TFL Vsebine / TFLGlasnik

IZHODIŠČE

Katastrofalne poplave v Sloveniji avgusta 2023 so sprožile vrsto novih strokovnih izzivov na področjih ocenjevanja vrednosti nepremičnin ter upravljanja tveganj pri zavarovanem posojanju in premoženjskih zavarovanjih. Ta področja so pri obvladovanju poplavnih tveganj tesno povezana in soodvisna. Odbor pooblaščenih ocenjevalcev vrednosti pri slovenskem inštitutu za revizijo (SIR) je na pobudo združenja bank Slovenije (ZBS) ustanovil delovno skupino, katere namen je bila priprava strokovnih izhodišč in usmeritev, kako pri ocenjevanju vrednosti nepremičnin poplavna tveganja vključiti v ocene vrednosti in kako pri ocenjevanju ta tveganja vključiti v postopke zavarovanega posojanja. Ker je poplavna ogroženost izrazito multidisciplinarno področje, je delovna skupina k sodelovanju povabila vrsto strokovnjakov – specialistov, ki so v projektu dejavno sodelovali.

V strokovnem prispevku najprej predstavimo ključne splošne ugotovitve glede odzivnosti nepremičninskih trgov na poplavno ogroženost, ki so jih v številnih mednarodnih raziskavah zaznali raziskovalci tega področja. V nadaljevanju predstavimo dostopnost informacij o poplavni in plazovni ogroženosti v sloveniji ter njihovo zanesljivost in uporabnost pri ocenjevanju vrednosti nepremičnin in upravljanju tveganj pri zavarovanem posojanju. V prispevku so predstavljeni tudi procesi in značilnosti postopka zavarovanja za poplave. Na koncu prispevka podamo predlog usmeritev pri dopolnjevanju politik upravljanja tveganj pri zavarovanem posojanju, ki temelji na pregledu obstoječega stanja in pričakovanem nadaljnjem razvoju dogodkov na področju poplavne ogroženosti v Sloveniji.

Slika 1: Kartografski prikaz izbranih poplavno ogroženih območij v Sloveniji

Vir: Zavarovalnica Triglav.

Slika 2: Podatki o poplavni ogroženosti v Sloveniji

Vir: Zavarovalnica Triglav.

STROKOVNA RAZLAGA

Vpliv poplav na vrednost nepremičnin se med raziskovalci obsežno proučuje. Rezultati raziskav so heterogeni. V raziskavah, ki so najpomembnejši dejavnik ugotavljanja vpliva poplav na vrednost nepremičnin, je bila prepoznana potreba, da se predhodno izvede kategorizacija območij na poplavno ogrožena in poplavno neogrožena. Pri tem raziskovalci opozarjajo, da razvrstitev območij na ogrožena in neogrožena sama po sebi ne pomeni, da je določena nepremičnina poplavno ogrožena ali da je bila v preteklosti prizadeta, ampak samo nakazuje tveganje poplav na tem območju v prihodnosti, saj so poplave lokaliziran in sporadičen pojav. Opredelitev poplavnih območij se v raziskavah uporablja na dva načina:

• za ugotavljanje spremembe cen nepremičnin na poplavnih območjih v primerjavi z nepoplavnimi in/ali
• za ugotavljanje sprememb cen nepremičnin po poplavah glede na cene nepremičnin pred poplavami.

Drugi pristop raziskovanja je način primerljivih transakcij, na katerem temelji tudi ocenjevanje tržne vrednosti nepremičnin. Prednost tovrstnega pristopa je, da metodološko ne vključuje težav, povezanih s pristranostjo zaradi manjkajočih spremenljivk, slabost pa, da je tovrstno raziskovanje lahko omejeno zgolj na ozko opredeljene lokalne nepremičninske trge.

Študije vpliva poplav pretežno temeljijo na hedoničnih modelih ocenjevanja vrednosti (HDC). Model HDC je različica pristopa primerljivih prodaj, zasnovana na upoštevanju raznolikosti geografskih območij, na katerih so nepremičnine. V teh modelih je tržna cena nepremičnine s hedonično funkcijo cene odvisna od njenih značilnosti. Pri proučevanju vpliva poplav na cene nepremičnin gre za odvisnost od neurbane eksternalije v obliki poplavne ogroženosti. Modeli HDC se uporabljajo predvsem za proučevanje stanovanjskih nepremičnin. O'Sullivan (2012) je v svoji raziskavi ugotovil, da je vpliv soseske pri tovRStnem ocenjevanju ključen, saj si z izbiro nepremičnine izberemo tudi sosesko. Prav tako je ugotovil, da se obstoj poplavne ogroženosti ne prenese vedno v dejanske spremembe cen, saj se trgi na tovRStno tveganje odzivajo različno.

