TFL Vsebine / TFLGlasnik

Prva Davčno finančno pravna konferenca, ki je 14. in 15. septembra 2026 v organizacije družbe Tax-Fin-Lex potekala v Portorožu, je vprašanja nepremičnin osvetlila z vidika delovnega, davčnega in insolvenčnega prava, računovodstva, vrednotenja ter čezmejnega DDV. Predavatelji so opozorili, da na videz preprosti posli - najem, prodaja, prenos, vlaganje ali montaža - hitro odprejo več medsebojno povezanih obveznosti. Skupno sporočilo je bilo jasno: pravilna odločitev zahteva pravočasno opredelitev namena posla, njegove pravne in ekonomske vsebine, davčnega položaja udeležencev ter verodostojno dokumentacijo.

Plačilo za delo in uporaba nepremičnine

Mag. Nina Scortegagna Kavčnik je obravnavala mejo med plačo, drugimi prejemki iz delovnega razmerja in ugodnostjo v obliki uporabe nepremičnine. Izhodišče je določba ZDR-1, po kateri mora biti plača, sestavljena iz osnovne plače, dodatkov ter morebitne delovne in poslovne uspešnosti, izplačana v denarju. Stanovanja zato ni mogoče preprosto določiti kot nadomestilo za del osnovne plače. Delodajalec in delavec pa lahko skleneta najemno razmerje, pri čemer je smiselno jasno ločiti pogodbo o zaposlitvi od najemne pogodbe ter urediti višino najemnine, stroške in prenehanje uporabe. Posebna previdnost je potrebna pri pobotu najemnine s plačo: delodajalec brez delavčevega soglasja svoje terjatve ne sme pobotati, soglasje pa mora biti podano ob upoštevanju zakonskih omejitev in zapadlosti obveznosti. Predavateljica je skozi praktične primere opozorila tudi na podnajem, delovno uspešnost in regres. Tudi regresa ni dopustno enostransko nadomestiti z letovanjem v delodajalčevi nepremičnini, saj denarne obveznosti s tem niso izpolnjene. Brezplačna nastanitev kot dodatna ugodnost je lahko dopustna, če ne posega v dogovorjeno plačo in temelji na stvarnih, nediskriminatornih merilih. Ključna ločnica je torej, ali nepremičnina pomeni dodatno ugodnost ali nedovoljeno zamenjavo zakonsko zagotovljenega denarnega prejemka. Dogovori morajo biti pregledni tudi tedaj, ko je lastnik nepremičnine direktor ali druga z delodajalcem povezana oseba, saj se pravna razmerja ne smejo prekrivati.

Dohodninski vidik uporabe nepremičnine

Jasmina Malnar Molek, strokovnjakinja za davke na OZS je uporabo nepremičnin razdelila na tri davčne položaje: boniteto, dohodek iz oddajanja premoženja v najem in neodplačno rabo. Nastanitev, ki jo delodajalec zagotovi zaposlenemu ali njegovemu družinskemu članu zaradi zaposlitve, je praviloma boniteta. Njena vrednost se določi po primerljivi tržni ceni oziroma po strošku delodajalca, zmanjša pa se za plačilo delavca. Šele kadar vrednosti ni mogoče ugotoviti na ta način, pride v poštev pavšal v višini 0,6 odstotka tržne vrednosti premoženja mesečno. Pri napotenih delavcih je pomembna razlika med službeno potjo in rednim delom v kraju napotitve; sodna praksa potrjuje, da nastanitve ni mogoče avtomatično obravnavati kot neobdavčeno povračilo stroškov. Pri oddaji v najem se obdavčujejo najemnina in druga nadomestila, tudi vlaganja najemnika, kadar povečajo vrednost lastnikove nepremičnine. Davčna osnova se praviloma zmanjša za normirane odhodke, mogoče pa je uveljavljati tudi dejanske stroške vzdrževanja pod zakonskimi pogoji. Predavanje je izpostavilo še neodplačno uporabo med povezanimi osebami. Posodbljena pogodba sama po sebi ne odpravi davčnih tveganj, če okoliščine kažejo na prikrito plačilo ali ugodnost. Odločilni so dejanska vsebina razmerja, primerljivost s trgom, status udeležencev in urejena dokazila. Prav zato morajo zavezanci hraniti pogodbe, račune, evidence uporabnikov in izračune, iz katerih je razvidno, kako so vrednost ugodnosti ali obdavčljivega dohodka pripisali posamezni osebi.

