TFL Vsebine / Odločbe Višjih sodišč

Pritožbi zoper sodbo se ugodi in se sodba spremeni tako, da mora toženec s tožnikom skleniti naslednjo POGODBO O NAJEMU STANOVANJA ki jo skleneta: 1. L. S., X ulica 6, L., kot najemodajalec in 2. R. Š., X ulica 6, L., kot najemnik.

1. člen I. SPLOŠNE DOLOČBE Pogodbeni stranki ugotavljata: - da je predmet pogodbe stanovanje št. 2 v pritličju stavbe na X ulici 6, L., v izmeri 150 m2; - da je najemodajalec lastnik predmetnega stanovanja, kateremu je bilo vrnjeno na podlagi Zakona o denacionalizaciji; - da ima najemnik na istem stanovanju status prejšnjega imetnika stanovanjske pravice; - da je lastnik stanovanja, ki je predmet te pogodbe, dolžan na podlagi določb Stanovanjskega zakona s prejšnjim imetnikom stanovanjske pravice skleniti najemno pogodbo.

2. člen Najemna pogodba se sklene za nedoločen čas.

3. člen Stanovanje se šteje za neprofitno.

4. člen II. PREDMET POGODBE Najemodajalec daje najemniku v najem stanovanje iz prve alinee 1. člena te pogodbe, ki obsega: sobo 23 m2, sobo 19 m2, sobo 30 m2, sobo 24 m2, sobo 13 m2, kuhinjo 11 m2, shrambo 2 m2, hodnik 10 m2, kopalnico 6,4 m2, stranišče 1,7 m2. 5. člen Osebe, ki bodo skupaj z najemnikom uporabljale stanovanje, so: 1. E. Š., roj. 20.3.1960, žena 2. A. Š., roj. 24.10.1984, sin 3. P. Š., roj. 25.3.1987, sin 4. A. T., roj. 9.4.1983, hči 6. člen III. PRAVICE IN OBVEZNOSTI NAJEMNIKA Najemnik stanovanja mora: - uporabljati najeto stanovanje v skladu z najemno pogodbo; - odgovarjati za škodo, nastalo pri nepravilni oziroma malomarni uporabi stanovanja; - dopustiti vstop lastniku oziroma njegovemu pooblaščencu v stanovanje za preveritev pravilne uporabe stanovanja največ dvakrat v letu in sicer po obvestilu lastnika vsaj 8 dni pred prihodom; - poravnati stroške popravil v stanovanju, ki so posledica nepravilne oziroma malomarne uporabe stanovanja, skladno z določili najemne pogodbe; - obveščati lastnika o napakah na stanovanju, za odpravo katerih odgovarja lastnik v skladu z veljavnimi normativi in standardi; - plačevati najemnino za najeto stanovanje ter stroške, ki se plačujejo poleg najemnine, v skladu z najemno pogodbo.

Najemnik ne sme spreminjati stanovanjskih prostorov ter vgrajene opreme in naprav v stanovanju brez pisnega soglasja lastnika.

7. člen Najemnik mora dopustiti vstop v stanovanje, da se v stanovanju opravijo dela v zvezi s popravili in izboljšavami v stanovanjski hiši, ki jih drugače ni mogoče opraviti ali pa le z nesorazmernimi stroški.

Popravila oziroma izboljšave se morajo opraviti v najkrajšem možnem času in z motnjami, ki najmanj prizadenejo najemnika.

Lastnik mora o nameravanih posegih najemnika obvestiti najmanj 30 dni pred pričetkom del ter zagotoviti normalno uporabo stanovanja po opravljenem posegu.

8. člen Najemnik je dolžan plačati najemnino v višini, ki je določena s Pravilnikom o metodologiji za oblikovanje najemnin v neprofitnih stanovanjih (Uradni list RS, št. 47/95) oziroma v skladu z vsakokrat veljavnim predpisom, ki določa višino najemnin v neprofitnih stanovanjih.

Najemnina se plačuje do vsakega 15. v mesecu za tekoči mesec po poštni nakaznici na žiro račun najemodajalca št. ...

