TFL Vsebine / Pravna mnenja

ORIGINAL:
Upravnik večstanovanjske hiše ima po SZ položaj zastopnika, zato na tej podlagi ne more kot stranka, torej v lastnem imenu, izterjati obratovalnih stroškov in stroškov posameznega stanovanja. Aktivno legitimacijo pa lahko pridobi na podlagi pogodbe, s katero lastniki nanj prenesejo svoja materialnopravna upravičenja, ali na podlagi posebnega naročila, če so bili stroški plačani iz njihovih namensko zbranih sredstev. Kadar takega prenosa ni, je upravnik aktivno legitimiran le, če je stroške založil iz lastnih sredstev.

Obrazložitev:

Sodišče prve stopnje je razveljavilo nalog za plačilo in zavrnilo tožbeni zahtevek upravnika večstanovanjske hiše za plačilo stroškov tople in hladne vode za toženčevo stanovanje ter obratovalnih stroškov v zvezi s skupnimi deli in napravami te hiše. Po 29. členu SZ upravnik nima aktivne legitimacije za vložitev take tožbe. Iz izvedenega dokaznega postopka pa izhaja, da je sporne stroške plačal iz sredstev skupnosti lastnikov in torej ni dokazov, da bi jih plačal iz svojih sredstev. Sodišče druge stopnje je pritožbo tožeče stranke zavrnilo in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje.

Državno tožilstvo Republike Slovenije je v zahtevi za varstvo zakonitosti uveljavljalo zmotno uporabo materialnega prava, ker
sodišči nista uporabili 27. člena SZ ter prvega, drugega in četrtega odstavka 24. člena SZ v zvezi z drugo in tretjo alineo drugega
odstavka 28. člena SZ. Vrhovno sodišče Republike Slovenije je zahtevo zavrnilo in v sodbi med drugim navedlo naslednje razloge:

"Materialnopravno pravilno je stališče obeh sodišč in zahteve, da določba 29. člena SZ upravniku ne podeljuje aktivne legitimacije v sporu zaradi plačila stroškov, ki se izterjujejo v tej pravdni zadevi, torej stroškov, ki so vezani na samo stanovanje (topla in
hladna voda), kot tudi stroškov, ki so vezani na uporabo skupnih prostorov, delov in naprav stanovanjske hiše in funkcionalnega
zemljišča (obratovalnih stroškov v smislu četrtega odstavka 24. člena SZ). Določba 29. člena SZ ureja le položaj upravnika kot zastopnika lastnikov v sporih o njihovih pravicah in koristih po tem zakonu. Upravniku daje v omejenem obsegu položaj zakonsko določenega zastopnika, kolikor je za to podlaga v pogodbi o upravljanju. Zato je upravnik še vedno samo zastopnik, ne pa stranka v sporu lastnikov o njihovih pravicah in koristih po SZ.

Materialnopravno zmotno pa je stališče zahteve, da aktivne legitimacije upravnika ni mogoče graditi na pogodbi o upravljanju,
ker je to vprašanje lahko določeno le v materialnem pravu. Materialno pravo so tako zakonske kot tudi pogodbene določbe, le da pogodbene določbe predstavljajo pogodbeno dogovorjeno materialno pravo, ki velja za urejanje razmerij med pogodbeniki. Glede pogodbe o upravljanju, ki jo sklenejo lastniki po 22. členu SZ, zakon v 26. členu res določa njeno obvezno sestavino, glede pogodbe, ki jo lastniki sklenejo z upravnikom, pa jo določa v 28. členu, vendar taka zakonska ureditev vseeno omogoča, da lastniki v pogodbo z upravnikom vključijo podrobnejše določbe, na primer o izterjavi stroškov in prispevkov v smislu tretje alinee drugega odstavka 28. člena SZ. Zato bi taka pogodba lahko vsebovala tudi tak prenos materialnopravnih upravičenj lastnikov stanovanja na upravnika, da bi nanj prešla tudi aktivna legitimacija v sporu. Vendar to v obravnavanem primeru ni bilo ugotovljeno. Pogodba ne vsebuje nobenih takih določb, ki bi podrobneje urejale način izterjave stroškov, ne vsebuje pa niti drugačnih meja upravnikovih pooblastil. Prenos materialnopravnih upravičenj lastnikov na upravnika bi bil lahko utemeljen tudi v zakonu, na primer v 218. členu ZOR, če bi upravnik iz svojih sredstev plačal dolžne stroške, ali v 749. členu ZOR, torej v posebnem naročilu ustrezne večine etažnih lastnikov. Vendar tudi to v obravnavanem primeru ni bilo ugotovljeno. Zato lahko tožeča stranka nastopa le v mejah zakonskega pooblastila iz 29. člena SZ, torej kot zastopnik etažnih lastnikov, in ne kot stranka.

Materialnopravno zmotno je tudi stališče zahteve, da je toženec dolžnik namenskega premoženja, ki ga upravnik zbira in upravlja ter iz njega plačuje stroške. Na tem zmotnem stališču gradi zahteva trditev, da je v obligacijskih razmerjih med etažnimi lastniki
večstanovanjske hiše upravnik po zakonu upravičen in dolžan izterjevati terjatve, ki izvirajo iz tega namenskega premoženja, torej iz premoženja, ki ga po zakonu upravlja. Zakonsko določena naloga upravljanja s tem premoženjem upravniku ne podeljuje aktivne legitimacije v pravdi. Kljub tej nalogi lahko upravnik nastopa v pravdi le kot zastopnik etažnih lastnikov. Neplačnik stroškov v taki stanovanjski hiši tudi ni dolžnik namenskega premoženja, s katerim upravlja upravnik. To premoženje po sedanji zakonski ureditvi namreč nima nobene pravne subjektivitete. Čeprav je morda dvomljivo, ali je taka ureditev najbolj smotrna, pa gre za zakonodajalčevo presojo in njegovo odločitev, ali bo dal takemu namenskemu premoženju obliko sklada ali podobno obliko s podelitvijo pravne subjektivitete. Ker je ni, namensko premoženje, ki ga zbirajo lastniki večstanovanjske hiše, upravlja pa upravnik, ne more samostojno nastopati v pravnem prometu, upravnik pa ne more niti v njegovem niti v lastnem imenu izterjevati
manjkajočih sredstev."