TFL Vsebine / TFLGlasnik

Preoblikovanje stvarnopravnih konceptov prejšnjega družbenolastninskega sistema

V prejšnjem družbenolastninskem sistemu so bila vsa stavbna zemljišča lahko samo v družbeni lastnini, medtem ko je bila predmet lastninske pravice lahko le stavba ali njen posamezni del (etažna lastnina). Lastnik stavbe ali posameznega dela je na zemljišču v družbeni lastnini pridobil le pravico uporabe in le toliko, kolikor ga je pokrivala stavba (stavbišče) ter kolikor ga je bilo potrebno za njeno redno rabo.²

Z namenom lastninjenja družbenega premoženja, med drugim nepremičnin, na katerih je obstajala pravica uporabe, je bil poleg številnih drugih predpisov sprejet tudi Zakon o lastninjenju nepremičnin v družbeni lastnini (ZLNDL). S tem zakonom se je sui generis pravica uporabe ex lege spremenila v klasično lastninsko pravico. Z lastninjenjem je imetnik pravice do uporabe zgradbe postal njen lastnik, imetnik pravice do uporabe zemljišča pa njegov. Najpogosteje je šlo za isto osebo, ne pa vedno.³

SPZ je s svojim 8. členom ponovno vzpostavil načelo superficies solo cedit. V prvem odstavku 271. člena je določil, da v primerih, ko sta zemljišče in zgradba na zemljišču v skladu s predpisi, ki so veljali pred njegovo uveljavitvijo, predmet lastninske pravice, z njegovo uveljavitvijo postane zgradba sestavina nepremičnine, če je lastnik zemljišča in zgradbe isti. To je pomenilo, da so stanovanjske in poslovne stavbe, ki so skladno z drugim odstavkom 9. člena Zakona o temeljnih lastninskopravnih razmerjih (ZTLR) lahko bile predmet lastninske pravice, postale sestavine zemljišča. V drugem odstavku 271. člena pa je uredil položaje, ko je imela lastninsko pravico na zgradbi ena oseba in lastninsko pravico na zemljišču druga. Določil je, da postane z njegovo uveljavitvijo zgradba sestavina nepremičnine, lastnik zgradbe pa pridobi na nepremičnini stavbno pravico.⁴ S tem ko je zaradi dosledne »oživitve « načela superficies solo cedit lastninsko pravico na zgradbi preoblikoval v stavbno pravico, se je izognil temu, da bi se sestavini zemljišča (stavbi) priznavalo samostojnost in ločenost od zemljišča.⁵ Ex lege stavbna pravica traja, dokler stoji zgradba. Zgradbe v primeru prenehanja njenega obstoja ni mogoče na novo zgraditi, kar sicer velja pri »klasični« stavbni pravici. S porušenjem namreč preneha tudi zakonita stavbna pravica.⁶

Ugotavljanje zakonite stavbne pravice iz 271. člena SPZ po ZVEtL-1

Pred uveljavitvijo ZVEtL-1 je lahko sodišče v nepravdnem postopku odločalo le o vzpostavitvi zemljišča, pripadajočega stavbi, medtem ko so imele stranke v primeru spora o obstoju zakonite stavbne pravice na voljo le pravdni postopek.⁷ Ureditev 45. člena ZVEtL-1 je omogočila, da sodišče ugotavlja obstoj zakonite stavbne pravice iz drugega odstavka 271. člena SPZ v nepravdnem postopku. Zakonodajalec je namreč menil, da so situacije ugotavljanja zakonite stavbne pravice primerljive s situacijo, ko se ugotavlja zemljišče, ki je na podlagi lastninjenja oziroma gradnje na tujem svetu ter drugih sorodnih pravil postalo last lastnika stavbe, torej s situacijami, ki so se do takrat reševale v postopku za določitev pripadajočega zemljišča. ⁸ V okviru tega postopka se je pristojnost nepravdnega sodišča v postopku za ugotovitev pripadajočega zemljišča razširila tudi na usklajevanje nepremičninskih evidenc glede zakonite stavbne pravice iz drugega odstavka 271. člena SPZ. Z določbami 271. člena SPZ so bila na materialnopravni ravni dokončno urejena razmerja, ki jih je ustvarjalo prej uveljavljeno obrnjeno načelo superficies solo cedit, ureditev 45. člena ZVEtL-1 pa je omogočila, da se to lažje odrazi tudi v nepremičninskih evidencah.⁹

