TFL Vsebine / TFLGlasnik

1. UVOD

V Mednarodnih standardih ocenjevanja vrednosti (2022) je opredeljeno, da je funkcionalna zastarelost kakršna koli izguba koristnosti, ki je posledica neučinkovitosti ocenjevanega sredstva v primerjavi z njegovim nadomestkom, kadar je na primer njegova zasnova, specifikacija ali tehnologija že zastarela. Po nekaterih drugih virih (npr. Investopedia, 2022) je funkcionalna zastarelost zmanjšanje zaželenosti zaradi neustreznih funkcionalnih značilnosti.

Funkcionalna zastarelost pri nepremičninah torej pomeni, da je nekaj na stavbi ali v njej zastarelo, čeprav lahko še povsem dobro deluje. Pri nepremičninah jo imenujemo tudi tehnična, tehnološka ¹ ali notranja zastarelost. Prav zadnji izraz – notranja zastaranost – najbolj poudari, da gre za zastarelost, ki izvira iz notranjosti, torej iz zasnove nepremičnine. To je lahko uporaba zastarelih materialov, neprimernih ali zastarelih arhitekturnih rešitev, pa tudi zaradi splošnih tehničnih značilnosti, ki niso ali niso več na kakovostni ravni, kot jo poznamo v času ocenjevanja.

Opozoriti velja, da funkcionalna zastarelost ni nujno splošna, ampak je lahko odvisna od lokacije. Zaradi različnih zapisanih in samoumevnih zahtev posameznega okolja se funkcionalna zastarelost na različnih lokacijah lahko obravnava drugače. Na primer različna klimatska okolja zahtevajo drugačne energijske rešitve, prav tako pa različna družbena okolja zahtevajo drugačne arhitekturne rešitve.

V povezavi s funkcionalnimi značilnostmi nepremičnin pogosto naletimo na pojem neustrezna izboljšava (angl. misplaced improvement), to je izboljšava, ki se ne odrazi v najgospodarnejši uporabi. Ta je lahko preskromna (angl. underimprovement) ali pretirana (angl. overimprovement ). Dokazni postopki za to so običajno povezani z analizo najgospodarnejše uporabe, katere rezultati pa nakazujejo, ali je razlog za to v ekonomski ali funkcionalni zastarelosti nepremičnin.

Funkcionalna zastarelost je lahko odpravljiva ali neodpravljiva, kar je odvisno od stroškov odprave v primerjavi z zvišanjem vrednosti nepremičnine. Ni pa nujno, da funkcionalno zastarelost povzroča zgolj nekaj, kar je v primerjavi z napisanimi standardi ali samoumevnimi pričakovanji uporabnikov slabše. Vrenčur in Pšunder (2012) izpostavljata kot poseben primer funkcionalno zastarelost iz ekscesa, to je zaradi pretirane uporabe nadstandardnih elementov, ki se ne ujemajo s stavbo (literatura z angleškega govornega območja take primere imenuje superadeqacy). V takih primerih ocenjujemo funkcionalno zastarelost kot posledico stroškov zaradi predimenzioniranja ali pretiranega nadstandarda. Te presežne oziroma čezmerne izboljšave v nekaterih primerih znižujejo ali vsaj ne pripomorejo k zvišanju potencialne vrednosti pri nadaljnji prodaji, saj povprečen tržni udeleženec čezmerne izboljšave ni pripravljen plačati oziroma so lahko celo v nasprotju s pričakovano funkcionalnostjo tovrstnega tipa nepremičnine. Čezmerne izboljšave lahko povzročajo tudi nadpovprečne stroške njenega obratovanja.

Funkcionalna zastarelost vpliva na (tržno) vrednost nepremičnine. V oceni vrednosti nepremičnine se morajo zato upoštevati tudi dejavniki, ki vplivajo na njeno funkcionalno zastarelost. Med te dejavnike spadajo zastarela oblikovna značilnost, neusklajenost s trenutnimi tehnično-tehnološkimi standardi (npr. sprememba standardov ali tehnologije zahteva drugačno zasnovo industrijskih prostorov) ali preprosto arhitekturna zasnova, ki ne zadovolji trenutnih napisanih ali samoumevnih pričakovanj uporabnikov.