Evans s sodelavci (2009) ugotavlja, da trg stanovanjskih nepremičnin v ZDA ne upošteva v celoti potencialnih stroškov poplav. Ocenjuje, da ima danes le 4 % lastnikov stanovanj v ZDA sklenjeno polico o protipoplavnem zavarovanju, lastniki stanovanj pa pogosto verjamejo, da če niso prisiljeni kupiti zavarovanja za poplave, potem niso izpostavljeni tveganju poplav. Med orkanom Harvey približno 80 % lastnikov stanovanj na območjih, ki so utrpela največ škode, ni imelo zavarovanja za poplave. Avtor sklene, da zaradi napačne predstave lastnikov stanovanj o njihovi izpostavljenosti poplavam lastniki ogroženih nepremičnin stroškov poplav ne upoštevajo v celoti pri nakupu teh nepremičnin. To lahko povzroči, da stanovanjske nepremičnine izgubijo pomemben del vrednost, če se zgodi poplavni dogodek, s tem pa nenadna sprememba cen zaradi poplav negativno vpliva na hipotekarne trge. Evans še ugotavlja, da trenutna odpornost nepremičninskega trga na poplavno ogroženost ne predstavlja nujno tudi prihodnosti, saj podnebne spremembe povečujejo pogostnost in resnost prihodnjih poplav. Evans je stroške poplav ocenil tako, da je določil razliko med trenutno vrednostjo stroškov poplav (bodisi iz premij za zavarovanje poplav bodisi nezavarovane škode zaradi poplav) in dejanskimi stroški poplav, ki so vračunani v cene nepremičnin. Neocenjeni stroški poplav predstavljajo dejanski strošek za lastnike, saj iz svojega žepa plačajo škodo zaradi poplav in premije za zavarovanje pred poplavami, ki verjetno niso v celoti upoštevane pri nakupu nepremičnin. Tovrstni neocenjeni stroški poplav lahko povzročijo nenaden upad vrednosti nepremičnine, če bodoči kupci upoštevajo celoten finančni vpliv na nakupno ceno nepremičnine. Evans je izmeril učinek, ki bi ga lahko imelo znižanje vrednosti nepremičnine na hipotekarna posojila. Ugotovil je, da imajo ob škodnem poplavnem dogodku neocenjeni stroški poplav za posledico povečanje neplačil hipotekarnih upnikov, kar lahko pripelje do visokih izgub finančnih institucij, ki imajo svoja posojila zavarovana z nepremičninami. Evans postreže še z eno pomembno ugotovitvijo. V raziskavi nakaže, da pričakovane podnebne spremembe lahko močno vplivajo na prihodnje izgube hipotekarnih kreditov, saj po definiciji izgube zaradi hipotekarnih kreditov nastanejo predvsem takrat, ko se zaradi poplavnega dogodka uniči nepremičnina, ki je hipotekarno zavarovanje. Evans ocenjuje, da so stanovanjske nepremičnine v Združenih državah zaradi neupoštevanja stroškov poplav precenjene za 520 milijard USD, kar predstavlja povprečno 2-% potencialno precenjenost nepremičnin, vključenih v to študijo. Izven povprečja so rezultati izkrivljeni in se približajo Paretovemu načelu, pri čemer samo 20 % nepremičnin predstavlja 77 % ali 402 milijardi USD skupnih stroškov poplav, ki jih danes trg ne vračunava v cene nepremičnin. Vpliv na te trge bo ob poplavnem škodnem dogodku večji, kot velja za povprečje trga. Ob visokih podnebnih spremembah bi se neocenjeni stroški poplav do leta 2050 lahko povečali na 643 milijard USD, pri čemer bi visoke podnebne spremembe neocenjene stroške poplav sčasoma povečale za približno 50 %. Zanimiva je še ena ugotovitev. Obstaja namreč veliko neskladje med neocenjenimi stroški poplav glede na raven dohodka lastnikov nepremičnin. Povprečni neocenjeni stroški poplav kot odstotek vrednosti nepremičnin za gospodinjstva pod pragom revščine so relativno višji za 17 % v primerjavi z gospodinjstvi s srednjim dohodkom (2,3 % v primerjavi z 2,0 %) in kar za 68 % višji v primerjavi z gospodinjstvi z visokimi dohodki (2,3 % v primerjavi z 1,4 %). Izpostavljenost neplačilom hipotekarnih posojil bi se zaradi postopnega povečevanja poplavnih tveganj ob visokih podnebnih spremembah lahko povečala za kar 40 %. S tem se povečuje tudi grožnja povečanih izgub zaradi neplačil pri zavarovanem posojanju.