Četudi gre za ločen nepravdni postopek, in ne za sestavni del odločanja sodišča v postopku po 30. členu ZVEtL-1,¹⁰ iz drugega odstavka 45. člena ZVEtL-1 izhaja, da se pri ugotavljanju stavbne pravice smiselno uporabljajo določbe o pripadajočem zemljišču, kar pomeni, da se obseg pridobljene stavbne pravice smiselno ugotavlja po merilih iz 43. člena ZVEtL-1. Upoštevajo se torej prostorski akti; upravna dovoljenja, na podlagi katerih je bila stavba zgrajena; posamični pravni akti, na podlagi katerih je potekal pravni promet s stavbo ali njenimi deli, skupaj s spremljajočo dokumentacijo, kot so npr. projektne rešitve, investicijska dokumentacija, obračuni pogodbene cene, zapisniki o ugotovitvi vrednosti stanovanj in podobno; stanje v naravi ter pretekla raba. Smiselna raba meril iz 43. člena ZVEtL-1 pomeni, da je treba upoštevati, da se ne ugotavlja, ali gre za zemljišče, ki je neposredno namenjeno ali potrebno za redno rabo stavbe, temveč se ugotavlja lastninska pravica po preteklih predpisih.¹¹

Splošna ureditev stavbne pravice

Prvi odstavek 256. člena SPZ stavbno pravico opredeljuje kot pravico imeti v lasti zgrajeno zgradbo nad ali pod tujo nepremičnino.¹² Gre za odstop od načela superficies solo cedit. Zgradba, ki jo ima imetnik stavbne pravice v lasti, v času obstoja stavbne pravice ni sestavina nepremičnine, na kateri je zgrajena, temveč je sestavina stavbne pravice, ki se na podlagi fikcije enači z nepremičnino oziroma zemljiščem. Obstoj stavbne pravice je tudi izjema od načela specialnosti iz 7. člena SPZ. Ker je načeloma vsaka zgradba del zemljišča in je le stvar kot celota, ne le njen del, lahko predmet stvarnih pravic, ni možen ločen obstoj lastninske pravice na zgradbi kot sestavini zemljišča in lastninske pravice na zemljišču. Drugi odstavek 16. člena SPZ namreč določa, da sestavina ne more biti samostojen predmet stvarnih pravic. Ureditev stavbne pravice v to posega, saj je mogoče imeti lastninsko pravico na zgradbi brez hkratne lastninske pravice na zemljišču, na katerem je zgradba zgrajena.¹³

Vsebina stavbne pravice v SPZ ni tipsko določena. Besedilo prvega odstavka 256. člena SPZ ne opisuje vsebine temeljnega materialnopravnega upravičenja, ki ga vključuje stavbna pravica, temveč se osredinja na pravno posledico, ki nastane, če imetnik stavbne pravice uresniči upravičenje uporabljati to nepremičnino za potrebe zgradbe, zgrajene na podlagi stavbne pravice. Teorija zato šteje, da je dosledneje stavbno pravico opredeliti kot pravico, ki vključuje upravičenje uporabiti tujo nepremičnino za izgradnjo zgradbe na, nad ali pod njo in upravičenje uporabljati to nepremičnino za potrebe zgradbe, zgrajene na podlagi stavbne pravice.¹⁴

