TFL Vsebine / Pravna mnenja

ORIGINAL:
Pogodba, s katero se ena stranka (pooblaščeni investitor) zaveže
drugi stranki ('soinvestitorju') izročiti stanovanje, ki ga na
podlagi gradbene pogodbe, sklenjene s pooblaščenim investitorjem kot
naročnikom, gradi tretja oseba (izvajalec), druga stranka pa se
zaveže pooblaščenemu investitorju plačati določene zneske kot ceno,
po dinamiki, določeni v pogodbi, je prodajna pogodba (1. odstavek
454. člena v zvezi s 3. odstavkom 458. člena ZOR).

Za razmerja v zvezi z družbeno usmerjeno stanovanjsko gradnjo (1.
odstavek 11. člena zakona o stanovanjskem gospodarstvu, Ur.l. SRS,
št. 3/81, 34/83, 24/85 in 1/86 - v nadaljevanju ZSG) je značilno, da
med različnimi subjekti nastajajo različna pogodbena pravna razmerja.
Skladno 2. odstavku 11. člena ZSG je investitor družbeno usmerjene
stanovanjske gradnje lahko stanovanjska skupnost, organizacija
združenega dela, stanovanjska zadruga, poslovna skupnost in
izvajalska gradbena organizacija (op.: do novele ZSG, Ur.l. SRS, št.
1/86, izvajalska gradbena organizacija ni mogla nastopati kot
investitor družbeno usmerjene stanovanjske gradnje).
Investitor v okviru opravljanja investitorskih poslov zlasti:
- pridobi pravico uporabe stavbnega zemljišča za gradnjo (64. člen
zakona o stavbnih zemljiščih, Ur.l. SRS, št. 18/84);
- zagotovi izdelavo investicijskega programa (9. člen zakona o
graditvi objektov, Ur.l. SRS, št. 34/84);
- sklene gradbeno pogodbo z izvajalcem;
- sklepa tkim. 'soinvestitorske' pogodbe s fizičnimi osebami in
družbenimi pravnimi osebami ('soinvestitorji');
- najema bančne kredite za financiranje gradnje in opravlja druge
posle v zvezi z izvedbo investicije.
Opravljanje vseh ali pa nekaterih investitorskih poslov investitor
lahko poveri specializirani organizaciji (pooblaščenemu
investitorju). Pooblaščeni investitor opravlja te posle praviloma v
svojem imenu in na račun investitorja, ter tako nastopa kot pogodbena
stranka pogodb, ki jih po pooblastilu investitorja sklepa pri
opravljanju investitorskih poslov.
Med pogodbami, ki jih investitor (oz. po njegovem pooblastilu
pooblaščeni investitor) sklepa pri opravljanju investitorskih poslov
je najbolj sporna narava tkim. 'soinvestitorske' pogodbe.
Soinvestitorskka pogodba ni imenovana pogodba, je pa sicer v
poslovnem življenju znana kot dogovor med več naročniki -
investitorji o razdelitvi pravic in dolžnosti tipičnih za naročnika.
Pravice in dolžnosti naročnika so določene v členih 630 - 647 ZOR
(gradbena pogodba) pa tudi v členih 600 - 629 ZOR (pogodba o delu).
Značilne pravice naročnika so zlasti, da se po njegovi zamisli izvede
določeno delo oziroma, da se po določenem načrtu (projektu) zgradi
določena gradba (630. in 633. člen ZOR). Naročnik ima tudi pravico do
nadzora nad deli in kontrole nad količino in kakovostjo uporabljenega
materiala (632. člen ZOR). Na temelju pogodb, ki so naslovljene kot
'soinvestitorske' in jih pri opravljanju investitorskih poslov sklepa
investitor (oz. pooblaščeni investitor) s fizičnimi osebami in
družbenimi pravnimi osebami ('soinvestitorji') pa 'soinvestitorji'
nimajo zgoraj opisanih pravic in dolžnosti značilnih za investitorja.
S 'soinvestitorsko' pogodbo se namreč investitor (oz. pooblaščeni
investitor) zaveže 'soinvestitorju' izročiti določeno stanovanje v
določenem objektu, ki ga na temelju gradbene pogodbe med
investitorjem (oz. pooblaščenim investitorjem) in izvajalcem gradi
izvajalska gradbena organizacija. 'Soinvestitor' pa se s to pogodbo
zaveže plačati ceno po dinamiki določeni v pogodbi (praviloma v več
obrokih, ki dospevajo pred izročitvijo stanovanja). Zato ta pogodba
nima narave dogovora med več naročniki - investitorji o razdelitvi
pravic in dolžnosti značilnih za investitorja, čeprav nosi naslov
'soinvestitorska'.
V primeru, ko investitor sklene gradbeno pogodbo z izvajalcem del,
katere predmet je gradnja določenega objekta, in 'soinvestitorske'
pogodbe s 'soinvestitorji', katerih predmet so določena stanovanja v
tem objektu, tudi ni mogoče šteti, da so 'soinvestitorji' s
sklenitvijo teh pogodb vstopili v pogodbeno razmerje med
investitorjem in izvajalcem na temelju odstopa pogodbe (145. člen
ZOR). Za pogodbo o odstopu bi lahko šlo samo, če bi 'soinvestitorska'
pogodba vsebovala izrecno določilo, da z njeno sklenitvijo preidejo
pravice in obveznosti investitorja iz gradbene pogodbe na
'soinvestitorja', vendar bi bilo takšno določilo, kadar kot
'soinvestitor' nastopa fizična oseba v nasprotju z 2. odstavkom 11.
člena ZSG.
Kot je bilo že povedano določa tkim. 'soinvestitorska' pogodba
obveznost investitorja (oz. pooblaščenega investitorja) izročiti
določeno stanovanje v določenem roku in obveznost 'soinvestitorja'
plačati določeno ceno. To pa so ne glede na naslov pogodbe bistvene
sestavine prodajne pogodbe (1. odstavek 454. člena ZOR). Za odločitev
o pravni naravi te pogodbe tudi ni bistveno, da stanovanje, ki je
predmet te pogodbe ob sklenitvi le-te še ni zgrajeno, saj se prodaja
lahko nanaša tudi na bodočo stvar (3. odstavek 458. člena ZOR).