TFL Vsebine / Revija SIR*IUS

What does the highest and best use analysis tell us?

Mednarodni standardi ocenjevanja vrednosti (2013) navajajo, da mora tržna vrednost nepremičnine odražati najgospodarnejšo uporabo. Prav tako analizo največje in najboljše uporabe pri merjenju poštene vrednosti sredstva nalagata Mednarodni standard računovodskega poročanja 13 (2011) in Slovenski računovodski standard 16 (2016). Analiza najgospodarnejše uporabe je največkrat prezrt, izpuščen ali pomanjkljivo izveden postopek pri ocenjevanju vrednosti pravic na nepremičninah. Napake in pomanjkljivosti pri ocenah vrednosti pogosto izvirajo prav iz napak in pomanjkljivosti pri izvedbi analize najgospodarnejše uporabe. Članek podrobneje obravnava pomen analize najgospodarnejše uporabe pri ocenjevanju vrednosti pravic na nepremičninah. Posebej je obravnavana analiza najgospodarnejše uporabe hipotetično nepozidanega zemljišča in obstoječe pozidave. V članku so podane smernice za izvedbo analize najgospodarnejše uporabe, posebna pozornost pa je namenjena tolmačenju rezultatov analize najgospodarnejše uporabe v povezavi s funkcionalno in ekonomsko zastarelostjo nepremičnine.

International Valuation Standards (2013) state that the market value of an asset will reflect its highest and best use. In addition, International Financial Reporting Standard 13 and Slovene Accounting Standard 16 (2016) likewise require a highest and best use analysis for fair value measurement. The highest and best use analysis is most often an ignored, omitted or inadequately carried out procedure in the valuation of real properties. Mistakes and deficiencies in the valuation often result from mistakes and deficiencies in the highest and best use analysis. The article elaborates on the importance of a highest and best use analysis in assessing the value of real properties. It deals specifically with the analysis of highest and best use of, hypothetically, land not built on and of existing buildings. The article provides guidance for carrying out the analysis of highest and best use, with special attention devoted to interpreting the results of the analysis in connection with the functional and economic obsolescence of the real property.