Pojem zgradbe

SPZ pojma zgradbe ne opredeljuje. Kot razlagalno orodje so pri tem lahko uporabljeni drugi predpisi, ki urejajo področje nepremičninskega prava in tudi gradbeništva, pa tudi spoznanja pravne teorije. V četrtem odstavku 3. člena Zakona o zemljiški knjigi (ZZK-1) je določeno, da se takrat (sicer zgolj za potrebe uporabe ZZK-1), kadar SPZ uporablja pojem zgradba, šteje, da uporablja pojem objekt. Pojem objekt je v tehničnem smislu opredeljen v Gradbenem zakonu (GZ‑1) kot s tlemi povezana stavba ali gradbeni inženirski objekt, narejen iz gradbenih proizvodov, proizvodov in naravnih materialov, skupaj z vgrajenimi inštalacijami in tehnološkimi napravami, ki jih objekt potrebuje za svoje delovanje; objekt je povezan s tlemi, če je temeljen ali s pomočjo gradbenih del povezan s tlemi na stalno določenem mestu in ga ni mogoče premakniti ali odstraniti brez škode za njegovo bistvo (25. točka prvega odstavka 3. člena). Gradbeni inženirski objekt je nadalje opredeljen kot objekt prometne infrastrukture, cevovod, elektronsko komunikacijsko omrežje in objekt energetske infrastrukture, industrijski gradbeni kompleks, športno igrišče in drugi gradbeni inženirski objekt; gradbeni inženirski objekti so tudi utrjena površina, nasip in izkop, če se izvedejo z gradbenimi deli (4. točka prvega odstavka 3. člena).

Pravna teorija pod pojem zgradbe poleg bolj ali manj z zemljiščem trdno povezanih stavb (stanovanjskih hiš, trgovinskih hiš, tovarn, cerkva, garažnih hiš, gledališč, skladišč itd.) uvršča tudi mostove, viadukte, zgrajene rečne struge, različne napeljave nad ali pod zemljiščem, tunele, zgrajene rudniške vhode, plavže in različne zbiralnike, tirnice, nasipe, žičnice, zidove, spomenike, grobnice, zgrajene tribune, otroška igrišča (če vsebujejo igralne naprave, ki so s tlemi trajno povezana), teniška in golf igrišča (same trave ne, temveč udarjališče in območje najnižje pokošene trave, ki nastaneta umetno na podlagi vloženega dela in zemljišču tujega materiala) ter celo ceste in parkirišča (če so narejeni iz materiala, drugačnega od zemljišča).¹⁵

Nemška sodna praksa za stavbno pravico predpostavlja kombinacijo dela in zemljišču tujega materiala.¹⁶ Novejša teorija celo izpostavlja stavbno pravico, ki vključuje upravičenje namestitve sončne elektrarne na tuji nepremičnini ter dostopa do te naprave in njenega obratovanja, vzdrževanja in popravil.¹⁷ Predmet stavbne pravice je lahko, kot pojasnjuje pravna teorija, tudi pravica na zgradbi, ki ni zgrajena na, nad ali pod tujim zemljiščem, pač pa na, nad ali pod tujo zgradbo.¹⁸

Vsebina upravičenj, ki izhajajo iz imetništva stavbne pravice

Čeprav vsebina stavbne pravice ni tipsko določena, je skupni imenovalec njenih raznolikih oblik to, da je njena obvezna sestavina zgradba, pri čemer je ta pojem, kot je bilo že poudarjeno, treba razumeti v izjemno širokem smislu. To sicer nujno predpostavlja, da imetnik v celoti ali delno uporablja tuje zemljišče, a je stavbna pravica vendarle nekaj več kot gola uporaba tujega zemljišča.

Pri stavbni pravici je predmet pravne obremenitve v skladu z načelom specialnosti iz 7. člena SPZ vedno celotna nepremičnina, obseg dejanske obremenitve pa je lahko ožji in se določi v pogodbi o ustanovitvi stavbne pravice. Če obseg upravičenj imetnika stavbne pravice ni omejen, ima pravico do uporabe in uživanja na celotnem preostalem delu zemljišča (prvi odstavek 259. člena SPZ). V tem pogledu je stavbna pravica zelo podobna služnosti, predvsem osebni služnosti užitka.¹⁹ Od nje se razlikuje v tem, da je stavbna pravica prenosljiva (tretji odstavek 256. člena SPZ), osebne služnosti pa ne (tretji odstavek 229. člena SPZ). Po drugi strani se stavbna pravica približuje stvarni služnosti gradnje (npr. služnost postavitve napeljave na tujem zemljišču), ki je prenosljiva, a bistvena razlika med njima je ta, da služnostni upravičenec ni lastnik objekta, ki stoji na služeči nepremičnini²⁰ (pri služnostih ne gre za odstop od superficies solo cedit).²¹

