TFL Vsebine / TFLGlasnik

Povrnitev vlaganj v tujo nepremičnino predstavlja enega izmed najpogostejših sporov s področja neupravičene obogatitve v slovenski sodni praksi. Razlog za pogostost tovrstnih sporov je razpad različnih oblik življenjskih skupnosti, v katerih je eden od družinskih članov vlagal v nepremičnino drugega. Mladi namreč pogosto stanovanjsko stisko rešujejo tako, da se vselijo v nepremičnino, ki pripada staršem enega od partnerjev, ter vanjo vlagajo sredstva in delo. Če taka zveza razpade in se vlagatelj izseli, ima po 48. členu SPZ na voljo restitucijski zahtevek za povrnitev vlaganj.

Po stališču sodne prakse pa ni upravičen zahtevati povrnitve vrednosti opravljenih vlaganj, temveč le toliko, za kolikor se je zaradi njih povečala vrednost nepremičnine. Le takšno stališče naj bi bilo namreč v skladu z obogatitvenim načelom. Na letošnjih Dnevih civilnega in gospodarskega prava bo pravu neupravičene obogatitve posvečena posebna sekcija, ki bo obravnavala tako teoretična kot praktična vprašanja s tega področja obligacijskega prava. Predmet razprave bo tudi obogatitveno načelo in razlogi za spremembo omenjenega stališča sodne prakse.

Zahtevek za povrnitev vlaganj v tujo nepremičnino spada v skupino verzijskih zahtevkov zaradi potroškov v tujo korist, katere pravno podlago predstavlja 196. člen OZ (uporaba stvari v tujo korist).^[1] Čeprav določba izrecno govori le o uporabi stvari v tujo korist, jo je treba razlagati širše, tako da obsega tudi opravo dela v tujo korist.^[2] Gre za splošni verzijski zahtevek, kjer pride do obogatitve zaradi ravnanja prikrajšanega in ne gre za izpolnitev tuje obveznosti iz 197. člena OZ, ki je primerjalnopravno gledano običajno poseben tip verzije.

Določba 48. člena SPZ ureja verzijski zahtevek zaradi povečanja vrednosti nepremičnine. Tudi v tem primeru nastane obogatitev zaradi ravnanja prikrajšanega – vlaganja v tujo nepremičnino, zato lahko zahtevek uvrstimo med uporabo stvari v tujo korist 196. člena OZ. Po določbi prvega odstavka tega člena velja, da tisti (graditelj), ki s soglasjem lastnika nepremičnine postavi, prizida ali izboljša zgradbo, na nepremičnini ne pridobi lastninske pravice, lahko pa od lastnika nepremičnine zahteva tisto, za kar je bil ta obogaten. Gre za določbo, ki kot posledico učinkov načela povezanosti zemljišča in objekta graditelju podeljuje verzijski zahtevek nasproti lastniku, in sicer za toliko, kolikor je bil ta zaradi vlaganj obogaten. V praksi gre najpogosteje za vlaganja sredstev in dela zakonskih ali zunajzakonski partnerjev v hišo, ki pripada enemu od njiju ali pa staršem enega od partnerjev. Če zveza razpade, partner, ki se izseli, od lastnika običajno zahteva povrnitev vlaganj. Drugi pogost primer vlaganj so tista, ki jih izvajajo osebe, ki imajo na tuji nepremičnini obligacijsko ali stvarno pravico do uporabe (najemnik, zakupnik ipd.).

Kadar gre za vlaganja enega partnerja (zakonca ali zunajzakonska partnerja) v nepremičnino drugega partnerja, ki je njegovo posebno premoženje, sodna praksa za povrnitev vlaganj uporablja določbe ZZZDR (v prihodnje DZ[3]).[4] Drugače pa velja za povrnitev vlaganj v razmerju do tretjih oseb, saj se zanje (ob odsotnosti specialnejše ureditve) uporabljajo določbe o neupravičeni obogatitvi.

Iz dikcije 48. člena SPZ, ki govori o tem, da lahko vlagatelj zahteva tisto, za kar je bil lastnik obogaten, ter splošnega pravila 190. člena OZ, ki govori o nadomestitvi vrednosti dosežene koristi, sodna praksa utemeljuje obogatitveno načelo na način, da lahko vlagatelj zahteva le toliko, za kolikor je lastnik obogaten, tj. povečano vrednost nepremičnine.[5] Upnik mora torej tožiti na povrnitev večvrednosti nepremičnine in ne vrednosti vloženih sredstev, saj bi sicer po stališču sodne prakse zasledovali vrnitveno načelo.[6] Na drugi strani je zahtevek po višini omejen z vrednostjo vlaganj, saj naj se v primeru, ko se vrednost nepremičnine poveča za več, kot so znašala vlaganja, vlagatelju povrne le vrednost vlaganj.[7]

Številni razlogi govorijo v prid spremembi dosedanjega stališča sodne prakse, ki zavrača vrednotenje restitucijskega zahtevka skozi prizmo opravljenih vlaganj. Obogatitvenega načela namreč ne gre razlagati tako ozko, da bi z restitucijskim zahtevkom, ki se glasi na povračilo opravljenih vlaganj, nujno zasledovali vrnitveno načelo. Obogatitev se namreč vrednoti tudi v prihranku lastnih sredstev, tako da je lastnik nepremičnine zaradi tujih vlaganj obogaten v višini prihranka stroškov. Pri tem je treba upoštevati tudi, da je graditelj vlaganja v vmesnem času lahko tudi sam koristil in so tekom časa izgubila na vrednosti, zaradi česar bo upravičen zahtevati le vrednost opravljenih vlaganj, od katerih je odštel strošek amortizacije. Tudi drugi razlogi teoretične in praktične narave govorijo v prid »stroškovni metodi« vrednotenja opravljenih vlaganj.