TFL Vsebine / Pravna mnenja

ORIGINAL:
Če lastnik stanovanja noče skleniti stanovanjske pogodbe z
uporabnikom, ki ima po 82. členu zakona o stanovanjskih razmerjih
(Uradni list SRS, št. 35/82 in 36/82) pravico do nadaljne uporabe
stanovanja, lahko uporabnik to pravico uveljavi s tožbo na sklenitev
stanovanjske pogodbe (ne pa s predlogom v nepravdnem postopku).

V 1. odstavku 82. člena ZSR (Uradni list SRS, št. 35/82, 36/82) je
določeno naslednje:
V primeru smrti imetnika pravice do uporabe stanovanja, ki je sklenil
stanovanjsko pogodbo z lastnikom družinske stanovanjske hiše ali
stanovanja kot posameznega dela stavbe za nedoločen čas, kakor tudi v
primeru, da ta trajno ne uporablja stanovanja, obdržijo pravico do
uporabe stanovanja njegov zakonec, ali oseba katere dalj časa
trajajoča življenjska skupnost z imetnikom stanovanjske pravice ima
po zakonu o zakonski zvezi in družinskih razmerjih enake pravne
posledice kot zakonska zveza, njuni starši, posvojitelji ter otroci
in posvojenci, dokler so jih starši dolžni preživljati.
Nov imetnik pravice do uporabe stanovanja tako postane prejšnji
uporabnik. Lastnik je dolžan z njim skleniti stanovanjsko pogodbo,
ker je pogodba s prejšnjim imetnikom prenehala. Problem nastane, ko
lastnik stanovanjske pogodbe noče skleniti. Kakšno pravno varstvo ima
tak uporabnik?
Zakon o stanovanjskih razmerjih iz leta 1974 (Uradni list SRS, št.
18/74 in 10/76), je v 51. členu določal: Če ena izmed pogodbenih
strank ne sklene stanovanjske pogodbe v 30 dneh od dneva, ko to
zahteva druga pogodbena stranka, izda občinsko sodišče na zahtevo
druge pogodbene stranke v nepravdnem postopku sklep, ki nadomestuje
stanovanjsko pogodbo. Ta določba je veljala tako za nastanek
stanovanjske pravice na stanovanju v družbeni lastnini, kakor tudi za
nastanek stanovanjske pravice na stanovanju v zasebni lasti. Sodna
praksa jo je uporabljala tudi za ureditev pravic uporabnikov po 21.
in 22. členu, če niso dosegli sporazuma ali če tudi stanodajalec ni
določil novega imetnika. Tako jo je uporabljala tudi v primeru, ki ga
obravnavamo. Novi ZSR takšne določbe nima več. V 20. členu je urejeno
le varstvo uporabnikov v stanovanju v družbeni lastnini. V primeru,
ko ni bil določen imetnik stanovanjske pravice, lahko vsak imetnik
stanovanjske pravice predlaga sodišču združenega dela, da ga določi
za imetnika stanovanjske pravice. Pravnomočna odločba sodišča
nadomestuje odločbo o dodelitvi stanovanja. S to določbo je zakon
izpolnil praznino, ki jo je prej sodna praksa pokrivala z
interpretacijo 51. člena. Vendar zakon sedaj loči med pravico
imetnika stanovanjske pravice in pravico imetnika do uporabe
stanovanja. Med drugim tudi tako, da pravica prvega nastane z odločbo
o dodelitvi stanovanja (10. člen), pravica drugega pa s stanovanjsko
pogodbo (34. člen). Zato bi zakon moral imeti posebno določbo o
varstvu uporabnikov po 82. členu. Ker je nima, se vsiljuje analogija
z 20. členom, ki pa že iz formalnih razlogov ne pride v poštev.
Varstvo v nepravdnem postopku mora biti v zakonu posebej predvideno,
sicer sodišče ne sme odločati v tej vrsti postopka. Tako je določeno
v pravnem pravilu 1. paragrafa zakona o nepravdnem postopku iz leta
1934, ki se kot pravno pravilo še vedno uporablja. Teorija se sicer
zavzema za to, da naj bi se v nepravdnem postopku reševale vse tiste
zadeve, ki vsebinsko ali po svoji naravi sodijo tja, vendar pa bo to
stališče mogoče upoštevati le pri novem nepravdnem postopku, katerega
sprejem je v teku. Pač pa je to stališče že uzakonjeno v srbskem
nepravdnem postopku (zakon o vanparničnom postupku, službeni glasnik,
št. 25/82, 2. odstavek 1. člena). Nepravdni postopek pa na področju
SR Slovenije sedaj še najbrž ne pride v poštev.
V sodni praksi se je sodišče v konkretnem primeru izreklo za
stališče, da uporabnik iz 82. člena nima sodnega varstva (sklep
Višjega sodišča v Ljubljani, opr. št. Cp 3035/83 z dne 22.2.1984 v
zvezi s sklepom opr. št. N 296/83 z dne 24.10.1983).
Sodišče prve stopnje je predlog za izdajo sklepa, ki naj nadomesti
stanovanjsko pogodbo, zavrglo, drugostopno sodišče pa je ta sklep
potrdilo. Potem ko je tudi ono ugotovilo, da ZSR nima nobene določbe
o varstvu uporabnika po 82. členu in da analogija z 20. členom ne
pride v poštev, je svojo odločitev obrazložilo še z naslednjimi
razlogi: 'Do sklenitve stanovanjske pogodbe bo prišlo, ko bosta obe
stranki s tem soglašali oziroma ko bodo ustrezne okoliščine
nasprotnika k temu prisilile, do takrat pa bo lahko predlagatelj
varoval svoje pravice sklicujoč se na 2. odstavek 18. člena ZSR'.
Na razširjeni evidenčni seji civilnega oddelka VS SRS z dne 11.4.1984
je bilo takšno stališče soglasno odklonjeno.
Pravica uporabnika do nadaljne uporabe stanovanja je premoženjska
pravica. To pravico daje uporabniku že sam zakon. Zakon pa tudi
določa, da se razmerje med lastnikom in imetnikom pravice do uporabe
stanovanja uredi s pogodbo. Uporabnik ima torej pravico zahtevati, da
lastnik sklene z njim pogodbo, saj stanovanjsko razmerje med občanom
in lastnikom stanovanja nastane z dnem vselitve na podlagi
stanovanjske pogodbe (5. odstavek 47. člena ZSR). Če zakon ne ureja
posebej, kako je mogoče to pravico prisilno uresničiti, ostane
upravičencu na razpolago varstvo po splošnih pravilih premoženjskega
prava. V prvem členu ZPP je namreč določeno, da ta zakon določa
pravila postopka, po katerih obravnava redno sodišče spore iz
premoženjskih in drugih civilnopravnih razmerij fizičnih in civilnih
pravnih oseb, razen če so kateri od navedenih sporov po posebnem
zakonu v pristojnosti kakšnega drugega sodišča ali državnega ozrioma
družbenega organa. Ker poseben zakon, v tem primeru ZSR, nima določbe
o varstvu pravic uporabnika po 82. členu ZSR, je treba uporabiti
splošen predpis, torej ZPP. To pa pomeni, da ima upravičenec na
razpolago tožbo za sklenitev pogodbe. Sodišče prve stopnje bi zatorej
pravilno ravnalo tako, da bi nepravdni postopek ustavilo in predlog
predložilo pravdnemu sodišču (v sodni praksi splošno sprejeta
analogija z 19. členom ZPP).