Nakup nepremičnine v izvršbi in stečaju

Sodnica Maja Lajevec je primerjala nakup nepremičnine v izvršilnem in stečajnem postopku, kjer prodaje ne vodi običajna pogodbena volja lastnika, temveč zakonsko urejen postopek pod nadzorom sodišča. V izvršbi upnik predlaga sredstvo izvršbe, sodišče ugotovi vrednost nepremičnine in izda odredbo o prodaji. Kupec mora spremljati pogoje dražbe, pravočasno položiti varščino in upoštevati pravila o najnižji prodajni ceni. Uspešni ponudbi sledijo sklep o domiku, plačilo kupnine in sklep o izročitvi, nato pa razdelitev kupnine med upravičence po zakonskem vrstnem redu. V stečaju ima osrednjo vlogo upravitelj, informacije pa so objavljene prek AJPESa. Prodaja se začne s sklepom sodišča, ki določi način prodaje, izhodiščno ceno in varščino; možne so javna dražba, zavezujoče ponudbe ali neposredna pogajanja.

Predavateljica je poudarila, da kupec ne sme enačiti ugodne cene z varnim nakupom. Preveriti mora zemljiškoknjižno stanje, predkupne pravice, davke, zasedenost in dejansko možnost prevzema. Pri prisilni prodaji je odgovornost za stvarne napake omejena, kupec pa lahko pridobi tudi zasedeno nepremičnino in se pozneje sooči z izselitvijo. Razumevanje procesnih korakov in pravočasno spremljanje objav sta zato enako pomembna kot sama presoja vrednosti nepremičnine. Ponudnik mora že pred dražbo določiti zgornjo sprejemljivo ceno in vanjo vključiti stroške davkov, financiranja, pravnega pregleda, morebitne sanacije ter časa, potrebnega za prevzem posesti.

DDV pri prodaji in najemu nepremičnin

Mag. Tanja Urbanija, BDO svetovanje, je pojasnila, kdaj se pri prometu z nepremičninami obračuna DDV in kdaj davek na promet nepremičnin. Davčna obravnava je odvisna od vrste nepremičnine, njene starosti in statusa prodajalca ter kupca. Dobava stavbnega zemljišča in novih objektov je praviloma obdavčena z DDV, medtem ko je prodaja starejših objektov načeloma oproščena in zato praviloma obremenjena z davkom na promet nepremičnin. Pri starih objektih se lahko stranki pod zakonskimi pogoji odločita za obdavčitev z DDV, vendar mora biti dogovor sklenjen pisno pred dobavo, kupec pa mora imeti pravico do celotnega odbitka vstopnega davka. V takih primerih se lahko uporabi mehanizem obrnjene davčne obveznosti.

Podobna logika velja za najem poslovnih nepremičnin: brez ustreznega dogovora je najem oproščen, ob izpolnjenih pogojih pa ga je mogoče obdavčiti. Posebno pozornost zahtevajo mešane parcele, objekti z zemljiščem, nepremičnine v tujini ter položaj fizične osebe, ki opravlja ekonomsko dejavnost. Predavateljica je s primeri iz sodne prakse opozorila, da namen rušenja ali prenove sam po sebi še ne spremeni davčne narave dobave. Ključna je objektivna vsebina posla ob dobavi. Napačna kvalifikacija lahko vpliva na ceno, odbitek DDV, pogodbene obveznosti in poznejši davčni nadzor, zato mora biti režim preverjen že pred podpisom pogodbe. Pogodba naj zato jasno določi davčno klavzulo, način izdaje računa in posledice, če davčni organ posel pozneje kvalificira drugače, kot sta ga ob sklenitvi razumeli stranki.

