in od ocenjevalcev vrednosti še vedno zahteva subjektivno presojo pri ocenjevanju vrednosti nepremičnin. Model kot celota ne nadomešča individualnega ocenjevanja vrednosti.

The primary objective of this study is formulation and verification of the model of impact of selected influential factors on market value of apartments, as a tool in the process of evaluating real estate value. We focus on individual valuation of a real estate by applying the market approach, whereby significant importance of effective and fair adjustments of the prices of comparable sales is exposed. In such a manner, comparable sales characteristics are closer to the characteristics of the assessed property, thereby eliminating the differences. For influential factors, we present a model where the application of statistical methods resulted in the baseline values, which are the basis for calculating the percentage adjustments based on a comparison of baseline values of two properties, while we observe the percentage change. The model and adjustments are performed by using the “CGSCenilci” database for the area of the Municipality of Maribor. Due to the complexity and particularities of the real estate market and real estate, the model does not include all the parameters of the impact, so it is not directly transferable into practice and still requires subjective judgment from appraisers in assessing the value of real estate. Model as a whole does not replace an individual valuation.