TFL Vsebine / TFLGlasnik

Povzetek

V letu 2019 je bilo v Sloveniji sklenjenih 8.783 kupoprodajnih pogodb za kmetijska in 3.275 kupoprodaj za gozdna zemljišča. ^[1] V prvi polovici leta 2020 je bilo po preliminarnih podatkih takih prodaj 3110. ^[2] Tovrstne prodaje so predmet regulacije po Zakonu o kmetijskih zemljiščih ^[3] (v nadaljevanju: ZKZ), ki s specifičnim postopkom in instrumenti zasleduje izboljšanje pridelovalnega potenciala, ohranjanje krajine in razvoj podeželja.

Namen in cilji postopka prodaje po ZKZ

ZKZ kmetijsko zemljišče definira kot zemljišče, primerno za kmetijsko pridelavo, ki je kot takšno določeno s prostorskimi akti lokalnih skupnosti ter razvrščeno v območja trajno varovanih kmetijskih zemljišč in območja ostalih kmetijskih zemljišč. ^[4]

S postopkom prodaje kmetijskega zemljišča, gozda ali kmetije iz ZKZ se preko javnopravnih omejitev lastninske pravice v najširšem smislu poskuša zasledovati ravnotežje med ustavno garancijo lastninske pravice, ^[5] svobodno gospodarsko pobudo ^[6] in strogo pogodbeno svobodo kot elementom tržnega gospodarstva na eni strani ter zahtevo po pridobivanju in uživanju lastnine na način, da je zagotovljena njena gospodarska, socialna in ekološka funkcija, ^[7] ustavno določbo o varstvu in smotrnem izkoriščanju zemljišč ^[8] in predpisanih pogojih za uživanje naravnih bogastev ^[9] na drugi. Specifičen postopek prometa s kmetijskimi zemljišči naj bi tudi prispeval k uresničitvi ciljev kmetijske politike, med katerimi so najpomembnejši stabilna pridelava varne, kakovostne in čim cenejše hrane ter čim višja stopnja samooskrbe, ohranjanje poseljenosti in obdelanosti podeželja in krajine, ohranjanje rodovitnosti kmetijskih zemljišč ter njihovo varstvo pred onesnaženjem, varstvo okolja in ohranjanje narave ter genskih virov, povečevanje konkurenčne sposobnosti kmetijstva ter zagotavljanje primerne dohodkovne ravni kmetijskim gospodarstvom. ^[10]

ZKZ zato vsebuje številne vsebinske in formalne omejitve, ki jih morajo upoštevati stranke kupoprodajne pogodbe. V kontekstu prodaje kmetijskega zemljišča tu govorimo predvsem o zakoniti predkupni pravici na kmetijskih zemljiščih kot osnovnemu instrumentu, preko katerega lahko država igra aktivno vlogo na nepremičninskem trgu ^[11] in predpisanem postopku prodaje zemljišča, ki vključuje javnopravni nadzor in odobritev.

Lastnik sproži postopek prodaje kmetijskega zemljišča s predložitvijo ponudbe upravni enoti, ki slednjo objavi na oglasni deski ^[12] in tako obvesti zakonite predkupne upravičence o nameri prodaje. ZKZ v 23. členu določa, katere osebe imajo (popolnoma neodvisno od volje lastnika zemljišča) položaj predkupnega upravičenca in s tem boljši vrstni red, seveda ob upoštevanju, da ponudbo sprejmejo pod (vsaj) enakimi pogoji kot drugi interesenti. Pri tem predkupna pravica upravičencev ni časovno omejena – nastane in preneha z uveljavitvijo zakonske določbe in zanjo velja domneva, da je vsem znana. Po naravi gre za latentno pravico, ki se aktivira šele z lastnikovo odločitvijo o prodaji in ga omejuje le pri odločitvi o kupcu, ne pa o samem obstoju prodaje, ^[13] in še to le v primeru, da obstaja kupec, ki ima (močnejšo) predkupno pravico od drugih.

Po 30 dneh od objave ponudbe za prodajo kmetijskega zemljišča upravna enota obvesti sprejemnike in lastnika zemljišča o tem, kdo je ponudbo sprejel. V primeru, da ima eden od sprejemnikov na podlagi predkupne pravice boljši vrstni red od ostalih, je kupoprodajna pogodba med njim in lastnikom kmetijskega zemljišča sklenjena pod odložnim pogojem – odobriti jo mora še upravna enota. Če lastnik z imetnikom najmočnejše predkupne pravice ne sklene ali ne želi skleniti kupoprodajne pogodbe, ga slednji lahko toži na izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila za dotično kmetijsko zemljišče. V kolikor ponudbo sprejme več oseb, ki imajo tudi po presoji dodatnih pogojev enako močne predkupne pravice, lahko lastnik sam izbere, s kom bo sklenil kupoprodajno pogodbo (običajno na naroku, ki ga določi upravna enota in na katerem se srečajo vsi udeleženi). Skladno s sodno prakso je izbira v rokah lastnika tudi v primeru, da nihče od sprejemnikov nima predkupne pravice. Zahteva po odobritvi pogodbe s strani upravnega organa tudi pri teh dveh situacijah ostane.

Če ob upoštevanju navedene teorije sedaj preskočimo na situacijo v praksi, se kljub plemenitemu namenu in ambicioznim ciljem, ki jih zasleduje zakonska ureditev, pokažejo nekatere pomanjkljivosti. Pravo s svojim zakonskim urejanjem zaradi slabše dinamike namreč vedno zaostaja za realnim življenjem in tudi postopek prodaje kmetijskih zemljišč ni izjema. Naj v nadaljevanju omenim dva primera zlorab.