Kot je opisano v nadaljevanju te raziskave, bi kreditne izgube zavarovanih posojil v prihodnosti znašale kar 72,1 milijarde USD.

V kanadski študiji vpliva poplav na cene nepremičnin za poplavno območje v Montrealu (Dubé et al., 2021) se je pokazalo, da so se cene nepremičnin na prizadetem območju znižale za 20.000 kanadskih dolarjev. Hino in sodelavci (2020) pa so za ameriška poplavno ogrožena okolja proučevali vpliv stroškov sanacije poplavne škode na cene nepremičnin na ogroženih trgih in ugotovili, da so (ceteris paribus) cene nepremičnin na poplavno ogroženih območjih v povprečju za 2,1 % nižje od cen na neogroženih območjih, kar je ekvivalent povprečnim stroškom obnove nepremičnin. Inoue in Hatori (2017) sta izvedla raziskavo vpliva razkrivanja poplavne ogroženosti na cene nepremičnin za območje Nagoje na Japonskem. Ugotovila sta, da razkritje informacij o poplavni ogroženosti negativno vpliva na vrednost nepremičnin. Hkrati sta ugotovila, da škodni poplavni dogodki v Nagoji niso negativno vplivali na cene nepremičnin, kar pomeni, da je bila ozaveščenost investitorjev o nevarnosti poplav že vgrajena v cene nepremičnin. Zanimivo je, da se ta ugotovitev ne ujema z ugotovitvami večine drugih raziskav, nakazuje pa, da se ozaveščenost o poplavni ogroženosti med različnimi območji razlikuje glede na frekvenco ponavljajočih se škodnih dogodkov. Večina drugih študij (npr. Kousky, 2010; Atreya et al., 2013; Bin in Landry, 2013; Nyce et al., 2015; Votsis in Perrels, 2016) je potrdila, da škoda zaradi poplav znižuje vrednost stanovanjskih nepremičnin. Atreya in Ferreira (2015) sta ugotovila, da so cene stanovanjskih nepremičnin na območju katastrofe orkana Albert (1994) v Georgii v ZDA po orkanu padle. Primerjava cen na poplavno prizadetih območjih s cenami na poplavno neogroženih območjih je pokazala, da je dejanska poplavna škoda negativno vplivala na vrednost stanovanjskih nepremičnin, oznaka poplavne ogroženosti pa ne. Ortega in Tapinar (2018) sta opravila analizo prizadetega območja orkana Sandy (2012) v New Yorku v ZDA in ugotovila, da so cene na poplavljenih območjih padle takoj po orkanu, padanje cen na prizadetih območjih pa se je nadaljevalo pet let. Te študije so potrdile vpliv pojava poplav na vrednost stanovanjskih nepremičnin. Hill (2015) je z raziskavo vpliva razkritja informacij o tveganju poplav na cene nepremičnin pokazal, da so se vrednosti nepremičnin po objavi posodobitve zemljevidov tveganja poplav ameriške zvezne agencije za ravnanje v izrednih razmerah (FEMA) iz leta 2013 znižale. Indaco s sodelavci (2019) poroča, da so se cene nepremičnin, katerih poplavna ogroženost je bila zmanjšana na posodobljenih zemljevidih poplavne ogroženosti FEMA, zvišale.

Raziskava, ki so jo izvedli Gibson in sodelavci (2019), je pokazala, da so nepremičnine, ki niso bile poplavljene med orkanom Sandy leta 2012, vendar so bile vključene v nove zemljevide poplavnih območij, utrpele padce cen po objavi novih zemljevidov. Te študije so potrdile, da razkritje informacij o nevarnosti poplav vpliva na vrednost nepremičnin na ogroženih območjih.

Če povzamemo. Različni dejavniki, povezani s poplavno ogroženostjo, lahko sprožijo spremembe v vrednosti nepremičnin, ni pa nujno. Ugotavljamo, da so pri tem pomembni predvsem naslednji dejavniki:

Obseg škodnih dogodkov. Večja ko je bila v preteklosti škoda na nepremičnini zaradi poplav, večji je negativen vpliv škodnega dogodka na vrednost nepremičnine.

Pogostnost škodnega dogodka. Če se poplavni škodni dogodki na območju, kjer je nepremičnina, pojavljajo redno in imajo neposreden vpliv na nepremičnino, to neposredno negativno vpliva na njeno ceno.

