TFL Vsebine / Odločbe Višjih sodišč

I. Pritožbi se delno ugodi in se sklep v izpodbijani I. točki izreka delno spremeni tako, da se ugovoru ugodi, sklep o izvršbi razveljavi in predlog za izvršbo zavrne v delu, ki se nanaša na uveljavitev denarne terjatve – izterjave pogodbene kazni v znesku 7.700,00 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 19. 3. 2022 do plačila.

II. Sicer se pritožba zavrne in se sklep v ostalem izpodbijanem, a nespremenjenem delu I. točke izreka (to je glede terjatve za izpraznitev in izročitev nepremičnine), ter v izpodbijani II. točki izreka, potrdi.

III. Vsaka stranka krije svoje stroške pritožbenega postopka.

Dolžnik mora svoje navedbe v ugovornem postopku podati že v ugovoru, upnik pa v odgovoru na ugovor. Glede kasneje podanih navedb in dokazov sta stranki prekludirani, razen če dokažeta, da jih brez svoje krivde nista mogli podati že v ugovoru oziroma odgovoru na ugovor. Za vsebino pogodbenih določil velja, da se ugotavljajo po istih pravilih, kot veljajo za ugotavljanje drugih pravno pomembnih dejstev. Tudi vsebino pogodbe lahko tako sodišče ugotavlja le na podlagi podanih trditev stranke.

Upoštevaje 6. člen najemne pogodbe, na katerega se je upnik v odgovoru na ugovor pravočasno skliceval, je treba šteti, da kiosk, stoječ na nepremičnini ID znak parcela 000 ni bil predmet najema. V nasprotnem primeru v navedenem členu ne bi bilo določeno, da mora najemnik odstraniti vse stvari in osebe z nepremičnine, in da to vključuje tudi dolžnost najemnika, da z nepremičnine odstrani kiosk ter druge predmete. Prav za tak primer, da najemnik ne bi odstranil vseh stvari – torej tudi kioska – in oseb z nepremičnine, sta stranki v 7. členu notarskega zapisa najemne pogodbe le-temu tudi priznali naravo izvršilnega naslova zaradi izpraznitve in izročitve nepremičnine. Sodišče prve stopnje je v zvezi s tem dodatno pravilno upoštevalo tudi stvarno pravno pravilo superficies solo cedit, po katerem je sestavina nepremičnine vse, kar je z njo trajno spojeno ali je trajno na nepremičnini, nad ali pod njo. Splošno znano dejstvo pa je, da kiosk z zemljiščem ni trajno spojen.

Ugovor glede nedenarne terjatve ne bi bil utemeljen niti, če bi se v konkretnem primeru uporabil ZPSPP. Drugi odstavek 27. člena ZPSPP sicer res predvideva transformacijo najemne pogodbe za določen čas v najemno pogodbo za nedoločen čas, vendar v obravnavani zadevi ni mogoče ugotoviti, da je upnik konkludentno soglašal s tem, da dolžnik nepremičnino še naprej zaseda. Glede na v pritožbi neizpodbijano dejstvo, da je upnik dolžnika že pred iztekom najemnega razmerja, z dopisom z dne 21. 12. 2021 opomnil, da bo moral z dnem 31. 12. 2021 nepremičnino izprazniti, dolžnik neutemeljeno uveljavlja, da se je najemna pogodba za določen čas transformirala v najemno pogodbo za nedoločen čas. Ker torej že upoštevaje navedeni dopis z dne 21. 12. 2021 ni mogoče sklepati na konkludentno soglasje upnika za še nadaljnjo dolžnikovo uporabo nepremičnine, ni moglo priti do transformacije v pogodbo za nedoločen čas in posledično ni bistveno, da upnik v roku enega meseca po izteku najemnega razmerja ni vložil zahteve za izdajo izpraznitvenega naloga, kot zmotno meni pritožba. Če je namreč najemna pogodba sklenjena za določen čas, je ob izteku najemnega razmerja ni treba posebej odpovedovati, saj preneha že s potekom časa.

Notarski zapis ima lastnost neposredne izvršljivosti pod dvema pogojema: da je terjatev, ki izhaja iz notarskega zapisa, zapadla, in da je dolžnik v njem soglašal z njegovo neposredno izvršljivostjo. Dolžnikovo soglasje z neposredno izvršljivostjo se nanaša na dva vidika – na terjatev, ki naj se izvrši, in na premoženje, na katerega se lahko poseže z izvršbo. Da bi notarski zapis imel kakovost neposredne izvršljivosti, mora biti soglasje dolžnika z le-to izrecno, pri čemer mora biti že ob sestavi zapisa jasno, za kolikšno terjatev je bilo soglasje dano, oziroma katera je tista višina terjatve, glede katere se je dolžnik strinjal, da se lahko zoper njega opravi neposredna izvršba. Če ta pogoj ni izpolnjen, notarski zapis ni primeren izvršilni naslov za izvršbo in na njegovi podlagi izvršbe ni mogoče dovoliti.

Za primer, da najemnik do roka ne izroči najemodajalcu oseb in stvari proste nepremičnine, sta se pogodbeni stranki v četrtem odstavku 6. člena najemne pogodbe dogovorili, da je najemnik za vsak dan zamude dolžan plačati pavšalno pogodbeno kazen v višini 100 EUR na dan, skupaj z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki začnejo teči od naslednjega dne do plačila. Iz citiranega pogodbenega določila torej izhaja, da je nastanek terjatve za plačilo pogodbene kazni vezan na pogoj, da dolžnik ob izteku najemnega razmerja ne bi izpraznil nepremičnine, kot je bilo dogovorjeno, pri čemer je višina pogodbene kazni določena za vsak dan zamude. To pomeni, da končna višina morebitne nastale terjatve iz naslova pogodbene kazni ob sklenitvi notarskega sploh ni (bila) znana, saj je (bila) odvisna od okoliščine, kdaj bo najemnik nepremičnino izpraznil, oziroma do kdaj bo v zamudi z izpolnitvijo te obveznosti. Ob takšnem dolžnikovem soglasju z neposredno izvršljivostjo, to je ob soglasju z neposredno izvršbo za izterjavo po končni višini neznane terjatve, notarskega zapisa glede pogodbene kazni ni mogoče šteti kot primernega izvršilnega naslova za izvršbo.