Ob primerjavi služnosti in stavbne pravice lahko sklenemo, da gre pri služnostih za pravico do uporabe (in pri nekaterih do uživanja) dela ali celote služeče nepremičnine. Tudi stavbna pravica, skladno s prvim odstavkom 259. člena SPZ, imetniku nudi upravičenje, da v celoti (če glede uporabe preostalega dela ni dogovorjeno drugače) ali delno uporablja (in uživa) tujo nepremičnino, a je njeno bistvo vendarle drugje. Njenemu imetniku daje bodisi pravico zgraditi ali kako drugače vgraditi zgradbo v tujo nepremičnino in na njej pridobiti ali ohraniti lastninsko pravico (pri čemer se pojem zgradbe razlaga široko) bodisi pridobiti lastninsko pravico na že zgrajeni oziroma vgrajeni zgradbi na tuji nepremičnini. ²² To stališče podpira tudi primerjalnopravni argument; v hrvaškem pravu je namreč stavbna pravica, ob smiselno enaki normativni ureditvi, pojmovana kot »pravica gradnje« (hrv. pravo građenja). Tudi v nemškem pravu se stavbna pravica razlikuje od služnosti tako, da se stavbna pravica ustanovi le za potrebe gradnje oziroma zgradbe.²³ Razlaga, po kateri bi stavbna pravica pomenila le pravico uporabljati in uživati tujo nepremičnino ter katere končna posledica bi bilo njeno zlitje s služnostjo, zanemarja njeno bistvo, ki je v možnosti imeti v lasti zgradbo, zgrajeno na tujem zemljišču (pri čemer se, kot je bilo že poudarjeno, pojem zgradbe razlaga široko). Ni pa sicer nujno, da se gradnja, ki je predmet stavbne pravice, tudi realizira.

Ali se vsebina zakonite stavbne pravice iz drugega odstavka 271. člena SPZ razlikuje od »klasične« stavbne pravice iz 256. člena SPZ?

Zaključimo lahko, da je domet klasične stavbne pravice širši. Ker se ustanavlja s pogodbo, je njena vsebina, skladno s pogodbeno avtnonomijo strank, lahko raznolika. To dopuščata dikcija 256. člena SPZ in široka razlaga pojma zgradba. Zato je mogoča tudi stavbna pravica z vsebino namestitve sončne elektrarne na tuji nepremičnini, pa tudi denimo zgraditve parkirišča na strehi stavbe na tujem zemljišču.

Domet zakonite stavbne pravice iz drugega odstavka 271. člena SPZ je medtem omejen. Abstraktni dejanski stan drugega odstavka 271. člena SPZ se nanaša le na položaj, ko poleg lastnika zemljišča obstaja lastnik zgradbe na tem zemljišču, ki ni isti kot lastnik zemljišča. ²⁴ Ker nastanek stavbne pravice na podlagi zakona pomeni poseg v lastninsko pravico lastnika nepremičnine, je treba biti pri presoji, katere primere ureja, zadržan. Določba izhaja iz načela pridobljenih pravic in se prvenstveno nanaša na položaje, nastale v okviru družbenolastninskih razmerij. Ne daje nobene podlage za sklep, da omogoča pridobitev obsežnejših pravic od tistih, ki so jih naslovniki uživali pred uveljavitvijo SPZ.²⁵ Del stavbe (npr. streha) ni samostojna stvar, temveč le njena sestavina (upoštevaje prejšnjo ureditev obrnjenega načela superficies solo cedit gre za sestavino stavbe, upoštevaje sedanjo ureditev klasičnega načela superficies solo cedit pa gre za sestavino nepremičnine kot prostorsko odmerjenega dela zemeljske površine). Tudi prejšnja ureditev ni poznala splošnega odstopa od načela specialnosti; predmet lastninske pravice so lahko bile le samostojne stvari – bodisi premičnine bodisi nepremičnine (2. člen ZTLR). Razlika je bila le v tem, da je bila predmet lastninske pravice lahko tudi stavba (ustrezala je pojmu nepremičnina).²⁶