Povpraševanje po nepremičninah. Obseg povpraševanja po nepremičninah na ogroženi lokaciji pomembno vpliva na cene nepremičnin. Velja pravilo: večje ko je povpraševanje, manjši je vpliv. Primer: območje Hrušice na Jesenicah ali priobalni poplavni pas v Piranu. To povezavo utemeljuje z dejstvom, da so lokalni prebivalci navajeni na poplavno ogroženost in se kljub zavedanju tveganja odločajo, da bodo živeli na ogroženem območju. Značilno za območja, kjer je povpraševanje po nepremičninah veliko, je, da se takoj po poplavah cene nepremičnin znižajo, sčasoma pa se, ko je škoda odpravljena in spomin na škodni dogodek izzveni, vrnejo na izhodiščne ravni. Lokalni trgi, kjer je povpraševanje po nepremičninah visoko, izkazujejo manjšo odzivnost na poplavne dogodke kot trgi, kjer je povpraševanje manjše.

Ozaveščenost investitorjev in neocenjeni stroški poplav. V poplavno ogroženih regijah, v katerih se prebivalci redno srečujejo s poplavami in se nevarnosti škode zaradi poplav zavedajo, se vrednosti nepremičnin drugače odzivajo na poplavno ogroženost kot na območjih, ki se s poplavami soočajo zgolj občasno, v daljših časovnih razmikih. Neodzivnost investitorjev na poplavno ogroženost v teoriji poznamo kot neocenjene stroške poplav.

Vpliv razkritja o poplavni ogroženosti. Poplave so lokaliziran in sporadičen pojav. Obstoj poplavne ogroženosti se ne prenese vedno v dejanske spremembe cen, saj se trgi na tovRStno tveganje odzivajo različno. Zaradi napačne predstave lastnikov nepremičnin o izpostavljenosti njihovih nepremičnin investitorji pri nakupu nepremičnin na teh območjih ne upoštevajo v celoti stroškov poplav. To ni značilno samo za Slovenijo. Takšno obnašanje investitorjev je zaznala večina mednarodnih raziskav. Zaradi predhodnih poplavnih dogodkov in poplavne ogroženosti v Sloveniji je bilo v skladu s Poplavno direktivo EU izvedeno coniranje ogroženosti. Opredeljene poplavno ogrožene cone so javno dostopna informacija, na voljo investitorjem, hkrati pa so informacija (poleg izkušenj) in osnova za določanje politike protipoplavnih ukrepov.

Zavarovanje nepremičnin. Raziskave v ZDA so pokazale, da skoraj 80 % lastnikov nepremičnin na območjih, ki so utrpela največ škode zaradi poplav, svojih nepremičnin ni imelo zavarovanih za primer poplave. Zaradi napačne predstave lastnikov nepremičnin o njihovi izpostavljenosti poplavam investitorji pri nakupu potencialno ogroženih nepremičnin ne upoštevajo v celoti potencialnih stroškov poplav. Podobno velja za Slovenijo. Po katastrofalnih poplavah v Sloveniji avgusta 2023 je bilo ugotovljeno, da velika večina poškodovanih nepremičnin ali sploh ni bila zavarovana ali pa so bile močno podzavarovane.

Socialni status lastnika nepremičnine. Iz mednarodnih raziskav o poplavnih škodnih dogodkih izhaja, da socialni status lastnikov nepremičnin zaradi neocenjenih stroškov poplav pomembno vpliva na višino utrpljene škode. V ZDA je bilo ugotovljeno, da so pri gospodinjstvih pod pragom revščine neocenjeni stroški poplav za 17 % višji kot pri gospodinjstvih s srednjim dohodkom in za kar 68 % višji v primerjavi z gospodinjstvi z visokimi dohodki. To pomembno vpliva na obseg neplačil zavarovanih posojil ob poplavnih dogodkih. Ob izrazitih podnebnih spremembah bi se neplačila hipotekarnih posojil, ki bi nastala zaradi poplavnih dogodkov, do leta 2050 na ogroženih območjih lahko povečala za več kot 40 %. Če se to res zgodi, lahko tudi v Sloveniji v prihodnosti pričakujemo povečane izgube zaradi neplačil pri zavarovanem posojanju.

Podnebne spremembe. Trenutna odpornost nepremičninskega trga na poplavno ogroženost ne predstavlja nujno tudi dogajanja v prihodnosti, saj podnebne spremembe povečujejo pogostnost in resnost poplav, to pa spreminja investitorjevo dojemanje poplavni ogroženosti. Več ko bo poplavnih dogodkov, bolj ozaveščeni bodo investitorji, s tem pa se bo verjetno postopoma zniževala raven neocenjenih stroškov poplav.