Nepremičnine kot obrat pri združitvah in delitvah

Odvetnik Mihael Pojbič je analiziral, kdaj je mogoče nepremičnino ali sklop nepremičnin pri združitvah in delitvah obravnavati kot obrat ter uporabiti davčno nevtralen režim. Za obrat ne zadošča golo premoženje, temveč mora iti za organizirano celoto sredstev in obveznosti, ki je zmožna neodvisnega poslovanja. Nova zakonska opredelitev poudarja, da mora biti ta sposobnost podana že ob izvedbi transakcije, ne šele kot načrt za prihodnost. Pri nepremičninah je zato treba razlikovati med pasivno naložbo in dejavnostjo, ki ima pogodbe, prihodke, obveznosti, organizacijo ter dejansko poslovno funkcijo.

Pojbič je opozoril tudi na pomen vpisa statusnega preoblikovanja v sodni register, saj je ta konstitutiven, ter na spremenjena postopkovna pravila davčne priglasitve. Posebni izzivi se pojavijo pri prenosu najemnih pogodb, dovoljenj in koncesij, pri razmejitvi pripisljivih dolgov ter pri zagotavljanju, da nepremičnina na odločilni dan že ustvarja organizirano dejavnost. Če se prenesejo le sredstva brez funkcionalno povezanih obveznosti in razmerij, obstaja tveganje, da pogoji za obrat niso izpolnjeni. Prispevek je zato izpostavil potrebo po vsebinskem in časovnem načrtovanju reorganizacije: pravna dokumentacija, računovodska razmejitev in davčna priglasitev morajo opisovati isto gospodarsko celoto. Zgodnja presoja je posebej pomembna, ker pomanjkljivosti po registrskem vpisu ni vedno mogoče odpraviti brez dodatnih pravnih in davčnih posledic.

Mag. Ivan Simič je zagotovil, da v mandatu te vlade ne bo govora o davku na nepremičnine. Sicer je Simič opozoril, da se v javni razpravi pogosto zamenjujeta pojma nepremičninski in premoženjski davek. Premoženje je širša kategorija, saj poleg nepremičnin lahko zajema tudi druga sredstva, medtem ko so slovenski predlogi praviloma osredotočeni na stanovanjske in poslovne nepremičnine. Pregledal je napovedi in predloge oblasti ter jih primerjal z obstoječim davkom od premoženja in nadomestilom za uporabo stavbnega zemljišča. Sedanja ureditev vsebuje številne oprostitve in zmanjšanja, prihodki pa so v primerjavi z ambicijami predlogov razmeroma nizki.

Simič je bil kritičen do visoke enotne stopnje, usmerjene predvsem v dodatne stanovanjske nepremičnine, saj bi taka rešitev lahko nesorazmerno obremenila lastnike in spregledala različne namene uporabe, lokacijo, donosnost in likvidnost premoženja. Kot razumnejšo smer je predstavil celovitejšo prenovo, ki bi nadomestila sedanje razdrobljene obremenitve in temeljila na razumnih, diferenciranih stopnjah. Prihodki bi ostali občinam, ureditev pa bi morala biti administrativno izvedljiva in vezana na zanesljive podatke o vrednosti. Prispevek je poudaril, da učinka novega davka ni mogoče presojati samo po načrtovanem prilivu v proračun. Upoštevati je treba tudi vpliv na najemni trg, naložbe, podjetja in posameznike ter razmerje med davčno pravičnostjo in varstvom premoženja. Za legitimnost sistema bosta pomembna tudi predvidljiv prehod na novo ureditev in učinkovito pravno varstvo zavezancev ob sporih glede podatkov ali vrednotenja.

Računovodska pripoznava prenosa nepremičnine

Valentina Možina iz družbe Jerman & Bajuk je prenos nepremičnin predstavila kot računovodsko vprašanje, pri katerem pravna sprememba lastništva sama še ne določa načina pripoznanja. SRS in MSRP nimajo enotne definicije nepremičnine, zato jo je treba najprej razvrstiti glede na namen uporabe: med lastniško rabljena osnovna sredstva, naložbene nepremičnine, zaloge ali sredstva, namenjena prodaji. Nato se presodijo oblika prenosa, gospodarska vsebina posla in uporabljeni standard. Pri prodaji se odpravita sredstvo in pripadajoči popravek vrednosti, razlika do prodajne cene pa vpliva na poslovni izid; kupec v nabavno vrednost vključi tudi neposredne stroške. Pri menjavi je merjenje po pošteni vrednosti utemeljeno le, če ima transakcija komercialno vsebino in je vrednost zanesljivo merljiva, sicer se nova nepremičnina pripozna po knjigovodski vrednosti oddanega sredstva.