2.DEJAVNIKI,KI VPLIVAJO NA FUNKCIONALNO ZASTARANJE NEPREMIČNINE

Mednarodni standardi ocenjevanja vrednosti ločujejo (2022) dve obliki funkcionalne zastarelosti:

a) previsoke stroške investicijskega vzdrževanja, ki jih lahko povzročijo spremembe v zasnovi, materialu, konstrukciji, tehnologiji ali proizvodnih metodah, posledično pa so na voljo sodobna enakovredna sredstva z nižjimi stroški investicijskega vzdrževanja kot ocenjevano sredstvo;

b) previsoke stroške obratovanja, ki jih lahko povzročijo izboljšave v zasnovi ali previsoki zmogljivosti, posledično pa so na voljo sodobna enakovredna sredstva z nižjimi stroški obratovanja kot ocenjevano sredstvo.

Funkcionalna zastarelost torej ni zgolj stvar občutka, temveč o njej lahko zagotovo govorimo takrat, kadar neka nepremičnina zaradi svoje zasnove ne ustvarja zadostnega dobička oziroma povzroča previsoke stroške.

Največkrat funkcionalno zastarelost povezujemo z nabavnovrednostnim načinom, vendar ne nastopa samo pri tem načinu. Funkcionalne značilnosti lahko pomembno vplivajo tudi na prilagoditve pri načinu tržnih primerjav, medtem ko se pri na donosu zasnovanem načinu praviloma same izrazijo v manjših možnih najemninah.

Na funkcionalno zastarelost lahko vpliva več različnih dejavnikov, med katerimi izpostavljamo naslednje:

1. Neustreznost. Nepremičnino štejemo za funkcionalno zastarelo, tudi če je fizično v zelo dobrem stanju, a ni zgrajena v skladu s trenutnimi standardi, ki veljajo na trgu. Kot je zapisano v uvodu, so ti standardi lahko zapisani (npr. minimalni gabariti parkirnega prostora) ali samoumevni (npr. klimatska naprava v okolju, kjer je običajna).
2. Nepraktičnost. Stavba se lahko šteje za funkcionalno zastarelo, če ima nepraktično razporeditev ali druge nestandardne lastnosti. Stanovanjska hiša s premajhno površino bivalnih prostorov ali nadstandardno površino hodnikov ter pomožnih prostorov lahko velja za funkcionalno zastarelo, če te omejeno uporabne površine močno presegajo standard, ki velja za podobne stavbe v istem okolišu. Tudi predimenzionirani parkirni prostori v garažni hiši, za katere ni mogoče iztržiti proporcionalno višje najemnine, veljajo za funkcionalno zastarele.
3. Energijska neustreznost. Starejše stavbe, pri katerih ni bila izvedena energijska sanacija, lahko v primerjavi s sodobnimi stavbami povzročajo nesorazmerno visoke stroške ogrevanja, prezračevanja, hlajenja in tudi druge energijske porabe (npr. razsvetljava). Razliko v energijski učinkovitosti stavbe je treba presoditi in upoštevati v oceni vrednosti. Če želi investitor energijsko učinkovitost stavbe ustrezno sanirati na raven primerljivih modernih stavb, bo to od njega zahtevalo dodatne investicijske vložke. Če bo stavba ostala energijsko nesanirana, bodo stroški obratovanja neproporcionalno visoki, kar se lahko odrazi na nižji najemnini.

3. VRSTE FUNKCIONALNE ZASTARELOSTI

Funkcionalno zastarelost ločimo na ozdravljivo ali neozdravljivo, kar tudi vpliva na njeno upoštevanje v vrednosti nepremičnine. V splošnem izhajamo iz naslednjih opredelitev:

1. Ozdravljiva zastarelost. Ozdravljiva funkcionalna zastarelost je vrsta funkcionalne zastarelosti, ki jo je mogoče z racionalnimi vložki odpraviti. V takih primerih obstaja možnost za odpravo motenj v delovanju, funkcionalnosti ali zasnovi stavbe. Ocenjevalec vrednosti mora presoditi, ali je možno stroške sanacije stavbe povrniti z višjo potencialno prodajno vrednostjo stavbe pri nadaljnji prodaji ali z višjim stanovitnim dobičkom.
2. Neozdravljiva zastarelost. V nekaterih primerih je funkcionalna zastarelost neozdravljiva. Neozdravljivo funkcionalno zastaranje nastopi, kadar sanacija funkcionalnega zastaranja racionalno ni upravičena ali ni mogoča (npr. sprememba velikosti sob v domu za ostarele).