Asimetričnost škodnih posledic ob poplavah. V ZDA je bilo ugotovljeno, da po Paretovemu načelu 20 % ogroženih nepremičnin nosi pribl. 80 % vseh stroškov v škodnem poplavnem Glede na nezmožnost ustrezne prepoznave posamezne poplavne ogroženosti nepremičnine (o tem v nadaljevanju) ugotavljamo, da bodo finančne institucije poplavna tveganja morale obvladovati portfeljsko, s spremembo politik kreditiranja in zgolj v redkih primerih posamezno.

Razlikovanje med poplavno ogroženostjo in poplavnimi dogodki. Dejanska poplava lahko potrdi oceno tveganja, razširi območja tveganja ali pokaže, kako se je tveganje spremenilo. Izkušnje v Sloveniji kažejo, da se to dogaja predvsem na območjih, kjer so poplave že bile poznano tveganje. Pretekli poplavni škodni dogodki tako niso nujno edini in dovolj zanesljiv indikator za poplavno škodo na nepremičninah v prihodnosti.

Protipoplavni ukrepi. Ukrepi države in lokalnih skupnosti, sprejeti kot odziv na poplavno ogroženost in poplavne dogodke ter z željo zmanjševanja poplavne ogroženosti in zagotavljanje zaščite pred poplavami, pomembno vplivajo na razvoj lokalnega nepremičninskega trga. Izpostavljenost poplavam ni nujno povsem neobvladljivo tveganje. Vlada, lokalne skupnosti in lastniki nepremičnin lahko po poplavnem škodnem dogodku začnejo izvajati ukrepe za zmanjšanje tveganja poplav. Redko lahko ti ukrepi poplavno ogroženost v celoti izničijo. Upravljanje zemljišč in vodotokov za zmanjšanje količine in hitrosti odtekanja vode lahko ublaži bodoče poplave. Vrsto ukrepov, učinke njihove zaščite pred poplavno ogroženostjo, predvsem pa dinamiko izvajanja teh ukrepov pa je praktično nemogoče napovedati.

Spremembe zavarovalnih in posojilnih politik. Ob škodnem poplavnem dogodku imajo neocenjeni stroški poplav za posledico povečanje neplačil dolžnikov, ki so utrpeli veliko škodo ali celo izgubo nepremičnin, kar lahko pripelje do izgub bank, ki imajo svoja posojila zavarovana z nepremičninami, in do visokih izplačil škod iz zavarovalnic. Ob vsakem takem škodnem dogodku banke in zavarovalnice po navadi pristopijo k reviziji svojih politik posojanja in zavarovanja. Spremenjene politike zavarovanega posojanja in protipoplavnega zavarovanja lahko pomembno vplivajo na razvoj lokalnega nepremičninskega trga. Če zavarovano financiranje in zavarovalno kritje investitorjem na nekaterih območjih ne bi bili več na voljo, bi to spremenilo finančne okoliščine, zmanjšalo povpraševanje in likvidnost lokalnega nepremičninskega trga. Povpraševanje po nepremičninah bi se omejilo zgolj na investitorje, ki razpolagajo z lastnimi sredstvi za investiranje, hkrati pa na investitorje, ki so prepuščeni posamezni presoji potencialnih škod zaradi poplavnega tveganja.

Posledica tega bi bilo znižanje ravni neocenjenih in nevkalkuliranih stroškov poplav ter bi najverjetneje povzročilo padec cen nepremičnin na teh trgih.

Ocenjevanje nepremičnin glede na hidrološke podatke o poplavnih območjih v Sloveniji

Razpoložljivost hidroloških podatkov o poplavni ogroženosti nepremičnin v Sloveniji je eden izmed ključnih dejavnikov obvladovanja poplavnih tveganj pri zavarovanem posojanju. Kakovost in zanesljivost podatkov hkrati pomembno vplivata na način, kako lahko poplavna tveganja vključimo v ocenjevanje vrednosti nepremičnin. Ključne dileme pri tem so:

1. Ali je poplavna tveganja možno oceniti posamezno?
2. Ali je poplavno tveganje možno neposredno vključiti v oceno vrednosti?
3. Ali je ocena vrednosti poplavno ogrožene nepremičnine lahko izhodišče za upravljanje  tveganj pri zavarovanem posojanju?
4. Ali ocenjevalec vrednosti v poročilu o oceni vrednosti lahko oceni in razkrije višino in vrsto nastale škode, ki je zaradi škodnega dogodka nastala na zavarovani nepremičnini, ter ocenjeno vrednost za to škodo prilagodi?

Na izpostavljene dileme odgovarjamo v nadaljevanju. Najprej predstavimo razpoložljive vire podatkov o poplavni ogroženosti, njihovo ažurnost in zanesljivost ter na koncu presodimo, ali ponujajo zmožnost posameznega napovedovanja poplavne ogroženosti ocenjevane nepremičnine.