Stvarni vložek zahteva uskladitev vrednosti nepremičnine z vrednostjo pridobljene kapitalske naložbe. Pri likvidaciji se razkrijejo tudi skrite rezerve in davčna obravnava premoženja, razdeljenega družbeniku. Posebno zahtevna so statusna preoblikovanja: pri transakcijah pod skupnim upravljanjem se praviloma ohrani kontinuiteta knjigovodskih vrednosti, pri poslovnih kombinacijah po MSRP 3 pa se sredstva in obveznosti merijo po pošteni vrednosti, lahko nastane dobro ime, za poslovne in davčne namene pa so potrebne ločene evidence. Predavateljica je s številčnimi primeri pokazala, da morajo računovodje, davčni svetovalci in pravniki posledice prenosa preveriti pred njegovo izvedbo.

Ključni vidiki ocenjevanja vrednosti

Mag. Borut Barlič iz družbe CARIS je poudaril, da cena, strošek in vrednost niso sopomenke. Ocena vrednosti je podlaga za finančne, davčne, pravne in računovodske odločitve, zato mora naročnik najprej jasno določiti namen ocenjevanja, predmet, datum vrednosti in uporabljeno podlago vrednosti. Mednarodni standardi ocenjevanja vrednosti zagotavljajo okvir, vendar pravilna metoda ni avtomatična. Tržni način zahteva res primerljive transakcije in prilagoditve za lokacijo, fizične lastnosti ter pravno stanje. Na donosu zasnovani način vrednost izpelje iz pričakovanih denarnih tokov, zato so odločilne najemnine, nezasedenost, stroški, diskontna mera in tveganja. Nabavnovrednostni način je uporaben zlasti pri posebnih objektih, a mora upoštevati fizično, funkcionalno in ekonomsko zastaranje. Pri razvojnih projektih se vrednost zemljišča opira na prihodnjo vrednost dokončanega projekta, zmanjšano za stroške, dobiček in tveganja, zato je rezultat občutljiv na predpostavke. Mag. Barlič je opozoril, da pravna skrbnost ni le priloga k cenitvi: lastništvo, bremena, dovoljenja, namenska raba in pogodbe neposredno vplivajo na vrednost. Tudi posplošena vrednost množičnega vrednotenja ni nadomestilo za individualno oceno. Dobro poročilo mora omogočiti razumevanje in preverjanje postopka, naročnik pa mora prepoznati rdeče zastavice, kot so nejasen namen, napačen datum ali nepodprte predpostavke. Cenitev je zato kakovostna le toliko, kolikor so kakovostni vhodni podatki, razkritja omejitev in strokovna razlaga negotovosti končnega rezultata.

Vpliv modela vrednotenja na računovodske izkaze

Marija Tomc Muc, direktorica Biro Bonusa in članica upravnega odbora Zbornice računovodskih servisov je primerjala računovodsko obravnavo nepremičnin po modelu nabavne vrednosti, modelu revalorizacije in modelu poštene vrednosti. Najprej je treba nepremičnino pravilno razvrstiti med opredmetena osnovna sredstva ali naložbene nepremičnine, saj namen uporabe določa nadaljnje merjenje. Pri osnovnih sredstvih model nabavne vrednosti temelji na začetni vrednosti, zmanjšani za amortizacijo in oslabitve. Model revalorizacije za zemljišča in zgradbe omogoča prikaz ocenjene vrednosti, vendar zahteva revalorizacijo celotne skupine ter prinaša učinke v kapitalu, amortizaciji in odloženih davkih. Njen prispevek je opozoril tudi na pravilno vključevanje stroškov razgradnje, priprave gradbišča in rušitve ter na ločeno amortiziranje pomembnih sestavnih delov z različnimi dobami koristnosti. Pri zamenjavi strehe ali drugega pomembnega dela je treba staro komponento izločiti iz knjig. Slabitve so potrebne, kadar knjigovodska vrednost preseže nadomestljivo vrednost, njihova davčna obravnava pa ne sledi vedno računovodski. Pri naložbenih nepremičninah model poštene vrednosti spremembe praviloma prenaša neposredno v poslovni izid, medtem ko model nabavne vrednosti ohranja amortizacijo in preverjanje oslabitev. Izbira modela zato ni kozmetična: vpliva na višino sredstev, kapital, rezultat, kazalnike in davčne posledice, organizacija pa jo mora izvajati dosledno in jo podpreti z ustreznimi ocenami. Uporabniki izkazov morajo iz razkritij razumeti uporabljene metode, pomembne predpostavke in razloge za spremembe vrednosti med obdobji.

