TFL Vsebine / Odločbe Višjih sodišč

I. Pritožba se zavrne in se sodba sodišča prve stopnje potrdi.

II. Vsaka stranka krije svoje stroške pritožbenega postopka.

Prodajno predpogodbo je v imenu in za račun C. C. st. kot prodajalca sklenila njegova skrbnica J. J., vendar te pogodbe nikoli ni odobril center za socialno delo, poleg tega pa ne vsebuje zemljiškoknjižnega dovolila. Pravilen je zato zaključek sodišča prve stopnje, da na podlagi predpogodbe (tudi če ima vse elemente prodajne pogodbe kot zavezovalnega pravnega posla) drugi toženec lastninske pravice od C. C. st. ni pridobil niti v notranjem niti v zunanjem razmerju oziroma je C. C. st. ni izgubil.

V skladu z ustaljeno sodno prakso je podatek o tem, komu se prodaja solastni delež na nepremičnini, bistvena sestavina predkupne ponudbe, ki je dana solastniku nepremičnine. Ni dokazano, da bi bila tožnica na kak način seznanjena s tem, komu namerava prva toženka prodati delež sporne nepremičnine.

Tožničina predkupna pravica je bila kršena tudi s tem, da tožnica ni imela na razpolago celotnega 30 dnevnega roka za odgovor na predkupno ponudbo oziroma za odločitev o tem, ali bo predkupno pravico uveljavila.

Za sprejem predkupne ponudbe veljajo splošna pravila o sprejemu ponudbe (22. člen OZ). Molk predkupnega upravičenca v roku, v katerem mora sprejeti ponudbo, se šteje za njeno zavrnitev. Vendar pa to velja le v primeru, če predkupna ponudba vsebuje vse bistvene sestavine. Nepopolna ponudba namreč nima pravnih učinkov. Če ponudba ni popolna, predkupna upravičenka niti ne more vedeti, kaj je z molkom zavrnila. Ker v konkretnem primeru ponudba ni vsebovala imena kupca in ni bilo dokazano, da je zanj tožnica vedela na drug način, je bila ponudba nepopolna, zato ni mogoče šteti, da je tožnica z molkom ponudbo zavrnila. Iz istih razlogov tudi ni pomembno, da predkupne pravice ni uveljavljala.

Ko gre za zakonito predkupno pravico, se domneva, da je kupec (drugi toženec) vedel za predkupno pravico tožnice, ki je bila v relevantnem obdobju tudi vknjižena kot solastnica nepremičnine, ki je predmet izpodbijane prodajne pogodbe. Neutemeljene so pritožbene navedbe, da kupec ni dolžan pri prodajalcu poizvedovati, ali je izpolnil svoje obveznosti v povezavi s predkupno pravico, ker o tem govori le teorija, zakon pa tega ne predpisuje. Pri presoji dobre vere je bistveno vprašanje poizvedovalne dolžnosti kot elementa skrbnega ravnanja kupca pri sklenitvi prodajne pogodbe. Še posebej v okoliščinah konkretnega primera, ko je bil drugi toženec seznanjen s spori med tožnico in prvo toženko, bi se moral prepričati, ali je prva toženka tožnici poslala ponudbo in kakšni pogoji za sklenitev pogodbe so bili ponujeni.