9. člen Najemnik je poleg najemnine dolžan plačati tudi individualne stroške (elektrika, voda, plin, ogrevanje) ter obratovalne stroške (skupni prostori, deli, objekti in naprave stanovanjske hiše) v skladu s Pogodbo o upravljanju, do sklenitve Pogodbe o upravljanju pa po utečenem poslovanju hiše.

10. člen Najemnik ima pravico: - opraviti popravila v stanovanju, če je popravilo neodložljivo, da se zavaruje življenje ali zdravje stanovalcev ali stanovanje in oprema v njem pred večjo škodo ter zahtevati povračilo stroškov, ki so nastali zaradi teh popravil; - zahtevati povrnitev škode, nastale zaradi opustitve obveznosti lastnika iz druge alinee 11. člena te pogodbe tako, da lahko zahteva povrnitev stroškov v enkratnem znesku ali z znižanjem najemnine; - zahtevati vračilo preveč zaračunane najemnine; - ob izpraznitvi stanovanja zahtevati od lastnika denarno povračilo lastnih materialnih vlaganj v prenovo in izboljšave stanovanja po vrednosti na dan izselitve.

11. člen IV. PRAVICE IN OBVEZNOSTI NAJEMODAJALCA Najemodajalec mora: - izročiti stanovanje v stanju, ki najemniku stanovanja omogoča njegovo uporabo v skladu z veljavnimi normativi in standardi; - vzdrževati stanovanje, skupne prostore, dele, objekte in naprave v stanovanjski hiši v stanju, ki zagotavlja najemniku njihovo normalno uporabo ves čas trajanja najema; - odgovarjati za pravne in stvarne napake na oddanem stanovanju; - skleniti aneks k najemni pogodbi, če se število oseb poveča za eno ali več oseb, razen če bi število oseb v stanovanju več kot dvakrat presegalo število oseb, za katero se šteje, da ja stanovanje še primerno.

12. člen Najemodajalec ima pravico pobirati najemnino v skladu s to Pogodbo in Stanovanjskim zakonom.

13. člen Najemodajalec lahko odpove najemno pogodbo: - če najemnik ali osebe, ki z njim stanujejo, uporabljajo stanovanju v nasprotju z zakonom in najemno pogodbo; - če najemnik oziroma osebe, ki z njim stanujejo, z načinom uporabe stanovanja povzročajo večjo škodo na stanovanju ali skupnih prostorih, delih, objektih in napravah v večstanovanjski hiši; - če najemnik ne plača najemnine in stroškov, ki se plačujejo poleg najemnine v roku, ki ga določa najemna pogodba, dvakrat zaporedoma ali dva meseca v zadnjih dvanajstih mesecih; - če najemnik izvršuje ali izvrši v stanovanju in vgrajeni opremi spremembe brez poprejšnjega soglasja lastnika; - če stanovanje več kot 30 dni zaporedoma uporablja poleg najemnika oseba ali več oseb, glede katerih lahko najemodajalec odkloni sklenitev aneksa k najemni pogodbi; * če najemnik ne dopusti vstopa v stanovanje v primerih tretje alinee 6. člena in 7. člena te pogodbe; * če najemnik odda najeto stanovanje v podnajem brez soglasja najemodajalca oziroma zaračunava višjo podnajemnino kot to določa zakon; * če najemnik ali oseba, ki poleg najemnika uporablja stanovanje, opravlja v stanovanju nedovoljeno dejavnost ali dovoljeno dejavnost v nasprotju z zakonom.

Najemodajalec mora pred odpovedjo najemnika predhodno pisno opozoriti o kršitvi najemne pogodbe ter mu omogočiti, da v roku najmanj 15 dni odpravi odpovedni razlog.

Toženec mora tožniku v 15 dneh povrniti 152.138,00 SIT stroškov dosedanjega postopka z zakonitimi zamudnimi obrestmi od 27.1.1999 ter 33.680,00 SIT stroškov pritožbenega postopka z zakonitimi zamudnimi obrestmi od 27.1.1999. Pritožba zoper sklep o zavrnitvi predloga za začasno odredbo se zavrne kot neutemeljena in se v tem delu potrdi sklep prve stopnje.

 

Za realizacijo sostanovalčeve pravice do sklenitve najemne pogodbe po 147. členu SZ je treba najprej likvidirati sostanovalsko razmerje.