Najbolj ažuren vir, ki omogoča pregled podatkov o poplavnih območjih, je Atlas voda.

Poleg tega vira je podatke o poplavni ogroženosti mogoče najti v Atlasu okolja ali na javno dostopnih GIS platformah, kot sta npr. PISO ali IObcina.¹ V okviru izpolnjevanja smernic ESG smo ocenjevalci vrednosti nepremičnin pomemben člen pri zbiranju podatkov za banke, saj pri pripravi poročil o oceni vrednosti za zavarovano posojanje na posebnem obrazcu – povzetku poročila (v nadaljevanju obrazec ZBS) med drugim poročamo o potencialni poplavni ogroženosti posamezne nepremičnine. Pri interpretaciji podatkov o poplavni ogroženosti je pomembno zavedanje, da za velik del ozemlja Slovenije t. i. hidrološko-hidravlični modeli oz. študije poplavne nevarnosti niso izdelani oziroma izdelane. Območja z veljavnimi študijami so označena in dostopna v Atlasu voda (različica podlag v Atlasu okolja je manj ažurna).

V Sloveniji je odgovornost za izdelavo študij poplavne ogroženosti v veliki meri odvisna od občin (te karte pripravljajo pri sprejemanju občinskega prostorskega načrta, v nadaljnjem besedilu: OPN) in investitorjev gradenj oziroma njihovih posegov v prostor, za katere je treba pridobiti ustrezno upravno dovoljenje (npr. gradbeno dovoljenje, dovoljenje za poseg v prostor ipd.). V tem primeru je pomembno, v kateri razred poplavne nevarnosti je nepremičnina razvrščena. Pri pridobivanju gradbenega dovoljenja za nove objekte ali spremembo obstoječih objektov na poplavno ogroženih območjih se običajno zahteva študija poplavne ogroženosti. To je običajna praksa za oceno vpliva gradbenih dejavnosti na poplavno tveganje. Študije pred izdajo soglasij oz. projektnih pogojev pregledajo organizacije, ki jih za to pooblasti Direkcija RS za vode (v nadaljnjem besedilu: DRSV) in ki potrdijo ustreznost omenjenih študij. Ko so hidrološko- hidravlične študije potrjene, se karte globin (pri Q100), karte poplavne nevarnosti, karte razredov poplavne nevarnosti ter karte erozijske nevarnosti (po Načrtu upravljanja voda, v nadaljnjem besedilu: NUV) vnesejo v integralne karte, ki so na omenjenih portalih javno dostopne. Zanesljivost tovRStnih študij seveda ni absolutna, saj je odvisna od številnih kompleksnih dejavnikov, kot so natančnost geodetskih podlag, točnost hidroloških podlog ipd.

Pravilnik o metodologiji za določanje območij, ogroženih zaradi poplav in z njimi povezane erozije celinskih voda in morja, ter o načinu razvrščanja zemljišč v razrede ogroženosti (Uradni list RS, št. 60/07) v 5. členu opredeljuje oceno poplavne nevarnosti kot podlago za določitev poplavnih območij in njihovo razvrščanje. Rezultati ocene se prikažejo na opozorilni karti poplav, ki vsebuje podatke o topografiji in rabi tal, znotraj povodij in porečij pa se označijo tudi (8. člen):

• mejna črta možnega dosega poplav oziroma del tekočih in stoječih voda ali del obale
• morja, kjer so poplave znane, vključno z oznako smeri poplavljanja;
• mejna črta možnega obsega erozijskih pojavov oziroma del tekočih in stoječih voda ali
• dela obale morja, kjer je znana erozija;
• mesta posameznih poplavnih dogodkov s točkovnimi oznakami;
• s točkovnimi ali linijskimi oznakami posamezni vodni objekti, kjer lahko nastanejo poplave in erozija zaradi napačnega obratovanja ali porušitve. Opozorilna karta poplav in erozije vsebuje tudi besedilni del z opisom poplavnih in erozijskih dogodkov, predvsem tistih, ki bi se lahko ponovili, in v zvezi z njimi datum, vir podatkov, opis dogodka in posledic na življenje in zdravje ljudi, okolje, gospodarske in negospodarske dejavnosti, kulturno dediščino ter druge pomembne informacije o razmerah na določenem območju. Opozorilna karta poplav in erozije lahko, kjer je to smiselno, vsebuje tudi ocene bodočih poplav in erozije ter njihovih posledic na življenje ljudi, okolje, razvoj gospodarskih in negospodarskih dejavnosti z upoštevanjem dolgoročnega načrtovanega razvoja in podnebnih sprememb.