V splošnem torej velja, da je treba za presojo ozdravljivosti poslabšanja ali zastaranja slediti načelu maksimiranja vrednosti premoženja, torej bo zastaranje (katere koli vrste) upravičeno odpraviti takrat, ko bo njegova odprava stala manj, kot se bo s tem zvišala vrednost nepremičnine (Vrenčur, Pšunder, 2012).

4.FUNKCIONALNA ZASTARELOST PRI OCENJEVANJU VREDNOSTI Z NABAVNO VREDNOSTNIM NAČINOM

Pri oceni nadomestitvene ali reprodukcijske vrednosti nepremičnine mora ocenjevalec vrednosti primerjati nadomestitvene ali reprodukcijske stroške nepremičnine po scenariju »s funkcionalno pomanjkljivostjo« z vrednostjo »brez funkcionalne pomanjkljivosti«. Funkcionalna zastarelost v tem primeru predstavlja razliko v vrednosti po obeh scenarijih.

V Mednarodnih standardih ocenjevanja vrednosti (2022) piše, da je »nadomestitvena vrednost […] običajno vrednost sodobnega enakovrednega sredstva, ki zagotavlja podobno funkcijo in enakovredno koristnost, kot jo ima sredstvo, katerega vrednost se ocenjuje, vendar ima sodobno obliko in konstrukcijo ali pa je izdelano iz sedanjih stroškovno učinkovitih materialov in po sedanji tehnologiji«. Ob tem je navedena prednostna uporaba nadomestitvene vrednosti, saj reprodukcijsko vrednost ocenjujejo kot primerno le v naslednjih primerih:

• »cena sodobnega enakovrednega sredstva je višja od stroškov za izdelavo kopije ocenjevanega sredstva;
• koristnost, ki jo ponuja ocenjevano sredstvo, bi lahko zagotovila samo kopija, ne pa tudi sodobno enakovredno sredstvo«.

Upoštevati velja, da nadomestitveni stroški temeljijo na hipotetični izgradnji sodobnega ustreznika, zato marsikatere izmed ugotovljenih funkcionalnih zastarelosti obstoječe stavbe pri sodobnem ustrezniku ni možno upoštevati. Tak pomislek odpade pri obračunavanju reprodukcijskih stroškov.

Kadar je funkcionalno zastarelost možno odpraviti z dodatno investicijo, je vrednost funkcionalne zastarelosti enaka vrednosti sanacije funkcionalne pomanjkljivosti. Gre za vložek, ki ga lastnikom primerljivih, a funkcionalno nezastarelih stavb ni treba izvesti.

Kadar je funkcionalna zastarelost nepremičnine posledica čezmernih izboljšav, lahko njeno vrednost ocenimo na podlagi vrednosti dodatne investicije, ki bi bila potrebna, da se funkcionalna neprimernost nepremičnine odpravi. Če čezmerne izboljšave povzročajo nesorazmerne dodatne operativne stroške in jih z razumnimi vložki ni mogoče odpraviti, se vrednost tovrstne zastarelosti lahko oceni na podlagi sedanje vrednosti presežnih stroškov obratovanja take nepremičnine. Če predimenzionirani ali nadstandardni elementi ne povzročajo drugih stroškov, zadostuje, da njihovo vrednost znižamo na raven »standarda«.

Če je funkcionalno zastarela nepremičnina lahko predmet najema, je vrednost njene funkcionalne zastarelosti možno izračunati s sedanjo vrednostjo »izgubljene« rente, ki je posledica funkcionalne neustreznosti nepremičnine.

Opozoriti velja še na vpliv funkcionalne zastarelosti na dobo gospodarne uporabnosti nepremičnine. V Mednarodnih standardih ocenjevanja vrednosti (2022) je določeno, da doba gospodarne uporabe pomeni, kako dolgo se predvideva, da bi sredstvo še lahko ustvarjalo finančni donos ali zagotavljalo nefinančno korist v sedanji rabi. Na to bo vplivala stopnja funkcionalne ali gospodarske zastarelosti, ki ji je sredstvo izpostavljeno.

Celoten prispevek je dostopen za naročnike!