TFL Vsebine / Bibliografski podatki strokovnih člankov

Razveza kupoprodajne pogodbe - vrnitev že plačanih obrokov
Vprašanje:
Prvi odstavek 124. čl. stanovanjskega zakona določa, da lahko kupec,
ki ne zmore odplačevati obrokov za nakup stanovanj, zahteva razvezo
kupoprodajne pogodbe. Prodajalec mu mora povrniti že plačane obroke v
realni vrednosti, zmanjšane za neprofitno najemnino in s kupcem
skleniti najemno pogodbo, če ta to želi.
Kakšen status ima kupec v času, ko je kupna pogodba veljala, kaj je s
sredstvi, ki jih je lastnik plačal za vzdrževanje stanovanja. Enako
vprašanje se postavlja tudi glede plačevanja davkov in ostalih
dajatev iz naslova lastništva.
Odgovor:
Točna je ugotovitev, da stanovanjski zakon daje kupcu, ki ne zmore
odplačevati obrokov za stanovanje, pravico zahtevati razvezo
kupoprodajne pogodbe. Pri tem pa je treba poudariti, da prodajalec ni
dolžan vrniti že plačanih obrokov, saj 2. odst. 124. čl. zakona
predvideva, da postane v tem primeru kupec solastnik stanovanja v
sorazmerju z odplačanim delom vrednosti stanovanja.
Glede posledic razveljavitve pogodbe se po našem mnenju upošteva
pravna ureditev po zakonu o obligacijskih razmejih. Če je kupec kot
lastnik stanovanja, ki je kupnino odplačeval obročno, vlagal v
izboljšanje kupljenega stanovanja svoja sredstva, potem jih je dolžan
lastnik vrniti in pri tem upoštevati morebitno povečanje vrednosti
stanovanj.
Zakon o prometnem davku (Ur.l. RS, št. 4/92) sicer ureja vprašanje
vračila davka (66. člen), toda primera razveljavitve kupne pogodbe ne
predvideva. Kljub temu pa menimo, da se lahko šteje, da je bil
prometni davek plačan neupravično, če se kasneje pogodba razveljavi,
ker pač razveljavitev temelji na zakonski pravici kupca, da tako
razveljavitev zahteva.