Podatkovni sloj vsebuje prikazana območja poplavljanja, ki so bila zabeležena ob poplavnih dogodkih, modelirana ob izdelavi hidrološko-hidravličnih študij ali navedena v drugih virih. Ploskovni prostorski objekti predstavljajo ovojnico dosegov poplav pri različnih dogodkih ali scenarijih dogodkov.

Opozorilna karta poplav v vodnem katastru vsebuje:

• območja zelo redkih poplav, ki vključujejo poplave s povratno dobo 50 ali več let;
• območja redkih poplav, ki vključujejo poplave s povratno dobo od 10 do 20 let;
• območja pogostih poplav, ki vključujejo poplave s povratno dobo od 2 do 5 let.

Prikazani poligoni so opremljeni z oceno zanesljivosti (1 – najmanjša, 10 – največja zanesljivost prikaza, ki zajema tako vsebinsko zanesljivost kot natančnost zajema podatka). Opozorilna karta poplav v vodnem katastru vsebuje tudi poplavne dogodke. Drugi podatki v oceni poplavne nevarnosti v skladu s 7. členom Pravilnika o metodologiji za določanje območij, ogroženih zaradi poplav in z njimi povezane erozije celinskih voda in morja, ter o načinu razvrščanja zemljišč v razrede ogroženosti (Uradni list RS, št. 60/07) so:

• funkcionalne razlivne površine (podatkovni sloj funkcionalnih razlivnih površin prikazuje poplavne površine, namenjene nadzorovanemu razlivanju viškov voda, na podlagi karakteristične gladine v zadrževalniku ali koti vrha pregrade ter izrisa plastnic na podlagi DMV5 oziroma izrisa na podlagi DOF ali TTN 5000; sloj je izdelan iz podatkov razpoložljive dokumentacije Inštituta za vode Republike Slovenije (v nadaljnjem besedilu IzVRS), DRSV in njenih koncesionarjev, študij, publikacij, člankov ipd.);
• odseki poplavljanja (podatkovni sloj prikazuje odseke vodotokov, ki poplavljajo, a ni znan njihov doseg poplave; sloj je izdelan na podlagi podatkov iz razpoložljive dokumentacije IzVRS, DRSV in njenih koncesionarjev, študij, publikacij, člankov ipd.);
• smeri poplavljanja (sloj prikazuje smeri poplavnega toka, tj. smer, kamor teče voda iz vodotoka oziroma kamor je tok vode na poplavnem območju usmerjen; sloj je izdelan na podlagi podatkov iz razpoložljive dokumentacije IzVRS, DRSV in njenih koncesionarjev, študij, publikacij, člankov ipd.);
• območja poplavljanja (podatkovni sloj vsebuje območja zelo redkih poplav (poplav s povratno dobo 50 let ali več) fluvialnega in pluvialnega tipa, ki so bila določena po poenostavljenem hidrološko-hidravličnem modelu in na podlagi razpoložljivih podatkov o reliefu, pokrovnosti tal, padavinah in pretokih; uporaba podatkovnega sloja je primerna za kartografske prikaze v merilu 1 : 50.000);
• območja hidrološko-hidravličnega modeliranja za območja poplavljanja (podatkovni sloj določa meje območij poenostavljenih hidrološko-hidravličnih modelov, izdelanih z aplikacijo efektivnih padavin na dvodimenzijsko računsko mrežo, ki potekajo po meji hidrografskih območij četrte in tretje ravni, meji državnega ozemlja, meji podrobnejših razvodnic ali ročno zarisani meji modelnih območij);
• kartografski prikazi območij poplavljanja in območij hidrološko-hidravličnega modeliranja v formatu PDF, ki prikazujejo območja poplavljanja po posameznih porečjih;
• poročila o oceni poplavne nevarnosti za območja poplavljanja v formatu PDF, ki opisujejo način ocenjevanja poplavne nevarnosti po posameznih porečjih.

Namen podatkovnega sloja je prostorski prikaz možnih lokacij, obsega in pogostnosti pojavljanja poplav, in sicer npr. za opozarjanje na poplavno nevarnost pri prostorskem načrtovanju ter ozaveščanje javnosti o poplavni problematiki. Poplavna območja, za katera so študije izdelane, razvrščamo v razrede:

• razred velike nevarnosti, kjer je pri pretoku Q100 ali gladini G100 globina vode enaka ali večja od 1,5 m oziroma je zmnožek globine in hitrosti vode enak ali večji od 1,5 m²/s;
• razred srednje nevarnosti, kjer je pri pretoku Q100 ali gladini G100 globina vode enaka ali večja od 0,5 m in manjša od 1,5 m oziroma je zmnožek globine in hitrosti vode enak ali večji od 0,5 m²/s in manjši od 1,5 m²/s, oziroma kjer je pri pretoku Q10 ali gladini G10 globina vode večja od 0,0 m;
• razred preostale nevarnosti, kjer je pri pretoku Q100 ali gladini G100 globina vode manjša od 0,5 m oziroma je zmnožek globine in hitrosti vode manjši od 0,5 m²/s;
• razred zelo majhne nevarnosti, kjer poplava nastane zaradi izrednih naravnih ali od človeka povzročenih dogodkov (npr. izredni meteorološki pojavi ali poškodbe ali porušitve protipoplavnih objektov ali drugih vodnih objektov).