Najpogosteje se dogaja, da si oseba, ki želi kupiti kmetijsko zemljišče (“de facto” kupec) in ne spada med predkupne upravičence ali ima šibkejšo predkupno pravico od ostalih sodelujočih (odplačno ali neodplačno), priskrbi (močnejšega) predkupnega upravičenca (t.i. “de iure” kupec), ki zanj prikrito nastopa v postopku. Omenjene strategije se kupci včasih poslužujejo že preventivno, bolj običajno pa za tem, ko s strani upravnega organa izvejo, da je sprejem ponudbe podal tudi nekdo, ki ima po zakonu (močnejšo) predkupno pravico in posledično boljši vrstni red. Nadaljnji postopki prenosa lastninske pravice na kmetijskem zemljišču med “de iure” in “de facto” kupcem so različni – od sklenitve zakupne pogodbe za zemljišče, posojilne pogodbe za znesek kupnine, vpisa hipoteke na nepremičnino v zemljiški knjigi, …

Drugi primer je zloraba z namenom zaslužka in popolnoma brez interesa pridobitve lastništva kmetijskega zemljišča. Osebe, ki imajo zakonito predkupno pravico (običajno gre za osebe s statusom kmeta) podajo sprejem ponudbe za nakup kmetijskega zemljišča v postopkih, kjer sta se lastnik in drugi kupec predhodno že dogovorila o prodaji in nič hudega sluteča le opravljata formalne zahteve za izvedbo. Praviloma so to primeri, v katerih lastniki na ponudbi, ki jo posredujejo upravni enoti, dopišejo dikcijo “kupec znan”, seveda z namenom, da se preostali vzdržijo sprejema ponudbe. Navedena dikcija je znak za predkupnega upravičenca, ki z namenom zlorabe predloži svojo ponudbo. V zameno za umik slednje (kar bi omogočilo sklenitev pogodbe med dogovorjenima strankama) pa nato zahteva določeno vsoto denarja.

Sklep

Zavedati se moramo, da postopek prodaje kmetijskih zemljišč, tako kot kateri koli reguliran sistem, kljub dobronamernim ciljem ni in ne more biti popoln oz. imun na zlorabe. V zgoraj orisanih primerih ljudi prej kot razvoj kmetijstva, varstvo okolja, učinkovito urejanje krajine ali pridelava zdrave hrane ženeta zaslužek in koristoljubje, ki na koncu najpogosteje privedeta tudi do tega, da se nekoč kmetijsko zemljišče spremeni v zazidljivo parcelo, glamping resort ali industrijsko cono. Tudi tak rezultat sam po sebi ni škodljiv vse dokler lahko oba sistema – spodbujanje kmetijstva in razvoj gospodarstva uravnoteženo soobstajata.

Pozornost je trenutno mogoče smiselno usmeriti drugam, in sicer v smotrnost samega postopka prodaje kmetijskega zemljišča. Gre za pravno in organizacijsko kompleksen proces, pri katerem običajno sodelujejo kmetje s podeželskih območij. Slednji morajo uspešno usklajevati upravni postopek s ponudbo in odobritvijo, odvetnika/pravnika/nepremičninsko agencijo s prodajo in pripravo pogodbe, davčni organ za odmero in plačilo davka, notarja za overitev podpisa, občino za pridobitev potrdila o namenski rabi, zemljiškoknjižno sodišče, v določenih primerih pa še banko in cenilca nepremičnin. Slednje za osebo, ki se s tem ne ukvarja pogosto in ki ima pogosto omejen (oz. oddaljen) dostop do navedenih institucij, zagotovo predstavlja strošek in težavo. Uvedba služb za celovito obravnavo in pomoč pri postopku prodaje kmetijskih zemljišč, zlasti v podeželskih območjih, ki bi (časovno učinkovito) povezovala vse zgoraj navedene deležnike ^[14], se zato, zlasti ob upoštevanju praktičnih izkušenj, zdi zelo smiselna poteza.

^[1] Poročilo o slovenskem trgu nepremičnin za leto 2019; dostopno na: http://www.trgnepremicnin.si/vsebine-portala/periodicna-porocila; [uporabljeno: 20.9.2020].

^[2] Preliminarni podatki o slovenskem nepremičninskem trgu v prvem polletju 2020; dostopno na: https://www.mvn.e-prostor.gov.si/porocila-o-trgu-nepremicnin/; [uporabljeno: 20.9.2020].

^[3] Zakon o kmetijskih zemljiščih, UL RS 59-3454/1996 z dne 25. 10. 1996 s spremembami in dopolnitvami.

^[4] 2. člen ZKZ.

^[5] 33. člen Ustave Republike Slovenije, UL RS 33-1409/1991I z dne 28. 12. 1991 s spremembami in dopolnitvami (v nadaljevanju: URS).

^[6] 74. člen URS.

^[7] 67. člen URS.

^[8] 71. člen URS.

^[9] 70. člen URS.

^[10] 2. člen Zakona o kmetijstvu, UL RS 45-1978/2008 z dne 9. 5. 2008 s spremembami in dopolnitvami (v nadaljevanju: ZKme-1).

^[11] Juhart M., Zakonita predkupna pravica, v: 6. dnevi javnega prava, Portorož, 7.6.2000, str: 137-147.

^[12] 20. člen ZKZ.

^[13] Juhart M., Zakonita predkupna pravica, v: Pravni letopis, znanstvena revija Inštituta za primerjalno pravo pri Pravni fakulteti v Ljubljani, 2009, str: 79-87.

^[14] Za razliko od nepremičninskih agencij se ne bi ukvarjale z oglaševanjem in prodajo, ampak samo z izvedbo postopka pri/po že dogovorjenih prodajah.