Nepremičnine v javnem sektorju

Mag. Jana Trbižan, preizkušena državna notranja revizorka je predstavila računovodske izzive nepremičnin v javnem sektorju, ki upravlja zelo raznoliko premoženje - od upravnih stavb, šol in bolnišnic do kulturnih objektov in infrastrukture. Čeprav glavni cilj javnih organizacij ni ustvarjanje dobička, morajo biti sredstva pravilno evidentirana, vrednotena in popisana. Nepremičnine se praviloma izkazujejo po nabavni vrednosti, kadar ta ni znana, pa po ocenjeni vrednosti. Ločeno je treba spremljati zemljišča, zgradbe, nepremičnine v gradnji in predujme. Na knjigovodsko obravnavo pomembno vpliva vir financiranja: pridobitev iz lastnih, proračunskih ali nepovratnih sredstev lahko zahteva različna knjiženja in spremljanje obveznosti. Predavateljica je posebej izpostavila razlikovanje med investicijo, investicijskim vzdrževanjem in tekočim vzdrževanjem, saj napačna razvrstitev vpliva na vrednost sredstva, odhodke in amortizacijo. Letni popis mora uskladiti evidence z dejanskim stanjem ter razkriti manjkajoča, neuporabna ali nepravilno evidentirana sredstva. Zemljišča se ne amortizirajo, zgradbe pa se odpisujejo po predpisanih stopnjah in pravilih, ki se razlikujejo glede na vrsto uporabnika enotnega kontnega načrta. Ob prodaji, prenosu, uničenju ali trajni izločitvi je potreben izredni odpis in ustrezna dokumentacija. Urejene evidence so tako pogoj za zakonito upravljanje javnega premoženja in za verodostojne računovodske izkaze. Obenem omogočajo odgovornim osebam, notranji reviziji in nadzornim organom, da sledijo nastanku vrednosti, virom financiranja in razlogom za vsak poznejši odpis.

Dobava blaga z montažo ali storitev v tujini

Konferenco je zaključila Andreja Kostelec, ki je obravnavala DDV pri poslih, v katerih slovensko podjetje v tujino dobavi blago in ga tudi montira. Prvi korak je presoja pogodbe kot celote: posameznih elementov ni dopustno umetno razdeliti, če za kupca tvorijo eno ekonomsko dobavo. Pri razmejitvi med dobavo blaga z montažo in storitvijo so pomembni vrednost blaga, obseg in zahtevnost del, prenos lastništva ter to, ali rezultat postane del nepremičnine. Od kvalifikacije je odvisen kraj obdavčitve. Pri dobavi blaga z montažo je to praviloma država, kjer je blago montirano, pri storitvah, povezanih z nepremičnino, pa država, kjer nepremičnina leži. Dobavitelj mora še pred računom preveriti status kupca, lokalna pravila, morebitni obrnjeni obračun in obveznost identifikacije za DDV. Primeri z industrijsko pečjo, stavbnim pohištvom in podizvajalci so pokazali, da vključitev drugega slovenskega ali tujega izvajalca lahko spremeni verigo transakcij in obveznosti poročanja. Pri tretjih državah se dodatno ločijo izvoz iz Slovenije, uvoz v namembno državo in montaža; pomembno je tudi, kdo nastopa kot uvoznik. Med najpogostejšimi napakami so račun brez DDV zgolj zato, ker ima kupec tujo identifikacijsko številko, napačno ločevanje enotne dobave ter poročanje v napačne evidence. Pogodba in logistika morata biti zato davčno pregledani pred izvedbo posla. Podjetje naj še pred odpremo pridobi tudi dokazila o gibanju blaga in preveri, kdo je v ciljni državi odgovoren za registracijo, obračun davka ter morebitne lokalne prijave.

Več fotografij si lahko ogledate na našem Facebook profilu!