Na omenjenih portalih je omogočen tudi pregled preteklih poplavnih dogodkov (PODO). Gre za grafični prikaz območij, poplavljenih v katerem izmed preteklih poplavnih dogodkov, nekatere opise škod, nadmorsko višino gladine v posameznih točkah, smeri poplavnih tokov in odseke vodotoka, ki so poplavljali. Podatki, ki so na voljo, segajo vse do leta 1980.

Po pregledu dostopnih podatkovnih baz s področja poplavne nevarnosti, njihove kakovosti in ažurnosti ugotavljamo, da pooblaščeni ocenjevalci vrednosti ne morejo izdelati posamezne ocene poplavne ogroženosti nepremičnine. Enako velja za oddelke za upravljanje tveganj v bankah in zavarovalnicah. Razlogov za to je več:

• podatki o poplavni ogroženosti niso vedno ažurni;
• velik del Slovenije z vidika poplavne ogroženosti še ni obdelan;
• poplavne karte so izdelane za območja in ne zajemajo posebnosti mikrolokacije ocenjevane nepremičnine, ki lahko pomembno vpliva na to, ali se v poplavnih kartah izkazano poplavno tveganje dejansko nanaša tudi na ocenjevano nepremičnino; posamezno poplavno tveganje je še občutljivejše na jakost poplavnega dogodka, kot to velja za prepoznana poplavna območja;
• pregled preteklih poplavnih dogodkov (PODO) za posamezno presojo ogroženosti ni primeren, ker so bili v Sloveniji po vsakem poplavnem dogodku sprejeti ukrepi za sanacijo poplavne ogroženosti, ki so bistveno spremenili poplavno tveganje
• saniranega ali delno saniranega v preteklosti poplavljenega območja (primer: povodje Gradaščice, območje Železnikov, porečje Savinje v okolici Celja …);
• pooblaščeni ocenjevalci vrednosti niso strokovno usposobljeni za hidrološko presojo ogroženosti ocenjevane nepremičnine in presojo potencialne škode, ki bi jo poplavni dogodki lahko naredili na ocenjevani nepremičnini.

Menimo, da v postopku ocenjevanja vrednosti pooblaščeni ocenjevalci vrednosti lahko zgolj proučijo razpoložljive podatkovne baze in v svojih poročilih o oceni vrednosti za namen zavarovanega posojanja ustrezno razkrijejo morebitno poplavno ogroženost. Zato je treba nadgraditi tudi obrazec povzetka poročila o ocenah vrednosti za namen zavarovanega posojanja, ki je bil razvit v sodelovanju med Slovenskim inštitutom za revizijo in Združenjem bank Slovenije (obrazec ZBS), ter vanj vključiti razkritje javno dostopnih podatkov, ki jih obrazec do zdaj ni izkazoval.

Pri razkrivanju poplavne ogroženosti ocenjevane nepremičnine ocenjevalcem priporočamo, da se pri poizvedovanju glede poplavne ogroženosti območja, na katerem je predmet cenitve, sklicujejo na Atlas voda, ki velja za najbolj pregleden in ažuren vir podatkov glede študij poplavne nevarnosti. Razkrivanje mora biti nedvoumno in jasno.

Podatki morajo biti prikazani enako, kot so predstavljeni v javno dostopni evidenci, in v obsegu, kot bo opredeljen v obrazcu ZBS, usklajenem med SIR-om in ZBS-jem.

Ocenjevalci se morajo izogibati subjektivnim ocenam poplavne ogroženosti, saj za tovRStno presojo niso strokovno usposobljeni. Če za območje, na katerem je ocenjevana nepremičnina, hidrološka študija ni bila izvedena, morajo ocenjevalci v poročilu o oceni vrednosti in obrazcu to obvezno razkriti, saj se drugače lahko zgodi, da bi uporabnik poročila (banka) zmotno predpostavil, da je območje, za katerega hidrološke študije niso bile izvedene, območje, na katerem ni poplavne nevarnosti. To bi bilo zavajajoče in bi lahko vodilo v napačno oceno tveganja nepremičnine.

Celoten članek je dostopen za naročnike!