TFL Vsebine / Pravna mnenja

ORIGINAL:
Če kupec na javni prodaji nepremičnine v določenem roku ne položi
kupnine in zaradi tega izreče sodišče prodajo za neveljavno, se iz
položene varščine poravnajo stroški v zvezi z novo prodajo in
nadomesti razlika med ceno, doseženo na prejšnji in novi prodaji (3.
odstavek 166. člena zakona o izvršilnem postopku). S tem pa kupec ni
prost odškodninske odgovornosti po splošnih predpisih o odškodninski
odgovornosti po 132. in 262. členu ZOR. Odgovornost za škodo, ki jo
je z odstopom od pogodbe povzročil prodajalcu, je krivdna. Obseg
odškodnine je glede na določilo 266. člena ZOR odvisen od stopnje
krivde.
Škoda, ki jo je tožeča stranka pretrpela, ker javna prodaja ni
uspela, je enaka prikrajšanju na njenem premoženju, ki je nastalo
zaradi neresne udeležbe toženca na javni dražbi. Izračunati jo je
treba na podlagi razlike med ceno, ki bi bila dosežena na prvi
dražbi, če ne bi bilo neresne udeležbe toženca, in med nižjo ceno,
doseženo na drugi dražbi, pri čemer je treba to razliko zmanjšati za
znesek zapadle varščine, kolikor ta ni bila porabljena za stroške
ponovne dražbe.

Sodišče prve stopnje je razsodilo, da je toženec dolžan plačati
vsakemu od tožnikov znesek 161.191.- din z obrestmi in stroški, v
presežku pa je tožbeni zahtevek zavrnilo.
Sodišče druge stopnje je toženčevo pritožbo proti tej sodbi zavrnilo.
Zoper sodbo sodišča druge stopnje je toženec vložil revizijo zaradi
zmotne uporabe materialnega prava. Trdi, da ni odstopil od pogodbe in
da je pogodbo razveljavilo sodišče. Tudi če bi obveljalo stališče, da
toženec krivdno odgovarja tožeči stranki za škodo, bi mu bilo treba
krivdno ravnanje dokazati. Odstop od pogodbe sam po sebi ne pomeni
krivdnega razloga. Čeprav sta bila tožnika morda prikrajšana, pa
nasprotno toženec ni bil okoriščen in zato zahtevek tožeče stranke ni
utemeljen. Sankcije za primer, da kupnina ni plačana, so določene v
zakonu o izvršilnem postopku. Upnik pa v nobenem primeru ne more
zahtevati več, kot je stvar prometno vredna.
Vrhovno sodišče SR Slovenije je reviziji ugodilo in razveljavilo
sodbi sodišč prve in druge stopnje ter zadevo vrnilo sodišču prve
stopnje v novo sojenje. V razlogih sodbe je navedlo:
S sodbama sodišča prve in druge stopnje je pravilno odločeno, da je
toženec tožnikoma odškodninsko odgovoren za škodo, ki jima je
nastala, ker ni plačal kupnine v skladu s sklepom o domiku in je s
tem povzročil razveljavitev javne prodaje. Revizijsko sodišče soglaša
s stališčem, da mu v smislu 3. odstavka 166. člena zakona o
izvršilnem postopku zapade varščina. Zakon o izvršilnem postopku kot
procesni predpis ne ureja vprašanj v zvezi z odškodninsko
odgovornostjo udeležencev javne prodaje. Ta vprašanja je treba
presojati po predpisih o odškodnini v zakonu o obligacijskih
razmerjih (ZOR) in sicer po 132. in 262. členu ZOR. Po teh predpisih
je odgovornost kupca za škodo, ki jo z odstopom od pogodbe povzroči
prodajalcu, krivdna. Obseg odškodnine je glede na določbo 266. člena
ZOR odvisen od stopnje krivde. Naš pravni red varuje pogodbi zvesto
stranko s tem, da ji razen zahtevka na izpolnitev obveznosti priznava
tudi pravico zahtevati povrnitev škode, ki jo utrpi zaradi tega, ker
dolžnik obveznosti ne izpolni ali zamudi z izpolnitvijo. V
obravnavanem primeru tožeča stranka nima podlage za uveljavljanje
zahtevka na izpolnitev obveznosti, ker je bil sklep o domiku
razveljavljen. Ima pa pravico zahtevati odškodnino za izgubo, ki jo
je utrpela, ker prva javna prodaja ni uspela.
Krivda toženca za razdrtje obveznostnega razmerja, ki je med
strankama nastalo s prodajo nepremičnine na javni dražbi, je bila v
dosedanjem postopku že ugotovljena. Toženčeva krivda je v tem, da se
je udeležil javne prodaje in ponudil najvišjo ceno, čeprav sploh ni
razpolagal s potrebnimi denarnimi sredstvi. S takim ravnanjem je
preprečil, da bi tožeča stranka na tej dražbi, ki sta se je poleg
toženca udeležila še dva kupca, prodala nepremičnine kateremu od
ostalih dveh kupcev in to po ceni, ugodnejši od cene, dosežene na
naslednji dražbi.
Revizijsko sodišče je razveljavilo sodbi prve in druge stopnje, ker
je bilo pri ugotavljanju višine škode zmotno uporabljeno materialno
pravo. Škoda tožeče stranke je enaka prikrajšanju na njenem
premoženju, ki je nastalo zaradi neresne udeležbe toženca na javni
dražbi. Ta škoda pa ni enaka razliki med ceno, ki jo je ponudil
toženec na prvi dražbi, in med ceno, doseženo na ponovni dražbi.
Škodo je treba izračunati na podlagi razlike med ceno, ki bi bila
dosežena na prvi dražbi, če ne bi bilo neresne udeležbe toženca, in
med nižjo ceno doseženo na drugi dražbi, pri čemer je treba to
razliko zmanjšati za znesek zapadle varščine, kolikor ta ni bila
porabljena za stroške ponovne dražbe.
Neresna ponudba toženca namreč ne dokazuje ničesar o vrednosti
prodane nepremičnine. Podlaga za izračun višine škode je lahko le
tista najvišja ponudba na prvi dražbi, ki je bila dosežena ne glede
na neresno udeležbo toženca na dražbi. Samo ta ponudba daje podlago
za ugotovitev konkretne škode.
Ker zapisnik o prodajnem naroku z dne 28.12.1982 v spisu opr.št. N
88/82 Temeljnega sodišča v Murski Soboti, enote v Murski Soboti ne
prikazuje celotnega poteka prodaje in ima samo podatek o najvišji
ponudbi, bo treba z zaslišanjem udeležencev te prodaje in z
morebitnimi drugimi dokazi ugotoviti, kako so kupci izjavljali svoje
ponudbe in kakšna cena bi bila dosežena brez toženčeve neresne
udeležbe. Vsekakor pa je izklicna cena v tem primeru, ko se je dražbe
udeležilo več kupcev, najnižja možna podlaga za izračun odškodnine.
Ta cena pa pride v poštev za izračun odškodnine samo, če se ne bo
izkazalo, da je kateri od kupcev ponudil višjo ceno, ne glede na
toženčevo neresno udeležbo v postopku javne prodaje.