Če povežemo prvo in drugo ugotovitev, lahko sklenemo, da so posamezniki sicer lahko imeli lastninsko pravico na stanovanjskih hišah in stanovanjih, poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (drugi odstavek 9. člena ZTLR), ne pa na sestavnem delu stavbe (npr. strehi), ker ta, enako kot po sedanji ureditvi, ni bila stvar (koncepta stavbne pravice pa ni bilo).²⁷ Skladno z načelom, da se izjeme razlagajo ozko, in ob dejstvu, da je ZTLR izjemo od načela superficies solo cedit ter načela specialnosti vpeljal le za primere stanovanjskih hiš in stanovanj ter poslovnih stavb in prostorov, pojma zgradbe ni mogoče širiti preko okvira, določenega v ZTLR. Uporaba dela tuje stvari ni mogla pomeniti lastninske pravice na delu tuje stvari in se posledično ob uveljavitvi SPZ transformirati v stavbno pravico.

¹ Teoretično lahko stavbna pravica nastane tudi s knjižnim priposestvovanjem oziroma ob upoštevanju načela zaupanja v zemljiško knjigo, vendar tudi ti načini pridobitve zahtevajo sklenitev pravnega posla in pridejo v poštev zaradi napak v pravnoposlovni ustanovitvi. Juhart, M., Tratnik, M., Vrenčur, R.: Stvarno pravo, GV Založba, Ljubljana 2007, str. 667.

² VSRS, sklep II Ips 38/2021 z dne 15. septembra 2021. Več o tem Juhart, M.: Funkcionalno zemljišče skozi čas in predpise, Priloga Pravne prakse št. 3/2008, ter VSRS, sklep II Ips 44/2020.

³ Več o tem Juhart, M., v: Juhart, M., Tratnik, M., Vrenčur, R.: Stvarnopravni zakonik s komentarjem, Uradni list Republike Slovenije, Pravna Fakulteta Univerze v Ljubljani in Pravna fakulteta Univerze v Mariboru, Ljubljana 2016, str. 1213–1215.

⁴ Isti odstavek je določil, da morata lastnik nepremičnine in imetnik stavbne pravice urediti medsebojna razmerja s pogodbo o ustanovitvi stavbne pravice iz drugega odstavka 257. člena v treh letih od uveljavitve SPZ. Četrti odstavek 271. člena je določil, da če navedena pogodba ni sklenjena v roku iz drugega odstavka tega člena, lahko vsak od lastnikov zahteva, da vsebino sporazuma določi sodišče v nepravdnem postopku. Sodišče pri določanju vsebine upošteva okoliščine, v katerih je bila postavljena zgradba, in razmerja med lastnikoma pred uveljavitvijo tega zakona. Pri določanju nadomestil mora sodišče upoštevati določila zakona, ki urejajo razlastitev.

⁵ Več o tem Vrenčur, R., v:, Plavšak, N. (ur.), Vrenčur, R. (ur.): Stvarno pravo: komentar Stvarnopravnega zakonika (SPZ), Tax Fin Lex, Ljubljana 2020, str. 883–888.

⁶ Vlahek, A., v: Juhart, M. (re.), Tratnik, M. (re.), Vrenčur, R. (re.): Stvarnopravni zakonik s komentarjem, GV Založba, Ljubljana 2004, str. 1052.

⁷ Glej npr. VSL, sklep I Cp 2479/2009 z dne 18. novembra 2009.

⁸ Predlog ZVEtL-1, EVA 2015-2030-0002, str. 20.

⁹ Fajs, M. T. (ur.): Zakon o vzpostavitvi etažne lastnine na določenih stavbah in o ugotavljanju pripadajočega zemljišča (ZVEtL-1) s komentarjem, GV Založba, Ljubljana 2023, str. 318–319.

¹⁰ Primerjaj VSL, sklep II Cp 1860/2019 z dne 18. decembra 2019.

¹¹ Fajs, M. T. (ur.): Zakon o vzpostavitvi etažne lastnine na določenih stavbah in o ugotavljanju pripadajočega zemljišča (ZVEtL-1) s komentarjem, GV Založba, Ljubljana 2023, str. 318–320.

