na dokumentu
Nalaganje dokumenta...
Slovenski Poslovnofinančni standard 9 - Ocenjevanje vrednosti nepremičnin za zavarovano posojanje na podlagi preudarno konservativnih meril ocenjevanja vrednosti
OBJAVLJENO V: Uradni list RS 7-256/2025, stran 695 DATUM OBJAVE: 7.2.2025
VELJAVNOST: od 15.2.2025 / UPORABA: od 15.2.2025
RS 7-256/2025
Verzija
1 / 1
Čistopis se uporablja od 15.2.2025 do nadaljnjega. Status čistopisa na današnji dan, 7.3.2026: AKTUALEN.
256. Slovenski Poslovnofinančni standard 9 - Ocenjevanje vrednosti nepremičnin za zavarovano posojanje na podlagi preudarno konservativnih meril ocenjevanja vrednosti
Na podlagi prvega odstavka 16. člena v povezavi s 1. točko drugega odstavka 9. člena Zakona o revidiranju (Uradni list RS, št. 65/08, 63/13 - ZS-K, 84/18, 115/21 in 85/24) je Strokovni svet Slovenskega inštituta za revizijo na 298. seji dne 28. 1. 2025 sprejel
S L O V E N S K I P O S L O V N O F I N A N Č N I S T A N D A R D 9
Ocenjevanje vrednosti nepremičnin za zavarovano posojanje na podlagi preudarno konservativnih meril ocenjevanja vrednosti
Ocenjevanje vrednosti nepremičnin za zavarovano posojanje na podlagi preudarno konservativnih meril ocenjevanja vrednosti
1. Uvod
1.1.
Basel III je mednarodno dogovorjen niz ukrepov, ki jih je razvil Baselski odbor za bančni nadzor kot odziv na finančno krizo 2007-09. Ukrepi so namenjeni krepitvi regulacije, nadzora in upravljanja tveganj bank. Eden od teh ukrepov je uveljavitev preudarno konservativnih meril ocenjevanja vrednosti pri ocenjevanju za zavarovano posojanje.
1.2.
Evropska unija je ta ukrep Basla III prenesla v pravo EU-ja z zadnjo revizijo Uredbe o kapitalskih zahtevah (Capital Requirements Regulation) 575/2013, ki je bila izvedena z Uredbo (EU) 2024/1623(v nadaljnjem besedilu: CRR). Uredba CRR je neposredno uporabna v vseh državah članicah brez nacionalne zakonodaje o prenosu in ima kot vsa zakonodaja EU-ja prednost pred nacionalno. Banke morajo zagotoviti, da njihova ocenjevanja vrednosti za zavarovano posojanje ta merila upoštevajo pod nadzorom evropskih in nacionalnih bančnih nadzornih organov.
2. Določbe uredbe CRR
2.1.
V členu 4 (74a) uredbe CRR je določeno: »vrednost nepremičnine pomeni vrednost stanovanjske nepremičnine ali poslovne nepremičnine, določeno v skladu s členom 229(1)«.
2.2.
V členu 229 CRR-ja - Načela vrednotenja za primerno zavarovanje s premoženjem razen zavarovanja s finančnim premoženjem je zapisano:
»1.
Vrednotenje nepremičnin izpolnjuje vse naslednje zahteve:
(a)
vrednost oceni neodvisni cenilec, ki ima potrebne kvalifikacije, znanje in izkušnje za izvedbo vrednotenja, in sicer neodvisno od postopka institucije za pridobitev hipoteke, obdelavo kreditov in odločanje o kreditu;
(b)
vrednost se oceni na podlagi preudarno konservativnih meril vrednotenja, ki izpolnjujejo vse naslednje zahteve:
(i)
vrednost ne vključuje pričakovanj o zvišanju cen;
(ii)
vrednost se prilagodi tako, da se upošteva možnost, da bi bila trenutna tržna cena znatno višja od vrednosti, ki bi bila vzdržna v času trajanja kredita;
(c)
vrednost se pregledno in jasno dokumentira;
(d)
vrednost ni višja od tržne vrednosti nepremičnine, če je takšno tržno vrednost mogoče določiti;
(e)
kadar se nepremičnina prevrednoti, njena vrednost ne presega povprečne vrednosti, izmerjene zanjo ali za primerljivo nepremičnino v zadnjih šestih letih za stanovanjsko nepremičnino ali zadnjih osmih letih za poslovno nepremičnino, ali vrednosti ob odobritvi kredita, kar od tega je višje.«
3. Podlage, načini in metode ocenjevanja vrednosti
3.1.
CRR v členu 229, točka 1 (b), določa zahteve, ki jih mora izpolnjevati ocenjevanje vrednosti po preudarno konservativnih merilih ocenjevanja. Te zahteve je treba vključiti v uporabo vseh določb Mednarodnih standardov ocenjevanja vrednosti, ki jih je izdal Odbor za mednarodne standarde ocenjevanja vrednosti (v nadaljnjem besedilu: MSOV), povezanih s podlagami, načini in metodami ocenjevanja vrednosti za namen zavarovanega posojanja:
MSOV 102 - Podlage vrednosti (dodatek A90-A120):
a)
najgospodarnejša uporaba,
b)
trenutna uporaba/obstoječa uporaba,
c)
redna likvidacija in
d)
prisilna prodaja;
MSOV 103 - Načini ocenjevanja vrednosti:
a)
tržna vrednost;
b)
tržna najemnina;
c)
pravična vrednost;
d)
vrednost za naložbenika;
e)
sinergijska vrednost in
f)
likvidacijska vrednost;
MSOV 103 - Načini ocenjevanja vrednosti (dodatek A10-A30 - metode ocenjevanja vrednosti):
a)
način tržnih primerjav;
b)
na donosu zasnovani način;
c)
nabavnovrednostni način;