¹² Teorija meni, da gre za redakcijsko napako, saj je v definiciji izostala besedica »na«. Namreč, najpogostejša oblika stavbne pravice je ravno imeti v lasti zgradbo, ki stoji (je) na zemljišču. Stavba, ki je nad obremenjeno nepremičnino in se je ne dotika, je bolj izjema (Vrenčur, R., v:, Plavšak, N. (ur.), Vrenčur, R. (ur.): Stvarno pravo: komentar Stvarnopravnega zakonika (SPZ), Tax Fin Lex, Ljubljana 2020, str. 883–884.

¹³ Tratnik, M.: Stavbna pravica – predmet, odsvojitev, podaljšanje, delitev, Pravna praksa, št. 3, 2005, str. 14, ter Vlahek, A., v: Juhart, M. (re.), Tratnik, M. (re.), Vrenčur, R. (re.): Stvarnopravni zakonik s komentarjem, GV Založba, Ljubljana 2004, str. 1015.

¹⁴ Vrenčur, R., v:, Plavšak, N. (ur.), Vrenčur, R. (ur.): Stvarno pravo: komentar Stvarnopravnega zakonika (SPZ), Tax Fin Lex, Ljubljana 2020, str. 845.

¹⁵ Vlahek, A., v Juhart, M. (re.), Tratnik, M. (re.), Vrenčur, R. (re.): Stvarnopravni zakonik s komentarjem, GV Založba, Ljubljana 2004, str. 1017.

¹⁶ Vlahek, A.: Stavbna pravica ‒ sedem let po njeni uveljavitvi, Pravni letopis, 2010, str. 165.

¹⁷ Vrenčur, R.: Stavbna pravica v poslovni praksi, Podjetje in delo, št. 5, 2013, str. 792.

¹⁸ Vlahek, A., v: Juhart, M. (re.), Tratnik, M. (re.), Vrenčur, R. (re.): Stvarnopravni zakonik s komentarjem, GV Založba, Ljubljana 2004, str. 1017.

¹⁹ Tratnik, M.: Stavbna pravica – predmet, odsvojitev, podaljšanje, delitev, Pravna praksa, št. 3, 2005, str. 14. Glej tudi hrvaško ureditev, ki v prvem odstavku 281. člena Zakona o vlastničkom i drugim stvarnim pravima določa, da ima imetnik stavbne pravice na zemljišču, ki je s stavbno pravico obremenjeno, položaj užitkarja.

²⁰ To velja tudi za osebne služnosti.

²¹ Več o tem Vrenčur, R.: Stavbna pravica v poslovni praksi, Podjetje in delo, št. 5, 2013, str. 792.

²² Predmet stavbne pravica je namreč lahko tudi obstoječi objekt. Tudi v rimskem pravu je bila stavbna pravica stvarna pravica na tuji stvari, ki je upravičencu omogočala uporabljati stavbo, zgrajeno na tujem zemljišču (Kranjc, J.: Rimsko pravo, 3. izdaja, GV Založba, Ljubljana 2017, str. 458). Tudi po avstrijskem pravu se lahko stavbna pravica ustanovi na zemljišču, na katerem je že zgradba. Imetnik stavbne pravice potem postane lastnik zgradbe (prvi odstavek 6. člena Baurechtgesetz).

²³ Brehm, W., Berger, C., Sachenrecht, J. C. R. Mohr Siebeck, Tübingen 2000, str. 359–360.

²⁴ Smiselno glej VSL, sodba II Cp 4851/2010 z dne 25. maja 2011.

²⁵ VSRS, sklep II Ips 411/2008 z dne 5. maja 2011.

²⁶ Drugi odstavek 9. člena je določal, da so posamezniki lahko imeli lastninsko pravico na stanovanjskih hišah in stanovanjih, poslovnih stavbah in poslovnih prostorih, tudi 12. člen ZTLR je govoril o »lastninski pravici na stavbi«.

²⁷ VSRS, sklep II Ips 2/2023 z dne 17. avgusta 2023.